Se il Fallimento non intende subentrare nella posizione di promittente venditore di un immobile, viene meno ogni interesse del promissario acquirente ad opporgli il contratto.
Con la sentenza numero 707, depositata il 14 gennaio 2013, la Corte di Cassazione ha così confermato le statuizioni dei giudici di merito. Il preliminare di compravendita. Stipula un contratto preliminare di compravendita di un appartamento per 85milioni di lire. Il promissario venditore è il legale rappresentante di una società. Ma c’è odore di fallimento. L’acquirente vuole comprare a tutti i costi versa alcune rate al commissario giudiziale del concordato preventivo. La società infine fallisce. Qual è la fine del contratto dopo il fallimento? Il contratto è sospeso. L’acquirente chiede al Tribunale che venga riconosciuta l’autenticità della sottoscrizione del contratto, per poterla opporre al Fallimento, subentrato nei rapporti della società fallita, e concludere così il contratto. I giudici di merito respingono la domanda. Sul caso si deve quindi esprimere la Cassazione. Il Curatore può scegliere se eseguire il contratto o no. La S.C. avvalla la decisione di merito. Anche se il Fallimento non può qualificarsi come terzo rispetto alla domanda di verificazione, la natura del contratto – preliminare di vendita – e la dichiarazione del Curatore di non voler subentrare nella posizione di promittente venditore, non consentono all’attore di conseguire la proprietà dell’immobile. Non ha quindi interesse ad accertare l’autenticità delle sottoscrizioni. Anche se il preliminare è praticamente definitivo, conta la sua concreta esecuzione. Il Curatore ha la facoltà di dichiararsi sciolto da contratti ineseguiti o incompiuti, ex articolo 72 legge fallimentare. La condotta del commissario liquidatore che accetta alcune rate, non può far emergere una scorrettezza del Curatore, che deve solo scegliere tra dare esecuzione al preliminare o scioglierlo. Il ricorrente sostiene che il contratto era da considerarsi come definitivo. La Corte sottolinea che quando c’è un’esecuzione anticipata di alcuni effetti principali del contratto, come il versamento di alcune rate, il contratto preliminare è da considerarsi giuridicamente definitivo, ma va inserito in una fattispecie in itinere. Nel caso specifico non c’è niente di nuovo rispetto allo schema dell’articolo 2932 c.c. – esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto -, poiché «la sua concreta disciplina risente dell’inizio di esecuzione che esso ha avuto».
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 novembre 2012 – 14 gennaio 2013, numero 707 Presidente Felicetti – Relatore Bianchini Svolgimento del processo M C. citò innanzi al Tribunale di Savona il Fallimento della srl Immobiliare Limonetto, chiedendo che venisse accertata l'autenticità della sottoscrizione del legale rappresentante della società a quel tempo in bonis apposta in calce ad un contratto di vendita in proprio favore di un appartamento sito in omissis , per il corrispettivo di lire 85 milioni, e quindi l'intervenuto effetto traslativo, offrendosi di corrispondere l'eventuale residuo prezzo. Il Fallimento si costituì chiedendo il rigetto della domanda sia perché il procedimento di verificazione non poteva applicarsi ad un soggetto terzo rispetto alla scrittura, quale si poneva il Fallimento, sia perché, trattandosi di contratto preliminare, la verificazione della scrittura non avrebbe sortito alcun effetto traslativo chiese pertanto la condanna dell'attore al risarcimento dei danni per lite temeraria. La domanda fu respinta ed il C. propose appello che fu, del pari, rigettato dalla Corte di Appello di Genova che, pur dando atto che il Fallimento, rispetto alla domanda di verificazione, non si sarebbe potuto qualificare come terzo, quanto piuttosto come avente causa dalla società fallita - con la conseguenza che la pronunzia, eventualmente emessa in sede di verifica, gli sarebbe stata opponibile - osservò che la natura del contratto, da qualificarsi come preliminare di vendita, e la dichiarazione espressa da parte del Curatore di non voler subentrare nella posizione di promittente venditore - così esercitando la facoltà riconosciutagli dall'articolo 72 l. fall. - non avrebbe consentito che il C. conseguisse la proprietà del bene, privandolo dell'interesse all'accertamento sopra indicato. Il C. ha proposto ricorso per la cassazione di tale pronunzia, facendo valere due motivi il Fallimento si è costituito resistendo all'impugnazione con controricorso, illustrato da memoria. Motivi della decisione I — Con il primo motivo parte ricorrente denunzia l'erronea applicazione delle norme sull'ermeneutica negoziale, con conseguente vizio di illogicità e contraddittorietà della motivazione, lamentando il rilievo eccessivo che la Corte del merito avrebbe attribuito all'elemento letterale, in cui veniva enfatizzata la circostanza della titolazione del contratto come contratto preliminare e la costante indicazione delle parti come promissario acquirente e promittente venditore sostiene invece il ricorrente che vi sarebbero stati degli altri elementi sicuramente indicativi di una compravendita già conclusa versamento di gran parte del prezzo pattuito pagamento dei contratti di fornitura e partecipazione alle assemblee condominiali da parte di esso ricorrente, preteso promissario acquirente . I.a — Sostiene altresì il ricorrente la violazione del canone di interpretazione di buona fede, atteso che il Commissario Giudiziale del Concordato Preventivo, poi trasformatosi in Fallimento, aveva ricevuto da esso deducente il pagamento delle rate di prezzo sino alla dichiarazione di fallimento si duole inoltre della mancata considerazione delle particolari clausole presenti nel negozio che erano riassumibili nell'ambito di un contratto definitivo e non già in quello preliminare. I.b - Il motivo deve dirsi inammissibile in quanto difetta di specificità non avendo riportato il contenuto del contratto al fine di far compiere la pur richiesta disamina interpretativa in secondo luogo l'interpretazione del negozio è di esclusiva pertinenza del giudice del merito e non può essere sindacata se non con specifico e motivato riferimento al mancato rispetto dei canoni di interpretazione negoziale che, nella fattispecie, non sono stati affrontati in maniera critica in terzo luogo la condotta tenuta dal Commissario liquidatore, non può essere in alcun modo imputata al Curatore ai fine di far emergere una scorrettezza che, semmai, riguarderebbe la scelta tra sciogliersi dal preliminare o darvi esecuzione ma non già a fini interpretativi degli effetti negoziali che da essa fossero originati. Le Va infine posto l'accento sull'esistenza di una prassi negoziale - e sulla conseguente tipizzazione dottrinaria e giurisprudenziale - che ha dato vita ad una particolare conformazione che può assumere il preliminare, ferma restando la sua natura di contratto giuridicamente definitivo pur se economicamente inserito in una fattispecie in itinere - laddove ne sia prevista la esecuzione anticipata di alcuni degli effetti principali del contratto c.d. definitivo in quest'ipotesi - che appare essersi realizzata nella fattispecie - il preliminare non diviene un aliquid novi rispetto allo schema delineato dall'articolo 2932 cod. civ. ma la sua concreta disciplina risente dell'inizio di esecuzione che esso ha avuto. I.d - Nuova infine appare la prospettazione in forza della quale si sindaca il potere stesso del Curatore di sciogliersi dal contratto — a' sensi dell'articolo 72 l. fall. -, non senza omettere di considerare che la condotta del Fallimento si pone al di fuori del thema decidendum perché, se pure fosse invalida l'espressione di disinteresse alla conclusione del definitivo manifestata dalla procedura concorsuale, non per questo si sarebbe in presenza di un contratto che avesse già prodotto i suoi effetti traslativi. II — Con il secondo motivo si denunzia l'omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia costituito dalla opponibilità alla Curatela della scrittura privata - id est il preliminare - se pure non trascritta il motivo - oltre ad essere inammissibile per difetto di specificità laddove non indica il locus processi ove la negletta difesa sarebbe stata svolta - è assorbito dalle conclusioni alle quali si è sopra pervenuti nel confermare la natura di preliminare del contratto in oggetto e nel dare pacificamente atto che il Curatore non aveva inteso subentrare nella posizione di promittente venditore, facendo venir meno ogni residuo interesse del promissario acquirente ad opporre al Fallimento il contratto, priva di rilevanza essendo, infatti, in tale contesto, la circostanza che il preliminare potesse avere data certa, non precludendo ciò l'esercizio da parte del Curatore della facoltà attribuitagli dall'articolo 72 l. fall III - Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in Euro 4.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP.