Il terzo acquirente non può considerarsi, solo per tale sua qualità, terzo estraneo al reato di lottizzazione abusiva, dovendo, invece, dimostrare di aver adoperato la necessaria diligenza nell’adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza, tuttavia, rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un’operazione di illecita lottizzazione.
È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 2646 del 21 gennaio 2014. Il fatto. Una società edile procedeva, all’esito di un complesso iter autorizzativo, alla realizzazione di un villaggio turistico che, come accertato dalle indagini investigative, non aveva assolutamente le caratteristiche proprie di un complesso di questa tipologia si trattava, in sostanza, di immobili destinati esclusivamente ad abitazione di tipo residenziale. Il pm riteneva, quindi, sussistente il fumus commissi delicti del reato di lottizzazione abusiva ex art. 44, lett. c , d.P.R. n. 380/2001 e veniva, quindi, emesso decreto di sequestro preventivo a carico di due coniugi compratori di uno di quegli immobili. Il Tribunale del Riesame di Chieti annullava tale sequestro perché, pur confermando la presenza di lottizzazione abusiva, sussisteva la buona fede degli acquirenti. Tra l’altro, il fatto che il rogito di compravendita fosse stato stipulato da un notaio garantiva la conformità dell’immobile agli strumenti urbanistici. Il pm presso il Tribunale di Chieti ricorre in Cassazione. Sussiste lottizzazione abusiva quando La trasformazione di un complesso immobiliare turistico/alberghiero mediante la conversione di fatto dello stesso in una pluralità di unità immobiliari autonome vendute con destinazione residenziale come prima o seconda casa ad acquirenti privati in zona ove la pianificazione comunale non consentiva insediamenti residenziali realizza, in concreto, il reato di lottizzazione abusiva, ex art. 44, lett. c , d.P.R. 380/2001. In particolare, occorre la modifica di destinazione d'uso di un complesso turistico/alberghiero realizzato attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché non è prevista una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole del contratto di albergo. In tale ipotesi, invero, le singole unità perdono la loro originaria destinazione d’uso alberghiero per assumere quella residenziale. Per non incorrere in responsabilità, il terzo acquirente Il terzo acquirente non può considerarsi, solo per tale sua qualità, terzo estraneo al reato di lottizzazione abusiva, dovendo, invece, lo stesso dimostrare di aver adoperato la necessaria diligenza nell'adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza tuttavia rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione. La presenza del notaio non basta. Inoltre, non può ritenersi automaticamente sussistente la buona fede dell'acquirente per il solo fatto che lo stesso si sia rivolto ad un notaio quale pubblico ufficiale rogante. L'intervento del notaio, infatti, non garantisce una sorta di pulitura giuridica della originaria illegalità abusiva, permettendo che essa resti definitivamente radicata sul territorio . Parimenti, il solo intervento del notaio rogante non può consentire all’acquirente di godere di un acquisto dolosamente o colposamente attuato in ordine ad un bene di provenienza illecita ed al costruttore abusivo di conseguire, comunque, il suo illecito fine di lucro. La sola presenza del notaio rogante, pertanto, non elimina i doveri di informazione e conoscenza facenti capo al terzo acquirente, che dovrà agire comunque con la necessaria diligenza. Il ricorso, quindi, merita accoglimento.
Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 13 dicembre 2013 – 21 gennaio 2014, n. 2646 Presidente Teresi – Relatore Gentile Ritenuto in fatto 1. Il Tribunale di Chieti, con ordinanza emessa il 31/01/2013 - provvedendo sulla richiesta di riesame avanzata nell'interesse di G.D. e P.R. avverso il decreto di sequestro preventivo emesso dal Gip del Tribunale di Vasto, in data 19/12/2012, avente per oggetto l'immobile, identificato come in atti e ubicato in territorio del Comune di Vasto, facente parte di un complesso immobiliare costituente lottizzazione abusiva, ex art. 44 lett. c d.P.R. 380/2001 - accoglieva il gravame e per l'effetto annullava il sequestro preventivo limitatamente alla parte in cui era attinente all'immobile di esclusiva proprietà dei predetti G.D. e P.R. . 2. Il PM presso il Tribunale di Chieti proponeva ricorso per Cassazione, deducendo violazione di legge, ex art. 606, lett. b , cod. proc. pen 2.1. In particolare il PM, mediante articolate argomentazioni, esponeva che nella fattispecie non ricorreva in concreto l'ipotesi di acquirente in buona fede da parte di G.D. e P.R. in relazione al manufatto de quo. Risultava, infatti, in modo evidente, anche in sede di redazione del rogito notarile di acquisto dell'immobile, che trattavasi di manufatto realizzato mediante una lottizzazione abusiva. Tanto dedotto, il PM chiedeva l'annullamento dell'ordinanza impugnata. Considerato in diritto 1. Il ricorso è fondato. 