Doppia alienazione di immobile: non vale trascrivere prima se non si acquista dal legittimo proprietario

Nell’ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino dello stesso bene, non opera l’istituto della trascrizione, la cui funzione legale esclusa ogni efficacia sanante i vizi da cui fosse eventualmente affetto l’atto negoziale trascritto è solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10989 del 9 maggio 2013. Il caso. Una donna, avendo acquistato da una società immobiliare l’intero piano sottotetto di uno stabile, si rivolge all’autorità giudiziaria per far dichiarare la nullità e l’inefficacia di un precedente atto di compravendita con cui era stata alienata ad un terzo una parte del sottotetto del medesimo immobile. L’altra acquirente convenuta in giudizio, nel costituirsi, assume la piena validità del proprio atto di compravendita, oltretutto trascritto prima che l’attrice addivenisse all’acquisto dedotto in citazione. La domanda viene rigettata sia in primo che in secondo grado. Nella specie, i giudici di merito reputano infondata la contestazione dell’attrice in merito alla circostanza per cui l’acquisto della convenuta fosse avvenuto a non domino , non essendo il suo dante causa proprietario degli immobili venduti. L’attrice si rivolge quindi alla Corte di Cassazione. Rilevabilità d’ufficio del giudicato esterno . In primo luogo, la Suprema Corte si sofferma sugli effetti del giudicato esterno formatosi rispetto ad un giudizio nel quale erano parti processuali la stessa attrice ed il dante causa della convenuta. Innanzitutto i giudici di legittimità chiariscono che, nel giudizio di cassazione, l’esistenza del giudicato esterno è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile d’ufficio anche quando il giudicato si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata. Oltretutto, qualora il giudicato consegua ad una sentenza della Corte di Cassazione, la cognizione di quest’ultima può avvenire pure durante l’attività di ricerca del collegio giudicante, in tal senso deponendo il duplice dovere incombente sulla Corte di prevenire il contrasto tra giudicati e di conoscere i propri precedenti. Pertanto, nel caso di specie, la Suprema Corte non ravvisa alcuna preclusione all’indagine sull’esistenza del giudicato derivante dalla circostanza per cui la relativa questione fosse stata prospettata dalla ricorrente solo nella memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. e che il giudicato si fosse formato in un momento successivo alla pronuncia della sentenza di appello impugnata. Efficacia riflessa del giudicato. L’accertamento contenuto nel giudicato esterno aveva ad oggetto la portata della procura rilasciata dalla società immobiliare al proprio rappresentante per la vendita dell’immobile ed il conseguente atto di compravendita stipulato tra quest’ultimo e il dante causa della convenuta. Nella specie, era stato acclarato che la procura e l’atto di compravendita del dante causa avevano ad oggetto non già l’intero piano sottotetto dell’immobile, ma solo una limitata porzione di esso. Com’è noto, in virtù di quanto dispone l’art. 2909 c.c., l’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato tra le parti, i loro eredi e aventi causa. Posto che tra gli aventi causa devono ricomprendersi quei soggetti che, dopo la formazione del giudicato, sono subentrati nella titolarità delle correlative situazioni giuridiche dedotte in giudizio, il giudicato anzidetto non poteva avere efficacia diretta nei confronti della convenuta, in quanto la stessa aveva acquistato a titolo derivativo l’immobile in un momento anteriore alla formazione dell’invocato giudicato. Al riguardo, però, la Suprema Corte precisa che il giudicato, oltre ad avere un’efficacia diretta nei confronti delle parti, degli eredi ed aventi causa, è dotato anche di una efficacia riflessa, nei confronti di quei soggetti estranei al processo ma titolari di un diritto dipendente dalla situazione definita in quel processo o comunque di un diritto subordinato. Ai fini della decisione, dunque, la Suprema Corte tiene conto dell’efficacia riflessa dell’invocato giudicato nei confronti della convenuta, il cui titolo di acquisto dell’immobile proveniva da un soggetto che, secondo quanto accertato