Preliminare di vendita, valido anche senza trattativa diretta col proprietario

Risolto un contrasto, gli ermellini stabiliscono che il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo titolare del bene

Preliminare di vendita valido anche se non si contratta col proprietario. In termini pratici vuol dire che l'acquirente non può rifiutarsi di portare a termine il contratto se, fin dall'inizio, era all'oscuro che stava trattando con un rappresentante e non con il titolare. Così le Sezioni unite civili della Cassazione hanno risolto un importante contrasto giurisprudenziale, affermando il seguente principio di diritto il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario la sentenza è la n. 11624/06, depositata il 18 maggio e qui integralmente leggibile tra gli allegati . Due gli indirizzi contrastanti, che si basano sulla necessità o meno di un doppio passaggio di proprietà secondo il primo orientamento la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasmettendo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, in quanto l'articolo 1478 Cc relativo al contratto definitivo di vendita di cosa altrui, ma applicabile per analogia anche al preliminare dispone che il venditore è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore, il che può ben avvenire anche facendo si che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissorio . Ecco, in quest'ultimo caso, l'inesistenza di un doppio passaggio tra proprietario e venditore, che successivamente lo aliena al compratore. Per il secondo indirizzo giurisprudenziale invece l'obbligazione dev'essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, in particolare nel caso in cui l'altra parte non fosse stata consapevole dell'altruità del venditore non proprietario , poiché l'articolo 1479 Cc anch'esso dettato per la vendita definitiva, ma estensibile a quella preliminare abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà . In questo ipotesi, al contrario, c'è la necessita di un doppio passaggio di proprietà. Le Sezioni unite, con il verdetto in esame, hanno condiviso il primo degli orientamenti citati che rende più semplice e meno tortuosa la procedura. In sostanza, per la Cassazione, basta che il promittente venditore sia in grado di alienare il bene o perché è anche proprietario o perché esiste una procura che lo legittima. Se ci sono questi presupporsi l'acquirente non potrà dire di no .

Cassazione - Sezioni unite civili - sentenza 16 marzo-18 maggio 2006, n. 11624 Presidente Carbone - Relatore Bucciante Pm Iannelli - parzialmente conforme - Ricorrente La Gamba ed altri Svolgimento del processo Con sentenza del 18 marzo 1998 il Tribunale di Pistoia ha Pronunciato la risoluzione, per inadempimento di Mirella Profeti, di un contratto preliminare con il quale costei si era obbligata a vendere a Wladimiro La Gamba e Teresa Virdò un podere con casa colonica sito in Larciano, e ha condannato la promittente alienante alla restituzione degli acconti ricevuti, nella misura di lire 17.000.000, nonché al rimborso delle spese di giudizio. Impugnata in via principale da Wladimiro La Gamba e Teresa Virdò, incidentalmente da Mirella Profeti, la decisione è stata riformata dalla Corte di appello di Firenze, che con sentenza del 21 marzo 2000, in parziale accoglimento di entrambi i gravami, ha dichiarato il contratto risolto per inadempimento del La Gamba e della Virdò, ha rideterminato in lire 16.000.000 la somma che doveva essere loro rimborsata, ha confermato il rigetto della domanda di risarcimento di danni formulata dalla Profeti, ha posto a carico degli appellanti principali metà delle spese di entrambi i gradi di giudizio, compensandole tra le parti per l'altra metà. A queste pronunce il giudice di secondo grado è pervenuto ritenendo che unica ragione della mancata stipula va - ricondotta alla mancata proprietà del bene da parte della promittente venditrice, ma appare pacifico che in realtà anche tale questione era stata risolta precedentemente il che assorbe ogni rilievo relativo all'effettiva conoscenza di tale altruità da parte dei La Gamba essendosi la Profeti presentata munita di procura a vendere del tutto rituale, relativa al bene de quo e rilasciata dai proprietari due giorni prima e davanti allo stesso notaio che è d'altronde indiscusso che in caso di preliminare di vendita l'obbligo-del promittente venditore è quello di procurarsi la proprietà del bene o di ottenere dal proprietario il consenso o l'autorizzazione alla vendita - Cassazione, 3677/96 367/77 8228/90 - per cui non è dato vedere cosa possa imputarsi