Il condominio non può vietare l’attività di affittacamere se ospita altri pubblici esercizi

Illegittimo il divieto in tal senso inserito nel regolamento condominiale, perché limita il diritto di proprietà privata, tanto più se contrasta con la sua prassi nello stabile sono presenti e tollerate altre attività aperte al pubblico. Al contrario delle appellanti alcune hanno modificato la destinazione d’uso dei locali in deroga allo stesso.

La sentenza emessa dalla Corte di Appello di Roma sez. IV n. 6390 depositata il 19 dicembre 2012, risolvendo, a favore di due proprietarie che svolgevano l’attività di affittacamere nel loro appartamento, una lite tra queste ed un condominio con l’interevento di un notissimo ex presidente della prima sezione della Cassazione. È, infatti, palese che il regolamento, vietandola, violava il loro diritto di proprietà, soprattutto perchè erano ospitate e tollerate altre occupazioni aperte al pubblico. La vicenda. Ratione temporis non si può invocare la nuova riforma del condominio. Nel 2003 esso aveva chiesto la cessazione del suddetto mestiere alle due donne, perché contravveniva all’art. 6 del regolamento che limitava la destinazione d’uso degli appartamenti a civile abitazione od a studio professionale privato. Le appellanti resistevano e, malgrado la menzionata ingiunzione deliberata dall’assemblea, continuavano a svolgerlo, sostenendo di non violare il regolamento, né di aver modificato la destinazione d’uso dell’immobile. Eccepivano la presenza di altre attività tollerate tra cui quella svolta da una delle due, accettata per cinque anni. In prime cure e nel 700 c.p.c. proposto dal condominio con l’intervento ad adiuvandum del celebre magistrato il G.I. dava loro torto, così che appellavano la decisione per tali motivi, vedendo accolta la loro richiesta e legittimato il loro lavoro. Criteri interpretativi del regolamento e natura dello stesso. Ha natura contrattuale e, quindi, vincola tutti i condomini, ma, pur non potendosi mettere in discussione la sua esegesi letterale, si può contestarne tale limitazione oggettiva, non invocata in causa, sotto altri profili. La sua interpretazione logica, infatti, introduce un vincolo al diritto di godimento delle unità immobiliari quasi intuitu personae nel senso di riservarla ai proprietari o ai loro congiunti o al singolo professionista . È, però, in contrasto con la lettera della norma contrattuale che rende inammissibile anche la sua esegesi logico/sistematica non si possono imporre restrizioni ai diritti dei condomini se non in forza di una specifica ed analitica previsione delle stesse. Ciò comporta l’impossibilità di una sua ermeneutica estensiva, perché quella letterale della norma contrasta con i vincoli al libero godimento del proprio bene sinora descritti. Il divieto è contrario anche al comportamento permissivo tenuto dal condominio verso pubbliche attività negozi, scuola, assicurazione, altra attività para-alberghiera che, a ben vedere, rientrano tra quelle vietate, perché comportano un cambio di destinazione d’uso e non sono studi privati. Pari diritti per tutti i condomini stop a due pesi e due misure. Come evidenziato siamo di fronte ad un duplice paradosso un divieto che contraddice se stesso ed un atteggiamento permissivo dei convenuti verso comportamenti che non avrebbero dovuto tollerare. Per assurdo, poi, le appellanti sono le uniche a condurre un impiego conforme al regolamento, poiché non hanno mutato la destinazione d’uso del loro appartamento la legge impone che sia adibito a civile abitazione per poter svolgere questo mestiere. Le altre occupazioni, invece, lo violano apertamente, ma non sono state contestate. Ergo , alla luce di questa ulteriore disparità di trattamento, la Corte di appello ha accolto il gravame, rilevando che gli altri condomini non hanno subito alcun pregiudizio nel diritto d’uso delle parti comuni, così che non può esserne contestato un maggior sfruttamento da parte delle donne ex artt. 1112 e 1117 c.c Sono questi gli unici limiti al godimento privato dei beni condominiali, senza contare che ognuno è libero di disporre del proprio appartamento, purchè non crei nocumento ad altri o l’impiego sia contrario al buon costume ed all’ordine pubblico.