nel precedente giudizio, non poteva disporre della proprietà dell’intero sottotetto, ma solo di una porzione, non corrispondente a quella venduta. Il criterio della trascrizione non opera in caso di acquisti a non domino. L’accertamento della sussistenza di un acquisto a non domino da parte della convenuta esclude, quindi, l’applicabilità del principio della priorità della trascrizione dei diversi atti di acquisto nella risoluzione del conflitto tra l’acquisto dell’attrice e quello della convenuta. Difatti, in caso di conflitto tra acquisto a domino ed acquisto a non domino del medesimo bene non opera l’istituto della trascrizione, che è una forma di pubblicità legale intesa solo a risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, senza alcuna efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l’atto negoziale. Ne consegue che, l’acquisto dell’attrice, seppur trascritto successivamente a quello della convenuta, deve ritenersi prevalente in quanto quest’ultima non ha acquistato dal legittimo proprietario.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 febbraio - 9 maggio 2013, n. 10989 Presidente Piccialli Relatore Matera Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 16-3-1990 S.C.V.D.C. , premesso di avere acquistato dalla Finartgest s.r.l., in data 18-3-1986, l'intero piano sottotetto di uno stabile sito in omissis , conveniva dinanzi al Tribunale di Milano L.M.B. , assumendo la nullità ed inefficacia dell'atto in data 14-3-1986, con cui la convenuta, apparentemente, aveva acquistato da B.L. , rappresentato da C.A. , una parte del sottotetto, costituita da n. 7 subalterni e da un terrazzo. L'attrice chiedeva, conseguentemente, la condanna della convenuta a corrisponderle un indennizzo per l'occupazione dei locali di cui sopra dal 1986 fino all'effettivo rilascio. Nel costituirsi, la L. contestava la fondatezza della domanda, assumendo la piena validità dell'atto di compravendita stipulato il 14-3-1986 e trascritto prima che l'attrice addivenisse all'acquisto dedotto in citazione. A seguito di espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, con sentenza depositata il 4-6-2004 il Tribunale rigettava la domanda. Avverso la predetta decisione proponeva appello l'attrice. Con sentenza depositata il 14-4-2008 la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame. La Corte territoriale, in particolare, discostandosi dalle valutazioni espresse dal C.T.U., accertava che il bene trasferito da B.L. alla convenuta con atto di compravendita del 14-3-1986 autenticata dal notaio Lebano era costituito dalla porzione colorata in rosa nell'allegata planimetria, composta da n. 7 subalterni e dal terrazzo. Riteneva irrilevanti le deduzioni svolte dall'appellante, secondo cui la procura rilasciata al C. dalla Findertgest in data 16-9-1985 non comprendeva il mandato a vendere i beni che successivamente formarono oggetto del contratto 24-10-1985 C. Findertgest - B. e poi di quello B. - L. del 14-3-1986 e ciò in quanto la convenuta aveva acquistato in buona fede e ritenendo a tutti gli effetti che il C. rappresentasse il proprietario dei beni trasferitile. Osservava, comunque, che con la predetta procura l'amministratore della Findertgest aveva incaricato il C. di vendere l'immobile contraddistinto in catasto al mappale 233 sub da 43 a 54 e, quindi, l'intero sottotetto dello stabile di via Correggio 50. Faceva presente che la medesima indicazione di tutti i 12 subalterni del mappale 233 era contenuta sia nell'atto del 24-10-1985 con il quale il B. aveva acquistato dalla Finartgest rappresentata dal C. , sia nella coeva procura a vendere rilasciata dalla Finartgest al C. , allegata all'atto del 14-3-1986. Aggiungeva che nessun effetto poteva avere la revoca della procura, intervenuta il giorno successivo al suo rilascio, sia per i medesimi motivi collegati all'art. 1398 c.c., sia perché tale procura era stata dichiarata irrevocabile ai sensi dell'art. 1723 c.c., in quanto rilasciata anche nell'interesse del procuratore. Affermava, pertanto, che, poiché la convenuta aveva trascritto il proprio acquisto in data anteriore a quello rivendicato dalla S.C. , e poiché tale trascrizione aveva avuto ad oggetto un bene reale ed effettivo, l'attrice non aveva diritto ad alcuna indennità per l'utilizzo dell'immobile. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso S.C.V.D.C. , sulla base di quattro motivi. L.M.B. ha depositato controricorso, tardivamente notificato alla controparte nel giugno 2012. La ricorrente ha depositato una memoria ex art. 378 c.p.c., con la quale ha invocato il giudicato formatosi sulla sentenza della Corte di Appello di Milano n. 2207/2007, confermata dalla Corte di Cassazione con sentenza 19044/2010. Motivi della decisione 1 Preliminarmente deve dichiararsi l'inammissibilità del controricorso, notificato alla ricorrente ben oltre il maturare del termine perentorio previsto dall'art. 370 c.p.c Siffatta inammissibilità comporta che non può tenersi conto del controricorso, ma non incide sulla validità ed efficacia della procura speciale alle liti rilasciata dalla resistente al difensore, il quale, pertanto, ha legittimamente partecipato alla discussione orale in udienza. 2 Con il primo motivo, articolato in due censure A e B , la ricorrente denuncia l'omessa ed insufficiente motivazione, nonché la violazione degli artt. 1362 ss. c.c. Deduce che la Corte di Appello, ai fini della descrizione dell'immobile e dell'oggetto della compravendita B. - L. del 14-3-1986 per notaio Lebano, ha tenuto conto solo delle piantine allegate a tale atto e colorate in rosa , omettendo di valutare gli atti negoziali di provenienza precedenti a tale vendita, e in particolare l'atto di compravendita del 24-10-1985 per notaio Grimaldi, con il quale il C. aveva trasferito al B. la proprietà dell'immobile di via OMISSIS indicato come porzione A, costituito da un pianerottolo comune, locale interno B, via Correggio, locale interno G , nonché il contenuto della procura a vendere del 16-9-1985 conferita dalla Finartgest al C. nel quale si parla di appartamento sito al piano quinto porzione per variazione dell'unità immobiliare contraddistinta in catasto alla partita 29593 mapp. 233, sub da 43 a 54 compresi . Sostiene che le indicazioni catastali e le coerenze contenute nei predetti atti depongono in senso favorevole alla tesi dell'attrice. Rileva, inoltre, che il giudice del gravame non ha tenuto conto del tenore letterale della procura, nella quale si parla di appartamento in riferimento allo stabile di via Correggio 50 e di intero sottotetto per lo stabile di OMISSIS corpo B e C dal che si desume chiaramente che l'oggetto della procura non poteva consistere nell'intero sottotetto, che diversamente sarebbe stato indicato in tal modo. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l'omessa e insufficiente motivazione, non avendo la Corte di Appello dato adeguato conto delle ragioni per le quali si è discostata dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, dalle quali risulta che l'acquisto della convenuta è avvenuto a non domino , tranne che per la porzione A indicata nella procura, non essendo il dante causa B.L. proprietario degli immobili a lei venduti, ma al massimo della sola porzione A , che il C.T.U. ha chiarito essere di estensione di mq. 10-15 circa. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della violazione dell'art. 1723 c.c., in relazione alla ritenuta irrilevanza della revoca, intervenuta il 17-9-1985, della procura rilasciata il 16-9-1985 dalla Finartgest al C. , in forza della quale quest'ultimo ha venduto al B. i beni successivamente alienati da quest'ultimo alla L. in data 14-3-1986. Deduce che la Corte di Appello, nel ritenere che, trattandosi di procura irrevocabile ai sensi dell'art. 1723 e.e, la successiva revoca non poteva avere alcun effetto, non ha considerato che tale norma disciplina esclusivamente l'ipotesi di mandato irrevocabile , senza estendersi alla procura, che costituisce un atto unilaterale sempre revocabile. Nella specie, pertanto, la revoca della procura ha determinato l'estinzione del potere di rappresentanza ex art. 1396 c.c. con la conseguenza che il contratto concluso dal C. , rappresentante senza poteri, deve considerarsi privo di validità. Con il quarto motivo, infine, la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 2643 e 2644 c.c Sostiene che la Corte di Appello ha errato nel risolvere la causa facendo riferimento al principio della priorità della trascrizione dei diversi atti di