Condominio minimo: attenzione a non fare confusione

Spetta al Giudice di merito stabilire se, in concreto, ci si trovi di fronte ad un condominio minimo o meno.

Sul punto la Cassazione con ordinanza n. 13031/18 depositata il 24 maggio. Il caso. In un immobile composto da due differenti abitazioni, uno dei proprietari conveniva in giudizio l’altro sostenendo l’illegittimità dei lavori edilizi che quest’ultimo aveva realizzato nel sottotetto dell’edificio. In particolare, l’attore riteneva che da tali lavori fosse derivata la modifica strutturale dell’edificio stesso, nonché l’alterazione del suo decoro architettonico. Il tutto in violazione dei disposti di cui agli artt. 1108 e 1120 c.c Non si puo’ considerare comune la parte destinata all’uso o interesse esclusivo. Il Tribunale di Milano accoglieva le domande di ripristino rilevando, nella fattispecie, la sussistenza di un cosiddetto condominio minimo . Seguiva la condanna del convenuto alla riduzione in pristino ed alla eliminazione di tutte le opere eseguite dal convenuto sulle parti comuni. La Corte d’appello distrettuale, interessata alla questione quale giudice del gravame, riformava parzialmente la impugnata sentenza, non ritenendo viceversa di natura condominiale il sottotetto sul quale erano stati eseguiti gli interventi. Il Giudice di seconde cure, in sostanza, non rilevava l’esistenza di un condominio minimo, e, di conseguenza, giudicava coerentemente che il convenuto in primo grado non avesse commesso un abuso sulle parti comuni, ma semmai sulla sola parte privata appartenente in piena proprietà al suo vicino confinante. La condanna di ripristino, pertanto, veniva limitata dalla Corte alle sole opere compiute sul sottotetto di pertinenza della parte che aveva iniziato il giudizio. Spetta ai Giudici di merito stabilire la sussistenza o meno di un condominio minimo. La Suprema corte, interessata quale giudice della legittimità alla questione, si limitava a respingere il ricorso proposto avanti a sé facendo presente come spetti ai Giudici di merito una valutazione di fatto sulla sussistenza o meno, nel caso di specie, di un condominio in particolare di un condominio minimo . La cassazione, per completezza, precisava comunque di ritenere condivisibile quanto affermato sul punto dalla Corte di appello e cioè che in base agli accertamenti compiuti in corso di causa il sottotetto non risultava, per le sue caratteristiche sia funzionali che strumentali, destinato all’uso comune o all’esercizio di un interesse a sua volta comune.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 16 marzo 24 maggio, n. 13031 Presidente Orilia Relatore Oricchio Fatto e diritto Rilevato che è stata impugnata da B.G.F. e D.B.R.C.M. la sentenza n. 2439/2013 della Corte di Appello di Milano con ricorso fondato su un motivo e resistito con controricorso della parte intimata. Giova, anche al fine di una migliore comprensione della fattispecie in giudizio, riepilogare, in breve e tenuto conto del tipo di decisione da adottare, quanto segue. Gli odierni ricorrenti, quali proprietari dell’immobile in atti specificamente individuato, convenivano in giudizio Di.Be.Ro.Gu.Ma. innanzi al Tribunale di Milano - Sezione Distaccata di Rho. Esponevano che il convenuto aveva realizzato, nel sottotetto dell’edificio ve era ubicata anche la loro unità immobiliare, lavori edilizi comportanti una radicale modifica strutturale dell’immobile, con totale trasformazione ed alterazione del decoro architettonico, il tutto in violazione delle norme di cui agli art. 1108 e 1120, II co. c.c Chiedevano, quindi, i suddetti attori la riduzione in pristino dello stato dei luoghi. Il convenuto contestava la fondatezza dell’avversa domanda, chiedendone il rigetto. L’adito Tribunale per quanto ancora rileva in questa sede , con sentenza n. 2/2011, ritenuta sussistente - nella fattispecie - l’ipotesi di cosiddetto condominio minimo , accertava e dichiarava l’illegittimità delle opere eseguite dal convenuto sulle parti comuni dell’immobile, con condanna dello stesso alla riduzione in pristino ed alla eliminazione delle medesime opere, assorbite e rigettate le altre domande, con compensazione per un terzo delle spese di lite, liquidate - per la rimante partein favore degli attori. Il Di.Be. interponeva appello avverso la decisione del tribunale di prima istanza, della quale chiedeva l’integrale riforma. Il gravame era resistito dagli originari attori, i quali - oltre a chiederne il rigetto - proponevano appello incidentale quanto alla parziale compensazione delle spese del giudizio di primo grado, da essi rivendicate per intero. L’impugnata sentenza della Corte distrettuale - esclusa la natura condominiale del sottotetto in cui erano stati realizzati gli interventi edilizi lamentati - rigettava, in riforma della sentenza innanzi ad essa gravata, la domanda attorea di riduzione in pristino relativamente alla parte di sottotetto di pertinenza del Di.Be. , nonché pure la connessa domanda relativa alla distanza del muro edificato, rigettando, altresì, l’appello incidentale, con condanna degli originari attori al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Il ricorso viene deciso ai sensi dell’art. 375, ult. co. c.p.c. con ordinanza in camera di consiglio non essendo stata rilevata la particolare rilevanza delle questioni di diritto in ordine alle quali la Corte deve pronunciare. Le parti hanno depositato memorie. Considerato che 1.- Con il motivo del ricorso si denuncia il vizio di violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex artt. 1102, 1108, 1120, comma II, 901, 907, 1362 e 2719 c.c. in relazione all’art. 360, comma I, n. 3 c.p.c Viene, nella sostanza, lamentato il fatto che la sentenza della Corte di Appello di Milano appare errata e lacunosa e merita di essere cassata ed annullata . Tuttavia, al di là della copiosa serie di norme di diritto in epigrafe invocate, appare chiaro che - nella concreta ipotesi in giudizio - non si verta immediatamente in tema di violazione di legge, bensì di apprezzamenti in fatto e di ricognizione, nella pratica, della fattispecie, alla quale - solo una volta individuata e qualificata - vanno poi applicate le succitate norme. Non ricorre, quindi, in ogni caso l’invocata violazione di legge. Al più, nella concreta fattispecie, sarebbe prospettabile la sola falsa applicazione di norme, ma quest’ultima ipotesi presuppone - in ogni caso - una ricostruzione in punto di fatto della fattispecie esclusa motivatamente dalla Corte distrettuale con propria congrua valutazione di merito. Le stesse parti ricorrenti appaiono essersi - esse stesse rese almeno implicitamente della problematica. Tanto emerge dalla stessa ammissione di cui all’esposizione del motivo in esame allorché si riconosce che le motivazioni della sentenza sono basate su una ricostruzione dei fatti , che - solo a dire dei ricorrenti stessi - non troverebbe riscontro. Inoltre si sostiene che la Corte di Appello di Milano nulla avrebbe precisato con riguardo all’inquadramento dell’edificio per cui è causa come condominio così come, viceversa, ritenuto dal Giudice di primo grado, in modo - sempre a dire dei ricorrenti - corretto . Senonché la valutazione della ricorrenza o meno dell’ipotesi di un condominio prodromica la fine dell’applicazione delle succitate norme invocate costituisce un apprezzamento in punto di fatto non più sindacabile in questa sede. Peraltro non è vero che la Corte distrettuale nulla ha precisato al riguardo , come arditamente sostenuto in ricorso. Anzi, con congrua motivazione sostenuta da logiche argomentazioni e, quindi, non più censurabile in questa sede, la Corte distrettuale ha con la propria sentenza v., in particolare p. 16 esplicitato le valutazioni in base alle quali ha ritenuto e valutato, a differenza del Giudice di prima istanza, come insussistente l’ipotesi del condominio minimo. Tanto, più specificamente ancora, ritenendo come concretamente il sottotetto per cui è causa non era destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune per le caratteristiche sia strumentali che funzionali e che il muro divisorio interno del medesimo sottotetto eretto sicuramente prima dell’acquisto dell’unità immobiliare degli odierni ricorrenti fu fatte allo scopo precipuo di dividere il sottotetto medesimo in due parti fra loro non comunicanti e raggiungibili ciascuna dalle due sole abitazioni sottostanti . In ciò la decisione della Corte distrettuale risulta altresì conforme ad preciso orientamento.di questa Corte Cass. 6027/2000 , neppure colto e contestato, in punto di diritto, col ricorso al fine di ritenere la necessità di modificare il predetto già espresso orientamento. Il motivo è, quindi, infondato e va respinto. 2.- Conseguentemente il ricorso va rigettato. 3.- Le spese seguono la soccombenza e, per l’effetto si determinano così come in dispositivo. 4.- Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13 del D.P.R. n. 115/2002. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna parti ricorrenti, in solido, al pagamento in favore del contro ricorrente delle spese del giudizio, determinate in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.