Il regime giuridico applicabile al contratto di locazione è quello relativo all’effettivo uso fatto dell’immobile

In riferimento all’art. 80 della l. n. 392/78, l’indagine da compiersi in concreto sull’uso effettivo dell’immobile da parte del conduttore, diverso da quello pattuito, reso noto al locatore in corso di rapporto, che determini la modifica del regime applicabile, prescinde dalla verifica della sussistenza di un apposito accordo, e men che meno di un accordo redatto per iscritto, che espressamente modifichi il contratto in essere tra le parti.

La vicenda analizzata dalla terza sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 2702/17, depositata il 2 febbraio, concerne la materia delle locazioni. Come noto l’art. 80 della l. n. 392/78 prevede espressamente che, se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro 1 anno dal mutamento di destinazione. Parimenti prevede che, decorso tale termine, senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Il fatto. La conduttrice di un immobile conveniva in giudizio la locatrice al fine di ottenere una sentenza di accertamento con cui fosse individuato l’esatto importo del canone di locazione in virtù della l. n. 392/78, con conseguente richiesta di restituzione, in suo favore, delle somme versate in eccedenza. In via subordinata domandava l’accertamento del canone, secondo la legge sull’equo canone e sino alla data del 2002, mentre per il periodo successivo richiedeva che fosse dichiarata la nullità delle pattuizioni verbali, in forza delle quali era stato convenuto il pagamento di un canone maggiore, rispetto a quello contrattualmente stabilito. La locatrice, prima del proponimento del giudizio che la vedeva convenuta, aveva ottenuto ordinanza di convalida di licenza per finita locazione relativa al contratto, ad uso abitativo primario, stipulato nell’anno 1986 tra lei ed il marito defunto della conduttrice. Emessa l’ordinanza la conduttrice, prima dello spirare del termine, aveva liberato l’immobile spontaneamente. Il Tribunale accoglieva la domanda subordinata. La Corte d’Appello rigettava il gravame formulato dalla locatrice ed accoglieva l’appello incidentale della conduttrice sostenendo che il contratto di locazione, durante la vigenza della legge sull’equo canone, fosse di natura abitativa primaria e non già transitoria, come invece sostenuto dalla locatrice, con conseguente necessità di calcolo del canone secondo i parametri di cui alla l. n. 392/78. La decisione era impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione. La locatrice ricorrente contestava l’affermazione della Corte d’Appello secondo cui si sarebbe formato un giudicato a seguito dell’intimazione della licenza per finita locazione e della successiva ordinanza di convalida, così desumendosi la natura ad uso abitativo primario del contratto di locazione. La ricorrente evidenziava invece che essa aveva dimostrato, già in sede di intimazione di licenza per finita locazione, che la conduttrice occupava l’immobile saltuariamente avendo il centro dei propri interessi in altra nazione inoltre, la stessa conduttrice non era comparsa in sede di udienza per la convalida della licenza. In altri termini, nel ricorso essa sosteneva che il giudicato si fosse validamente formato solo sulla data di scadenza del contratto di locazione e non anche sulla sua qualificazione giuridica in questo senso propende Cass. Civ. n. 20067/08 Cass. Civ. 23302/07 . In armonia con i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità la ricorrente sosteneva che il Giudice del merito avrebbe dovuto desumere la natura transitoria del contratto, non dal suo termine di durata, bensì dalla natura delle esigenze abitative della conduttrice. Censurava anche l’affermazione contenuta nella sentenza di secondo grado secondo cui stante la natura originaria del contratto di locazione, stipulato dal marito defunto della resistente, per esigenze abitative primarie, il contratto non potesse considerarsi di natura transitoria in mancanza di patto scritto intervenuto tra le parti. Sotto questo punto di vista la ricorrente sosteneva l’assoluta irrilevanza di un patto scritto giacché l’art. 80 della l. n. 392/78, individuava il regime giuridico applicabile al contratto in ragione dell’uso concreto fatto dal conduttore. Nel procedimento di licenza per finita locazione il giudicato si forma sulla causa di cessazione del contratto. Gli Ermellini sostenevano che la soluzione offerta dalla Corte d’Appello non fosse in linea con