In tema di azioni negatorie e confessorie servitutis la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull’esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso, ma
Le servitù a vantaggio dell’intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l’utilitas da esse procurate accede all’intero stabile e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo comma dell’articolo 1131 c.c Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza numero 4871/14, depositata lo scorso 28 febbraio. Rappresentanza processuale del condominio e poteri dell’amministratore. Con la pronuncia in rassegna la Corte interviene sul tema della legittimazione processuale dell’amministratore di condominio con riguardo all’azione negatoria della servitù esercitata dai singoli condomini. Al riguardo, la pronuncia di secondo grado affermava che nel caso di specie l’amministratore di condominio non era legittimato passivo, in quanto i fatti assunti come esercizio abusivo della servitù riguardavano i singoli condomini e non il condominio in quanto tale. Al riguardo il giudicante ricorda infatti che il condominio in quanto tale, e quindi l’amministratore, non ha legittimazione a stare in giudizio per fatti e diritti che riguardano singoli condomini e non le parti comuni. Su tale questione viene quindi interposto ricorso per cassazione, il quale, per quanto qui interessa, affronta la questione dell’estensione della legittimazione processuale dell’amministratore di condominio con riguardo al contenuto sostanziale del diritto oggetto del contendere. La legittimazione processuale dell’amministratore. La pronuncia prende le mosse dal rilievo che la disposizione di cui all’articolo 1131, co. 2, cod. civ., costituisce una deroga rispetto alla disciplina applicabile agli altri casi di pluralità di soggetti passivi che si giustifica nell’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in causa del condominio. Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha recentemente affermato che tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva urgente difesa onde evitare decadenze e preclusioni dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale. In tale contesto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela in via d'urgenza di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex articolo 182 c.p.c., un termine all’amministratore per provvedere Cass. S.U. 6 agosto 2010 numero 18331 . Azione negatoria della servitù e legittimazione passiva dell’amministratore. Sulla base di tale presupposto di portata generale, la Corte giunge ad affermare il principio di diritto secondo cui in tema di azioni negatorie e confessorie servitutis la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull’esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso invero, le servitù a vantaggio dell’intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l’utilitas da esse procurate accede allo intero stabile e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo comma dell’articolo 1131 c.c.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2013 – 28 febbraio 2014, numero 4871 Presidente Oddo – Relatore Parziale Fatto e diritto 1. - Così riassume la vicenda processuale la sentenza impugnata. “Con sentenza depositata in Cancelleria il giorno 25/2/2004 numero 2582/04 il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa numero 6441/92 RG, promossa da IMMOBILIARE ACITREZZA S.r.l. contro CONDOMINIO omissis ha dichiarato la nullità dell'atto di citazione, della procura in calce alla citazione stessa e degli atti successivi. Il giudizio era stato introdotto con atto di citazione con il quale la srl Immobiliare A.citrezj a, in liquidazione, aveva convenuto in giudizio il Condominio di OMISSIS , chiedendo che fosse dichiarata l'inesistenza di servitù di passaggio a favore del Condominio, attraverso l'ingresso di Piazza OMISSIS e gli adiacenti locali di esclusiva proprietà dell'attrice. Si era costituito il convenuto Condominio, eccependo il difetto di legittimatio ad causam dell'amministratore del Condominio e facendo riserva di eccezione di legittimazione ad processum o ad causam, ad esibizione avvenuta del verbale dell'Assemblea Straordinaria di messa in liquidazione della società attrice. Aveva chiesto, in via riconvenzionale, di accertare la proprietà dei singoli Condomini sugli enti dedotti in causa, avendo l'amministratore la piena capacità di rappresentanza ove si controverta su beni condominiali”. 