I commi da 63 a 67 dell’art. 1 della legge n. 147/2013 prevedono, nell’ambito delle compravendite immobiliari ma non solo , una sorta di escrow e, cioè, quella particolare figura molto nota, ad esempio, nel mondo del commercio elettronico che permette di realizzare contemporaneamente due opposti interessi altrimenti irrealizzabili contemporaneamente quello dell’acquirente di non versare il prezzo prima di ricevere il bene o il servizio e quello del venditore di inviare il bene prima del pagamento del prezzo.
Nella nuova disciplina prevista dalla legge di Stabilità la figura dell' escrow e, cioè, della terza parte fidata è svolta dal notaio o altro pubblico ufficiale che, allo scopo, dovrà munirsi di un apposito conto corrente dedicato. Conto corrente dedicato . Su quel conto il notaio dovrà versare l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stesse, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende lett. c . Inoltre, confluiranno su quel conto tutte le somme dovute a tiolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi in relazione agli atti ricevuti o autenticati dal notaio lett. a e ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori lett. b . Patrimonio destinato . A scanso di qualsiasi equivoco il comma 65 definisce la natura giuridica delle somme versate sul conto corrente dedicato esse rappresentano un patrimonio separato e sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata”. Il che significa, tra l’altro, che se un creditore è a conoscenza della stipula di una compravendita effettuata dal suo debitore non potrà effettuare un pignoramento presso terzi nei confronti del notaio rogante tenuto allo svincolo delle somme a favore di quel debitore una volta effettuata con successo la trascrizione dell’atto. Proteggere l’acquirente . L’obiettivo principale del meccanismo sembra quello di evitare che l’acquirente versi il prezzo al venditore e sia, poi, in seria difficoltà qualora debba recuperare le somme versate perché la trascrizione del suo atto di acquisto, per così dire, non è andata a buon fine ”. E ciò perché, ad esempio, nelle more è venuta ad esistenza una qualche trascrizione pregiudizievole come una nuova ipoteca o una alienazione. In quel caso, nonostante l’accuratezza dei controlli svolti dal notaio prima del rogito, la trascrizione pregiudizievole è venuta ad esistenza e quindi è stata conoscibile soltanto dopo il rogito, ma prima della trascrizione di quell’atto. In questo caso, esclusa ovviamente la responsabilità del notaio, l’acquirente potrebbe rivalersi unicamente sul venditore il che, in molti casi, è impresa quanto meno ardua e che potrebbe richiedere una causa. Lo svincolo delle somme . Con il meccanismo pensato dalla legge di Stabilità, invece, l’acquirente è relativamente al sicuro in quanto il pagamento da lui effettuato viene versato dal notaio sul conto corrente dedicato per essere versato al venditore soltanto una volta eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultante . Il notaio non potrà effettuare, quindi, nessuno svincolo a favore della parte alienante se ci dovessero essere formalità pregiudizievoli così garantendo l’acquirente dal passaggio di proprietà delle somme. Tracciati tutti i flussi di pagamenti . Inoltre, con questo meccanismo tutti i flussi di denaro a qualsiasi titolo venuti ad esistenza in occasione di un atto notarile prezzo, imposte e tasse, onorari e diritti saranno tutti ancor di più tracciati. Peraltro, attraverso il deposito obbligatorio su quel conto si ottengono interessi che – al netto delle spese di gestione del servizio – saranno destinati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
PP_CONTR_notai_valerini