i principi di diritto affermati dalla Giurisprudenza di legittimità. Invero, l’efficacia di giudicato nell’ambito della procedura di licenza per finita locazione si forma con riferimento alla causa di cessazione del contratto, individuale proprio nello spirare del termine della sua durata il giudicato può formarsi invece anche sulla tipologia di contratto, solo nel caso in cui la data di scadenza sia consequenziale ad una determinata tipologia di contratto. La compatibilità della durata del contratto con la locazione transitoria. Nella vicenda in esame la valutazione del Giudice d’appello era considerata erronea giacché questi non aveva considerato che la durata quadriennale del contratto poteva ben essere compatibile anche con il contratto di locazione ad uso transitorio. Pertanto, il giudicato si era validamente formato solo con riferimento all’esistenza del contratto, alla durata della locazione ed alla qualità delle parti. Esclusa l’efficacia di giudicato, ai fini della qualificazione del contratto, anche nel procedimento di sfratto per morosità. Sotto altro punto di vista i Giudici di legittimità escludevano la rilevanza dei procedimenti di sfratto per morosità, di cui la conduttrice era stata destinataria, giacché il provvedimento con cui era stata sanata la morosità non risultava idoneo ad acquisire efficacia di giudicato, escludendo esso solo la risoluzione del contratto. Pertanto l’originario nomen iuris del contratto, unitamente alla sua durata quadriennale, risultano inidonei alla formazione di un giudicato sulla tipologia di locazione abitativa, sicché il Giudice del merito avrebbe dovuto indagare sulla reale tipologia del contratto. L’erroneo approccio della corte di appello. Diversamente la Corte d’Appello non ha ritenuto che il mutamento dell’uso dell’immobile, intervenuto in corso di rapporto e su iniziativa unilaterale del conduttore, potesse modificare il regime giuridico applicabile, ciò in spregio a quanto affermato dall’art. 80 della l. n. 392/78. Infatti, nel caso di specie la locatrice aveva proprio richiesto l’applicazione del suddetto articolo, in virtù della modificazione di fatto dell’uso dell’immobile, conosciuta ad essa locatrice ed a cui la stessa non si era opposta chiedendo la risoluzione del contratto. La giurisprudenza di legittimità Cass. Civ. n. 5767/2010 Cass. Civ. n. 969/07 ha poi espressamente previsto che nell’art. 80 l. n. 392/78, sia ben ricompresa l’ipotesi in cui l’immobile locato venga utilizzato, invece che per uso ordinario, anche in modo del tutto saltuario. Concludendo. Veniva così confermata la necessità di disporre un’indagine sulla reale destinazione dell’immobile locato fattone dalla conduttrice, verificando in concreto se l’appartamento fosse utilizzato in maniera saltuaria dalla dopo la morte del coniuge, nonostante le esigenze abitative enunciate nel contratto. Il ricorso era così accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello che dovrà attenersi ai principi esplicati dalla Cassazione.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 23 novembre 2016 2 febbraio 2017, n. 2702 Presidente Ambrosio Relatore Barreca Svolgimento del processo 1.- Con ricorso iscritto a ruolo il 22 ottobre 2009 P.A. - dopo che la società locatrice Velabro s.r.l. aveva ottenuto un’ordinanza di convalida di licenza per finita locazione alla data del 30 settembre 2010 in riferimento al contratto stipulato il 1 ottobre 1986 tra la stessa società e S.G. alla cui morte, nel giugno 1994, era succeduta la moglie, P.A. , e dopo che la conduttrice aveva rilasciato spontaneamente, prima della data fissata per il rilascio, l’appartamento oggetto di locazione, sito in omissis - conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma la società locatrice, chiedendo di accertare l’importo del canone dovuto ai sensi della legge n. 392/78 e di condannare quest’ultima a restituire l’eccedenza, quantificata in Euro 267.489,52, oltre accessori. In subordine, chiedeva che l’accertamento del canone dovuto ai sensi della legge sull’equo canone fosse limitato alla data del 30 settembre 2002 e che, per il periodo successivo, fosse dichiarata, ai sensi dell’art. 13 della legge n. 431/1998, la nullità delle pattuizioni verbali relative al pagamento del canone in misura maggiore rispetto a quanto stabilito contrattualmente, con la conseguente condanna della Velabro al pagamento in suo favore della somma di Euro 254.631,64, oltre accessori. La società locatrice si costituiva in giudizio con memoria dell’8 gennaio 2010, contestando le domande della ricorrente e chiedendone il rigetto. - Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 21370/2010, accoglieva la domanda subordinata della ricorrente salvo che per la parte in cui era stata formulata quale erede dell’originario conduttore, S.G. e condannava la Velabro al pagamento, in suo favore, della somma di E 229.647,70, oltre interessi legali e spese di lite. 2.