Pignorabile l’immobile in proprietà superficiaria, anche se casa popolare

Il bene acquisito ai sensi della disciplina sull’edilizia residenziale pubblica non è di per sé impignorabile ma è assoggettabile alla procedura espropriativa solamente in caso di mancanza di altri beni aggredibili dai creditori.

La Suprema Corte si concentra su una fattispecie di opposizione all’esecuzione, soffermandosi, in particolare, su una questione relativa alla pignorabilità di un immobile casa popolare in proprietà superficiaria. La Cassazione giudica rilevante la problematica, scegliendo di affrontarla nonostante sia sopraggiunta la dichiarazione di estinzione del giudizio giacché il ricorrente aveva rinunciato al ricorso. La vicenda . Un soggetto si opponeva all’espropriazione immobiliare in suo danno avanzata da un suo creditore che sosteneva di essere titolare della sola proprietà superficiaria del bene, in quanto l’alloggio gli era stato assegnato da una società cooperativa. L’opponente riteneva, in particolare, il bene impignorabile, essendo l’immobile qualificabile come casa popolare ossia costruito in ossequio alle norme sull’edilizia popolare od economica, ai sensi dell’art. 60, r.d. 1165 del 1938. Tale norma, applicabile ratione temporis alla fattispecie, in quanto il processo esecutivo è iniziato nel giugno 2006 afferma che non può procedersi all’espropriazione della casa popolare od economica che in mancanza di altri beni mobili o immobili . Si ricorda che tale legge è stata abrogata dalla legge n. 246/2005 e dal d.l. n. 200/2008. Il giudice di prime cure rigettava l’opposizione, tuttavia, l’opponente ricorreva in Cassazione. L’interpretazione della norma . La Suprema Corte, analizzando la questione e la normativa applicabile, riconosce che il bene acquisito in forza della disciplina sull’edilizia residenziale pubblica non è di per sé impignorabile, ma l’espropriazione è permessa esclusivamente nell’ipotesi in cui non vi siano altri beni mobili o immobili. In proposito, numerose decisioni della giurisprudenza della legittimità, affermano che la suddetta norma deve essere interpretata nel senso che l’esecuzione sia preclusa in caso di insufficienza di eventuali altre risorse patrimoniali cfr. ex multis Cass. n. 13443/2003 . Tale lettura appare coerente con la logica della disposizione che appare finalizzata a rendere l’esecuzione sul bene quale una soluzione residuale, senza sottrarre il cespite all’esecuzione. In altre parole, l’eventualità dell’aggressione del cespite si presenta esclusivamente nel caso in cui l’aggressione delle altre poste attive presenti nel patrimonio del debitore si rivela palesemente inadeguata. Di conseguenza, la Cassazione assegna rilievo al complessivo insieme delle ragioni creditorie azionate legittimamente, all’interno o all’estero del processo esecutivo. Infatti, anche l’intervento nel processo esecutivo implica una soggezione del bene all’espropriazione, estendendo l’originario vincolo impresso con il pignoramento. Quindi, l’immobile popolare può assoggettarsi all’espropriazione forzata solo ed esclusivamente qualora si ravvisi l’insufficienza di eventuali altri cespiti di cui sia titolare il debitore allo scopo del soddisfacimento delle ragioni creditorie, azionate tramite il pignoramento o l’intervento. La questione della validità del pignoramento . La Suprema Corte si concentra quindi sulla validità o meno del pignoramento avente ad oggetto la piena proprietà di un immobile in ordine al quale il debitore sia invece titolare esclusivamente di un diritto di proprietà superficiaria. Nella fattispecie, la Cassazione si confronta, infatti, con la validità di un pignoramento voluto e indicato dal creditore procedente come relativo ad un determinato diritto su di un bene, sul quale, tuttavia, il diritto concretamente spettante all’esecutato si riveli essere di estensione oggettiva minore, come nell’ipotesi di diritto reale di godimento in luogo della prospettata piena proprietà. Il diritto di superficie . In proposito, si rivela opportuno ricordare come il diritto di superficie