La durata dell’incarico di amministratore condominiale è di un anno prorogabile per un altro anno.
La nomina dell'amministratore del condominio è soggetta all'applicazione dell'articolo 1392 c.c., sicché, salvo siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'articolo 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. Il caso. Il primo quesito che deve porsi il condomino che intende chiedere la revoca dell’amministratore è quell’amministratore è in carica? Il quesito è solo apparentemente scontato. Non poche volte, accade che l’assemblea non è convocata da diversi anni e che l’incarico di amministrazione non risulti rinnovato annualmente. In questa ipotesi, l’amministratore è incarica?, deve ritenersi cessato dall’incarico?, può essere revocato? La nomina dell’amministratore, in linea generale, spetta all’assemblea oppure, in caso di inattività dell’organo collegiale, all’autorità giudiziaria. La designazione assembleare dovrà essere seguita dall’accettazione dell’incarico nonché dalla comunicazione in favore dei condomini dei dati anagrafici e di contatto nonché delle informazioni necessarie a consentire l’accesso ai documenti amministrativi e contabili articolo 1129, comma 2, c.c. . Mandato. La natura giuridica del rapporto è dibattuta in dottrina, atteso che alla natura privata-assembleare dell’incarico corrisponde un numero ed intensità di poteri attribuita direttamente dalla legge. Le diverse interpretazioni condividono, che le norme di riferimento siano quelle dettate in materia di mandato con rappresentanza poteri e limiti, salve espresse deliberazioni dell’assemblea, sono definite dal c.c. . Il comma 15 dell’articolo 1129 c.c., norma di chiusura, afferma che per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sez. I del capo IX del titolo III del libro IV disposizioni dettate in materia di comunione così riportandosi, ancora una volta, alle norme del c.c Durata del rapporto. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per egual durata articolo 1129, comma 10, c.c. . La formulazione precedente la riforma del 2012 era così articolata L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea articolo 1129, comma 2, c.c. . Preso atto della mutazione, può davvero concludersi che la durata dell’incarico debba intendersi biennale? Anche su questo aspetto la dottrina si divide. Dal punto di vista logico e teorico, se l’intento della norma fosse stato quello di conferire un incarico biennale avrebbe potuto scriverlo e, invece, non l’ha fatto. Seguendo il tenore letterale, possiamo individuare il rinnovo automatico per un anno. Tale meccanismo, spiega parte della dottrina, è funzionale a consentire l’approvazione del bilancio relativo all’anno di gestione appena trascorso. L’interpretazione tiene conto del fatto che il bilancio dell’anno precedente viene approvato entro 180 giorni dall’inizio dell’anno articolo 1130, n. 10, c.c. . Ciò comporta la possibilità che nella assemblea del secondo anno possa non essere previsto il punto O.D.G. conferma amministratore che, pertanto, è normativamente in carico. Ciò non esclude che l’assemblea possa chiedere e deliberare la sua revoca. In senso conforme, Tribunale di Milano, 2 ottobre 2015 , l'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea della nomina dell'amministratore è conforme alla nuova disciplina del condominio, che prevede sostanzialmente la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall'assemblea. Risolta la questione della doppia annualità, occorre capire cosa accade nell’ipotesi in cui manchi la nomina-conferma dell’amministratore per un periodo superiore a 2 anni. L’assenza dell’amministratore, non pone problemi particolari, infatti, si interpellerà l’assemblea e, in caso di inattività, si avvieranno le procedure di mediazione altra questione dibattuta e/o giudiziarie. L’amministratore in carica non confermato per più di un biennio è in carica? Il percorso di lettura fatto sin qui ci consentirà di cogliere, anche dal punto di vista normativo, il criterio giuridico sancito dalla Cassazione n. 2242/2016. La nomina dell'amministratore del condominio è soggetta all'applicazione dell'articolo 1392 c.c., sicché, salvo siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'articolo 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. È chiaro che, anche in caso di pluriennale assenza di nomina-conferma, ove i condomini abbiano fattivamente continuato a versare i contributi in favore di un amministratore e/o si siano a lui rivolti per risolvere le varie incombenze, egli è senza dubbio l’amministratore con tutti onori ed oneri, compresa la legittimazione passiva in caso di revoca.