Parcheggio chiavi in mano, ma intanto terzi acquirenti ci hanno fatto un box: il venditore deve risarcire i primi

La società venditrice deve risarcire i danni agli acquirenti rispetto al mancato godimento del bene compravenduto è irrilevante, al fine dell’individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all’obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti.

Così ha deciso la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7957, depositata il 29 marzo 2013. Nulla la clausola di cessione di un appartamento senza diritto d’uso dell’area parcheggio. Una coppia compra un appartamento, ma con una clausola la società venditrice si riserva la proprietà dell’area destinata al parcheggio condominiale. Rilevata la nullità di tale clausola, il Tribunale riconosce il diritto reale d’uso sull’area agli acquirenti dell’immobile dietro il versamento del corrispettivo, con conseguente consegna delle chiavi da parte della venditrice. Nel frattempo, però, in corso di giudizio, la società ha venduto tale spazio ad altre persone, le quali, nel frattempo, hanno costruito un box in muratura, impedendo totalmente l’accesso alla coppia. Già ottenuto un risarcimento per il mancato godimento dell’area parcheggio dall’atto di acquisto, 1981, all’atto di citazione per risarcimento di tali danni, 1997, la coppia vuole ottenerne un altro per l’impedimento totale dal godimento dell’area. Terzi acquirenti hanno costruito un box chi deve risarcire? Chiedono quindi il pagamento di 10mln di lire per l’impedimento perenne nel godimento della cosa. Tribunale e Corte d’Appello respingono la domanda, rilevando che al momento della consegna delle chiavi era già accertato che lo spazio era stato nel frattempo alienato a terzi che avevano costruito dei box e che quindi la lesione del loro diritto d’uso sull’area condominiale derivi dal comportamento dei terzi acquirenti, non dalla violazione degli obblighi di vendita. Garanzia per evizione. La Corte di Cassazione, investita della questione, rileva che la venditrice aveva l’obbligazione, in difetto di una declaratoria di risoluzione del contratto di vendita, di consegnare il bene ai compratori ex art. 1476 c.c., rientrando tra le obbligazioni principali del venditore quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall’evizione . Dovere di custodia. Da ciò la Corte ne fa discendere il carattere strumentale dell’obbligo di custodia della venditrice rispetto a quello di consegna sicchè, finchè la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore è obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all’epoca del contratto come, nella specie, accertata con sentenza passata in giudicato . In capo ai terzi acquirenti potrebbe solo riconoscersi una responsabilità extracontrattuale nell’ambito di una dolosa preordinazione volta a danneggiare gli acquirenti originari . Per questi motivi la Corte, accogliendo il ricorso, annulla la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d’Appello per un nuovo giudizio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 febbraio 19 marzo 2013, n. 7957 Presidente Triola Relatore Nuzzo Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 9.12.2002 R.C. e R S. convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, la Vispa s.r.l. esponendo nel 1981 avevano acquistato dalla convenuta allora denominata Svedi s.p.a. un appartamento sito in omissis la società venditrice si era riservata, con apposita clausola, la proprietà dell'area destinata al parcheggio condominiale e,con sentenza del 1989, passata in giudicato, il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullità di detta clausola trasferendo ai R. - S. il diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio, disponendo il versamento del corrispettivo alla società venditrice adempiuta tale prestazione ed ottenute dalla convenuta le chiavi per accedere all'area di parcheggio, non era stato possibile fruirne poiché la Vispa aveva alienato a terzi detta area su cui erano stati realizzati dei box muniti di chiusura con sentenza del 2002 il Tribunale di Palermo aveva riconosciuto agli attori il diritto al risarcimento dei danni per il mancato godimento dell'area a parcheggio, a decorrere dall'atto della compravendita fino al 3.10.1997 data di notificazione dell'atto di citazione relativa al giudizio risarcitorio . Tanto esposto, il R. e la S. chiedevano la condanna della Vispa s.r.l. al pagamento della complessiva somma di L. 10.000.000 oltre interessi e svalutazione monetaria, a titolo di risarcimento danni. Contumace la Vispa s.r.l., con sentenza 2.11.2005, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda. Avverso tale sentenza proponevano appello il R. e la S. assumendo che, trattandosi di inadempimento contrattuale, il risarcimento del danno per il mancato godimento dell'area parcheggio non poteva essere fatto valere che nei confronti della Vispa. Con sentenza 21.4.2009 la Corte d'appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale che, all'atto in cui la Vispa s.r.l. aveva consegnato agli appellanti le chiavi di accesso all'area destinata a parcheggio, si era accertato che l'area medesima era stata alienata dalla società stessa a soggetti terzi e che, successivamente, l'area stessa era stata chiusa con box muniti di saracinesca sicché il danno patito dagli appellanti derivava, ex art. 1223 c.c., non già dalla violazione degli obblighi scaturenti dalla stipula del contratto di vendita dell'appartamento in questione ma dalla lesione, ad opera di terzi, del loro diritto d'uso sull'area condominiale. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso S.R. e R.R. , la prima in proprio e nella qualità di del coniuge R.C. ed il secondo quale figlio ed erede dello stesso R.C. , articolando un unico motivo di ricorso con quesito di diritto ex articolo bis c.p.c Resiste con controricorso la Vispa s.r.l Motivi della decisione I ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1218-1476-1477 e 1223 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. il danno reclamato,contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, costituiva diretta conseguenza dell'inadempimento contrattuale della Vispa per la mancata consegna dell'area di parcheggio che, secondo a sentenza del Tribunale di Palermo n. 2185/1989, passata in giudicato, era indistintamente estesa su tutta l'area destinata a parcheggio condominiale la società venditrice aveva,inoltre, violato l'obbligo di custodia, posto che, anziché impedire ogni mutamento giuridico del bene sino al momento della sua consegna, aveva venduto a terzi l'area destinata a parcheggio, così ponendo in essere un ulteriore inadempimento. Il ricorso è fondato. È pacifico che la società venditrice non ha ottemperato all'obbligo di consegnare agli acquirenti S. -R. l'area destinata a parcheggio avendola, nelle more, trasferita a terzi che vi avevano realizzato dei box in muratura, così impedendoci fatto,l'utilizzazione del parcheggio agli acquirenti stessi. Orbene, l'obbligazione della Vispa s.r.l. di consegnare il bene ai compratori, in virtù del contratto di vendita con gli stessi intercorso, in difetto di una declaratoria di risoluzione del contratto medesimo, permaneva a carico della società venditrice, ai sensi dell'art. 1476 c.c., rientrando fra le obbligazioni principali del venditore quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall'evizione. Ne discende il carattere strumentale dell'obbligo di custodia del venditrice rispetto a quello di consegna sicché, finché la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore è obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto come, nella specie, accertata con sentenza passata in giudicato. E, quindi, configurabile la legittimazione passiva della società venditrice in relazione all'azione degli acquirenti per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell'illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all'obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti. La responsabilità dei terzi rimasti estranei al rapporto contrattuale sarebbe, infatti, ipotizzabile solo a titolo di concorso per responsabilità extracontrattuale,nell'ambito di una dolosa preordinazione volta a danneggiare gli acquirenti originari. Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Palermo che si uniformerà ai principi esposti e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo anche per le spese del giudizio di legittimità.