E’ l’utilizzo del sottotetto che qualifica la sua condominialità o pertinenzialità

Se il sottotetto è destinato ad un uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, si può applicare la presunzione di comunione. Ciò non vale, però, nel caso in cui esso svolge l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 6268/17 depositata il 10 marzo. Il caso. La proprietaria di un fabbricato ne alienava una porzione ad un soggetto. Quest’ultimo effettuava alcuni lavori di sistemazione del tetto dell’edificio, grazie ai quali il sottotetto era divenuto parzialmente praticabile, quando in origine non lo era. L’ex proprietaria adiva il giudice e chiedeva che fosse dichiarata la proprietaria esclusiva del sottotetto e che si facesse ordine al convenuto di chiudere il passaggio che aveva realizzato per accedervi dal proprio appartamento. Giunta in secondo grado questa controversia, la Corte d’appello considerava il sottotetto una pertinenza dell’appartamento sottostante e, non essendoci state disposizioni specifiche in senso contrario, escludeva la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., anche a ragione del pagamento integralmente effettuato dal convenuto per i lavori di sopraelevazione. Avverso questa sentenza ricorreva la società avente causa della originaria attrice. Presunzione di comunione o pertinenza? La ricorrente lamenta la contraddittoria motivazione rispetto ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio la Corte avrebbe considerato quale oggetto di causa un sottotetto in origine intercapedine non più esistente, e non il nuovo e diverso manufatto, realizzato in seguito . Secondariamente, ritiene irrilevante il fatto che il resistente abbia sostenuto l’intero costo dei lavori, poiché la realizzazione del vano in sopraelevazione era stato effettuato senza corresponsione agli altri condomini di alcuna indennità. Il ricorso viene rigettato dalla Corte di Cassazione. Secondo il giudice di legittimità, infatti, la Corte ha seguito un iter motivazionale ineccepibile l’iniziale conformazione del sottotetto era di mera intercapedine per nulla praticabile. Al fine di accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato anche solo potenzialmente al suo uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c. . Nel caso contrario, se il sottotetto svolge l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento .

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 dicembre 2016 10 marzo 2017, n. 6268 Presidente Migliucci Relatore Abete Fatti di causa Con atto notificato in data 18.11.1998 L.I. citava a comparire dinanzi al tribunale di Perugia T.F. . Esponeva che aveva alienato al convenuto con rogito per notar P. del 3.11.1970 porzione di fabbricato in omissis , alla via omissis che a seguito di lavori di sistemazione del tetto dell’edificio, terminati nel 1977, il sottotetto, in origine volume tecnico impraticabile, era divenuto parzialmente praticabile che nel 1994 il convenuto aveva assunto che il sottotetto fosse di sua esclusiva proprietà che viceversa il medesimo vano fuoriusciva senz’altro dall’oggetto della compravendita siglata in data 3.11.1970. Chiedeva, in via principale, che fosse dichiarata proprietaria esclusiva del sottotetto e che si facesse ordine al convenuto di chiudere il passaggio che aveva realizzato onde accedervi direttamente dal suo appartamento in via subordinata, che ne fosse dichiarata comproprietaria e che le fosse riconosciuto il diritto di farvi ingresso attraverso il passaggio creato dal T. . Si costituiva T.F. . Instava per il rigetto delle avverse domande. Deduceva che con l’atto del 3.11.1970 aveva acquistato anche il sottotetto in quanto pertinenza della porzione immobiliare compravenduta che in ogni caso l’aveva posseduto uti dominus per oltre un ventennio, sicché ne aveva acquistato la proprietà per usucapione. Assunte le prove articolate, disposta ed espletata c.t.u., all’udienza del 28.6.2005 si costituiva la s.a.s. Le Torri Immobiliare di G.G. & amp C. , quale avente causa dell’originaria attrice. Con sentenza n. 67/2009 il tribunale adito rigettava le domande di parte attrice e condannava l’accomandita semplice alle spese di lite e di c.t.u Interponeva appello la s.a.s. Le Torri Immobiliare . Resistevano G.S. ed T.U. , eredi di T.F. . Con sentenza n. 548 dei 6/27.12.2012 la corte d’appello di Perugia rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese del grado. Premetteva la corte che nell’atto per notar P. del 3.11.1970 nulla era detto in ordine al vano sottotetto, che, all’epoca, non era praticabile ed aveva una funzione esclusivamente di protezione creando una intercapedine tra la parte abitativa e il tetto sovrastante così sentenza d’appello, pag. 3 . Indi esplicitava che, in dipendenza della funzione al momento della compravendita esclusivamente protettiva ed isolante dell’appartamento del T. , in assenza di disposizioni nel titolo ed in difetto di destinazione all’uso comune ovvero all’esercizio di un servizio di interesse comune, non operava la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ., sicché il sottotetto doveva considerarsi pertinenza dell’appartamento sottostante che ciò tanto più che i lavori di sopraelevazione con l’assenso di L.I. erano stati integralmente pagati dall’appellato, al quale era stato anche consentito di aprire un unico accesso con una scala chiocciola dal proprio appartamento così sentenza d’appello, pag. 5 . Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la s.a.s. Le Torri Immobiliare di G.G. & amp C. ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. G.S. ed T.U. hanno depositato controricorso hanno chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese. Ragioni della decisione Con il primo motivo la ricorrente denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Deduce che la corte di merito ha compiuto un illogico ed immotivato apprezzamento delle risultanze di causa così ricorso, pag. 5 . Deduce in particolare che la corte distrettuale ha in maniera del tutto incongrua considerato quale oggetto di causa e di rivendica un sottotetto intercapedine non più esistente, e non il nuovo e diverso manufatto, realizzato in seguito, praticabile e suscettibile di piena utilizzazione, del quale, se appunto fosse stato preso in considerazione, sarebbe stata esclusa a priori la natura pertinenziale così ricorso, pag. 5 . Deduce ulteriormente che il sottotetto è stato edificato sulla scorta della licenza edilizia rilasciata ad L.I. ed a T.F. , sicché giammai poteva essere di proprietà esclusiva del T. , sia per difetto di titolo di acquisto , sia per la sua inesistenza prima dei lavori di sopraelevazione così ricorso, pag. 6 . Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 817, 1102 e 2697 cod. civ Deduce che del tutto irrilevante è la circostanza per cui i lavori di sopraelevazione sono stati pagati interamente da T.F. . Deduce che rilevano piuttosto la circostanza per cui la licenza è stata richiesta e rilasciata ad entrambi i proprietari e condomini e la circostanza per cui la sopraelevazione e la costruzione di un nuovo vano hanno comportato un aumento di cubatura giustificato dalla capacità residua edificabile del lotto della L. così ricorso, pag. 6 . Deduce inoltre che, qualora si reputassero T.F. ed i suoi aventi causa unici proprietari del sottotetto, questi ultimi avrebbero fatto luogo alla realizzazione di un vano in sopraelevazione senza corrispondere agli altri condomini alcuna indennità. I motivi di ricorso sono strettamente connessi. Difatti, pur il secondo motivo si qualifica in relazione alla previsione del n. 5 del 1 co. dell’art. 360 cod. proc. civ Occorre tener conto, da un lato, che anche con il secondo motivo la s.a.s. Le Torri Immobiliare censura sostanzialmente il giudizio di fatto cui la corte territoriale ha atteso si condivide quindi la prospettazione dei controricorrenti secondo cui la ricorrente s.a.s. adduce con tale mezzo di impugnazione argomentazioni di mero fatto così controricorso, pag. 4 dall’altro, che è propriamente il motivo di ricorso ex art. 360, 1 co., n. 5 , cod. proc. civ. che concerne l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia cfr. Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28054 cfr. Cass. 11.8.2004, n. 15499 . In questi termini ambedue i motivi sono destituiti di fondamento. Si rappresenta previamente che, in ossequio al canone di cosiddetta autosufficienza del ricorso per cassazione cfr. Cass. sez. lav. 4.3.2014, n. 4980 , quale positivamente sancito all’art. 366, 1 co., n. 6 , cod. proc. civ., ben avrebbe dovuto la ricorrente, onde consentire a questa Corte il compiuto riscontro dei suoi assunti, riprodurre più o meno integralmente nel corpo del ricorso quanto meno il rogito per notar P. del 3.11.1970 ed il testo della relazione di c.t.u. disposta in prime cure. Si rappresenta comunque che i vizi motivazionali veicolati dagli addotti motivi rilevano nei limiti della formulazione del n. 5 del 1 co. dell’art. 360 cod. proc. civ., quale introdotta dall’art. 54, 1 co., lett. b , del dec. leg. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, nella legge n. 134/2012, ed applicabile alle sentenze pubblicate dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione è il caso de quo la sentenza della corte di Perugia è stata depositata il 27.12.2012 . In tal guisa, evidentemente, riveste valenza l’insegnamento delle sezioni unite di questa Corte il riferimento è a Cass. sez. un. 7.4.2014, n. 8053 . Ovvero l’insegnamento secondo cui, da un canto, la riformulazione dell’art. 360, 1 co., n. 5 , cod. proc. civ. deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione, sicché, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali e secondo cui, propriamente, tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico , nella motivazione apparente , nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile , esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione. Ovvero l’insegnamento secondo cui, dall’altro, il riformulato art. 