sia lo strumento con il quale determinare una deroga al principio di accessione. Tale diritto si articola in due sottodiritti perché la costituzione della superficie può o avere ad oggetto semplicemente il diritto di fare o mantenere una costruzione al di sopra del suolo di proprietà di un altro, oppure il diritto di vendere la costruzione trattenendo il suolo. In altre parole, si tratta di un diritto di godimento su un immobile altrui e opponibile ai terzi in virtù delle disposizioni in tema di trascrizione degli atti che costituiscono o modificano diritti reali immobiliari. Il diritto di superficie può sorgere a titolo derivativo-costitutivo per effetto di un atto di disposizione negoziale del proprietario o per usucapione questi modi di acquisto riguardano il diritto di superficie e anche la proprietà superficiaria della costruzione preesistente e non la proprietà superficiaria della costruzione realizzata dal titolare del diritto di superficie che è acquistata a titolo originario da quest’ultimo per effetto dell’impedimento che la titolarità del diritto di superficie pone all’accessione. Il diritto di mantenere una costruzione non quello di edificare è suscettibile di usucapione costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo . È valido il pignoramento su una proprietà superficiaria? Nel caso in specie, si è detto, che si riscontra una differenza tra l’oggetto dichiarato del pignoramento e quello su cui il pignoramento è effettivamente caduto. Tale discrasia rende nullo il vincolo e quindi, illegittima l’esecuzione pignoratizia. In altre parole, si tratta di verificare la validità del pignoramento relativo ad un bene di proprietà quando colpisce un immobile oggetto di un mero diritto di superficie. Il diritto di superficie si palesa come una proprietà separata. Condividendo con il diritto di proprietà la natura giuridica, perché le facoltà del superficiario sono quelle di un proprietario. Il diritto di superficie può essere costituito in perpetuo o per un tempo determinato, in questo caso abbiamo sostanzialmente un diritto di proprietà temporanea. Se, come detto la proprietà superficiaria consiste in un diritto su un bene separato dal suolo su cui sorge, allora il vincolo normalmente impresso attraverso il pignoramento colpisce il diritto minore, rispetto a quello più esteso, di cui risulti effettivamente titolare il debitore pignorato. Non si crea quindi un nuovo diritto reale sul bene oggetto di pignoramento. Oltre a ciò, l’indicazione del superficiario come proprietario del solo bene edificato oggetto della superficie può rivelarsi corretta, in quanto il soggetto superficiario è effettivamente proprietario se consideriamo unicamente la porzione del bene edificato egli è quindi un proprietario limitato, ma pur sempre titolare di un diritto già ontologicamente esistente. Infatti, il titolare di proprietà superficiaria può equipararsi ad un proprietario essendo dotato di tutte le facoltà normalmente in capo a questi. Il proprietario superficiario non può subire un danno dalla vendita della piena proprietà . La circostanza che non sia difficile identificare esattamente il diritto, ma al contrario questo si riveli pienamente idoneo ad essere identificato essendo regolarmente accatastato , rimuove l’interesse del debitore a dolersi dell’imperfezione consistente nella mancata menzione della natura superficiaria della proprietà di cui è titolare. In altre parole, il proprietario superficiario non potrebbe ricevere alcun pregiudizio neppure da un’eventuale futura erronea messa in vendita della piena proprietà, che invece comprometterebbe il titolare della proprietà del suolo. Solo l’effettivo nudo proprietario sarebbe, infatti, legittimato a contestare l’errata vendita dell’immobile esercitando l’opposizione di terzo, o, al pari di esso, l’aggiudicatario, il quale, non avendo potuto conoscere adeguatamente che del bene andava ad acquistare unicamente la proprietà superficiaria, può accampare la garanzia della vendita giudiziale di una cosa totalmente differente aliud pro alio . La