Nel caso di fallimento del locatore, il curatore subentra nel contratto di locazione solo se il negozio risulta opponibile alla massa dei creditori, ovvero abbia data certa anteriore alla dichiarazione del fallimento e sia stato debitamente trascritto, se di durata ultranovennale.
Con la sentenza numero 5792 del 13 marzo 2014 la terza sezione civile della Corte di Cassazione si è pronunciata in ordine ad un contratto di locazione di durata ultranovennale ed alla possibilità di scioglimento del rapporto nell’ipotesi di intervenuto fallimento del locatore. Il fatto. Nel caso di specie, a seguito del fallimento della parte locatrice, il curatore intimava licenza di finita locazione al conduttore, relativamente ad un contratto, registrato ma non trascritto, con il quale era stato concesso il godimento di un immobile per la durata di anni 70. La domanda era stata accolta sia in primo grado dall’adito tribunale di Firenze, sia dalla Corte d’Appello toscana, in seguito al gravame interposto del conduttore. Il contratto di locazione non è inopponibile al curatore. Avverso la pronuncia del giudice di seconde cure, lo stesso conduttore ha formulato ricorso innanzi alla Corte di legittimità, affidato ad un solo motivo di diritto, incentrato sull’opponibilità al curatore fallimentare del contratto in oggetto, ai sensi dell’articolo 80 l. fall. Più precisamente, il ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex articolo 360, comma 1, numero 3 c.p.c., con riferimento agli articolo 1599, 2923 c.c. e 80 l. fall., evidenziando che la Corte di merito aveva erroneamente ritenuto inopponibile al curatore il contratto di locazione, nonostante questi non potesse essere considerato “terzo” rispetto al rapporto e che l’obbligo di trascrivere il vincolo ultranovennale fosse prescritto solo a tutela dell’acquirente dell’immobile locato e non anche della massa dei creditori. Inopponibilità del vincolo. All’esito del giudizio, anche la Suprema Corte ha respinto le istanze del conduttore e, sulla scorta del costante orientamento giurisprudenziale, ha confermato l’inopponibilità del vincolo. Richiamando la disciplina dell’articolo 2915 c.c. in tema di effetti del pignoramento nell’esecuzione individuale, ritenuta applicabile –per analogia – anche all’ipotesi di fallimento, gli Ermellini hanno affermato come non possono avere conseguenze pregiudizievoli per i creditori gli atti trascritti successivamente al fallimento. Hanno, altresì, aggiunto che detto principio non contrasta neppure con il dettato dell’articolo 80 l. fall., secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il contratto, ma vi subentra il curatore. Invero, la Corte ha precisato che il subentro opera solo nel caso in cui il contratto di locazione sia opponibile alla massa dei creditori nel caso di specie il negozio, pur avendo data certa anteriore al fallimento, non era stato trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Trattandosi, pertanto, di vincolo avente durata ultranovennale non poteva essere validamente opposto in quanto mancante della condizione di cui all’art 2643 c.c. Per tali motivi, la Corte ha rigettato il ricorso e condannato il conduttore alla refusione delle spese di lite.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 15 gennaio – 13 marzo 2014, numero 5792 Presidente Segreto – Relatore Stalla Svolgimento del giudizio Il curatore del Fallimento R. Finanziaria spa dichiarato il 24.9.03 intimava a R.P. licenza per finita locazione al 31 luglio 2005 relativamente al contratto - registrato, ma non trascritto - con il quale la società in bonis gli aveva concesso in locazione, per la durata di 70 anni a decorrere dal 1° agosto 96, una villetta ad uso abitativo. Con sentenza numero 516 dell'11 febbraio 2005, l'adito tribunale di Firenze accoglieva la domanda e condannava il conduttore al rilascio dell'immobile. Interposto gravame dal R.P., interveniva la sentenza numero 652 del 9 maggio 2007 con la quale la corte di appello di Firenze confermava la sentenza di primo grado. Avverso la sentenza di appello viene proposto ricorso per cassazione da parte del R., sulla base di un unico ed articolato motivo, incentrato sulla opponibilità al curatore fallimentare del contratto in oggetto ai sensi dell'articolo 80 l.fall Resiste con controricorso il Fallimento R. Finanziaria spa, il quale ha anche depositato memoria ex articolo 378 cpc per l'udienza del 5 luglio 2013 udienza in esito alla quale veniva disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per un difetto di notificazione alla parte ricorrente dell'avviso di fissazione di udienza. Motivi della decisione Con l'unico motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex articolo 360 1° co. numero 3 cpc, con riferimento agli articoli 1599, terzo comma, 2923, secondo comma cc e 80 l.fall., avendo la corte di appello ritenuto l'inopponibilità al curatore fallimentare del vincolo ultranovennale di locazione nonostante che - questi non potesse considerarsi terzo rispetto al contratto di locazione nella specie avente comunque data certa mediante registrazione presso l'amministrazione finanziaria , stante la previsione generale di subentro nel contratto di cui all'articolo 80 l.fall. - lo stesso curatore avesse nella specie palesato la propria natura di controparte negoziale subentrata, e non di terzo, nel momento in cui aveva attivato un rimedio giudiziale l'intimazione di licenza per finita locazione di natura tipicamente contrattuale - inconferenti fossero i richiami agli articoli 1599 e 2923 cc, i quali rendevano effettivamente inopponibile il vincolo ultranovennale non trascritto, ma soltanto nei confronti dell'acquirente dell'immobile