Nel caso di conflitto tra due aventi causa dallo stesso venditore simulato, ai sensi del combinato disposto di cui all’articolo 2652 c.c., numero 3 ed articolo 2704 c.c., prevale chi, oltre ad avere acquistato in base ad una scrittura privata con data certa, avrà anche trascritto per primo la domanda diretta all’accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni.
Con la sentenza numero 13409, depositata il 12 giugno 2014, la Corte di Cassazione tratta dell’interposizione fittizia di persona con specifico riferimento alla soluzione del conflitto tra più acquirenti dal venditore simulato. Il fatto. La vicenda in questione trae origine da una articolata vicenda familiare che può essere così sintetizzata. Con atto di compravendita del febbraio 1985 due coniugi acquistavano un appartamento con garage e magazzino. Tuttavia, il medesimo giorno, rilasciavano una controdichiarazione scritta con la quale riconoscevano che il pagamento del prezzo dell’immobile era stato versato dai genitori e che, in realtà, l’appartamento era di proprietà di quest’ultimi. Peraltro, con atto preliminare del 18 luglio 1993, i coniugi si impegnavano ad alienare a terzi la proprietà di quell’immobile. I genitori convenivano dinanzi al Tribunale figlia e genero al fine di far dichiarare che l’appartamento in questione e le relative pertinenze erano di loro esclusiva proprietà. Si costituivano in giudizio anche i terzi promissari acquirenti, i quali chiedevano che, qualora la proprietà dell’appartamento fosse stata riconosciuta in capo agli attori, i convenuti avrebbero dovuto esser condannati a restituire la somma incamerata a titolo di caparra confirmatoria, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti. Il Tribunale, con sentenza del 1999, dichiarava la simulazione per interposizione fittizia dell’atto di compravendita dell’appartamento e ne dichiarava l’esclusiva proprietà degli attori, con condanna dei convenuti alla restituzione in favore dei promissari acquirenti della somma a suo tempo incamerata a titolo di caparra confirmatoria. Interposto appello, il giudice di seconde cure riformava integralmente la sentenza impugnata. Veniva infatti rigettata la domanda tesa a far dichiarare la simulazione relativa all’interposizione fittizia dell’atto di compravendita. Per l’effetto disponeva il trasferimento della proprietà dell’appartamento ai promissari acquirenti, subordinandone la definitiva acquisizione al versamento del residuo prezzo. Secondo la prospettazione del giudice d’appello, la dedotta simulazione dell’atto di compravendita del febbraio 1985 era risultata indimostrata e comunque non opponibile ai terzi che, quindi, legittimamente avevano fatto valere l’efficacia del contratto preliminare di vendita avente data certa. La controdichiarazione non serviva? Ricorrono per cassazione i genitori che lamentano, innanzi tutto, violazione e falsa applicazione degli articolo 1417 e 2704 c.c. per aver ritenuto la Corte d’Appello indimostrata la dedotta simulazione dell’atto di compravendita del febbraio 1985, nonostante la presenza di una controdichiarazione scritta ed il riconoscimento delle firme poste in calce alla stessa. Ciò evidenziato, i ricorrenti chiedono agli ermellini di conoscere se in caso di interposizione fittizia sia necessario o meno il requisito della contemporaneità della controdichiarazione al negozio simulato e se, nello specifico, detta contemporaneità debba o meno essere provata nelle forme dell’articolo 2704 c.c Un ulteriore profilo di doglianza dei ricorrenti riguarda l’esatta regola da applicare in caso di conflitto tra attore che agisca in giudizio ritenendosi reale proprietario dell’immobile per effetto della simulazione per interposizione fittizia e chi invece agisca in giudizio per far valere il preliminare di vendita concluso con il titolare apparente del medesimo immobile. La prova dell’accordo simulatorio. La Corte di Cassazione bolla in ogni sua parte il ricorso per inammissibilità dei motivi. Gli Ermellini chiariscono che i promissari acquirenti, benché estranei all’atto di compravendita del febbraio 1985, erano sicuramente legittimati all’eccezione di inammissibilità della prova testimoniale in ordine alla esistenza dell’interposizione fittizia di persona, perché creditori del soggetto simulato acquirente. D’altra parte l’interposizione fittizia di persona ha come indispensabile requisito la partecipazione all’accordo simulatorio non solo dell’interposto e dell’interponente, ma altresì del terzo contraente consapevole dell’intesa raggiunta dai primi due