- Con la sentenza qui impugnata, pubblicata il 12 maggio 2014, la Corte d’appello di Roma, pronunciando sull’appello principale della Velabro e sull’appello incidentale della P. , ha rigettato il primo ed ha accolto parzialmente il secondo, condannando la Velabro al pagamento in favore della P. della somma ulteriore di 10.404,07, oltre interessi legali dalla domanda e spese del secondo grado. La Corte d’appello ha ritenuto che, per il periodo di vigenza della legge sull’equo canone, fino al settembre 2002, la locazione dovesse essere considerata ad uso abitativo primario, e non transitorio, come sostenuto dalla Velabro, e perciò il canone dovesse essere calcolato secondo quanto previsto dagli artt. 12 e seg. della legge n. 392/78, come ritenuto dal primo giudice che, per il periodo successivo alla rinnovazione del contratto ai sensi della legge n. 431/98, non operasse il meccanismo di eterointegrazione sancito dalla legge sull’equo canone, ma si dovesse applicare il canone contrattualmente convenuto per iscritto, come pure ritenuto dal primo giudice che, invece, in parziale riforma della sentenza, l’appellante incidentale avesse diritto alla restituzione di quanto indebitamente corrisposto, a titolo di maggior canone, anche dal de cuius , dovendosi interpretare la domanda originaria come avanzata dalla P. anche quale erede del coniuge. 3.- La sentenza è impugnata da Velabro s.r.l. con sette motivi, illustrati da memoria. P.A. si difende con controricorso. Motivi della decisione 1.- Col primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. e dell’art. 324 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. ed omesso esame su di un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c Il motivo è volto a censurare l’affermazione della Corte d’appello - di conferma di quella di primo grado - secondo cui si sarebbe formato un giudicato a seguito dell’intimazione della licenza per finita locazione per la scadenza quadriennale del 30 settembre 2010 del contratto stipulato il 1 ottobre 1986 e della convalida disposta dal giudice sul presupposto dell’uso abitativo primario della locazione contrattualmente per la durata di quattro anni e non già perché si trattava di un contratto ad uso abitativo transitorio secondo quanto si legge in sentenza . Questa affermazione è stata basata dalla Corte d’appello sulla constatazione che la licenza era stata riferita dalla società intimante all’originario contratto di locazione, stipulato per uso abitativo primario in data 1 ottobre 1986, e rinnovatosi di quadriennio in quadriennio, in quanto questo era rimasto l’unico contratto stipulato tra le parti. La società ricorrente espone i seguenti fatti - con l’atto di intimazione di licenza per finita locazione e con i documenti allegati la società locatrice avrebbe dedotto e dimostrato che la P. occupava saltuariamente l’immobile, stante il fatto che aveva il centro dei propri interessi in Svizzera ed esattamente a Ginevra, dove risiedeva - l’ordinanza di convalida era stata emessa il 25 febbraio 2009, senza che l’intimata fosse comparsa all’udienza, convalidando la licenza al 30 settembre 2010 e fissando per il rilascio la data del 31 ottobre 2010. Come già dedotto in primo ed in secondo grado, la ricorrente sostiene che il giudicato si sarebbe formato sulla data di scadenza del contratto di locazione, non anche sulla qualificazione come contratto di locazione ad uso abitativo primario, perché questo non si sarebbe potuto desumere dal solo fatto che la Velabro avesse intimato la licenza per la data di scadenza quadriennale. Richiama la giurisprudenza secondo cui la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa come da Cass. n. 2371/92, n. 4211/88, n. 3730/84, citate in ricorso . In ogni caso, la Corte d’appello avrebbe errato perché ha omesso di valutare il contenuto dell’atto di intimazione di licenza per finita locazione e dei documenti allegati, da cui si dovrebbe desumere che anzi il giudicato si sarebbe formato sull’uso transitorio. 1.1.