Cassazione, in conclusione, non ritiene di accogliere il ricorso del debitore opponente, in quanto ritiene che il pignoramento della piena proprietà al posto della semplice proprietà superficiaria non implichi la nullità. Infatti, il diritto reale è effettivamente sussistente benché abbia una estensione oggettiva più limitata. Il pignoramento su immobile popolare non è nullo . Di conseguenza, la Suprema Corte ritiene valido il pignoramento di un immobile edificato, compiutamente identificato come tale, sebbene questo sia oggetto esclusivamente di una mera proprietà superficiaria in capo al debitore. Lo stesso principio deve applicarsi qualora l’immobile sia costruito in base alle norme sull’edilizia popolare od economica, nel caso in cui il patrimonio del debitore residuo si rivela insufficiente allo scopo di soddisfare le ragioni dei creditori.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 14 febbraio - 14 marzo 213, n. 6576 Presidente Amatucci Relatore De Stefano Svolgimento del processo 1. V L. si oppose all'espropriazione immobiliare in suo danno intentata da C M. , suo creditore di complessivi Euro 12.926,77, in forza di due precetti, deducendo di essere titolare della sola proprietà superficiaria del bene staggito, a seguito dell'assegnazione dell'alloggio da parte di tale società cooperativa Aurora III alle contestazioni di controparte l'opponente soggiunse poi l’impignorabilità del bene ai sensi dell'art. 60 r.d. 1165/38, nonché, in sede di discussione , l'ulteriore doglianza di carenza di mandato per il pignoramento. Il tribunale di Chiavari, con sentenza n. 262 del 27.9.07, rigettò l'opposizione e la domanda del M. ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ., condannando altresì il L. alle spese di lite ma questi ricorre ora per la cassazione di detta sentenza, affidandosi a tre motivi resiste con controricorso il M. . Motivi della decisione 2. Va rilevato che, con atto notificato il 29.6.10, il ricorrente ha rinunciato al ricorso e che la sua controparte, con atto datato 21.1.13, ha comunicato la circostanza e dichiarato di accettare la rinuncia tanto comporta la declaratoria di estinzione, senza alcuna statuizione in ordine alle spese art. 391, quarto comma, cod. proc. civ. . 3. E tuttavia, la dichiarazione di estinzione del giudizio di cassazione, che la corte si trova a dover emettere in base alla dichiarazione di rinunzia al ricorso sopravvenuta alla emissione del decreto di fissazione della adunanza in camera di consiglio, non preclude alla stessa corte, nella sua composizione collegiale, di usare del potere, che l'art. 363 cod. proc. civ., le assegna, di enunciare, su questioni di particolare importanza che il ricorso ha comunque sollevato, il principio di diritto nell'interesse della legge Cass. Sez. Un., ord. 6 settembre 2010, n. 19051 . Ed al riguardo il Collegio ritiene che la peculiarità del caso, in rapporto alla carenza di precedenti specifici ed alla frequenza statistica della fattispecie, meriti un approfondimento e l'enunciazione del principio di diritto di cui appresso. 3.1. Va preliminarmente esaminata la questione coinvolta dal primo motivo - dell'interpretazione dell'art. 60, r.d. 28 aprile 1938, n. 1165, in forza del quale e salvo eccezioni che, peraltro, pacificamente non ricorrono nella fattispecie non può procedersi all'espropriazione della casa popolare od economica che in mancanza di altri beni mobili od immobili ratione temporis applicabile, riferendosi la fattispecie ad un processo esecutivo intrapreso il 26.6.06 e nei limiti in cui tale norma non sia coinvolta dall'abrogazione complessiva delle disposizioni normative statali anteriori al 1 gennaio 1970, disposta dalla legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché dal decreto legge 22 dicembre 2008, n. 200, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 febbraio 2009, n. 9, oltre che dal d.lgs. 1 dicembre 2009, n. 179, art. 1, co. 1 e 2 . Ora, il bene acquisito in forza della normativa sull'edilizia residenziale pubblica non è di per sé impignorabile, ma l'espropriazione è