Deve considerarsi leso il diritto di parcheggio dei condomini se l’apertura di 2 autorimesse, con relativi passi carrai, limita il numero di posti auto.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 20214/2012 depositata il 16 novembre, accogliendo il ricorso di alcuni condomini che rivendicavano il loro diritto a parcheggiare nel cortile condominiale. Il caso. Un condomino aveva avviato i lavori per la realizzazione di 2 autorimesse aventi accesso dal cortile condominiale,. Tuttavia i lavori avevano subito quasi subito uno stop da parte del Tribunale su richiesta degli altri condomini, i quali ritenevano leso il loro diritto di parcheggiare nel cortile stesso. La sospensione dei lavori veniva annullata, però, dalla Corte d’appello. Il cortile è un parcheggio da oltre 20 anni. I condomini, dunque, si rivolgono alla Corte di Cassazione per vedersi riconoscere nuovamente la possibilità di parcheggiare nel cortile, come avevano fatto, tra l’altro, per oltre 20 anni. La decisione dei giudici territoriali si fondava sull’assunto che «se era legittimo l’uso del cortile comune per parcheggiarvi le autovetture», allo stesso modo – ai sensi sell’articolo 1102 c.c. uso della cosa comune – doveva ritenersi legittima la realizzazione delle due autorimesse. Da accertare la lesione del possesso, ammesso che esista Ma la Cassazione non è d’accordo con i colleghi del merito e, accogliendo il secondo motivo di ricorso, rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello, che dovrà accertare anzitutto l’esistenza di un possesso tutelabile da parte dei condomini «relativamente a quella parte di cortile comune che essi assumevano di aver utilizzato da lunghissimo tempo quale parcheggio delle proprie autovetture» e, in caso affermativo, accertare se vi è stata una lesione di tale possesso per effetto delle realizzazioni delle 2 autorimesse ai quali si accedeva dallo stesso cortile comune.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 ottobre – 16 novembre 2012, numero 20214 Presidente Rovelli – Relatore Mazzacane Svolgimento del processo Con ricorso ex articolo 1171 c.c. proposto il 30-10-1996 dinanzi al Pretore di Alessandria, Sezione Distaccata di Novi Ligure, M.G. , L G. , P D.T. , C R. e D.A.P. , condomini dell'immobile sito in omissis , denunciavano che tale A B. , proprietario di altri due edifici prospettanti sullo stesso cortile comune a tutte le parti, aveva dato avvio a lavori per la realizzazione di due autorimesse aventi accesso dal medesimo cortile essi lamentavano che la realizzazione di tali autorimesse e la conseguente necessità di lasciare libero l'accesso alle stesse avrebbe di fatto determinato, stanti le ridotte dimensioni del cortile, la privazione dell'uso del medesimo da parte degli altri comproprietari, inibendo loro di parcheggiare le proprie autovetture come avevano fatto, pacificamente e continuativamente, per oltre venti anni chiedevano pertanto l'immediata sospensione del lavori. All'esito della fase interdittale il giudicante con ordinanza del 6-2-2001 confermava il pregresso provvedimento di sospensione, fissando un termine per l'instaurazione della fase di merito. I ricorrenti provvedevano tempestivamente ad introdurre il giudizio di merito possessorio davanti al Tribunale di Alessandria Sezione Distaccata di Novi Ligure, chiedendo inibirsi al B. la realizzazione dei due garage, nonché chiedendo la condanna dello stesso al risarcimento dei danni. Si costituiva in giudizio la MAIS Immobiliare s.r.l. deducendo di essere subentrata nella proprietà dell'immobile al B. , e sostenendo la piena legittimità dei lavori in oggetto, regolarmente autorizzati dal Comune di Novi Ligure. Successivamente anche il B. si costituiva in giudizio assumendo conclusioni analoghe a quelle della predetta società. Con sentenza del 7-1-2004 il Tribunale adito inibiva al convenuto ed alla intervenuta la realizzazione delle autorimesse in oggetto, ordinando la rimessione in pristino dello stato dei luoghi, mentre respingeva la domanda di risarcimento danni. Proposta impugnazione da parte della MAIS Immobiliare cui