contraenti. La prova dell’accordo simulatorio, dunque, deve avere come specifico oggetto la partecipazione del terzo all’accordo nell’ipotesi di compravendita simulata di un immobile, questo può essere invalidato solo se risulti da atto scritto, proveniente anche dal terzo contraente. Differentemente, permangono del tutto inidonee a tal fine la controdichiarazione scritta proveniente dal solo interposto o la confessione da costui resa in sede di interrogatorio formale. Controdichiarazione precedente, non successiva. La sentenza della Corte d’Appello, inoltre, è priva di errori anche quando ha affermato che la simulazione totale o parziale del contratto per cui sia richiesta la forma scritta a pena di nullità può essere provata dai contraenti conto i terzi soltanto a mezzo di controdichiarazione anteriore o coeva all’atto con data certa ai sensi dell’articolo 2704 c.c. E’ evidente che se così non fosse, la controdichiarazione, poiché successiva alla conclusione dell’atto stipulato, avrebbe una funzione meramente modificativa del contratto. Quanto, infine, all’ultimo profilo di doglianza, gli Ermellini spiegano in modo autorevole che, in caso di conflitto tra più aventi causa dallo stesso venditore apparente, prevarrà chi non solo abbia acquistato il bene con atto scritto avente data certa ex articolo 2704 c.c., ma che abbia anche assolto all’onere di aver trascritto per primo la domanda diretta all’accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 aprile – 12 giugno 2014, numero 13409 Presidente Bursese – Relatore Scalisi Svolgimento del processo G.G. e C.A. con atto di citazione del 3 settembre 1993 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Venezia, G.S. , L.P.M.L. , Be.Or. , B.L. , Ca.Ro. , M.L. , e premesso che con atto di compravendita del 20 febbraio 1985 la figlia G.S. aveva acquistato in regime di comunione legale con il di lei mariti L.P.M.L. , da Be.Or. e B.L. , un appartamento con garage e magazzino sito nel comune di OMISSIS e che lo stesso giorno G.S. ed il marito avevano rilasciato ad essi attori una controdichiarazione scritta con la quale avevano riconosciuto che il pagamento del prezzo era stato effettuato con denaro versato dai genitori e dai suoceri dei due acquirenti e che gli immobili suddetti erano di proprietà di G.G. e C.A. essendo i sottoscrittori dell'atto intestatari fittizi che G.S. e L.P.L. con preliminare del 18 luglio 1993 si erano impegnati ad alienare a terzi Ca.Ro. e M.L. , la proprietà di quegli immobili, chiedevano che fosse dichiarato che l'appartamento, il garage ed il magazzino di via OMISSIS erano di loro esclusiva proprietà, ovvero in subordine, accertato l'inadempimento della figlia e del genero ad alienare loro la proprietà degli immobili, che fosse pronunciata sentenza ex articolo 2932 ccomma Si costituivano Ca.Ro. e M.L. , opponendosi alla domanda degli attori e ove fosse riconosciuta la proprietà dei beni di cui si dice in capo a G.G. ed a C.A. , che i promittenti venditori fossero condannati a restituire la somma di L. 30.000.000, versata a titolo di caparra e l'ulteriore somma di L. 30.000.000 per risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 1385 cc Con separata atto di citazione Ca.Ro. e M.L. con atto di citazione del 2 settembre 1993 conveniva in giudizio i coniugi G.S. e L.P.M.L. , chiedendo sentenza ex articolo 2932 cc. in ragione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra gli stessi e già richiamato, oltre il risarcimento dei danni subiti. Le due cause venivano riunite. Il Tribunale di Venezia con sentenza del 1999 dichiarava la simulazione per interposizione fittizia di G.S. e di L.P.M.L. dell'atto di compravendita oggetto della controversia e dichiarava che gli immobili siti nel Comune di OMISSIS erano di proprietà esclusiva di G.G. e di C.A. , condannava G.S. e L.P.M.L. a restituire a Ca. e alla M. la somma di L. 30.000.000 con gli interessi legali a partire dalla data del versamento, condannava G.S. al pagamento delle spese legali a favore dei propri genitori e compensava le spese alle altre parti. Secondo il Tribunale di Venezia sulla scorta della controdichiarazione del 20 febbraio 1985 e delle prove orali assunti era provato che i veri proprietari dell’immobile erano G.G. e C.A. , che la domanda dei G. prevaleva sulla domanda proposta da Ca. e M. in base al principio della priorità delle trascrizioni, il contatto preliminare di vendita intercorso tra G.S. e L.P.M.L. da un lato e da Ca. e M. dall'altro andava risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione. Avverso questa sentenza, opponeva appello da Ca.Ro. e M.L. lamentando che la controdichiarazione non poteva essere opponibile agli stessi, dato che non aveva data certa e la sottoscrizione non era neppure autenticata b era del tutto infondata la domanda riconvenzionale di S.G. intesa ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti c errata era la pronuncia di compensazione delle spese. Gli appellanti chiedevano, pertanto, la riforma integrale della sentenza impugnata e ribadivano la richiesta che venisse pronunciata sentenza ex articolo 2932 cod. civ Si costituivano G.G. e C.A. , contestando la fondatezza dei motivi di impugnazione e chiedevano il rigetto del gravame e la conferma della sentenza di primo grado. Si costituiva G.S. ribadendo che venisse accertato che a rendersi inadempienti al preliminare erano i coniugi Ca. e M. per aver fatto decorrere il termine del 30 settembre 1993 senza comunicare la data della stipula del definitivo e il nome del notaio rogante, chiedeva, pertanto, la parziale riforma della sentenza di primo grado e la pronuncia della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti. Non si costituiva L.P.M.L. . La Corte di appello di Venezia con sentenza numero 997 del 2007 accoglieva l'appello e in totale riforma della sentenza di primo grado rigettava la domanda proposta da G.G. e C.A. intesa a far dichiarare la simulazione relativa all'interposizione fittizia dell'atto di compravendita oggetto della controversia, rigettava al domanda riconvenzionale di G.S. diretta ad ottenere pronuncia di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti. Trasferiva ai sigg. Ca. e M. la proprietà dell'immobile oggetto della controversia subordinando il trasferimento di proprietà al versamento del residuo prezzo di Euro 51.645,69. Rigettava la demanda di risarcimento del danno avanzata dai sigg. Ca. e M. . Condannava G.G. , C.A. , G.S. e L.P.M.L. al pagamento delle spese a vantaggio di Ca. e M. di entrambi i gradi di giudizio. Secondo la Corte veneziana la dedotta simulazione dell'atto di compravendita del 20 febbraio 1985 risultava indimostrata e non era opponibile al Ca. e alla M. e, quindi, questi, legittimamente, avevano fatto valere il contratto preliminare di vendita il quale aveva data certa. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da G.G. e C.A. con ricorso affidato a tre motivi, illustrati con memoria. Ca.Ro. e M.L. hanno resistito con controricorso. Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo G.G. e C.A. lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1417, 2704 cc. articolo 360 numero 3 cpc . Avrebbe errato la Corte di Venezia, secondo i ricorrenti a nel non aver tenuto distinti all'interno della stessa causa i due procedimenti, l'uno riguardante l'esistenza della simulazione e l'altro relativo alla domanda ex articolo 1932 cc. b nell'aver ritenuto indimostrata la dedotta simulazione dell'atto di compravendita del 20 febbraio 1985 nonostante l'esistenza della controdichiarazione e l'attestazione di G.S. e L.P.M.L. avessero riconosciuto le loro firme poste in calce alla controdichiarazione, la cui validità non necessitava della prova che quella controdichiarazione fosse coeva al contratto di compravendita di cui si dice c nel non aver considerato che le regole di cui all'articolo 2704 cc, in merito alla certezza della data della scrittura valgono esclusivamente agli effetti dell'opponibilità della scrittura ai terzi e non anche nei rapporti tra le parti dell'accordo simulatorio. Ciò posto, concludono i ricorrenti, dica l'Ecc.ma Corte Suprema, se ai fini della prova della simulazione per l'interposizione fittizia richiesta dall'articolo 1417 cc, sia necessario o meno il requisito della coevità della controdichiarazione al negozio simulato e se, in particolare, detta coevità debba o meno essere provata nella forme previste dall'articolo 2704 cc, e ciò nel caso in cui le parti convenute in giudizio di simulazione venditore ed apparente acquirente non sollevino contestazioni in merito ala data che risulta apposta in calce alla controdichiarazione data coincidente con quella del negozio simulato . 1.1.- Il motivo è inammissibile perché il quesito proposto risulta privo di attinenza al decisum, sicché la risposta al medesimo, anche se positiva per il richiedente, non vale a risolvere la questione decisa, che riguarda esclusivamente l’opponibilità della specifica controdichiarazione ai terzi, convenuti e attori, Ca. e M. . La sentenza impugnata ha rilevato che Ca. e M. , promissari acquirenti di G.S. e L.P.M.L. , benché estranei all'atto di compravendita del 20 febbraio 1985, erano legittimati all'eccezione di inammissibilità della prova testimoniale in ordine all'esistenza dell'interposizione fittizia di persona, oggetto del giudizio, perché creditori della in ipotesi simulata acquirente. E, ad un tempo che la interposizione fittizia di persona relativa al contratto di compravendita intercorso tra G.S. e L.P.M.L. , da una parte acquirenti e Be.Or. e B.L. , dall'altra venditori stipulato il 20 febbraio 1985, non poteva essere opposto ai terzi Ca. e M. aventi causa dal preteso simulato acquirente, in quanto la simulazione non era stata provata, ovvero, la controdichiarazione riportava delle firme non autenticate e non aveva data certa, comunque, anteriore al contratto preliminare stipulato dai coniugi G.S. e L.P.M.L. il 18 luglio 1993. In relazione a tale statuizione, la Corte giudica inammissibile tale quesito dato che non contiene alcun riferimento alla questione pregiudiziale e, cioè, all'opponibilità della simulazione relativa di che trattasi ai coniugi Ca. - M. , promissari acquirenti di G.S. e L.P.M.L. . Come più volte ha affermato questa Corte in altre occasioni, il quesito di diritto, previsto dall'articolo 366 bis c.p.c. applicabile, nella specie, ratione temporis D.Lgs. numero 40 del 2006, articolo 27, comma 2 trattandosi di impugnazione per cassazione di sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006 deve consistere in una chiara sintesi logico-giuridica della questione sottoposta al vaglio del giudice di legittimità, formulata in termini tali per cui dalla risposta - negativa od affermativa - che ad esso si dia, discenda in modo univoco l'accoglimento od il rigetto del gravame. Ne consegue che è inammissibile non solo il ricorso nel quale il suddetto quesito manchi, ma anche quello nel quale sia formulato in modo inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, in particolare Cass. Sez. Unumero 21 giugno 2007 numero 14385 . 1.2.- Appare opportuno, comunque, osservare che i ricorrenti non hanno tenuto conto a che nella interposizione fittizia di persona la simulazione ha come indispensabile presupposto la partecipazione all'accordo simulatorio non solo dell'interposto e dell'interponente, ma anche del terzo contraente che deve dare la propria consapevole adesione all'intesa raggiunta tra i primi due soggetti assumendo i diritti e gli obblighi contrattuali nei confronti dell'interponente. La prova dell'accordo simulatorio deve pertanto avere ad oggetto la partecipazione del terzo all'accordo stesso con la conseguenza che, in caso di compravendita immobiliare, la domanda diretta all'accertamento della simulazione, ai fini della invalidazione del negozio simulato inter partes , non può essere accolta se l'accordo simulatorio non risulti da atto scritto, proveniente anche dal terzo contraente, mentre restano del tutto inidonee ai fini suddetti la controdichiarazione scritta proveniente dal solo interposto o la confessione da questi resa a seguito di formale interrogatorio Cass. numero 17389 del 18/08/2011 . b che ai sensi dell'articolo 1415 c.c. n tutti i casi in cui il terzo è pregiudicato dall'esistenza del negozio simulato, può agire in giudizio per ottenere una pronunzia giudiziale di inefficacia dell'atto e, una volta trascritta la domanda, potrà opporre tale accertamento a tutti coloro che acquistano il bene dal titolare apparente, dopo la trascrizione. c che - com'è orientamento della dottrina più attenta e della stessa giurisprudenza anche di questa Corte Cass. numero 4565 del 1997 - e così come è stato correttamente affermato dalla sentenza impugnata pag. 10 la simulazione totale o parziale del contratto per il quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam può essere provato dai contraenti contro i terzi soltanto per mezzo di controdichiarazione che deve essere anteriore o coeva all'atto e la cui data, quindi, deve essere certa ai sensi dell'articolo 2704 cod. civ. In verità, la controdichiarazione, qualora fosse perfezionata successivamente alla stipulazione dell'atto simulato, integrerebbe una modifica del contratto originariamente stipulato, quindi, sarebbe inidonea da se sola a dimostrare l'asserita simulazione. 2- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1417, 2721, 2722, 2725 cc, e 157 secondo e terzo comma cpc. articolo 360 numero 3 cpc . Secondo i ricorrenti, premesso pur sempre che la Corte non avrebbe valutato e risolto la questione della prova della simulazione nell'ambito del rapporto processuale G. - C. e G. - L.P.L. . La Corte di Venezia avrebbe, comunque, errato nell'aver ritenuto inammissibile la prova testimoniale in ragione dei rigorosi limiti stabiliti dall'articolo 1417 cc ed in particolare quelli previsti dagli articolo 2722 e ss., non tenendo conto che i limiti di ammissibilità stabiliti dall'articolo 1417 sarebbero rinunciabili e i convenuti avrebbero implicitamente rinunciato. Con l'ulteriore specificazione che i sigg. Ca. e M. sarebbe del tutto estranei al rapporto processuale relativo alla causa di simulazione dato che avrebbero svolto nei confronti dei titolari apparenti del diritto di proprietà sull'immobile per cui è causa vale a dire nei confronti di G.S. e di L.P.M.L. domanda atta ad ottenere sentenza costitutiva ex articolo 2932 cc. in forza di contratto preliminare di vendita del 18 luglio 1993. Piuttosto, in quest'ultimo caso, specificano ancora i ricorrenti, non entra in gioco la questione della prova della simulazione, bensì la diversa questione dell'opponibilità della simulazione rispetto ai terzi. Questa questione, però, che trova la sua disciplina nell'articolo 1415 cc, che prevede l'inopponibilità della simulazione ai terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente, fatti salvi però gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione. Pertanto, concludono i ricorrenti, dica la Corte Suprema se si possa ritenere o meno ammissibile una prova testimoniale per altro, nel nostro caso assunta in primo grado vertente sulla simulazione di un atto negoziale, allorché dalla condotta processuale delle parti convenute rispetto alla domanda di simulazione per interposizione fittizia sia emersa, quanto meno in forma tacita e non espressa, la volontà di non opporsi all'assunzione delle prove orali ammesse e, quindi, di rinunziare alla posizione di vantaggio probatorio loro assicurata dagli articolo 1417/2722/2725/ ccomma 2.1.- Anche questo motivo è inammissibile perché, anche in questo caso, il quesito proposto risulta privo di attinenza al decisum, sicché la risposta al medesimo, anche se positiva per il richiedente, non vale a risolvere la questione decisa, atteso che la decisione non è fondata sul principio dell'indisponibilità delle prove da parte delle parti processuali, ma sulla considerazione che i sigg. Ca. e M. , convenuti ed attori, non erano soggetti estranei al rapporto processuale e, quindi, erano legittimati ad eccepire l'inammissibilità della prova orale. 2.2.- Tuttavia, e comunque, i ricorrenti non hanno tenuto conto a che - com'è affermazione pacifica nella giurisprudenza di questa Corte Cass. numero 21822 del 25/10/2010 - e così come correttamente è stato affermato dalla sentenza impugnata pag. 10 , nel caso di allegazione della simulazione relativa, per interposizione fittizia di persona, di un contratto necessitante la forma scritta ad substantiam , la dimostrazione della volontà delle parti di concludere un contratto diverso da quello apparente incontra non solo le normali limitazioni legali all'ammissibilità della prova testimoniale e per presunzioni, ma anche quella, più rigorosa, derivante dal disposto degli articoli 1414, secondo comma, e 2725 cod. civ., di provare la sussistenza dei requisiti di sostanza e forma del contratto diverso da quello apparentemente voluto e l'esistenza, quindi, di una controdichiarazione, dalla quale risulti l'intento comune dei contraenti di dare vita ad un contratto soggettivamente diverso da quello apparente. Di conseguenza, e con riferimento alla compravendita immobiliare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo e l'apparente compratore non può essere risolta, fatta salva l'ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo documento articolo 2724, numero 3, cod. civ. , con la prova per testimoni o per presunzioni di un accordo simulatorio cui abbia aderito il venditore, e neppure, in assenza della controdichiarazione, tale prova può essere data con il deferimento o il riferimento del giuramento articolo 2739, comma primo, cod. civ. , né tanto meno mediante l'interrogatorio formale, non potendo supplire la confessione, in cui si risolve la risposta positiva ai quesiti posti, alla mancanza dell'atto scritto. 3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1415, 2644, 2652 nei nnumero 2 e 4, 2704 cod. civ. articolo 360 numero 3 cpc . Secondo i ricorrenti la Corte di Venezia avrebbe confuso la questione della prova della simulazione dell'atto di compravendita del 20 febbraio 1985 con l'altra questione su quale debba prevalere tra el due domande giudiziali del tutto in compatibili fra loro in quanto con esse rispettivi attori vale a dire G. /C. , da una parte, e Ca. /M. , dall'altra assumevano di vantare contrapposti diritti in ordine al medesimo bene immobile. Piuttosto, nella specie il conflitto troverebbe la sua soluzione come tutti i casi di conflitto tra più acquirenti del medesimo diritto reale immobiliare non già nella opponibilità di una scrittura a terzi in base alla certezza della sua data così come ex adverso ritenuto con il richiamo alla norma di cui all'articolo 2704 cc, bensì nel criterio della priorità temporale della trascrizione della domanda giudiziale cfr. articolo 2644 cc . Con l'ulteriore specificazione che non è sufficiente a chi abbia acquistato il diritto di proprietà di beni immobili o altro diritto reale immobiliare dal titolare apparente, dimostrare la sussistenza di buona fede per poter far salvo il suo acquisto dal momento che l'acquisto del terzo di buona fede resta definitivamente inattaccabile, solo se sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda di simulazione. Sicché, dovrebbero in ogni caso prevalere alla stregua del criterio della priorità temporale della trascrizione le domande proposte da G. /C. essendo documentato che essi hanno trascritto per primi le loro domande giudiziali rispetto a Ca.Ro. e M.L. . Pertanto, concludono i ricorrenti, dica la Corte Suprema se nel conflitto tra l'attore che agisca in giudizio assumendo di essere il reale proprietario di un bene immobile per effetto di simulazione per interposizione fittizia dell'atto di acquisto dell'immobile de quo ed altro attore che agisca in giudizio con azione autonoma per far valere il preliminare di vendita concluso col titolare apparente del medesimo bene immobile prevalga chi fra i due attori ha trascritto per primo arg. ex articolo 2652, numero ri 2 e 4 , oppure se la priorità temporale della trascrizione si requisito non sufficiente per prevalere, essendo necessario l'altro requisito della data certa ex articolo 2704 cc, del titolo sul quale tare fondamento la domanda giudiziale. 3.1.- Anche questo motivo è inammissibile perché, anche in questo caso, il quesito proposto risulta privo di attinenza al decisum, sicché la risposta al medesimo, anche se positiva per il richiedente, non vale a risolvere la questione decisa, atteso che la decisione non è fondata sul principio della prevalenza di trascrizione atteso che la Corte di Venezia ha esplicitamente affermato che nel caso in esame rimaneva priva di rilevanza la priorità della trascrizione della domanda di simulazione effettuata da G. /C. rispetto all'altra proposta dai consorti Ca. , giacché l'esito negativo della prima non avrebbe potuto, comunque, prevalere a produrre alcun effetto sugli esiti della seconda. 3.2.- Tuttavia, e comunque, i ricorrenti non hanno tenuto conto a che se è vero che la norma di cui all'articolo 2652 cod. civ., numero 2 ma il discorso è valido anche con riferimento all'articolo 2652 cod. civ., numero 3 regola gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali con esclusivo riferimento al momento in cui la loro trascrizione sia stata effettuata e non alla data del titolo su cui ciascuna domanda sia stata fondata sent. 14 febbraio 1992 numero 1823 , tuttavia quella norma non presuppone la deroga al principio generale di cui all'articolo 2704 cod. civ., secondo il quale una scrittura privata, per essere opponibile ai terzi, deve, in primo luogo, avere data certa. In verità sarebbe difficile individuare la giustificazione logica della conclusione che una scrittura privata di vendita priva di data certa, che per ciò solo sarebbe inopponibile al terzo acquirente dello stesso immobile in base ad atto di data certa, ove non venisse in gioco il sistema della trascrizione, diventi opponibile per il solo fatto che la trascrizione della domanda diretta ad accertare la autenticità delle sottoscrizioni precede la trascrizione dell'atto di acquisto del terzo. Sembra più logico, invece, ritenere che l'articolo 2652 cod. civ., numero 3, preveda rispetto all'articolo 2704 cod. civ., un ulteriore requisito ai fini della soluzione del conflitto tra due aventi causa dallo stesso venditore, nel senso che prevarrà chi, oltre ad avere un acquistato in base a scrittura privata con data certa, avrà anche trascritto per primo la domanda diretta all'accertamento della autenticità delle sottoscrizioni. In definitiva il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio di soccombenza ex articolo 91 cpc, condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori come per legge.