Corte di Appello di Roma, sez. IV Civile, sentenza 4 19 dicembre 2012, n. 6390 Presidente/Relatore Neri Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 23/09/2003 il Condominio di Via C. n. 2 - Via T. n. 41 in Roma, premesso che l'art. 6 del regolamenti condominiale contrattuale vietava un uso delle unità immobiliari diverso di quello per civile abitazione o studio professionale privato, esponeva che B.M.A. e M.M.L. avevano adibito le loro unità immobiliari poste nella scala A int. 4 e int. 8 ad attività di affittacamere in violazione de divieto del regolamento condominiale e nonostante l'espresso dissenso loro manifestato con la delibera dell'assemblea dei condomini del 17/07/2003. Ciò premesso il Condominio attore conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Roma la B. e L.M. chiedendone la condanna alla immediata cessazione dell'illegittima attività esercitata. Si costituivano in giudizio B.M.A. e M.M.L. le quali eccepivano che l'attività di affittacamere non comportava alcun cambiamento della destinazione d’uso delle loro unità immobiliari e non era pertanto in contrasto con il disposto di cui all’art. 6 del regolamento condominiale. Concludevano per il rigetto della domanda, preliminarmente chiedendo la sospensione della delibera condominiale del 17/07/2003, già da loro impugnata in altro giudizio. Interveniva volontariamente in giudizio in adesione alle posizioni del Condominio il condomino Z.G.F.F Rigettato un ricorso ex art. 700 c.p.c. formulato in corso di causa dal Condominio attore per ottenere la cessazione dell'attività di affittacamere in contestazione ed espletata l'istruttoria, nel corso della quale veniva assunta prova per testi, con sentenza n. 15618/06 del 08/05/2006, depositata l'11/07/2006, il Tribunale di Roma, Sezione V civile in composizione monocratica, accoglieva la domanda ordinando alle convenute la cessazione dell'attività di affittacamere nelle loro unità immobiliari e compensava le spese del giudizio. Avverso la sentenza del tribunale proponevano appello, con atto di citazione notificato tra il 9 e l'I 1/08/2006, B.M.A. e M.M.L. che la censuravano per carente, illogica e contraddittoria motivazione e ne chiedevano la riforma come conclusioni in epigrafe riportate. Si costituiva in appello il Condominio di Via C. n. 2 - Via T. n. 41 in Roma che eccepiva l'infondatezza del proposto gravame e ne chiedeva il rigetto. Si costituiva anche Z.G.F.F. anch'egli contestando la fondatezza dell'appello e chiedendone il rigetto. Sospesa l'esecutività dell'impugnata sentenza con ordinanza del 02-03/11/2006 ed assolti gli adempimenti di rito, all'udienza collegiale del 17/07/2012 la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di legge. Motivi della decisione L'appello è fondato e merita accoglimento. Con l'unico articolato motivo d'appello B.M.A. e M.M.L. censurano l'impugnata sentenza per un vizio di carente contraddittoria ed illogica motivazione per aver ritenuto l'attività di affittacamere eseritata nelle loro unità immobiliari in violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale e deducono che non sarebbe stata violata né la lettera della norma regolamentare, atteso che per adibire gli immobili ad attività di affittacamere non è prevista ed anzi è imposta la loro destinazione per civile abitazione, né la sostanza, atteso che nel complesso condominiale sono esercitate altre attività aperte al pubblico per le quali non si è dato luogo ad alcuna contestazione. Il punto di gravame è fondato. Premessa l'incontestata natura contrattuale, e quindi vincolante, del regolamento condominiale, non può non rilevarsi che l'articolo vincola i condomini ad una destinazione delle loro unità immobiliari ad uso di civile abitazione o per studio professionale privato. È di tutta evidenza che la norma regolamentare invocata rappresenta un'oggettiva limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini e che nella sua stretta interpretazione letterale, stante la sua natura contrattuale, non può essere messa in discussione. Ciò posto, la presente controversia investe la norma regolamentare non nella sua stretta interpretazione letterale, preso atto che per l'esercizio