resistevano il M. , il G. , il D.T. , la R. ed il D.A. la Corte di Appello di Torino con sentenza del 30-6-2006, in riforma della decisione impugnata, ha respinto la domanda proposta da questi ultimi dinanzi al Pretore di Alessandria, Sezione Distaccata di Novi Ligure, ed ha conseguentemente revocato l'ordinanza di sospensione dei lavori relativi alle autorimesse in oggetto. Per la cassazione di tale sentenza il M. , il G. , il D.T. , la R. ed il D.A. hanno proposto un ricorso articolato in due motivi cui la MAIS Immobiliare ha resistito con controricorso. Motivi della decisione Con il primo motivo i ricorrenti, deducendo violazione e falsa applicazione dell'articolo 331 c.p.c., assumono che il giudice di appello non ha rilevato che non era stato evocato nel giudizio di secondo grado il B. , e non ha provveduto quindi ad ordinare l'integrazione del contraddittorio nei suoi confronti, pur essendo questi stato convenuto nel giudizio di primo grado. I ricorrenti rilevano che, dopo l'intervento in giudizio della MAIS Immobiliare che aveva acquistato i fabbricati dove il B. stava realizzando le autorimesse, quest'ultimo non era stato estromesso dal giudizio nella fattispecie pertanto sussisteva sia il litisconsorzio necessario sostanziale, trattandosi di cause inscindibili, sia il litisconsorzio necessario processuale. La censura è infondata. Premesso che non appare contestata almeno specificatamente tra le parti la natura possessoria del presente giudizio al riguardo si osserva, come già esposto, che la Corte territoriale ha affermato che, dopo la fase interdittale, i ricorrenti ex articolo 1171 c.c. avevano provveduto tempestivamente ad introdurre il giudizio di merito possessorio davanti al Tribunale di Alessandria - Sezione Distaccata di Novi Ligure, vedi pag. 3 della sentenza impugnata , si rileva che, a seguito del trasferimento della proprietà e del possesso dell'immobile nel quale erano iniziati i lavori per la realizzazione di due autorimesse dal B. alla Mais Immobiliare, mentre quest'ultima è legittimata passiva nel giudizio, la legittimazione passiva è venuta meno riguardo al B. , avendo costui perduto, col possesso del bene, la possibilità di ripristinare la situazione dei luoghi nello stato antecedente ai suddetti lavori è quindi esclusa la sussistenza di un litisconsorzio necessario tra il B. a la Mais immobiliare. Con il secondo motivo i ricorrenti, denunciando omessa applicazione e violazione degli articolo 1168 c.c. - 703 e 705 c.p.c. e vizio di motivazione, rilevano che la Corte territoriale non ha considerato che l'oggetto della controversia era costituito dalla richiesta di tutela della situazione possessoria che si era determinata a favore degli esponenti mediante il godimento ultraventennale del diritto di posteggio sul cortile comune delle proprie autovetture e che era stata alterata, con lesione del relativo possesso, dalla realizzazione di due autorimesse nei fabbricati di proprietà esclusiva del B. adiacenti al cortile stesso e su di esso prospettanti, e per il cui accesso dalla via pubblica era necessario attraversare l'intero cortile orbene, considerata la limitatezza del cortile e la circostanza che già esisteva un'altra autorimessa del B. con le stesse caratteristiche di quella di cui si tratta, la realizzazione delle due nuove autorimesse avrebbe ridotto quasi totalmente la possibilità per gli esponenti di parcheggiare le proprie autovetture nel cortile così come avevano fatto per oltre venti anni, ledendo gravemente il loro possesso. I ricorrenti assumono che, mentre il giudice di primo grado aveva rilevato la situazione possessoria come sopra indicata ed aveva accertato che la stessa sarebbe stata gravemente lesa dall'esistenza delle due autorimesse vietandone pertanto la realizzazione ed ordinando la rimessione in pristino dello stato dei luoghi, la sentenza impugnata non ha giudicato in base allo ius possessionis degli attori, ma ha considerato soltanto lo ius possidendi ovvero il diritto di comproprietà ai sensi dell'articolo 1102 c.c. , affermando che, essendo il cortile certamente comune, doveva