2. - La Corte d'appello riteneva invece intervenuta una regolare ratifica della procura a stare in giudizio e, affrontando il merito, dichiarava carente di legittimazione il condominio, perché, così come indicato nell'atto di citazione dalla società oggi ricorrente, “i fatti che si lamentano come abusivo esercizio della servitù sono fatti di singoli condomini”. 3. Impugna la sentenza con ricorso principale l'immobiliare Acitrezza, affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale il Condominio. Resiste con controricorso al ricorso incidentale l'Immobiliare, che ha depositato memoria. 4. La causa, trattata alla pubblica udienza del 23 novembre 2012, è stata rinviata a nuovo ruolo per la produzione della delibera condominiale a ratifica dell'operato dell'amministratore, delibera regolarmente depositata. Motivi della decisione I ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza, vanno riuniti ai sensi dell'articolo 335 cpcomma 1. I motivi del ricorso principale. 1.1 Con il primo motivo di ricorso viene dedotta la violazione dell'articolo 1131, secondo comma, codice civile. Era stata proposta un'azione di mero accertamento negatoria servitutis da parte della società immobiliare senza ulteriori richieste in ordine alla rimozione o alla esecuzione di opere. Quindi, in giudizio poteva stare solo il Condominio in conformità all'orientamento più volte espresso dalla Corte di cassazione e tra gli altri con Cass. 1975 numero 3751 e Cass. 1987 numero 2010. 1.2. Con il secondo motivo si deduce la violazione dell'articolo 1131, secondo comma e 112 c.p.c. nonché errore di motivazione. La Corte di appello ha male interpretato la domanda che era rivolta nei confronti del Condominio, pronunciando su una domanda non proposta con conseguente violazione dell'articolo 112 c.p.c. e ha mal motivato, fondando le sue argomentazioni su una errata valutazione in fatto, perché i singoli condomini esercitavano la servitù non già in proprio, ma nell'interesse di tutti e a favore di tutti. 2. Il ricorso incidentale. Con ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo, il Condominio lamenta l'erronea decisione della Corte d'appello di Milano, che ha ritenuto valida, per l’immobiliare, la procura a stare in giudizio, così come successivamente ratificata. Il ricorrente Condominio osserva che la procura iniziale non fu conferita dal liquidatore, unico abilitato al riguardo. Si tratta di atto invalido non suscettibile di sanatoria con effetto retroattivo, non essendo quindi sufficiente la conferma del mandato, ancorché effettuata dal legale rappresentante della ricorrente in appello. 3. Il ricorso incidentale, pur contenente una questione pregiudiziale, dovrà essere esaminato all'esito del principale. Al riguardo, questo Collegio condivide il principio affermato dalle SU secondo il quale deve ritenersi che “anche alla luce del principio costituzionale della ragionevole durata del processo, secondo cui fine primario di questo è la realizzazione del diritto delle parti ad ottenere risposta nel merito, il ricorso incidentale proposto dalla parte totalmente vittoriosa nel giudizio di merito, che investa questioni pregiudicali di rito, ivi comprese quelle attinenti alla giurisdizione, o preliminari di merito, ha natura di ricorso condizionato, indipendentemente da ogni espressa indicazione di parte, e deve essere esaminato con priorità solo se le questioni pregiudiziali di rito o preliminari di merito, rilevabili d'ufficio, non siano state oggetto di decisione esplicita o implicita ove quest'ultima sia possibile da parte del giudice di merito. Qualora, invece, sia intervenuta detta decisione, tale ricorso incidentale va esaminato dalla Corte di cassazione, solo in presenza dell'attualità dell'interesse, sussistente unicamente nell'ipotesi della fondatezza del ricorso principale” Cass. SU 2009 numero 5456 . 3. Il ricorso principale è fondato con riguardo ad entrambi i motivi proposti. 3.1 Quanto al primo, col quale si censura l'assunto secondo il quale ramministratore del condominio non sarebbe legittimato passivo nella negatoria di una servitù esercitata dai singoli condomini, occorre in primo luogo rilevare che la Corte territoriale ha motivato la sua decisione con quanto di seguito si riporta. “Nell'atto di citazione, nell'unico punto in cui si affronta l'argomento, è detto testualmente Nelle more del giudizio peraltro, alcuni condomini, abusando della tolleranza dell'attrice, e sfruttando il fatto che dall'ingresso di esclusiva proprietà dell'Immobiliare Acitrezza, percorrendo il corridoio, ci si può immettere nell'atrio principale, utilizzano appunto detto ingresso illegittimamente e talvolta occupano lo stesso