Chi ha buona memoria ricorderà le novità introdotte, in materia di compravendita, dai commi 63-67 legge numero 147/2013. La norma prevedeva l'obbligo di depositare presso il notaio il corrispettivo della vendita in attesa che il professionista provvedesse al perfezionamento delle relative formalità.
Chi ha buona memoria ricorderà le novità introdotte, in materia di compravendita, dai commi 63-67 legge numero 147/2013. La norma prevedeva l'obbligo di depositare presso il notaio il corrispettivo della vendita in attesa che il professionista provvedesse al perfezionamento delle relative formalità. Scopo certamente lodevole, perché tutela gli interessi dell'acquirente peccato che la norma, inserita in un mercato immobiliare asfittico e già falcidiato dalla crisi economica, per forza di cose, non abbia avuto seguito. Ma perché depositare le somme presso il notaio e non versarle nelle tasche del venditore? Bisogna partire dal presupposto che, nonostante l’informatizzazione degli uffici e delle procedure, esiste una differenza temporale tra l'iscrizione delle pregiudizievoli nei Pubblici Registri e il momento in cui esse appaiono nella visura. Ciò vuol dire che, anche se il notaio controlla diligentemente la situazione immobiliare al momento dell’atto notarile di compravendita, quello che gli appare potrebbe essere la “fotografia” della situazione di qualche giorno prima. Nel breve lasso temporale che intercorre tra le visure e la stipula della compravendita, potrebbero intervenire degli atti pregiudiziali che finirebbero inevitabilmente per gravare sull'acquirente. Per farla breve, in ipotesi, il venditore disonesto potrebbe vendere lo stesso immobile simultaneamente a più acquirenti diversi o, peggio, potrebbe esse iscritto un pignoramento. La “riforma” del 2013, al di là da evidenti punti deboli, era rimasta sospesa in attesa di un decreto attuativo atteso per gennaio 2014 ma in effetti mai intervenuto, con la conseguenza che tutto era rimasto congelato. Il Legislatore sembra voler sbloccare la situazione con la Legge annuale per il mercato e la concorrenza del 4 agosto 2017 numero 124 il comma 142 dell'articolo 1, infatti, ha introdotto una serie di modifiche alla Legge numero 147/2013. Cerchiamo di fare il punto della situazione con serenità. Copiato il sistema francese. In realtà nessuno ha inventato nulla di nuovo ma, più semplicemente, ha “copiato” il sistema francese per l'acquisto di un immobile. Il sistema architettato dai cugini d'oltralpe prevede la sottoscrizione di un “ reservation ” il nostro preliminare seguito da un rogito notarile che viene trascritto al catasto immobiliare. La firma della reservation viene accompagnata dal versamento, al notaio, di una somma di denaro a titolo di conferma del proprio interesse all'acquisto. Tale somma, gli acconti convenuti ed il saldo prezzo, non vengono versati al venditore, ma restano nelle mani del notaio che provvede ad appianare tutti gli eventuali debiti relativi all'immobile. Alla firma del contratto definitivo, il notaio rilascia una attestazione di acquisto mentre il contratto vero e proprio viene inviato all'acquirente dopo l'avvenuta registrazione presso il catasto e l'annotazione sul contratto stesso. Per ottenere questa annotazione possono essere necessari anche alcuni mesi. In questo tempo il notaio verifica la presenza di ipoteche, debiti verso il condominio ed il fisco in modo che, prima di versare il prezzo al venditore, vengano pagati tutti gli eventuali creditori. Non è possibile l'accollo del mutuo eventualmente concesso al venditore se c'è un mutuo, il notaio provvede a rimborsare totalmente il vecchio prestito prima di aprirne uno nuovo a nome dell'acquirente. Il sistema prevede che il pagamento del prezzo avvenga solo tramite notaio l’acquirente, infatti, trasferisce il denaro sul c/c del Notaio presso la Caisse Depot et Consignation la nostra Cassa Depositi e Prestiti ed il notaio provvede, dopo il rogito, pagate le tasse e tutti gli eventuali debiti, a trasferire il denaro al venditore. Cos'è la legge per il mercato e la concorrenza? Torniamo a casa nostra. Come dicevamo, la “vecchia” legge del 2013 è rimasta lettera morta per cui il Legislatore ha cercato di sbloccare la