Ai fini dell’applicabilità dell’equo canone alle locazioni abitative, bisogna verificare la crescita demografica

In tema di locazioni abitative, l’applicabilità del cd. equo canone può essere esclusa laddove, oltre alle ulteriori condizioni di cui all’art. 26 l. n. 392/1978, il Comune in cui è sito l’immobile abbia una popolazione inferiore alle 5.000 unità. Occorre però accertare l’eventuale crescita demografica, anche successiva alla stipulazione del contratto.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3040/17 depositata il 6 febbraio. La vicenda. Il Tribunale di Messina veniva adito dalla conduttrice di un appartamento che chiedeva al locatore il pagamento delle somme percepite da quest’ultimo in misura eccedente rispetto al cd. equo canone ai sensi dell’art. 79 l. n. 392/1978. Il convenuto eccepiva l’inapplicabilità della norma essendo l’immobile situato in un Comune con popolazione inferiore ai 5.000 abitanti. Il Tribunale rigettava la domanda attorea, ma in sede di appello la sentenza veniva ribaltata con condanna del locatore alla restituzione delle somme percepite. Quest’ultimo ricorre dunque in Cassazione dolendosi per la ritenuta tardività, da parte della Corte territoriale, dell’eccezione di inapplicabilità dell’equo canone sollevata ai sensi dell’art. 26 l. n. 392/1978. Equo canone e dimensione abitativa del Comune. Il Collegio ritiene infondata la doglianza in quanto trascura la ratio decidendi della sentenza impugnata complessivamente considerata. Infatti, pur avendo rilevato la tardività dell’eccezione di inapplicabilità dell’equo canone, i giudici hanno comunque scrutinato, da un punto di vista sostanziale, la questione, giungendo così ad escludere la sussistenza di tutte le condizioni della norma invocata dal ricorrente. La sentenza impugnata ha infatti correttamente sottolineato che, pur avendo il Comune interessato una popolazione inferiore alle 5.000 unità al momento della stipulazione del contratto, vi era stato un successivo incremento la cui inferiorità rispetto alla media nazionale non era stata in concreto dimostrata. La ratio della norma. La giurisprudenza ha infatti già avuto modo di affermare che al fine di determinare se un Comune rientra o meno nella categoria di cui all’art. 26 cit., occorre far riferimento al censimento del 1971. Nel caso in cui la popolazione così risultante sia inferiore alla soglia delle 5.000 unità, non si avrà un’automatica esclusione dall’applicabilità dell’equo canone occorre al contrario verificare se nel quinquennio precedente all’entrata in vigore della l. n. 392/1978 e in ogni successivo quinquennio la popolazione abbia subito qualche aumento. Il principio richiamato si fonda sulla ratio della norma di vincolare il canone di locazione in tutti i Comuni di una certa dimensione abitativa, ma anche in quelli che, seppur di modeste dimensioni, abbiano registrato un sensibile aumento della popolazione tale da determinare una tensione abitativa. Rilevando in conclusione che le argomentazioni del giudice che escludevano l’esistenza di tutte le condizioni per la non applicabilità dell’equo canone non sono state specificatamente contestate nel ricorso, la Corte rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 3, ordinanza 6 dicembre 2016 6 febbraio 2017, n. 3040 Presidente Amendola Relatore Cirillo Svolgimento del processo 1 stata depositata la seguente relazione. 1. PR.GI. convenne in giudizio P.G. davanti al Tribunale di Messina e, sulla premessa di aver condotto in locazione un appartamento di proprietà del convenuto, chiese che questi fosse condannato al pagamento, in suo favore, delle somme percepite in misura eccedente il canone legale, ai sensi dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Si costituì tardivamente il P. , eccependo che nella specie non era applicabile la disciplina del c.d. equo canone, ai sensi dell’art. 26 della legge cit., essendo l’immobile sito in un Comune con popolazione inferiore ai 5.000 abitanti. Il Tribunale rigettò la domanda e compensò le spese di giudizio. 2. La pronuncia è stata appellata dall’attore soccombente e la Corte d’appello di Messina, con sentenza del 10 aprile 2015, in riforma della decisione del Tribunale ha accolto la domanda del Pr. , condannando il P. alla restituzione della somma di Euro 10.584,35, oltre interessi e con il carico delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre P.G. con atto affidato a due motivi. Resiste PR.GI. con controricorso. 4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato. 5. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5 , cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 416, 420 e 447 cod. proc. civ. con il secondo, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3 , cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 91 del codice di procedura civile. 