corridoio con biciclette e pacchi. Tale situazione non è ovviamente accettabile ed al fine di tutelare la proprietà dell'unità immobiliare, la Immobiliare Acitrezza srl in liquidazione, come in epigrafe rappresentata e difesa[ ]. I fatti che si lamentano come abusivo esercizio di una servitù sono, con tutta chiarezza, fatti di singoli condomini. Vero e che nelle conclusioni si chiede che sia dichiarata l'inesistenza di alcuna servitù di passaggio a favore del condominio, ma l'unico modo di interpretare tali conclusioni, in modo che siano coerenti con il corpo dell'atto stesso, è di considerare l'espressione condominio nelle conclusioni come formula sintetica impropria per indicare i condomini. Altrimenti, se riferito al condominio, l'atto sarebbe carente della esposizione in fatto. Da ciò consegue che il condominio in quanto tale non ha legittimazione a stare in giudizio per fatti e diritti che riguardano singoli condomini, e non le parti comuni”. Occorre osservare, al riguardo, che il secondo comma dell'articolo 1131 cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna , deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini Cass. numero 1485 del 1996 . Inoltre, pare utile ancora richiamare il condiviso principio secondo cui “in tema di anioni negatorie e confessorie [servitutis] la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull'esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso invero, le servitù a vantaggio dell'intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l'utilitas da esse procurate accede allo intero stabile e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo comma dell'articolo 1131 cod. civ.” Cass. numero 6396 del 1984 . 3.2 É fondato anche il secondo motivo, posto che il richiamo alla qualità di condomini di coloro che genericamente esercitavano indebitamente il passaggio e il tenore letterale del petitum dichiarare l'inesistenza di alcuna servitù di passaggio a favore del condominio non consentivano alcun dubbio sulla proposizione di una negatoria servitutis nei confronti dell'amministratore del condominio in quanto rappresentante delle parti comuni per l'utilità delle quali i singoli condomini esercitavano il passaggio. 4. Il ricorso incidentale. Risultando fondato il ricorso principale, occorre esaminare il ricorso incidentale, che appare inammissibile e comunque infondato. Occorre rilevare, in primo luogo, che non sono rubricati i vizi lamentati. La censura riguarda l'affermazione della sentenza dell'avvenuta sanatoria della nullità della procura rilasciata al difensore della società in liquidazione da un procuratore nominato dall'amministratore della società anteriormente alla messa in liquidazione, in virtù della ratifica operata dal nuovo amministratore. Al riguardo, la Corte territoriale ha osservato quanto segue. “L'IMMOBILIARE ACITREZZA ha prodotto il verbale dell'assemblea 27/7/1989 nella quale è stata deliberata la messa in liquidazione della società e sono state confermate le procure e i mandati conferiti dalla società a tutt'oggi esistenti. Tale delibera era esplicitamente citata nell'atto di citazione quale fonte dei poteri del procuratore L.M. , che agiva in giudizio. Il liquidatore, che pure avrebbe avuto il potere di modificare le procure e i mandati esistenti, li ha fatti propri non modificandoli. La successiva revoca dello stato di liquidazione non incide sulla validità dell'atto di citazione, che va valutata al momento della sua proposizione. In ogni caso il nuovo amministratore ha fatto propri e ratificati gli atti fin qui compiuti dal procuratore”. A fronte di tale puntuale motivazione, il motivo di ricorso risulta generico e non indica le norme violate. In ogni caso, la decisione della Corte territoriale appare corretta alla luce del seguente condiviso principio di diritto “la procura generale ad litem, espressamente prevista dall'articolo 83, 2 co. cod. proc. cip., se proveniente dall'organo della società abilitato a conferirla, resta valida e imputabile all'ente finché non venga revocata, indipendentemente dalle vicende modificative dell'organo che l'ha rilasciata, trattandosi di atto dell'ente e non della persona fisica che lo rappresentava ciò vale anche nel caso che la società sia posta in liquidazione ed il legale rappresentante, che abbia rilasciato la procura, sia sostituito dal liquidatore” Cass. numero 11847 del 22/05/2007 . 5. La sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che pronuncerà anche sulle spese. P.T.M. La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che pronuncerà anche sulle spese.