situazione in occasione della legge per il mercato e la concorrenza del 2017. Ma di che si tratta? La legge sul mercato è un provvedimento annuale, emanato allo scopo di promuovere lo sviluppo della concorrenza e garantire la tutela dei consumatori in applicazione dei princìpi dell'Unione europea in materia di libera circolazione e apertura dei mercati. Ancora una volta si tratta di un'idea che nasce in ambito U.E. allo scopo di stimolare la crescita e la dinamica della produttività, per consentire ai consumatori di avere accesso a beni e servizi a minor costo. Come spesso accade, le norme portano a dei “problemi collaterali” ed è proprio quello che accade nel caso in esame. Obbligatorio il deposito delle somme su c/c dedicato. L'ambito di applicazione della norma è tracciato dal comma 63 Legge numero 147/2013 che ha come punto di riferimento il notaio ed i pubblici ufficiali incaricati di procedere alla stipula degli atti a repertorio ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale aventi ad oggetto «atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende». Il repertorio delimita la tutela. Quindi, in buona sostanza, la norma trova applicazione solo per gli atti portati a repertorio che abbiano ad oggetto «atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende» lett. c . Cosa vuol dire? Occorre partire dall’esame del “Repertorio” si tratta di un registro obbligatorio, con pagine numerate e vistate, in cui vengono annotati cronologicamente gli atti stipulati dal Pubblico Ufficiale. Il registro riporta gli elementi salienti quali la data, la natura dell'atto ad esempio vendita, donazione, permuta e la descrizione dell’oggetto, i nominativi e gli indirizzi delle parti, il valore complessivo dell’atto, gli estremi di registrazione. L’Ufficiale Rogante è responsabile della regolare tenuta del Repertorio e lo deve conservare accuratamente. In realtà, però, non tutti gli atti vengono “portati a repertorio” in quanto il professionista può gestire alcune attività, per esempio la preparazione delle denunce di successione, non soggette a registrazione nel repertorio. La lettera c , inoltre, restringe il cerchio stabilendo che la norma trova applicazione solo per gli atti di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende si ritiene, pertanto, che, per esempio, siano esclusi gli atti di divisione e gli eventuali conguagli in denaro in quanto si tratterebbe di atti a carattere dichiarativo e non dispositivo. Il Fisco in primo piano. Leggendo le nuove norme, si ha l'impressione che il Legislatore voglia, in primo luogo, salvaguardare le ragioni dell'Erario. Il comma 63, infatti, apre stabilendo che il notaio è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale. Il Legislatore, quindi, si pone, come primo obiettivo, quello di salvaguardare le ragioni del Fisco, stabilendo che il notaio è tenuto a versare su apposito conto corrente di cui si dirà tra poco le somme relative alle imposte imposta di registro, ipotecarie e catastali, in quanto l’IVA viene gestita dalle parti . Si immagina, quindi, che la parte dovrebbe versare al notaio l’importo delle imposte pensiamo mediante assegno quest’ultimo, invece di versare l'assegno sul proprio conto corrente “di studio”, dovrà aprire un conto dedicato su cui far transitare tutte le somme versate dalla clientela. Il prezzo è in secondo piano. La posizione del venditore interessato a percepire il ricavo della vendita appare cedevole o, quantomeno, sembra passare in secondo piano rispetto agli interessi del Fisco. La lettera c prevede che anche il corrispettivo delle vendita possa essere depositato presso il “conto transitorio”. Si badi bene, si tratta di una possibilità e non di un obbligo. La lettera c , infatti, stabilisce espressamente che il corrispettivo della vendita o il saldo debba essere depositato «se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito». Le norme sono derogabili. Il comma c precisa che le somme andranno versate sul conto transitorio «se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito». Questo vuol dire che saranno le parti, nell’ambito della propria autonomia contrattuale, a decidere se il saldo debba essere versato direttamente nelle mani del venditore o