5.1. I motivi sono entrambi privi di fondamento. 5.2. Quanto al primo, va rilevato che la doglianza è centrata principalmente sul fatto che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere tardiva l’eccezione proposta dall’odierno ricorrente di inapplicabilità dell’equo canone ai sensi dell’art. 26 della legge n. 392 del 1978. Secondo il ricorrente, trattandosi dell’applicazione di una norma di legge, non era ipotizzabile alcuna decadenza, in quanto il Giudice è tenuto a fare applicazione delle norme anche senza una tempestiva eccezione di parte. Tuttavia, la doglianza dimostra di non cogliere la ratio decidendi della sentenza impugnata nella sua globalità. La Corte d’appello, infatti, pur avendo rilevato che l’eccezione di inapplicabilità dell’equo canone era stata tardivamente sollevata, ha poi, nella sostanza, scrutinato ugualmente la questione, pervenendo alla conclusione che non sussistevano, nella specie, tutte le condizioni di cui all’art. 26 suindicato. La sentenza ha ricordato che, pur essendo la popolazione del Comune ove è sito l’immobile in questione inferiore a 5.000 unità nel momento della stipulazione del contratto, poiché era certo che vi era stato un incremento della popolazione dal 1991 al 2000, non era stato dimostrato che tali aumenti fossero stati inferiori a quelli della media nazionale, come previsto dal citato art. 26. La Corte d’appello ha correttamente richiamato la sentenza 14 dicembre 2002, n. 17952, di questa Corte, la quale ha chiarito che, per determinare se un Comune rientri nella categoria di cui al citato articolo occorre fare riferimento al censimento del 1971, onde se da detto censimento la popolazione residente risulta essere superiore ai 5.000 abitanti vanno applicate le norme dell’equo canone, mentre nel caso contrario non si ha un’automatica esclusione dell’applicabilità degli arti. da 12 a 25 della legge, occorrendo esaminare se nel quinquennio precedente alla sua entrata in vigore e successivamente ogni quinquennio la popolazione abbia subito un qualche aumento. La ratio dell’art. 26 è, pertanto, da individuarsi nel fatto che si è ritenuto opportuno che il canone vincolato vi fosse in tutti i Comuni di una certa dimensione abitativa, ed, altresì, in tutti quei Comuni nei quali, anche se piccoli, vi fosse stato un aumento della popolazione sensibile e tale da potere determinare una situazione di tensione abitativa . Le argomentazioni della Corte di merito - che attengono al merito della questione in quanto affermano che non erano stata dimostrata l’esistenza di tutte le condizioni necessarie per la non applicabilità del regime dell’equo canone - non sono in sostanza contestate nel ricorso, il quale si limita ad affrontare la questione procedurale con richiami al problema del riparto dell’onere della prova e compie solo un rapido accenno alla circostanza per la quale ciò che conta sarebbe solo il dato numerico della popolazione nel momento della stipula del contratto il che, appunto, dimostra di non cogliere la ratio decidendi della sentenza e della stessa norma derogatoria invocata. 5.3. Quanto al secondo motivo, concernente la condanna alle spese, si osserva che esso non è neppure un motivo vero e proprio di ricorso. La sentenza in esame non ha fatto altro che applicare doverosamente il principio della soccombenza, per cui non è chiaro di cosa possa oggi dolersi il ricorrente. 6. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato . Motivi della decisione 1. Non sono state depositate memorie alla trascritta relazione. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni, con le seguenti precisazioni. La citata sentenza n. 17952 del 2002 - alla quale il Collegio intende dare continuità con la presente decisione - ha chiarito che, ai fini dell’applicazione del c.d. equo canone, non conta soltanto la consistenza della popolazione del Comune al momento del censimento del 1971, ma anche il successivo sviluppo della medesima. Ne consegue che la circostanza, accertata dalla Corte di merito, per cui la popolazione del Comune di Venetico era nel 1996 anno di stipula del contratto inferiore a 5.000 abitanti, se conduce a ritenere pressoché pacifico che tale consistenza vi fosse anche nel 1971, non consente di per sé di ritenere dimostrata la persistenza delle condizioni per l’esclusione dell’equo canone alla luce dei costanti incrementi della popolazione cui fa riferimento la sentenza impugnata, con un accertamento di merito insindacabile in questa sede. 2. Il ricorso, pertanto, è rigettato. In considerazione degli esiti alterni dei giudizi di merito e della particolarità della questione, la Corte stima equo compensare integralmente le spese del giudizio di cassazione. Sussistono tuttavia le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente le spese del giudizio di cassazione. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.