- Col secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 80 della legge n. 392/78, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c Il motivo è volto a censurare l’affermazione della Corte d’appello secondo cui il contratto originario era stato stipulato per esigenze abitative primarie e, successivamente, anche dopo la morte dell’originario conduttore, non risultava fosse intervenuto tra le parti alcun accordo modificativo da uso abitativo primario in uso transitorio, necessario per modificare il regime della locazione. La ricorrente deduce che, per questa modifica, non sarebbe servito alcun apposito accordo tra le parti, come da giurisprudenza di legittimità formatasi in riferimento all’art. 80 della legge n. 392/78, la quale, in caso di difformità tra uso convenuto ed uso effettivo, individua il regime giuridico applicabile in quello corrispondente all’uso che il conduttore ha fatto in concreto, sempre che il locatore non si avvalga della prevista facoltà di chiedere la risoluzione del contratto come da Cass. n. 969/07 e n. 8716/98, citate in ricorso . 1.2.- Col terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 26 della legge n. 392/1978, applicabile alla fattispecie ratione temporis , e dell’art. 5 della legge n. 431/1998, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c Il motivo è volto a censurare l’affermazione della Corte d’appello secondo cui caratteristica principale della locazione transitoria è quella di essere legata a necessità abitative del conduttore per una durata di tempo limitato dovuto a particolari esigenze di disporre dell’appartamento per un tempo determinato e comunque indipendente dalla sua volontà come, ad esempio, nel caso di un lavoro a tempo determinato secondo quanto si legge in sentenza . La ricorrente deduce che, così decidendo, i giudici di secondo grado hanno omesso di applicare l’art. 26 della legge n. 392/78 ed hanno finito per applicare erroneamente l’art. 5 della legge n. 431/98, laddove il mutamento di destinazione dell’uso, da abitativo primario del sig. S. ad abitativo transitorio della sig.ra P. , si sarebbe verificato nel giugno 1994, successivamente alla morte del primo, in un periodo quindi precedente l’entrata in vigore della legge del 1998 e di vigenza della legge del 1978. Ai sensi dell’art. 26 di quest’ultima legge, il rapporto di locazione per cui è causa, a seguito del mutamento d’uso predetto, sarebbe rientrato nella fattispecie dell’uso abitativo per soddisfare generiche esigenze abitative di natura transitoria, sottratta alla disciplina sull’equo canone. Infatti, sarebbe stata fornita la prova che la conduttrice occupava del tutto sporadicamente l’appartamento di via del Velabro, utilizzandolo sostanzialmente come suo pied-à-terre nelle rare volte in cui si trovava in Italia. 2.- I motivi - che vanno esaminati congiuntamente perché connessi - sono fondati, per le ragioni e nei limiti di cui appresso. La Corte d’appello non ha fatto corretta applicazione del principio di diritto, che qui si ribadisce, secondo cui L’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto così Cass. n. 6406/99 nello stesso senso cfr. Cass. n. 2280/05, n. 23302/07, n. 20067/08 . L’inciso finale della massima è decisivo per comprendere la portata effettiva del principio di diritto in caso di sfratto o di licenza per finita locazione, non vi è dubbio che il giudicato si formi sulla causa di cessazione della locazione costituita dalla sua scadenza e sulla data relativa tuttavia, perché a questo consegua anche un giudicato sulla qualificazione del rapporto è indispensabile che la data di scadenza sia strettamente consequenziale ad una determinata tipologia di contratto, tale quindi da non potersi avere se non riconducendo il contratto alla qualificazione considerata. 2.1.- Il giudice d’appello si è basato sulla durata contrattualmente stabilita in quattro anni, senza considerare che, se questa, all’epoca della stipulazione del contratto 1986 , era la durata prevista per legge per i contratti di locazione ad uso abitativo primario, tuttavia era compatibile anche con la locazione per esigenze abitative di natura transitoria. Ed, infatti, una volta esclusa questa tipologia contrattuale dall’applicazione della normativa sull’equo canone, ai sensi dell’art. 26, lett. a , della legge n. 392/78 su cui si tornerà , la norma di riferimento - come peraltro riconosciuto dalla resistente, che nel controricorso richiama le disposizioni del codice civile cfr. pag. 16 - è data escluso l’art. 1607 cod. civ. dall’art. 1573 cod. civ Pertanto, la durata è