debba essere cautelativamente depositato nel conto transitorio del notaio. Sappiamo bene che, nella maggioranza dei casi, la stipula dell’atto definitivo di compravendita viene preceduta da un preliminare redatto nello stesso studio incaricato della stipula del definitivo. Il personale di studio, quindi, avrà cura di informare i clienti della possibilità offerta dalla legge e, se necessario, le parti potranno decidere, autonomamente sul da farsi. È molto probabile che gli studi notarili inseriranno nel loro “schema tipo” una clausola di rinuncia a volersi avvalere del conto transitorio. Ovviamene bisognerà valutare caso per caso. Se, per esempio, il venditore è un soggetto fallibile o non naviga in buone acque, sarà opportuno valutare la possibilità di procedere comunque all'acquisto utilizzando, però, il famoso conto transitorio. E le dilazioni? L'articolo 64 Legge numero 147/2013 è stato abrogato dall'articolo 1, comma 142, lett. b , Legge numero 124/2017. La norma prevedeva, testualmente «La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili». Cosa cambia? Il problema riguarda la dilazione del prezzo. Poniamo il caso in cui il corrispettivo sia 100 di cui 60 versati contestualmente all'atto definitivo e 40 da versare successivamente. Con la vecchia disciplina, il saldo prezzo 40 avrebbe potuto transitare sul conto del notaio questa possibilità viene eliminata ma tutto ha un senso. Il deposito delle somme sul conto transitorio mira a salvaguardare le ragione dell'acquirente nel tempo necessario ad effettuare tutte le formalità il che richiede, nella peggiore delle ipotesi, circa 30-60 giorni. Passato questo termine, la situazione è ormai consolidata per cui le tutele dell'acquirente diventano inutili. Se, nelle more, sono sorti dei problemi, il saldo prezzo non sarà versato e trattenuto dal venditore. Il conto transitorio. La norma non si limita a prevedere l'obbligo, per il notaio, di aprire un apposito “conto transitorio” su cui versare le somme ricevute dalla clientela ma va ben oltre. Il comma 65 mira a creare una netta separazione tra il patrimonio del notaio e le somme versate sul conto di garanzia. Se così non fosse, si creerebbe un circolo vizioso non mi fido del venditore e verso le somme presso il notaio ma chi garantisce per quest’ultimo? A rimarcare la separazione tra il patrimonio del notaio e le somme versate sul conto transitorio, la norma prevedere espressamente che le somme depositate «sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse». Il testo del 2013 non ha subito modifiche sostanziali nel 2017 per cui, sotto questo profilo, non abbiamo nulla di nuovo all'orizzonte. Il vincolo di destinazione. La nuova formulazione del comma 66 della Legge numero 147/2013 modificato dalla lettera d della Legge numero 124/2017 prevede il vincolo di destinazione delle somme versate sul conto transitorio per cui il notaio può utilizzarle solo ed esclusivamente per gli impieghi per i quali gli sono state depositate. A rigore, se la somma, per esempio, è stata depositata per pagare la tassa di registro, non potrà essere utilizzata per soddisfare eventuali creditori del venditore. Effettuate tutte le necessarie formalità registrazione dell'atto, trascrizione, voltura ecc. e verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio ha l'obbligo di svincolare le somme depositate a favore del venditore. Occorre tener presente che la norma, già nella sua formulazione originaria, prevedeva che lo svincolo dovesse avvenire a seguito dell'esistenza di ulteriori formalità rispetto a quelle indicate nell'atto di vendita. Ciò vuol dire che l'acquirente non può chiedere al notaio di procedere alla regolarizzazione di eventuali formalità di cui era già a conoscenza al momento dell'atto definitivo di compravendita. Facciamo un esempio se nell'atto di compravendita il venditore dichiara di essere in debito nei confronti del condominio, l'acquirente non può chiedere al notaio di provvedere al relativo pagamento in quanto ha accettato già tale rischio. La Legge numero 124/2017 ha introdotto, con il comma 66- bis un limite alla norma generale per cui il notaio è legittimato a prelevare da conto le somme da lui eventualmente anticipate per il pagamento