360, 1 co., n. 5 , cod. proc. civ. introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia con la conseguenza che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, 1 co., n. 6 , e 369, 2 co., n. 4 , cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il fatto storico , il cui esame sia stato omesso, il dato , testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività , fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie. Su tale scorta si rappresenta quanto segue. Per un verso, che è da escludere recisamente che taluna delle figure di anomalia motivazionale destinate ad acquisire significato alla stregua dell’indicazione nomofilattica a sezioni unite testé menzionata, possa scorgersi in relazione alle motivazioni - dapprima riferite - cui la corte di merito ha ancorato il suo dictum. In particolare, con riferimento al paradigma della motivazione apparente - che ricorre allorquando il giudice di merito, pur individuando nel contenuto della sentenza gli elementi da cui ha desunto il proprio convincimento, non procede ad una loro approfondita disamina logico - giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito cfr. Cass. 21.7.2006, n. 16672 - la corte distrettuale ha compiutamente ed intellegibilmente esplicitato il percorso argomentativo seguito al momento della compravendita, il vano sottotetto aveva esclusivamente la funzione isolante e protettiva dell’appartamento acquistato dal T. e, nulla disponendo il titolo, doveva per ciò stesso considerarsi pertinenza dell’appartamento stesso così sentenza d’appello, pag. 4 . Per altro verso, che la corte territoriale ha sicuramente disaminato il fatto storico caratterizzante la res litigiosa. Del resto, la ricorrente censura l’asserita distorta ed erronea valutazione delle risultanze di causa il Giudice a quo considera quale oggetto di causa e di rivendica un sottotetto non più esistente così ricorso, pag. 5 risulta dai documenti da noi prodotti e non contestati che così ricorso, pag. 6 la licenza di costruzione è stata richiesta da, e rilasciata a, entrambi i proprietari e condomini così ricorso, pag. 6 . E tuttavia il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, 1 co., n. 5 , cod. proc. civ., né in quello del precedente n. 4 , disposizione che - per il tramite dell’art. 132, n. 4 , cod. proc. civ. - dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante cfr. Cass. 10.6.2016, n. 11892 . E parimenti nel vigore del nuovo testo dell’art. 360, 1 co., n. 5 , cod. proc. civ. non è più configurabile il vizio di contraddittoria motivazione della sentenza, non potendo neppure ritenersi che il vizio di contraddittoria motivazione sopravviva come ipotesi di nullità della sentenza ai sensi del n. 4 del 1 co. dello stesso art. 360 cod. proc. civ. cfr. Cass. ord. 6.7. 2015, n. 13928 . In ogni caso l’iter motivazionale che sorregge il dictum della corte d’appello risulta in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica ed assolutamente congruo ed esaustivo. Infatti, correttamente la corte di merito ha fatto riferimento all’iniziale conformazione, quale mera intercapedine per nulla praticabile, del sottotetto questa Corte spiega che, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, 1 co., cod. civ. viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento cfr. Cass. 30.3.2016, n. 6143 . D’altra parte, questo Giudice spiega che la licenza edilizia legittima l’esercizio dello ius aedificandi nei soli confronti della pubblica amministrazione, ma non è idonea - in relazione alla sua particolare natura e finalità - a pregiudicare i diritti dei terzi, né ad ingenerare a loro favore posizioni giuridiche maggiori o diverse da quelle che ad essi competono in base alle norme edilizie applicabili alla singola fattispecie cfr. Cass. 28.5.1984, n. 3260 . Ovviamente non rileva in questa sede la circostanza che sia eventualmente insorto l’obbligo di pagamento dell’indennità di cui all’art. 1127 cod. civ Il rigetto del ricorso giustifica la condanna della ricorrente s.a.s. al rimborso in favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità. La liquidazione segue come da dispositivo. Si dà atto che il ricorso è stato notificato in data 7.2.2014. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002 comma 1 quater introdotto dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/2012 a decorrere dall’1.1.2013 , si dà atto altresì della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della s.a.s. ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, d.p.r. n. 115/2002. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso condanna la ricorrente, Le Torri Immobiliare di G.G. & amp C. s.a.s., a rimborsare ai controricorrenti, G.S. ed Urbano T. , le spese del giudizio di legittimità, che si liquidano nel complesso in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali, i.v.a. e cassa come per legge ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente s.a.s., dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, d.p.r. n. 115/2002.