acquisto. Il giudice di merito, al contrario, avrebbe dovuto verificare, attraverso l'analisi degli atti di provenienza della convenuta, quale dei due acquisti fosse stato a non domino . Nell'ipotesi di conflitto tra acquisto a domino ed acquisto a non domino del medesimo bene, infatti, non opera l'istituto della trascrizione, che è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, senza alcuna efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale. 3 I primi due motivi appaiono meritevoli di accoglimento, alla luce del giudicato formatosi in altro procedimento, conclusosi con sentenza della Corte di Appello di Milano n. 2207/2007, confermata dalla Corte di Cassazione con sentenza 19044/2010, nel quale erano parti processuali la stessa S.C.V.D.C. e B.L. , dante causa di L.M.B. . Giova rammentare che, nel giudizio di cassazione, l'esistenza del giudicato esterno è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile di ufficio anche quando il giudicato si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata e, nel caso in cui consegua ad una sentenza della Corte di Cassazione, la cognizione di quest'ultima può avvenire pure mediante quell'attività di istituto relazioni, massime ufficiali che costituisce corredo della ricerca del collegio giudicante, in tal senso deponendo il duplice dovere incombente sulla Corte di prevenire il contrasto tra giudicati, in coerenza con il divieto del ne bis in idem , e di conoscere i propri precedenti, nell'adempimento del dovere istituzionale derivante dall'esercizio della funzione nomofilattica di cui all'art. 65 dell'ordinamento giudiziario Cass. 30-12-2011 n. 30780 Cass. Sez. Un. 17-12-2007 n. 26482 . Nella specie, di conseguenza, nessuna preclusione all'indagine sull'esistenza del giudicato può derivare dal fatto che la relativa questione sia stata prospettata dalla ricorrente nella memoria depositata ai sensi dell'art. 378 c.p.c., e che il giudicato si sia formato in un momento successivo alla pronuncia della sentenza di appello impugnata nel presente giudizio. Tanto premesso, si osserva che, come emerge dalla lettura della menzionata sentenza della Corte di Cassazione n. 19044/2010, anche nel predetto procedimento si controverteva in ordine alla interpretazione ed alla portata della procura rilasciata dalla Finastgest al C. il 16-9-1985 e del conseguente atto di compravendita stipulato tra quest'ultimo in rappresentanza della Finastgest e B.L. in data 24-10-1985 atto a seguito del quale il B. ha venduto gli immobili acquistati alla L. per quanto interessa nel presente giudizio e ad altri soggetti per quanto ha costituito oggetto dell'altro giudizio. Orbene, nel citato procedimento è stato accertato che sia la procura irrevocabile in data 16-9-1985 rilasciata dalla Finartgest s.r.l. al C. , sia l'atto di compravendita del 24-10-1985, intercorso tra il C. , quale procuratore della Finartgest s.r.l., e il B. , avevano ad oggetto non già l'intero piano sottotetto dell'immobile sito in omissis , ma solo una limitata porzione di esso corrispondente, secondo le indicazioni del C.T.U., a circa 10-11 mq. e, precisamente, quella che nei predetti atti era stata indicata con la lettera A porzione che costituiva una conseguenza della variazione dell'unità immobiliare contraddistinta in catasto alla partita 25593, foglio 380, mappale 233, sub. 43-44-45-46-47-48-49-50-51-52-53-54, e che nell'atto di compravendita del 24-10-1985 veniva descritta con la indicazione delle seguenti coerenze pianerottolo comune, locale interno B, via Correggio, locale interno 6 . È pacifico, in giurisprudenza, che gli aventi causa nei cui confronti, a norma dell'art. 2909 c.c., fa stato l'accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato, sono quei soggetti che, dopo la formazione del giudicato, sono subentrati nella titolarità delle correlative situazioni giuridiche, attive e passive, dedotte in giudizio e sulle quali incide il comando giurisdizionale passato in giudicato Cass. 16-4-2012 n. 5972 Cass. 22-5-1979 n. 2959 Cass. 24-2-1981 n. 1131 Cass. 23-10-1985 n. 5194 . Nella specie, al contrario, l'odierna resistente ha acquistato a titolo derivativo dal B. l'immobile per cui si controverte in un momento anteriore alla formazione dell'invocato giudicato. Come