delle imposte. Il che appare anche ovvio visto che il notaio riveste la figura di sostituto d'imposta e deve anticipare, di tasca propria, le somme necessarie alla registrazione. Atto sotto condizione. Ancora il comma 66 Legge numero 147/2013 prevede espressamente l'ipotesi in cui il contratto stabilisca che il prezzo debba essere versato dopo l'avveramento di una certa condizione. In questo caso, la norma prevede espressamente che il notaio possa svincolare le somme solo dopo l'avveramento della condizione. La norma può tornare particolarmente utile. Si pensi, per esempio, all'acquisto di un suolo edificatorio in cui il pagamento viene subordinato al rilascio del permesso di costruire. In tal caso tutti dormiranno sonni tranquilli o, per lo meno, tutti tranne il notaio. L'acquirente sarà sicuro di non “pagare a vuoto” il venditore sarà sicuro di percepire il prezzo. Rimane da valutare la posizione del notaio che dovrà trovare uno strumento necessario a garantirsi che la condizione di sia effettivamente verificata il che può non essere sempre agevole come potrebbe sembrare a prima vista. Se la condizione è rappresentata da un fatto certo, tipo il rilascio del permesso di costruire, non avremo problemi. Il venditore, se vuole incassare, avrà tutto l'interesse a fornire al notaio copia autentica del titolo concessorio. Diverso il caso in cui la condizione sia più difficile da riscontrare. Gli interessi generati dal conto. Chi quantifica e che fine fanno gli eventuali interessi attivi generati dal conto transitorio? Il “vecchio” articolo 67 prevedeva che la gestione del conto fosse disciplinata da un successivo decreto da emanare entro 4 mesi dall'emanazione della legge risalente al 2013 . La norma, che non ha subito modifiche sostanziali, prevede che gli interessi attivi, al netto delle spese per la gestione del contro, servono per rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalità e i termini individuati con un decreto di prossima emanazione. A ben vedere, la norma nasconde un trabocchetto. Gli interessi attivi generati dalle somme parcheggiate sul conto, infatti, dovrebbero essere di spettanza delle parti ovvero del venditore o dell'acquirente che dovrebbero disciplinare contrattualmente questo aspetto e non dello Stato che, alla fin fine, finirà per lucrarci. Occorre mettere in conto è proprio il caso di dirlo un ulteriore elemento qualora il tasso di interesse determinato con decreto fosse più alto di quello normalmente praticato dal sistema bancario diversamente non avrebbe senso fissarlo con decreto le banche, per ovvie ragioni, finiranno per rivalersi sulla clientela finale che, o in un modo o nell'altro, sarà costretta a metter mano al portafoglio. C'è il rischio, in sostanza, che l’acquirente versi 100 euro e il notaio, fatti i conti, ne possa ritirare 99. In sostanza, sembrerebbe che il nostro Legislatore abbia escogitato un sistema di “esproprio”, di “acquisizione coatta” degli interessi su somme che sono di proprietà dei privati e solo temporaneamente “parcheggiate” nel deposito che vengono utilizzate per finanziare le imprese. I compiti del notariato. Le norma affida al un ruolo-chiave al notariato che non solo dovrà elaborare i principi di deontologia destinati a individuare le migliori prassi necessarie a garantire l'applicazione della norma ma dovrà, ogni tre anni, presentare una relazione al Ministro della giustizia sullo stato di applicazione delle norme segnalando eventuali criticità. I dubbi e se si scoprono delle pregiudizievoli? La legge, sia nella vecchia che nella nuova formulazione, sembra tralasciare un particolare di non secondaria importanza cosa succede se il notaio accerta l’esistenza di nuove pregiudizievoli non conosciute e/o conoscibili al momento della stipula? Nel silenzio della legge, il notaio certamente non potrà svincolare la somma di danaro, che, in via cautelativa, dovrebbe rimanere parcheggiate sul conto transitorio in attesa di una pronuncia giudiziale? Una soluzione in calcio d'angolo potrebbe esserci le parti potrebbero disciplinare contrattualmente questo aspetto stabilendo, per esempio, che, in caso di pregiudizievoli, il notaio dovrà restituire le somme all'acquirente. Ma chi si prende il