dell'attività di affittacamere le odierne appellanti non hanno dovuto modificare la destinazione di uso per civile abitazione delle loro unità immobiliari, ma l'eventuale interpretazione logica che dovrebbe portare, secondo il primo decidente e gli odierni appellati, a ritenere che la limitazione al diritto di proprietà più sopra evidenziata comporti una limitazione del godimento delle unità immobiliari quasi intuitu personae nel senso di riservarla ai proprietari o loro congiunti o al singolo privato professionista. L'interpretazione da ultimo richiamata non può essere condivisa innanzitutto perché non autorizzata dalla lettera della norma contrattuale che si limita a far riferimento alla formale destinazione d'uso delle unità immobiliari e poi nemmeno da una interpretazione logica e/o sistematica dell'articolo del regolamento condominiale che sarebbe da un lato inammissibile, perché non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre, e dall'altro in contrasto con la lettura della norma costantemente data dai condomini nella sua concreta e costante applicazione. Mentre sotto il profilo dell'inammissibilità di una interpretazione proprietà dei singoli condomini soccorre anche la costante giurisprudenza di legittimità, sotto il profilo del contrasto con l’interpretazione data dai condomini nella applicazione concreta della norma regolamentare basta osservare che è stata pacificamente consentita nelle unità immobiliari del complesso condominiale, tra le altre, l'attività di una scuola, quella di altra attività para-alberghiera, la presenza di attività commerciali o di agenzie di assicurazione e tollerata per circa cinque anni la stessa attività dell'odierna appellante M., attività tutte, ad eccezione di quella di affittacamere, riferite un uso diverso da quello consentito dall'art. 6 del regolamento condominiale e che comportano l'assidua frequentazione dello stabile condominiale da parte di terzi estranei, con le ovvie conseguenze anche in relazione all'uso dei beni comuni, ascensore compreso. È quindi evidente che la lettera dell'art. 6 del regolamento condominiale fa riferimento solo alla formale destinazione d'uso delle singole unità immobiliari, che non è consentita alcuna interpretazione estensiva della norma e che la sua concreta applicazione da parte dei condomini è addirittura più permissiva di quanto implicherebbe la sua stretta interpretazione letterale. Ne discende che l'attività di affittacamere esercitata dalle odierne appellanti nelle loro unità immobiliari, avendo mantenuto la destinazione d'uso per civile abitazione, è formalmente rispettosa dell'art. 6 del regolamento condominiale e che la stessa è del tutto ammissibile anche e soprattutto alla luce della concreta interpretazione ed applicazione della norma regolamentare costantemente data dagli altri condomini, in nulla aggravando in termini di maggior uso delle cose comuni e/o della sicurezza del contesto condominiale la situazione già da tempo determinatasi col pieno assenso di tutti gli aventi diritto. Le superiori argomentazioni consentono di definire il giudizio e sono assorbenti di ogni altra questione di merito comprese quella della rilevanza o meno dei requisiti amministrativi in relazione ai diritti soggettivi dalle parti dedotti in giudizio. La natura delle questioni trattate e la necessità di un'approfondita attività di interpretazione della normativa invocata costituiscono giustificati motivi per compensare interamente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio. P.Q.M. La Corte d’appello di Roma, Sezione IV civile, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da B.M.A. e M.M.L. nei confrontidel Condominio di Via C. n. 2 - Via T. n. 4l in Roma, in persona dell'amministratore pro tempore, e Z.G.F.F. avverso la sentenza n. 15618/06 del Tribunale di Roma, Sezione V civile in composizione monocratica, in accoglimento dell'appello, in riforma dell'impugnata sentenza ed ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta la domanda proposta in primo grado dal Condominio di Via C. numero -Via T. numero l in Roma e da Z.G.F.F. e dichiara interamente compensati tra le parti spese e compensi del doppio grado di giudizio.