locato, non anche dei creditori. A corredo del motivo viene formulato il seguente quesito di diritto ex articolo 366 bis cpc, qui applicabile ratione temporis se un contratto di locazione regolarmente registrato ma non trascritto presso la conservatoria RRII ora Agenzia del Territorio sia opponibile alla curatela fallimentare, che subentra al proprietario dichiarato fallito, solo nei limiti del novennio dalla sua registrazione . Il ricorso è infondato. Va in primo luogo considerato che l'articolo 2915, secondo comma, codice civile stabilisce - nel disciplinare gli effetti del pignoramento nell'esecuzione individuale - che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento per il contratto di locazione ultranovennale, `l'efficacia rispetto ai terzi acquirenti' è espressamente subordinata alla trascrizione dagli articoli 1599, terzo comma, e 2923, secondo comma, cod. civ. Non vi sono motivi apparendo anzi irrazionale il contrario per ritenere che il principio di inopponibilità del vincolo ultranovennale non trascritto non debba, alla stessa maniera, valere anche per l'esecuzione concorsuale, attesi - da un lato - l'effetto di spossessamento e pignoramento generale dei beni del debitore che scaturisce dalla dichiarazione di fallimento ex articolo 42 l.fall. e - dall'altro - il principio desumibile dell'articolo 45 l.fall. secondo cui le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori . E' vero che la problematica in questione è resa peculiare, nell'esecuzione concorsuale, dalla previsione dell'articolo 80 l.fall., secondo cui il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione nel quale subentra il curatore ma tale previsione deve essere interpretata, sulla base delle predette considerazioni generali e sistematiche, nel senso che il subentro ope legis nel contratto si verifica solo `se' e `nei limiti in cui' quest'ultimo risulti opponibile alla massa dei creditori. Nel caso di specie, il contratto debitamente registrato è opponibile ai creditori sotto il profilo della data certa anteriore al fallimento ex articolo 2704 cc, non anche sotto il profilo del vincolo di durata ultranovennale richiedente per legge, quale condizione di generale opponibilità, l'ulteriore incombente della trascrizione ex articolo 2643 numero 8 cod.civ. A nulla dunque rileva né che il curatore abbia nella specie esperito il rimedio tipicamente contrattuale della licenza per finita locazione rimedio correttamente adito, essendo pacifico che egli sia subentrato nel contratto in quanto tale, senza con ciò risultare peraltro assoggettato al vincolo di durata ultranovennale né che l'inefficacia del vincolo in questione possa essere fatto valere anche dall'acquirente dell'immobile locato in sede di liquidazione fallimentare non precludendo tale eventualità il diritto della massa dei creditori, per il tramite del curatore, di acquisire e porre in vendita l'immobile locato in stato di libertà e, per ciò soltanto, di maggiore appetibilità commerciale . Queste considerazioni sono state del resto già affermate da vari precedenti di legittimità. Se è vero - come osservato dal R. - che Cass. numero 111 del 09/01/2003 si è pronunciata in una fattispecie non perfettamente collimante con la presente, perché relativa all'opponibilità della locazione ultranovennale all'aggiudicatario dell'immobile locato e non ai creditori, altrettanto indubbio è che il principio di inopponibilità è stato dalla decisione in esame fondato su considerazioni ritenute espressamente valevoli anche per i creditori concorrenti là dove è stato affermato che l'inopponibilità all'aggiudicatario della locazione ultranovennale non trascritta è correlata, del resto, alla inopponibilità della stessa locazione ai creditori pignoranti ed ai creditori intervenuti nell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 2915, 2° co. cod. civ., applicabile anche al fallimento in considerazione della equivalenza al pignoramento del vincolo di indisponibilità che con l'apertura della procedura investe i beni del fallito articolo 42 l. fall. . Tale inopponibilità, per sua stessa natura, non può conoscere limiti derivanti da un non prospettabile obbligo dei creditori di rispettare la locazione. Conclusioni diverse non possono giustificarsi in relazione all'articolo 80, 1° co. l. fall., secondo cui 'il fallimento del locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione d'immobili, ma il curatore subentra nel contratto'. Infatti, il subentro ex lege del curatore è subordinato alla opponibilità del contratto di locazione ed ha luogo nei limiti di tale opponibilità. Pertanto, nel caso di locazione ultranovennale, avente data certa ma non trascritta, il curatore subentra in una locazione opponibile alla procedura nei limiti dei nove anni . Identico principio è stato poi ribadito da Cass. 8.2.08 numero 3016, secondo cui In tema di locazione d'immobile avente durata ultranovennale, ai sensi dell'articolo 80 legge fall., il fallimento del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito, purché la locazione sia opponibile alla massa dei creditori ex articolo 45 legge fall. Il principio è stato affermato dalla S.C. con riguardo alla locazione di un fondo stipulata fino all'esaurimento delle cave esistenti, senza che il contratto fosse stato trascritto, derivandone che legittimamente alla scadenza del novennio dalla stipulazione il curatore poteva farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale . Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio liquidate, come in dispositivo, ai sensi del DM Giustizia 20 luglio 2012 numero 140. P.Q.M. La Corte - rigetta il ricorso - condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.