rimessa all’accordo delle parti, col limite trentennale. Nel caso di specie, è stata stabilita dai contraenti in quattro anni, con clausola espressa e non di mero rinvio alla disciplina della legge n. 392/78 . Questa previsione contrattuale ha reso la scadenza della locazione svincolata dalla tipologia dell’uso abitativo primario e, come detto, compatibile anche con la tipologia del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio. Con quest’ultima, d’altronde perfettamente compatibile anche la previsione della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 cod. civ. cfr. Cass. n. 6145/97 ed altre . Quindi, il giudicato formatosi sulla scadenza contrattuale al 30 settembre 2010, in riferimento all’originario contratto del 10 ottobre 1986 - e tenuto conto di quanto si dirà in merito alla modificazione dell’uso pattuito in un diverso uso effettivo - va limitato all’esistenza della locazione alla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimata all’intervento della causa di cessazione del rapporto ma non può essere esteso alla qualificazione del rapporto come relativo ad uso abitativo primario, poiché la scadenza contrattuale irrevocabilmente fissata a seguito della mancata opposizione dell’ordinanza di convalida è correlabile sia all’uso abitativo di natura primaria che all’uso abitativo di natura transitoria. 2.2.- Né a diversa conclusione può indurre - come ha ritenuto la Corte d’appello - il fatto che l’ordinanza di convalida di licenza di finita locazione sia stata riferita al contratto originariamente stipulato. In presenza, infatti, di una norma come l’art. 80 della legge n. 392/78, il principio di diritto da applicare è quello espresso dalla massima, richiamata sia nel ricorso che nella memoria, secondo cui La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta l’esclusione della locazione dalla sfera di applicazione delle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, deve essere desunta non dal termine di durata della locazione stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo così Cass. n. 2371/92, in un caso in cui trattavasi di locazione di appartamento utilizzato da una coppia per incontri saltuari che il giudice di merito aveva ritenuto non transitoria solo a causa del termine quinquennale di durata convenzionalmente stabilito cfr. anche Cass. n. 11984/90, dove si sottolinea che l’indagine diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura dell’esigenza abitativa del conduttore, e non alle espressioni letterali del contratto. Peraltro, si rende necessaria la precisazione che la concreta situazione di fatto alla data della stipulazione rileva quando sia nota ad entrambe le parti contraenti e - dopo la parziale dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 80 - la modificazione unilaterale dell’uso in corso di rapporto rileva quando sia resa nota al locatore, il quale non si avvalga della facoltà di risoluzione entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza cfr. Cass. n. 6145/97, n. 10797/97 e numero /00, tra le altre . 2.3- Parimenti irrilevanti sono le circostanze addotte in senso contrario dalla resistente, consistenti nell’esito di due procedimenti di sfratto per morosità iniziati, rispettivamente, con intimazioni del 21 aprile 2008 e del 6 ottobre 2008 , conclusi con la concessione alla conduttrice del termine di grazia dell’art. 55 della legge n. 392/78 e con la sanatoria della morosità da parte della P. . Secondo quest’ultima, poiché il procedimento previsto dall’art. 55 non è applicabile alle locazioni ad uso abitativo transitorio, il fatto che sia stato espletato per ben due volte senza che la parte locatrice ne contestasse l’ammissibilità, avrebbe comportato l’ammissione implicita da parte della Velabro dell’uso di abitazione primaria dell’immobile in questione. Orbene, fermo restando che l’art. 55 della legge n. 392/78 non riguarda le locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria cfr. Cass. ord. n. 2681/12 , è tuttavia certo che il provvedimento con cui - a torto o a ragione - sia stata dichiarata sanata la morosità, ai sensi di detta norma, non è idoneo al giudicato. Esso presuppone l’ammissione della parte conduttrice al godimento di un beneficio cfr. Cass. n. 16630/08 , il cui unico effetto, qualora sia seguita dal pagamento dei canoni scaduti, è che esclude la risoluzione del contratto . È una modalità di conclusione del procedimento sommario di sfratto per morosità che comporta una pronuncia del giudice la quale, prescindendo dal merito della controversia, di fatto lo estingue, per ragioni di rito. Esclusc che alla conclusione dei detti procedimenti si possa attribuire l’autorità della res iudicata , le deduzioni della resistente - in merito ad asserite ammissioni provenienti dalla società locatrice - sono irrilevanti in punto di diritto. 