carico delle responsabilità connesse a tale scelta? I dubbi i tempi necessari. Altro problema riguarda i tempi necessari per completare l'operazione e svincolare definitivamente il danaro depositato sul conto transitorio. L'operazione, evidentemente, interessa soprattutto il venditore desideroso di “fare cassa”. In primo luogo, in notaio dovrà depositare l'assegno ricevuto dall'acquirente sul conto transitorio ed attendere che la somma diventi “disponibile”. La somma potrà essere utilizzata, in linea di principio, tra sei e dieci giorni. A questo punto il notaio dovrà bonificare l'importo necessario al pagamento delle tasse registro, ipotecaria e catastale sul conto di studio normalmente finalizzato al pagamento telematico delle imposte di conseguenza, dovremo attendere ulteriori 6/10 giorni. A questo punto, dopo che saranno trascorsi tra i 12 e i 20 giorni, il notaio potrà effettuare il pagamento delle tasse di registro. Occorre tener presente che il notaio risponde, come sostituto d'imposta, per 60 giorni dalla data di registrazione dell'atto. Entro tale termine l'Ufficio del Registro potrebbe liquidare una somma maggiore rispetto a quella quantificata e versata dal notaio per cui, alla resa dei conti, il venditore corre il rischio di attendere, per vedersi accreditare il corrispettivo della vendita, circa tre mesi. Accanto alla registrazione occorrerà effettuare, ovviamente, le formalità ipocatastali. Bloccate le vendite a catena. Spesso il venditore procede alla vendita dell'immobile per poter impiegare il ricavo nell'acquisto di un altro bene. In questo caso, vista la difficoltà di vedersi materialmente accreditare il ricavato della vendita, è possibile che le c.d. vendite a catena saranno ostacolate ingessando ulteriormente il mercato immobiliare. Il pericolo di consolidamento. Normalmente le operazioni di acquisto vengono perfezionate con il ricorso al credito bancario. Le banche, però, quando il venditore è un soggetto fallibile, prima di effettuare l'erogazione, attendono il c.d. consolidamento dell'ipoteca. Detto in altri termini, calendario alla mano, la banca eroga il danaro dopo che siano trascorsi undici giorni decorrenti dalla data dell'avvenuta trascrizione della vendita in quanto si vuole evitare il pericolo che la sentenza, retroagendo di undici giorni, renda aggredibile l'immobile. La legge non prende in considerazione questo ulteriore problema. La “relazione definitiva”. Di norma, quando l'acquisto viene finanziato con il netto ricavo del mutuo, il notaio, completate le formalità, redige una apposita relazione c.d. relazione notarile definitiva che viene consegnata alla banca con cui il professionista certifica, nei confronti della banca, che l'intera operazione è andata a buon fine. Il costo di questa relazione rientra nelle spese sostenute dall'acquirente per l'erogazione del mutuo. Ora, con le nuove norme, il notaio dovrà redigere la stessa relazione verificando il buon fine delle operazioni ipocatastali solo che non è dato sapere, in questo caso, chi provvederà a sostenere le relative spese. Il rischio legato agli assegni bancari. Nella pratica commerciale accade che, ben difficilmente il prezzo venga corrisposto mediante bonifico il più delle volte si ricorre agli assegni circolari o agli assegni bancari. Accettando il pagamento mediante assegni bancari, l'acquirente si assume il rischio del mancato pagamento e, in ipotesi, delle spese legali necessarie al protesto ed al recupero coattivo. A questo punto ci si chiede se il notaio possa rifiutare il pagamento mediante assegno di conto corrente in quanto, ove esso non risulti coperto, occorrerà stabilire chi debba farsi carico delle spese di protesto e, comunque, delle somme necessarie al recupero coattivo del credito. Le cessioni di aziende. Le norme, e le relative problematiche, si applicano non solo alle vendite immobiliari ma anche ai contratti che hanno ad oggetto la cessione di aziende, di rami di aziende, e presumibilmente di quote societarie. Ciò implica indirettamente una modifica della normativa vigente e, per inciso, l’obbligo di deposito nel conto corrente dedicato delle somme effettivamente pagate farà emergere necessariamente i corrispettivi effettivamente pagati.