1.1. La società Molino & amp Molino srl presentava al Comune di Vasto un piano particolareggiato per la realizzazione di strutture turistico/ricettive il Comune esprimeva parere favorevole. La Provincia di Chieti, invece, investita della tematica in esame, esprimeva un parere parzialmente contrario, precisando che l'area oggetto dell'intervento poteva avere esclusivamente una destinazione turistico/ricettiva, dovendosi escludere quella residenziale. L'indicazione della Provincia veniva recepita dal Comune di Vasto, che, con delibera consiliare n. 33 del 23/04/2007, approvava il piano particolareggiato specificando la destinazione turistico/alberghiera dell'intervento. Detta indicazione del Comune di Vasto veniva recepita nella convenzione nella quale era esplicitamente specificato che nel lotto c ossia il lotto che rileva nella fattispecie de qua doveva essere realizzato il complesso OMISSIS con destinazione turistico/ricettiva. Successivamente veniva rilasciato il permesso di costruire n. XXXXXXXX, nel quale si precisava che l'oggetto dell'edificazione riguardava un villaggio turistico. Le indagini investigative svolte dal PM tramite PG avevano consentito di accertare la sostanziale eliminazione di tutte quelle caratteristiche turistico/alberghiere tipiche della destinazione del bene villaggio turistico mediante la realizzazione di tipologie di immobili destinati esclusivamente ad abitazione di tipo residenziale. All'esito delle predette indagini, il PM riteneva sussistente, in riferimento agli immobili realizzati dalla Società Molino & amp Molino su lotto c , il fumus commissi delicti del reato di lottizzazione abusiva, ex art. 44 lett. c d.P.R. 380/2001, con conseguente richiesta di sequestro preventivo nei termini come indicati in atti richiesta che veniva accolta dal Gip del Tribunale di Vasto con decreto emesso il 19/12/2012. 1.2. Il Tribunale del riesame di Chieti - provvedendo sulla richiesta, ex art. 324 cod. proc. pen., presentata da G.D. e P.R. in ordine all'immobile di sua proprietà oggetto del citato decreto del Gip in data 19/12/2012 - con ordinanza del 31/01/2013 accoglieva il gravame annullando il sequestro preventivo attinente all'immobile di proprietà di G.D. e P.R. . Il Tribunale, nella motivazione dell'ordinanza de qua, da un lato riteneva sussistere il reato di lottizzazione abusiva vedi pag. 2 dall'altro affermava che nei confronti di G.D. e P.R. ricorreva l'ipotesi dei terzi acquirenti in buona fede. All'uopo il Tribunale precisava a che l'art. 12, comma 17, Legge Regionale n. 16/2003 consentiva che le unità abitative fisse delle strutture ricettive di cui all'art. 1 tra cui i villaggi turistici potessero essere oggetto di cessione a singoli o ad associati, purché fosse conservata la gestione unitaria delle strutture mobili, delle strutture commerciali e delle strutture destinate ai servizi b che il notaio che aveva stipulato il rogito di compravendita, aveva garantito nei confronti di G.D. e P.R. acquirente dalla società Molino la conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici, indicando esplicitamente le obbligazioni derivante dall'inserimento del bene in una più ampia struttura di tipo turistico vedi ordinanza impugnata pagg. 2 - 5 . 2. Tanto premesso sui termini essenziali della fattispecie in esame si rileva che la decisione del Tribunale di Chieti è illegittima per le seguenti ragioni principali 2.1. La trasformazione di un complesso immobiliare turistico/alberghiero mediante la conversione di fatto dello stesso in una pluralità di unità immobiliari autonome vendute con destinazione residenziale come prima o seconda casa ad acquirenti privati in zona ove la pianificazione comunale non consentiva insediamenti residenziali come nella fattispecie de qua realizza in concreto il reato di lottizzazione abusiva, ex art. 44 lett. c d.P.R. 380/2001. 2.2. Sussiste il reato di lottizzazione abusiva mediante la modifica di destinazione d'uso di un complesso turistico/alberghiero realizzato attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché non è prevista una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole del contratto di albergo. In tale ipotesi, invero, le singole unità perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiero per assumere quella residenziale. 2.3. Il terzo acquirente non può considerarsi, solo per tale sua qualità, terzo estraneo al reato di lottizzazione abusiva, dovendo, invece, lo stesso dimostrare di aver adoperato la necessaria diligenza nell'adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza tuttavia rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione. 2.4. Non può ritenersi, nell'illecito lottizzatorio, automaticamente sussistente la buona fede dell'acquirente per il solo fatto che lo stesso si sia rivolto ad un notaio quale pubblico ufficiale rogante. L'intervento del notaio, invero, non garantisce una sorta di pulitura giuridica della originaria illegalità abusiva, permettendo che essa resti definitivamente radicata sul territorio. Parimenti il solo intervento del notaio rogante non può consentire all'acquirente di godere di un acquisto dolosamente o colposamente attuato in ordine ad un bene di provenienza illecita ed al costruttore abusivo di conseguire, comunque, il suo illecito fine di lucro. La sola presenza del notaio rogante, pertanto, non elimina i doveri di informazione e conoscenza facenti capo al terzo acquirente, che dovrà agire comunque con la necessaria diligenza vedi sui punti sopra trattati sez. III sent. n. 39465/2012 sez. III sent. n. 24096 del 13/06/2008 sez. III sent. n. 42741 del 17/11/2008 sez. III sent. n. 15981 del 28/02/2013, sez. III sent. n. 44311 del 15/11/2013, che ha trattato esaustivamente la materia in esame in relazione ad altro ricorso vertente sul medesimo sequestro preventivo disposto dal Gip del Tribunale di Vasto in data 19/12/2012 . 3. Va annullata, pertanto, l'ordinanza del Tribunale di Chieti in data 31/01/2013, con rinvio a detto ufficio giudiziario per un nuovo esame. P.Q.M. La Corte Annulla l'ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Chieti.