2.4.- Il primo motivo di ricorso va perciò accolto, con riguardo alla prima delle due censure ivi prospettate, restando confutata la seconda, relativa al contenuto dell’atto di intimazione di licenza per finita locazione e dei documenti allegati. Sia l’uno che gli altri non rilevano ai fini della portata del giudicato formatosi a seguito dell’ordinanza di convalida non opposta, per le medesime ragioni di cui sopra. Si deve infatti escludere che, in mancanza di un apposito accertamento di fatto sull’uso effettivo dell’immobile, il giudicato possa essersi formato addirittura a favore dell’intimante. In conclusione, nel caso di specie, il riferimento al nomen iuris del contratto originario, unitamente al riferimento alla durata quadriennale del rapporto ivi stabilita, non sono idonei alla formazione di alcun giudicato in merito alla tipologia della locazione abitativa, sulla quale il giudice di merito avrebbe perciò dovuto indagare specificamente nell’ambito del presente giudizio. 3.- Riguardo ai criteri cui attenersi per il compimento dell’indagine sull’uso effettivo dell’immobile, sono altresì errate le affermazioni della Corte d’appello di Roma, censurate col secondo e col terzo motivo di ricorso. In primo luogo, va escluso che, perché possa avere rilevanza un uso effettivo diverso da quello pattuito, la parti debbano stipulare apposito accordo modificativo, come ritenuto dal giudice di merito. Il mutamento d’uso dell’immobile locato, in corso di rapporto, può provenire unilateralmente dal conduttore e risolversi in un’evenienza fattuale, tuttavia rilevante ai fini della modificazione del regime giuridico applicabile. Questa eventualità è infatti espressamente disciplinata dall’art. 80 della legge 27 luglio 1978 n. 392. La società locatrice, eccependo che sarebbe intervenuta una modificazione unilaterale dell’uso pattuito in uso transitorio, e deducendo che questo sarebbe stato noto alla società medesima, che non vi si sarebbe opposta, ma anzi l’avrebbe consentito, ha chiesto, in sostanza, l’applicazione del principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto cfr. Cass. n. 14537/09, n. 5767/10, tra le altre . Come affermato in diversi precedenti di legittimità, questo articolo della legge sull’equo canone che, nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore, prevede l’applicabilità del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo se il locatore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, essendo diretto ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferito a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo, rientrante nella previsione degli arti. 27 e 42 della legge, ad una utilizzazione abitativa dell’immobile, regolata dal capo primo della legge medesima, o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo se questo determini il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge, come nel caso di locazione per esigenze abitative transitorie, disciplinata dall’art. 26 lett. a utilizzata per destinazione abitativa stabile, o di altre leggi, restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 cod. civ. così Cass. n. 11959/92, in un caso in cui trattavasi di mutamento del cosidetto uso foresteria in quello di stabile abitazione del conduttore e della sua famiglia cfr., nello stesso senso, Cass. n. 9689/94 e, tra le altre, Cass. numero /10 . Con la precisazione che il principio desumibile dall’art. 80 della legge n. 392 del 1978, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto, trova applicazione anche nel caso in cui produca effetti più sfavorevoli per il conduttore, ed investe - quindi - anche l’eventualità in cui il conduttore, avendo preso in locazione un immobile per uso abitativo ordinario, ne faccia utilizzo in modo del tutto saltuario, e cioè ne goda in modo corrispondente ad una locazione di natura transitoria così Cass. n. 8716/98, nonché Cass. n. 969/07, entrambe citate dalla ricorrente, ed, ancora, Cass. n. 5767/10 cit. . Data la giurisprudenza appena richiamata, nonché quella di cui si è detto al superiore punto 2.2, si deve concludere nel senso che, in riferimento all’art. 80 della legge n. 392/78, l’indagine da compiersi in concreto sull’uso effettivo dell’immobile da parte del conduttore, diverso da quello pattuito, reso noto al locatore in corso di rapporto, che determini la modifica del regime applicabile, prescinde dalla verifica della sussistenza di un apposito accordo, e men che meno di un accordo redatto per iscritto, che espressamente modifichi il contratto in essere tra le parti. Il secondo motivo di ricorso va perciò accolto. 