Il sale and lease back è vietato solo se rivela la volontà di approfittarsi del venditore

Il contratto di sale and lease back configura un’ipotesi negoziale che può ritenersi preordinata alla fraudolenta elusione del divieto del patto commissorio solo sulla base dell’accertamento delle caratteristiche del caso concreto.

Così la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11449/17 depositata il 10 maggio. La vicenda. A seguito del fallimento di una s.r.l., il curatore agiva per la dichiarazione di nullità del contratto con cui la società all’epoca in bonis aveva venduto un immobile ad una società di leasing a seguito di un precedente contratto di leasing stipulato tra le medesime parti in relazione al medesimo immobile. La Corte d’appello, confermando la pronuncia di prime cure, accoglieva la domanda attorea qualificando l’operazione complessivamente considerata come sale and lease back in violazione del divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c La s.p.a. ricorre dunque dinanzi alla Corte di Cassazione. Debolezza. Il Collegio coglie l’occasione per ribadire l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il contratto di sale and lease back configura un’ipotesi negoziale che, pur non potendo essere in sé considerata come diretta alla fraudolenta elusione del divieto di cui all’art. 2744 c.c., si rivela contraria a siffatta disposizione laddove, in base alle circostanze del caso concreto, l’operazione ponga in essere finalità contrastanti con il divieto del patto commissorio. Sono dunque le circostanze specifiche del caso che possono esporre il contratto stipulato al divieto richiamato dalla Corte, quali a titolo esemplificativo le difficoltà economiche del venditore che giustificano il sospetto di un approfittamento da parte dell’acquirente o la sproporzione tra il valore del bene e il corrispettivo effettivamente versato. La sentenza impugnata risulta aver correttamente applicato tali principi argomentando sulla preesistente situazione debitoria della società venditrice verso l’acquirente ma soprattutto sul conclamato dissesto economico della prima. Per questi motivi la Corte di Cassazione rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 16 novembre 2016 10 maggio 2017, n. 11449 Presidente Di Palma Relatore De Chiara Fatti di causa 1. La Corte d’appello di Lecce Sez. distaccata di Taranto ha respinto il gravame della Finproget s.p.a., procuratrice speciale di Commercio e Finanza s.p.a., avverso la sentenza con cui il Tribunale, su domanda del curatore del fallimento della s.r.l., aveva tra l’altro dichiarato la nullità del contratto in data omissis , con il quale la società fallita, all’epoca in bonis , aveva venduto a Commercio e Finanza s.p.a. un immobile in dopo avere in precedenza, con atto del omissis , stipulato con la medesima società un contratto di leasing relativo al medesimo immobile. La Corte, qualificata la complessiva operazione come sale and lease back, ha ritenuto che essa violasse il divieto di patto commissorio art. 2744 c.c. , atteso che nello stesso atto di vendita si precisava che l’immobile veniva acquistato al solo scopo di concederlo in locazione finanziaria alla Soc. s.r.l. , e dunque era palese lo scopo di garanzia come causa del contratto che il prezzo di acquisto - Euro 280.000.000,000 - era sproporzionato rispetto al valore stimato del bene nel bilancio al 31 dicembre 2003 della società venditrice, pari ad Euro 752.530,55 che era nota alla società acquirente lo stato di insolvenza in cui versava la venditrice. 2. La società soccombente - ora Commercio e Finanza Leasing & amp Factoring s.p.a. - ha proposto ricorso per cassazione con un solo motivo, cui ha resistito con controricorso e memoria la curatela intimata. Ragioni della decisione 1. Con l’unico motivo di ricorso, denunciando violazione di norme di diritto e vizio di motivazione, si deduce la mancanza del presupposto di illegittimità, per violazione del divieto di patto commissorio, del contratto - in sé lecito - di sale and lease back, costituito dalla preesistenza di un debito del venditore-utilizzatore nei confronti dell’acquirente-concedente, non potendosi la sussistenza di un siffatto debito argomentare, come invece ha fatto la Corte d’appello, dal leasing stipulato il omissis , poiché questo aveva per oggetto il medesimo immobile e decorrenza dalla stipula della vendita. La ricorrente censura, altresì, l’accertamento della sussistenza della sproporzione del valore dell’immobile rispetto al prezzo di vendita e della conoscenza dello stato di insolvenza della società venditrice da parte della società acquirente. 2. La complessiva censura non può trovare accoglimento. Questa Corte ha già avuto occasione di chiarire che il contratto di sale and lease back, pur configurando in sé un’operazione negoziale che non può ritenersi necessariamente preordinata alla fraudolenta elusione del divieto stabilito dall’art. 2744, cod. civ., tuttavia viola tale divieto qualora, per le circostanze del caso concreto - difficoltà economiche dell’impresa venditrice, che giustificano il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza, sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente - l’operazione riveli una finalità in contrasto con esso Cass. 06/08/2004, n. 15178 21/07/2004, n. 13580 22/04/1998, n. 4095 16/10/1995, n. 10805 . In questo quadro, la preesistenza di una situazione debitoria del venditore-utilizzatore nei confronti del compratore-concedente, evidenziata nella massima di Cass. 14/03/2006, n. 5438, richiamata dalla ricorrente, non è rilevante in quanto tale, ma soltanto come una delle possibili manifestazioni della situazione di difficoltà economica costituente, essa sì, uno degli indici rivelatori della finalità elusiva del divieto di patto commissorio in concreto perseguita dagli stipulanti. Nella specie, tale situazione è argomentata dalla Corte d’appello con il riferimento, più che a preesistenti debiti della società venditrice verso la società acquirente, al vero e proprio stato di dissesto economico della stessa. Le censure, infine, degli accertamenti di fatto relativi alla sproporzione tra prezzo di vendita dell’immobile e suo effettivo valore e alla conoscenza del dissesto di s.r.l. da parte di Commercio e Finanza s.p.a., non superano la soglia delle pure e semplici critiche di merito, in quanto tali inammissibili in questa sede. 3. Il ricorso va in conclusione respinto. Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del fallimento controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.