consentita soltanto in mancanza di altri beni espressione interpretata da questa Corte nel senso che l'esecuzione è preclusa però in caso di insufficienza di eventuali altre risorse patrimoniali Cass. 17 dicembre 1980, n. 6517 in motivazione, v. pure Cass. 12 settembre 2003, n. 13443 e tanto in conformità alla ratio della norma, che tende non a sottrarre il cespite all'esecuzione, ma a rendere quella sul medesimo come una soluzione residuale, relegando, comparata la proficuità del cespite e le altre poste attive del patrimonio del debitore, l'eventualità dell'aggressione del primo ad un momento in cui quella di queste ultime appaia chiaramente come inidonea. Ne consegue che ciò che rileva è il coacervo delle ragioni creditorie legittimamente azionate, anche quindi con successive rituali attività all'interno dell'originario processo esecutivo, comprendendosi ogni ragione azionata con intervento, visto che anche quest'ultimo comporta una soggezione del bene ad espropriazione, ampliando l'originario vincolo impresso con il pignoramento sicché bene è stato dalla gravata sentenza applicato il seguente principio di diritto ai sensi dell'art. 60 del r.d. 28 aprile 1938, n. 1165 se ancora applicabile ratione temporis , l'immobile costruito in base alle norme di edilizia popolare od economica è suscettibile di espropriazione forzata, in caso di insufficienza di eventuali altri cespiti di cui sia titolare il debitore ai fini del soddisfacimento delle ragioni creditorie, azionate in via di pignoramento o di intervento. 3.2. Può ora affrontarsi la rilevante questione, posta dal terzo motivo, della validità o meno del pignoramento, il cui oggetto sia stato indicato nella piena proprietà, di un immobile in ordine al quale il debitore sia invece titolare solo di un diritto di proprietà superficiaria questione che involge quella della validità di un pignoramento voluto e indicato dal creditore procedente come relativo ad un determinato diritto su di un bene, sul quale però il diritto effettivamente spettante, nella realtà, all'esecutato si riveli essere di estensione oggettiva minore, come nel caso di diritto reale di godimento in luogo della prospettata piena proprietà e tanto, per avere il debitore con l'opposizione protestato una differenza tale, tra l'oggetto dichiarato del pignoramento e quello su cui quest'ultimo è caduto, da rendere invalido il vincolo con esso impresso e di conseguenza radicalmente illegittima l'esecuzione nel suo complesso considerata. Al riguardo, l'ontologica differenza tra il diritto di superficie e quello di proprietà piena non viene certo in discussione e non è qui oggetto di approfondimento quel che qui rileva, in tema di limiti oggettivi e di identificazione del pignoramento, è solo la validità di quest'ultimo, qualora, riferitosi ad un bene di proprietà, senza alcuna specificazione, vada a colpire un immobile oggetto di sola proprietà superficiaria , cioè del diritto previsto dal capoverso dell'art. 952 cod. civ Ora, la peculiarità deldiritto di proprietà superficiaria, se non altro ai fini che qui rilevano e così con riferimento alla particolarita degli immobili oggetto di edilizia residenziale pubblica, sta in ciò, che essa identifica, come oggetto di un diritto reale di godimento su immobile altrui, una porzione fisica separata dell'oggetto del diritto di proprietà su di un fondo il quale ultimo normalmente si estende verso l'alto e verso il basso, entro i limiti ragionevoli di una adeguata possibilità di concreto sfruttamento , porzione che diviene oggetto di un diritto reale analogo a quello della proprietà, salvo solo il limite derivante nei confronti del concedente e del negozio di costituzione del diritto nei confronti dei terzi, ai quali quest'ultimo sia opponibile in virtù anche delle norme in tema di trascrizione degli atti che costituiscono o modificano diritti reali immobiliari, il titolare della proprietà superficiaria può equipararsi ad un proprietario, essendo appunto dotato nei loro confronti, quanto al bene edificato al di sopra del suolo, di tutte le facoltà