3.1.- Va inoltre confutata l’interpretazione data dalla Corte d’appello all’art. 26, lett. a, della legge n. 392 del 1978, quanto alla qualificazione della locazione come stipulata per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria , cui non si applicano le disposizioni sull’equo canone, che la Corte ha finito per assimilare alla locazione per motivi di lavoro. Sono fondati i rilievi della ricorrente per i quali, nel vigore della legge n. 392/78, è possibile distinguere tre sottotipi di contratti di locazione per uso abitativo, e precisamente, come riconosciuto dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte Cass. n. 14815/04, n. 2147/06, n. 5767/10 a locazioni per esigenze abitative stabili e primarie b locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro c locazioni per esigenze abitative non stabilì né primarie, ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della legge n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della legge n. 392 del 1978 fatta esclusione per la durata legale cfr. anche Cass. n. 15384/10 . Nel caso di specie, è inappropriato il riferimento che la Corte d’appello ha fatto alle esigenze abitative transitorie per motivi di lavoro, sia perché del tutto estranee alle deduzioni delle parti sia perché, ove esistenti, non avrebbero comportato l’esonero dall’applicazione della disciplina sull’equo canone, invocato invece dalla parte locatrice, nel presupposto dell’applicabilità dell’art. 26, lett. a , della legge r. 392 del 1978. Piuttosto, il giudice di merito si sarebbe dovuto occupare di verificare la sussistenza o meno, in concreto, del sottotipo corrispondente alle esigenze abitative di natura saltuaria, che, come già affermato da questa Corte non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell’esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l’obbiettiva diversità dall’esigenza abitativa primaria ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio , attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario quale quello inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi . Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggi così Cass. n. 6145/97, che ne trae la conseguenza che non può legittimamente ritenersi ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l’istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 c.c. . Quindi, il giudice di merito avrebbe dovuto accertare il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo al carattere primario delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse solo saltuariamente occupato dalla conduttrice, dopo la morte del coniuge, per le ragioni addotte dalla società locatrice, con la consapevolezza e la tolleranza da parte di quest’ultima. Va perciò accolto anche il terzo motivo. 4.- Resta assorbito il quarto. Questo è infatti relativo alla valutazione ed all’ammissione delle prove da cui si sarebbe dovuta desumere la dimostrazione del mutamento dell’uso locativo a seguito del decesso dell’originario conduttore si tratta dell’accertamento di fatto che il giudice di rinvio dovrà compiere con applicazione dei principi di diritto sopra enunciati. Restane assorbiti anche i motivi quinto, sesto e settimo, relativi all’applicabilità degli artt. 13 e 14 della legge n. 431/98 per il periodo successivo al 30 settembre 2002, data di rinnovazione del contratto dopo l’entrata in vigore di questa legge, dipendendo la decisione sul punto dal regime che si riterrà applicabile alla locazione per cui è causa già nel vigore della legge n. 392/78, a seconda dell’uso effettivo dell’immobile che verrà accertato nel giudizio di rinvio. La sentenza impugnata va cassata ed il giudizio va rinviato alla Corte d’appello di Roma perché decida in merito a quest’ultimo punto ed alle conseguenze giuridiche dell’entrata in vigore della legge n. 431/98, prodotte dalla rinnovazione del contratto successivamente al 30 settembre 2002. Si rimette al giudice di rinvio anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbiti i restanti cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.