Un impedimento non imputabile a dolo o colpa del locatore lo esonera dal risarcimento del danno

Il risarcimento del danno a favore del conduttore non è connesso ad un criterio di responsabilità oggettiva, con presunzione assoluta di colpa. Pertanto, si deve escludere ogni qual volta sia accertata l’esistenza di un impedimento non imputabile a dolo o colpa del locatore, che non gli abbia permesso, dopo il diniego di rinnovo,di subentrare nell'utilizzo dell'immobile.

Così ha deciso la Corte di Cassazione con sentenza n. 3824/17 depositata il 14 febbraio. Il caso. Il locatario agiva in giudizio nei confronti degli eredi del locatore, ormai deceduto, per ottenere il risarcimento dei danni, per il fatto che dopo aver rilasciato l’immobile questo non era stato adibito, entro il termine di 12 mesi da quando il locatore ne aveva riacquistato la disponibilità, all’uso indicato nel diniego di rinnovo. La Corte d’appello di Messina accoglieva la domanda del locatario relativamente al fatto che la morte del locatore, deceduto dopo 9 mesi dal rilascio dell’immobile, non aveva fatto venir meno la possibilità di utilizzo dello stesso da parte della nipote. Gli eredi ricorrono per cassazione. L’impedimento non è imputabile per dolo o colpa al locatore. Gli Ermellini rilevano la consolidata giurisprudenza in merito secondo cui le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, con presunzione assoluta di colpa, dovendo perciò essere escluse allorché sia accertata l’esistenza di un impedimento non imputabile a dolo o colpa del locatore . In particolare, il decesso del locatore è avvenuto entro il termine annuale dal rilascio e ha fatto venir meno la possibilità dell’utilizzo congiunto indicato nella richiesta di rilascio, determinando una situazione che non risulta imputabile a colpa dolo del locatore. La sua morte ha esclusivamente determinato l’impossibilità di realizzare il programma preannunciato con la disdetta. Pertanto la Corte accoglie il ricorso e compensa le spese della lite.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile 3, sentenza 13 dicembre 2016 14 febbraio 2017, n. 3824 Presidente Amendola Relatore Sestini Ragioni della decisione È stata depositata la seguente relazione ex art. 380 bis c.p.c M.S. ottenne il rilascio dell’immobile da esso locato ad G.A.C. , a seguito di diniego di rinnovo del contratto ex art. 3, co. 1, lett. a L. n. 431/98, giustificato dall’esigenza di adibirlo ad abitazione propria nonché ad abitazione della nipote . Deceduto il M. , la G. agì nei confronti delle eredi per ottenere il risarcimento dei danni per il fatto che l’immobile non era stato adibito all’uso indicato entro il termine di dodici mesi da quando il locatore ne aveva riacquistato la disponibilità. Riformando la sentenza di primo grado, la Corte di Appello di Messina ha accolto la domanda della G. sul rilievo che la morte del locatore deceduto nove mesi dopo il rilascio dell’immobile non aveva fatto venir meno la possibilità di utilizzo da parte della nipote. Hanno proposto ricorso per cassazione M.A. e M.R. - eredi di M.S. - denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 3 della legge 431/98 l’intimata non ha svolto attività difensiva. Il ricorso merita accoglimento, in quanto -la Corte che, pur dando atto che l’esigenza del locatore e quella della nipote erano state collegate -nella disdettatramite l’uso della congiunzione nonché , ha finito per attribuire a tale congiunzione il significato della disgiuntiva o , sostenendo che l’affermazione che l’abitazione serviva all’uno nonché all’altra non significava che i due soggetti dovessero abitare insieme , ha considerato la vicenda sotto un profilo meramente oggettivo, rilevando che, persistendo la possibilità di utilizzo abitativo da parte della nipote del locatore deceduto, ricorrevano le condizioni per l’applicazione della sanzione risarcitoria -tale conclusione si pone tuttavia in contrasto con la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, con presunzione assoluta di colpa, dovendo perciò essere escluse allorché sia accertata l’esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo del locatore Cass. n. 11014/2011 cfr. anche Cass. n. 1050/2016, Cass. n. 6462/2000, Cass. n. 23296/2004 -pare evidente, infatti, che il decesso del locatore -avvenuto entro il termine annuale dal rilascioha fatto venir meno la possibilità di quell’utilizzo congiunto che era stato posto a fondamento della richiesta di rilascio, così determinando una situazione che non risulta ovviamenteimputabile a colpa o dolo del locatore, ma esclusivamente al fatto che la sua morte ha determinato l’impossibilità di realizzare il programma di utilizzo congiunto preannunciato con la disdetta. Si propone pertanto l’accoglimento del ricorso con cassazione senza rinvioe compensazione delle spese dell’intero giudizio a fronte del difforme esito dei due gradi di merito e della mancata resistenza della G. nel presente giudizio . A seguito della discussione svolta in camera di consiglio, il Collegio ha condiviso i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione. Il ricorso va pertanto accolto, con cassazione della sentenza non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, può provvedersi nel merito rigettando la pretesa della G. . L’esito alterno dei giudizi di merito e la mancata resistenza dell’intimata nella presente fase giustificano la compensazione delle spese di tutti i giudizi ai sensi dell’art. 92 cod. proc. civ., nel testo risultante dalle modifiche introdotte dalla l. n. 263/2005, trattandosi di controversia iniziata nel giugno 2009 . P.Q.M. la Corte accoglie il ricorso, cassa e, decidendo nel merito, rigetta la richiesta della G. compensa le spese di lite di tutti i giudizi.