di norma facenti capo al dominus. Quest'ultimo bene può allora definirsi nella proprietà piena del superficiario, salvi i visti vincoli. La prima conseguenza è di ordine generale attesa la possibilità di ricondurre la proprietà superficiaria - come riferita ad un immobile edificato, considerato in modo distinto dal suolo su cui sorge - ad una nozione di proprietà limitata da un punto di vista meramente soggettivo nei confronti dei soggetti diversi dal concedente e temporale in relazione al negozio di costituzione del diritto , la prima oggettivamente sussiste ex se ed è un quid minoris rispetto alla seconda, in quanto in essa ricompresa pertanto, il vincolo normalmente impresso con il pignoramento va a colpire ipso iure del tutto idoneamente il minor diritto, rispetto a quello più ampio in astratto riconducibile alla dizione adoperata, di cui risulti effettivamente titolare il debitore pignorato e neppure comporta la creazione ex novo, obiettivamente impossibile per il pignoramento, che può colpire solamente diritti già ontologicamente esistenti e non già costituirne di nuovi, di un diritto reale, prima inesistente, sul bene oggetto di pignoramento. La seconda conseguenza si correla alla chiarezza dell'identificazione dell'oggetto del processo esecutivo l'indicazione del superficiario come proprietario, senza specificazioni, del solo bene edificato oggetto della superficie, purché idoneamente descritto con i suoi propri dati identificativi dati catastali del N.C.E.U., mai riferibili al solo terreno, nonché confini , non è neppure scorretta, visto che egli è, di questa porzione del bene edificato, effettivamente proprietario, sia pure coi visti limiti, di un immobile di quella fisica consistenza. E tale carenza di incertezza o di idoneità alla compiuta identificazione del diritto elide in radice l'interesse del debitore a dolersi dell'imperfezione consistente nella mancata menzione della natura superficiaria della proprietà di cui è titolare non gli deriverebbe invero alcun danno neppure da un'eventuale successiva erronea messa in vendita della piena proprietà, la quale danneggerebbe, a tutto concedere, il solo titolare della proprietà del suolo e dovrebbe essere fatta valere da lui soltanto, se del caso con la forma dell'opposizione di terzo , oppure l'aggiudicatario che, non messo in condizioni di conoscere adeguatamente che del bene andava ad acquistare non la piena ma la sola superficiaria proprietà, possa poi accampare la garanzia dalla vendita giudiziale di aliud pro alio . Pertanto, anche in questo caso correttamente la gravata sentenza ha escluso la fondatezza della doglianza del debitore, non comportando nullità il pignoramento della piena proprietà, in luogo della mera proprietà superficiaria, i siccome diritto reale effettivamente e precedentemente sussistente di estensione oggettiva minore dovendo applicarsi il seguente principio di diritto, da enunciare ai sensi dell'art. 363 cod. proc. civ. per la rilevanza della questione, tuttora senza precedenti espliciti arresti di legittimità è valido, anche se riferito alla proprietà senza altre specificazioni, il pignoramento di un immobile edificato compiutamente identificato come tale, anche se esso sia oggetto di sola proprietà superficiaria in capo al debitore e tanto anche in caso di immobile costruito in base alle norme sull'edilizia popolare od economica, ove il residuo patrimonio del debitore sia insufficiente ai fini del soddisfacimento delle ragioni dei creditori. P.Q.M. La Corte dichiara estinto il processo ai sensi dell'art. 363, comma terzo, cod. proc. civ., enuncia il seguente principio di diritto è valido, anche se riferito alla proprietà senza altre specificazioni, il pignoramento di un immobile edificato compiutamente identificato come tale, anche se esso sia oggetto di sola proprietà superficiaria in capo al debitore e tanto anche in caso di immobile costruito in base alle norme sull'edilizia popolare od economica, ove il residuo patrimonio del debitore sia insufficiente ai fini del soddisfacimento delle ragioni dei creditori.