è stato più volte affermato dalla giurisprudenza, tuttavia, il giudicato, oltre ad avere, ai sensi del citato art. 2909 c.c., una sua efficacia diretta nei confronti delle parti, degli eredi ed aventi causa, è dotato anche di una efficacia riflessa, nel senso che la sentenza, come affermazione oggettiva di verità, produce conseguenze giuridiche nei confronti di soggetti rimasti estranei al processo in cui è stata emessa, allorquando questi siano titolari di un diritto dipendente dalla situazione definita in quel processo o comunque di un diritto subordinato a tale situazione tra le tante v. Cass. 11-3-2005 n. 5381 24-1- 1995 n. 792 Cass. 14-7-1988 n. 4605 Cass. 21-3-1990 n. 2344 Cass. 10-10-1991 n. 10654 . In particolare, l'operatività di tale efficacia riflessa è stata riconosciuta nel caso dell'acquirente di un diritto di proprietà esclusiva su di un bene, rispetto al giudicato formatosi tra il suo dante causa e coloro che hanno rivendicato il diritto di comproprietà sul medesimo bene, indipendentemente dalla trascrizione della domanda di rivendica anteriormente a quella dell'atto di acquisto intervenuto tra il terzo e il convenuto nel giudizio di revindica art. 2653 n. 1 c.c. essendo inoperanti i relativi principi Cass. 12-11-1997 n. 11153 . Alla luce degli enunciati principi, ai fini della decisione della presente controversia si deve tener conto dell'efficacia riflessa dell'invocato giudicato nei confronti della odierna resistente, il cui titolo di acquisto dell'immobile proveniva proprio da B.L. , il quale, secondo quanto accertato nel precedente giudizio, non poteva disporre della proprietà dell'intero sottotetto, ma solo della porzione contraddistinta dalla lettera A , da lui acquistata con atto del 24-10-1985. L'accertamento della legittimità dell'atto di compravendita intercorso tra il B. e la L. , infatti, presuppone la necessaria verifica della sussistenza, nell'alienante, della titolarità dei beni venduti. L'accoglimento dei motivi in esame comporta l'assorbimento del quarto, essendo la questione dell'operatività del criterio della trascrizione strettamente connessa a quella dell'accertamento della provenienza del bene acquistato dalla convenuta dal legittimo proprietario. Come è noto, infatti, nell'ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino dello stesso bene, non opera l'istituto della trascrizione, la cui funzione legale -esclusa ogni efficacia sanante i vizi da cui fosse eventualmente affetto l'atto negoziale trascritto - è solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare cfr. Cass. 27-3-2007 n. 7523 . 4 Il terzo motivo deve essere disatteso. La Corte di Appello, nel rigettare il motivo di gravame non cui si sosteneva che la procura rilasciata dalla Finartgest al C. in data 16-9-1985 era stata revocata, non si è limitata ad affermare che, trattandosi di procura irrevocabile, la successiva revoca non poteva avere alcun effetto, ma ha altresì osservato, richiamando il disposto dell'art. 1398 c.c., che il contratto concluso dal falsus procurator doveva comunque ritenersi pienamente valido nei confronti del terzo contraente in buona fede. Con il motivo in esame la ricorrente ha censurato solo la prima argomentazione, mentre nulla ha detto in ordine all'altra, di per sé idonea a sorreggere la decisione. Ciò posto, va rammentato che, secondo il costante orientamento di questa Corte, in tema di ricorso per cassazione, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome e singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, l'omessa impugnazione di tutte le rationes decidendi rende inammissibili, per difetto di interesse, le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime, quand'anche fondate, non potrebbero comunque condurre, stante l'intervenuta definitività delle altre non impugnate, all'annullamento della decisione stessa v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602 . 5 La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Milano, la quale provvederà anche sulle spese del presente grado di giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso nei sensi di cui in motivazione, rigetta il terzo, assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per le spese ad altra Sezione della Corte di Appello di Milano.