alla Profeti che era perfettamente in grado di vendere il bene alla data prefissata che né può sostenersi - come sembrano fare i La Gamba - che essi acquistando da altri potevano risultare meno garantiti, rispetto alla Profeti invero nei loro confronti e in relazione alle garanzie loro spettanti per legge, unico interlocutore era e restava la Profeti personalmente e direttamente, per cui solo sulla Profeti continuavano a ricadere tutte le garanzie in materia di vizi o di evizione - v. Cassazione, 3963/84 che non vi è alcuna prova che la Profeti nemmeno ha chiesto di fornire , in ordine ai danni da lei lamentati. Wladimiro La Gamba e Teresa Virdò hanno proposto ricorso per cassazione, in base a un motivo. Mirella Profeti si è costituita con controricorso, formulando a sua volta due motivi di impugnazione in via incidentale, e ha depositato una memoria. Motivi della decisione In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vanno riunite in un solo processo, in applicazione dell'articolo 335 Cpc. Con il motivo addotto a sostegno del ricorso principale Wladimiro La Gamba e Teresa Virdò lamentano che la Corte di appello ha applicato il disposto dell'articolo 1478 Cc anziché quanto previsto dall'articolo 1479 Cc , pur se al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita la Sig.ra Profeti Mirella non aveva messo a conoscenza i promittenti acquirenti che l'immobile fosse di proprietà di altri e in tali casi è possibile per il compratore chiedere la risoluzione del contratto salvo che il venditore non abbia, nel frattempo, acquistato la proprietà della cosa , mentre nella fattispecie ciò era tanto più importante perché esistevano, come è stato riconosciuto da tutti i tenti, problemi di esercizio del diritto di prelazione da parte di terzi, con la conseguenza che i ricorrenti non avrebbero più avuto la garanzia da parte del loro originale contraddittore e promittente venditore . Secondo i ricorrenti principali, pertanto, Mirella Profeti avrebbe dovuto acquistare lei stessa l'immobile in questione e poi trasferirlo a loro, sicché legittimamente avevano rifiutato di farselo alienare direttamente dagli effettivi proprietari, per il tramite della stessa Profeti in veste di loro procuratrice. In ordine alle modalità di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui, nella giurisprudenza di legittimità è insorto un contrasto, per la cui composizione la causa è stata assegnata alle Su. In prevalenza, questa Corte si è orientata nel senso che la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, in quanto l'articolo 1478 Cc - relativo al contratto definitivo di vendita di cosa altrui, ma applicabile per analogia anche al preliminare dispone che il venditore è obbligato a procurarne l'acquieto al compratore , il che può ben avvenire anche facendo al che Il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario v., tra le più recenti, Cassazione, 13330/00, 2656/01, 15035/01, 21179/04, 24782/05 . Talvolta si è però deciso che l'obbligazione in questione deve invece essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, in particolare nel caso in cui l'altra parte non fosse stata consapevole dell'altruità, poiché l'articolo 1479 Cc - anch'esso dettato per la -vendita definitiva, ma estensibile a quella preliminare - abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà v. Cassazione 7054/90, 2091/99, relative, rispettivamente, a un contratto definitivo e a uno preliminare di vendita di cosa altrui . Ritiene il collegio che debba essere seguito l'indirizzo giurisprudenziale maggioritario. Stante la latitudine delle citate previsioni normative, non vi è ragione per escludere che la prestazione possa essere eseguita procurando il trasferimento del bene direttamente dall'effettivo proprietario, senza necessità di un doppio trapasso il comma 2 dell'articolo 1478 menziona bensì l'acquisto che eventualmente compia l'alienante, nel caso di vendita definitiva di cosa altrui, ma come una particolare modalità di adempimento, alla quale eccezionalmente riconnette l'effetto di far diventare senz'altro proprietario il compratore. Né una diversa soluzione può essere adottata per il caso in cui il promissario avesse ignorato, al momento della conclusione del preliminare, la non appartenenza del bene al promittente. Il disposto dell'articolo 1479 Cc, che consente al compratore in buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, è coerente con la natura - di vendita definitiva - del negozio cui si riferisce, destinato, nell'intenzione delle parti, a esplicare quell'immediato effetto traslatIvo che è stabilito dall'articolo 1376 Cc, ma è impedito dall'altruità della cosa altruità che invece non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia soltanto obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicché nessun nocumento, fino alla scadenza del relativo termine, ne deriva per il promissario. Dall'articolo 1479 Cc, pertanto, non può desumersi che egli sia abilitato ad agire per la risoluzione - e quindi ad opporre l'exceptio inadimpleti contractuo se l'altra parte, nel momento in cui vi è tenuta, é comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto, direttamente dal proprietario. D'altra parte, il ritenere esatta tale modalità di adempimento è in sintonia con l'essenza e la funzione del contratto preliminare di vendita, quali sono state individuate nelle più recenti elaborazioni dottrinali, che hanno superato la concezione tradizionale dell'istituto e che qualche riflesso hanno avuto anche in giurisprudenza. Il contratto preliminare non è più visto come un semplice pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere, consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto, ma anche e soprattutto un sia pure futuro dare la trasmissione della proprietà, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti. Se il bene già appartiene al promittente, i due aspetti coincidono, pur senza confondersi, ma nel caso dell'altruità rimangono distinti, appunto perché lo scopo può essere raggiunto anche mediante il trasferimento diretto della cosa dal terzo al promissario, il quale ottiene comunque ciò che gli era dovuto, indipendentemente dall'essere stato - o non - a conoscenza della non appartenenza della cosa a chi si era obbligato ad alienargliela. Né vale obiettare che l'identità del venditore, come i ricorrenti principali deducono, non è indifferente per il compratore, il quale può risultare meno tutelato, relativamente all'evizione e ai vizi. in proposito, in consonanza con le menzionate opinioni dottrinali, la giurisprudenza si é orientata nel senso che la conclusione del definitivo, per tali profili, non assorbe né esaurisce gli effetti del preliminare, il quale continua a regolare i rapporti tra le parti, sicché il promittente alienante resta responsabile per le garanzie di cui si tratta v., da ultimo, Cassazione, 15035/01 . Si deve quindi affermare che il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Alla stregua di questo principio, il ricorso principale va rigettato, dovendoci riconoscere che la Corte di appello correttamente ha ritenuto superfluo accertare se Wladimiro La Gamba e Teresa Virdò fossero stati inizialmente ignari dell'altruità dell'immobile in questione, essendo anche in tale ipotesi ingiustificato il loro rifiuto di addivenire alla conclusione del contratto definitivo, dato che Mirella Profeti si era munita di una procura rilasciatale, dagli effettivi proprietari del bene, che la abilitava a effettuarne la vendita in nome loro. Con il primo motivo del ricorso incidentale, si deduce che la Corte d'appello ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento di controparte senza condannarla al risarcimento del danno richiesto che all'inadempimento consegue per legge non tenendo conto che tale domanda di risarcimento del danno. che spetta in ogni modo alla Comparente, era stata avanzata anche in via equitativa . La doglianza va disattesa, poiché con la sentenza impugnata si è rilevato che nessuna prova, in ordine ai danni asseritamente subiti, era stata data né offerta da Mirella Profeti prova che comunque avrebbe dovuto essere fornita, relativamente all'an poiché è soltanto per la determinazione del quantum che si può fare luogo alla liquidazione in via equitativa, ove non ne sia dimostrabile il preciso ammontare v., per tutte, Cassazione, 16112/05 . Con il secondo motivo del ricorso incidentale Mirella Profeti lamenta che una volta liquidate come da dIspositivo le spese di primo e secondo grado la Corte di appello non ha imposto a controparte la restituzione delle some che le erano state liquidate a titolo di spese legali dal Primo giudice . Neppure questa censura può essere accolta, in quanto dalle conclusioni riportate nell'epigrafe della sentenza impugnata risulta che la domanda di restituzione di cui si tratta non era stata formulata. Anche il ricorso incidentale deve essere pertanto rigettato. Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti, in considerazione della reciproca loro soccombenza. PQM La Corte riunisce i ricorsi li rigetta entrambi compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.