ritenersi corretto l'assunto dell'appellante secondo cui per disciplinare l'uso del medesimo doveva farsi riferimento unicamente all'articolo 1102 c.c. i ricorrenti rilevano che, trattandosi di un giudizio possessorio, e dovendosi quindi valutare esclusivamente la prova della sussistenza in capo all'attore della situazione di fatto corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale che si assumeva essere stato eliso o menomato, nella fattispecie era emerso che gli esponenti erano beneficiari di una situazione di fatto costituita dall'esercizio del parcheggio dei propri autoveicoli sul cortile comune conseguentemente i ricorrenti potevano tutelare il diritto reale di godimento esercitato promuovendo l'azione per cui è causa, mentre controparte non aveva esercitato certamente, e comunque non lo aveva provato, il passaggio carraio per accedere e recedere dai due garages che neppure esistevano , cosicché non poteva opporre un proprio ius possessionis contrastante con lo ius possessionis fatto valere dai ricorrenti. La censura è fondata. Il giudice di appello ha ritenuto che le risultanze istruttorie consentivano di affermare che il cortile comune in oggetto era prevalentemente utilizzato dai condomini o dai loro inquilini per parcheggiarvi le auto, e che inoltre ad esso accedevano mezzi di piccole dimensioni ha quindi osservato che, essendo il cortile comune, doveva ritenersi corretto l'assunto dell'appellante secondo cui per disciplinare l'uso del medesimo doveva farsi riferimento unicamente all'articolo 1102 c.c. la Corte territoriale ha pertanto affermato che, se era legittimo l'uso del cortile comune per parcheggiarvi le autovetture, del pari legittima sotto il profilo della disposizione ora menzionata doveva ritenersi la realizzazione da parte della Mais Immobiliare delle due suddette autorimesse, considerato che l'opera era regolarmente assentita da concessione edilizia, e che non insisteva sul sedime del cortile comune né alterava in alcun modo la sagoma del preesistente edificio già di proprietà del B. in sostanza le due autorimesse erano state ricavate nei locali già adibiti a tipografia, e l'unico intervento degno di nota consisteva nell'apertura di due accessi carrai al posto delle preesistenti finestre nella fattispecie, d'altra parte, l'esigenza di lasciare davanti alle due autorimesse lo spazio necessario per consentire l'uscita dei veicoli non precludeva l'uso come parcheggio della restante area del cortile, e costituiva un limitato disagio per gli altri comunisti. Orbene tale convincimento ha trascurato di considerare che l'evidenziata natura possessoria del presente giudizio comportava l'accertamento anzitutto dell'esistenza di un possesso tutelabile da parte degli attuali ricorrenti relativamente a quella parte del cortile comune che essi assumevano di aver utilizzato da lunghissimo tempo quale parcheggio delle proprie autovetture e, in ipotesi affermativa, l'accertamento della lesione o meno di tale possesso per effetto delle realizzazioni di due autorimesse nei fabbricati di proprietà esclusiva del B. ai quali si accedeva dallo stesso cortile comune in tale contesto, pertanto, l'assunto della Corte territoriale secondo cui la realizzazione delle autorimesse suddette rientrava nell'ambito delle facoltà di uso del cortile comune che spettava al comproprietario B. nel rispetto dei limiti prescritti dall'articolo 1102 c.c., a tale uso, è frutto di una indagine di natura petitoria relativa ai titoli di comproprietà delle parti sul suddetto bene comune, come tale estranea al giudizio possessorio, essendo noto che gli accertamenti in ordine alla proprietà od alla comproprietà dei beni oggetto di un giudizio possessorio possono venire in rilievo solo ad colorandam possessionem , e non possono invece costituire la ratio decidendi della controversia, come nella fattispecie. Pertanto all'esito dell'accoglimento del secondo motivo di ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame alla luce della evidenziata sua natura possessoria e per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino.