La delibera condominiale è “solo” annullabile, obbligato a pagare il posto auto

La differenza tra delibere di condominio annullabili oppure nulle fa la differenza in questo caso analizzato dalla Corte di Cassazione, che volge attorno alla ripartizione delle spese condominiali. Nella sentenza viene anche richiamato un principio delle Sezioni Unite a proposito delle modifiche ai criteri legali di ripartizione.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1898/17 depositata il 25 gennaio. Il caso. Il Giudice di pace rigettava opposizione a d.i. proposta da un soggetto avverso il condominio. In appello veniva accolta l’impugnazione e dichiarate nulle le delibere condominiali con cui si pretendeva il pagamento dall’opponente. Il motivo della decisione si fondava sul fatto che non si era proceduto alla ripartizione in concreto delle spese relative agli oneri straordinari, ma si era introdotto un autonomo criterio di liquidazione parti uguali per 18 posti auto in deroga ai criteri di ripartizione di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. e delle tabelle . Per la cassazione di questa sentenza ricorreva il condominio. La ripartizione delle spese condominiali. Il condominio lamentava il fatto che la spesa di cui si discute era stata ripartita tra i proprietari interessati, ed in ogni caso essa andava impugnata entro 30 giorni. Solitamente, la ripartizione delle spese avviene in misura proporzionale al valore della proprietà se si tratta di cose destinate all’uso ad opera dei condomini, invece, le spese si ripartiscono in proporzione con l’uso che ciascuno ne faccia. Il ricorrente argomenta che, dell’art. 1123 c.c. di cui si parla, andrebbe applicato il secondo, e non il primo comma, perché trattasi di opere destinate a servire i condomini in misura diversa cioè, solo coloro che sono forniti di automobile . Nullità e annullabilità delle delibere. Secondo la Corte di Cassazione, comunque, va fatta una distinzione tra nullità e annullabilità della delibera. Secondo un orientamento precedente sent. n. 11034/16 delle Sezioni Unite la delibera, seppur unanime, è nulla se si tratta di modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese, con l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale . Nel caso di specie, però, non si tratta di modifica a criteri legali, bensì di ripartizione delle spese per posti auto tra i beneficiari. Per tale motivo la delibera è solo annullabile, motivo per cui, essendo decorsi i 30 giorni per l’impugnazione, il ricorso va accolto e la sentenza va cassata.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 2 dicembre 2016 25 gennaio 2017, n. 1898 Presidente Mazzacane Relatore Correnti Svolgimento del processo Il GP di Campobasso, decidendo sull’opposizione a d.i. proposta da D.S.D.C.C. contro il condominio omissis , rigettava l’opposizione e dichiarava l’incompetenza a decidere sulla riconvenzionale di nullità delle delibere assembleari rimettendo al Tribunale che rigettava la domanda con condanna alle spese. La Corte di appello, con sentenza 9.7.2014, accoglieva invece l’impugnazione, dichiarava la nullità delle delibere condominiali di cui al paragrafo 2.1 della sentenza e non dovuto il pagamento preteso dal Condominio, richiamando la giurisprudenza di questa Corte in tema di nullità delle delibere assembleari S.U. n. 4806/2005 e sottolineando che non si era proceduto alla ripartizione in concreto delle spese relative agli oneri straordinari ma introdotto un autonomo criterio di liquidazione parti uguali per 18 posti auto in deroga ai criteri di ripartizione di cui all’art. 1123 I cc e delle tabelle. Ricorre il condominio con tre motivi, resiste D.S.D.C. . Motivi della decisione Col primo motivo si deducono violazione di legge e vizi di motivazione in relazione agli artt. 1123, 1135, 1137, 63 e 68 disp. att. c.c. e 113 c.p.c. perché la spesa è stata ripartita tra i proprietari interessati ed in ogni caso trattavasi di delibera annullabile da impugnare entro trenta giorni. Col secondo motivo si lamentano violazione degli artt. 1123, 1135 e vizi di motivazione trattandosi di spese per la realizzazione di un servizio. Col terzo motivo si denunziano violazione degli artt. 1123, 1135, 1136, 1137 cc e vizi di motivazione. Ciò premesso, si osserva Come dedotto, la sentenza ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte in tema di nullità delle delibere assembleari S.U. n. 4806/2005 sottolineando che non si era proceduto alla ripartizione in concreto delle spese relative agli oneri straordinari ma introdotto un autonomo criterio di liquidazione parti uguali per 18 posti auto in deroga ai criteri di ripartizione di cui all’art. 1123 I c.c. e delle tabelle. L’art. 1123 cc prevede la regola generale della ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà, salvo diversa pattuizione, e, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Il ricorso deduce che va applicato il II comma e non il I dell’art. 1123 c.c. perché trattasi di opere destinate a servire i condomini in misura diversa e che il posto auto interessa solo i condomini proprietari di automobili e nella premessa in fatto riconosce che il d.i. riguardava una esposizione debitoria di Euro 1.201,99 e che tra queste somme vi era anche la quota parte per lavori straordinari di realizzazione di posti auto asfalto nel piazzale e recinzione dell’area . È pacifico che 9e, nulla, anche se addirittura assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese Cass. 23.3.2016 n. 5814 e che costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 II cc l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determina una limitazione all’uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune Cass. 27.5.2016 n. 11034 ma proprio la sentenza delle S.U. richiamata in sentenza consente di distinguere tra delibere nulle ed annullabili. Non sui tratta, nella fattispecie, di modifica dei criteri legali ma di ripartizione delle spese per posti auto tra i beneficiari, donde l’annullabilità e l’accoglimento del primo motivo, con cassazione della sentenza e decisione nel merito. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza e, decidendo nel merito, rigetta la domanda. Condanna il resistente alle spese del giudizio di legittimità in Euro 2200 di cui 2000 per compensi, oltre accessori e compensa quelle di appello.