La certificazione di agibilità ""privatistica"": ecco come funziona

di Alberto Rinaldi

di Alberto Rinaldi * Il Consiglio dei Ministri, in data 22 settembre 2006, ha approvato il disegno di legge sulla semplificazione delle amministrazioni pubbliche e sulla riduzione degli oneri burocratici per i cittadini e le imprese, proposto dal Ministro per l'innovazione Luigi Nicolais. Tra le misure finalizzate a ridurre gli oneri anzidetti, a favore di cittadini ed imprese, il Ddl Nicolais, all'art 10, introduce la sostituzione del certificato d'agibilità degli edifici con la dichiarazione di conformità rilasciata dal direttore dei lavori sulla base della documentazione prevista dall'articolo 25 del Tu 380/01. Il conferimento ai professionisti tecnici della certificazione sopraccennata, se da un lato corrisponde all'esigenza di evitare passaggi burocratici, dall'altro investe il direttore dei lavori, allo scopo incaricato, di nuove e gravose responsabilità, sottese, peraltro, alla qualificazione e competenza necessaria per svolgere in modo adeguato qualsivoglia professione. La dichiarazione del professionista incaricato, com'è facile evincere, viene a sostituire un certificato pubblico, ed è sanzionata, in caso di falsità, ai sensi degli articoli 35 sospensione dall'esercizio d'una professione o di un'arte e 480 falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in certificati o autorizzazioni amministrative del Codice penale quest'ultimo reato è punito con la reclusione da tre mesi a tre anni. Per il cittadino o le imprese, che abbiano necessità d'ottenere il certificato anzidetto, la soluzione 'privatistica' del Ddl Nicolais si traduce in un congruo risparmio di tempo, rispetto al procedimento attuale, anche se, verosimilmente, è da attendersi un aggravio di costi, dovendosi contemplare la prestazione del professionista. Non è difficile rilevare, peraltro, come nell'arco di pochi anni pochi rispetto ai tempi d'evoluzione della materia, dal 1934 ad oggi si sia passati da una previsione 'stringentÈ, quella del Tu 380/01, in cui emergeva, comunque, una valutazione degli interessi prioritari da parte del legislatore, per quanto attinente le condizioni d'igiene, sicurezza e salubrità degli edifici, ad una delega in toto al direttore dei lavori circa la soluzione più opportuna. La certificazione d'agibilità dell'edificio, in quanto non più composta dall'accertamento d'un determinato fatto ad opera della Pa, non è più in grado d'esplicare un'efficacia di certezza pubblica in merito alle condizioni per l'esercizio del diritto soggettivo di proprietà edilizia da parte del titolare dell'immobile. Ambito d'applicazione della normativa La misura in commento si applica, per volontà del legislatore comma 1 dell'articolo 10 Ddl Nicolais , alla sola edilizia privata, escludendo conseguentemente l'edilizia pubblica opere realizzate da soggetti pubblici, quali le case popolari ad esempio e le opere pubbliche in generale che, ratione materiae, restano disciplinate dalla normativa specialistica, soprattutto per quanto attiene il collaudo. È fatto espresso richiamo alla certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del Tu 380/01 adempimenti e verifiche relativi alla sicurezza degli impianti ed all'isolamento termico , rilasciata dal direttore dei lavori sulla scorta della documentazione elencata dall'articolo 25 dello stesso Tu. La disciplina attuale e il procedimento di rilascio del certificato La normativa edilizia vigente, ricordiamo, prescrive che sia l'Amministrazione comunale a dover autorizzare l'agibilità e l'uso degli edifici destinati ad abitazione, nonché, comunque, ad una possibile frequenza dell'uomo ad. es. per negozi o uffici in ultimo è stato il Tu 380/01 articoli 24-26 a disciplinare il rilascio del certificato d'agibilità. In attuazione della L. n. 59/1997 Bassanini , l'articolo 24 del citato Tu riconduce ad unità i termini 'agibilità' e 'abitabilità' demandando al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale la certificazione degli interventi finalizzati a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali , interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni d'igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico. L'accertamento cui sarebbe finalizzata la certificazione, dunque, prescinde dalla qualificazione giuridica dell'intervento che sia restauro, manutenzione straordinaria, risanamento conservativo ecc. , attenendo piuttosto la qualità/entità dell'intervento stesso, e le connessioni di questo rispetto alle condizioni di salubrità della costruzione, o di parti d'essa. L'articolo 25 del Tu 380/01, come noto, prevede che il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la Dia e/o loro successori o aventi causa , entro 15 giorni dalla data d'ultimazione dei lavori di finitura dell'immobile, debba presentare allo sportello unico comunale la richiesta di rilascio del certificato d'agibilità la richiesta di accatastamento dell'edificio una propria dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine all'avvenuta prosciugatura dei muri ed alla salubrità degli ambienti una dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici ad uso civile alla prescrizioni di cui agli articoli 113 e 117 dello stesso Tu, nonché all'articolo 1 della legge 10/1991, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti inerenti alla sicurezza degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del Tu. Il certificato di collaudo statico per le costruzioni in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica disciplinato dall'articolo 67 del Tu. Il certificato del competente ufficio tecnico regionale attestante la conformità alla normativa antisismica una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in tema di barriere architettoniche. Per quanto attiene il procedimento, attualmente lo sportello unico comunale deve comunicare al richiedente, entro 10 giorni dalla ricezione dell'istanza il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 241/90 il dirigente o responsabile dell'u.t.c. può disporre un'eventuale ispezione per verificare l'esistenza dei requisiti, ma, in ogni caso, deve rilasciare il certificato d'agibilità, o denegarlo, entro 30 giorni dalla data di presentazione della domanda. Il termine anzidetto è suscettibile d'interruzione una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta all'interessato di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata purché trattisi di documenti che non siano già in possesso dell'autorità comunale ed essa non possa acquisirli autonomamente . L'agibilità è da intendersi come attestata anche nel silenzio dell'amministrazione comunale, una volta che siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda 30 giorni, qualora nel procedimento per il rilascio del permesso di costruire sia stato acquisito il parere espresso dall'ASL 60 giorni, nel caso di autodichiarazione afferente i contenuti del parere stesso. È opportuno ricordare, peraltro, come il rilascio del certificato non impedisca l'esercizio del potere declaratorio dell'inagibilità dell'edificio, o di parte di esso, ai sensi dell'articolo 222 del Rd 1265/34 Tu delle leggi sanitarie . L'incidenza dell'agibilità sull'alienazione e la locazione degli immobili L'idoneità negoziale del bene immobile compravenduto o alienato, in difetto di agibilità, ha ovviamente, creato un ampio dibattito giurisprudenziale. Per quanto concerna l'alienabilità, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della citata idoneità, il requisito dell'immobile ad essere abitato, e ciò sotto il profilo legale, e non di mero fatto Cassazione, Sezione seconda, 6576/91 in tale prospettiva, il certificato di abitabilità è stato ritenuto indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione del contratto Cassazione Sezione seconda, 953/95 e 10703/94 . Un'altra pronuncia di rilievo ha affermato che la mancata consegna del certificato in oggetto implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dar luogo necessariamente risoluzione del contratto, può, comunque, essere fonte di un danno risarcibile, ovvero costituire il fondamento dell'eccezione prevista dall'articolo 1460 Cc, per il solo fatto che si è consegnato un immobile che presenta problemi di commerciabilità, non rilevando la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato Cassazione Sezione seconda, 8880/00 . Un'altra pronuncia della Corte di legittimità Cassazione Sezione II 1954/00 , rilevante sul punto dell'odierna disamina, ha chiarito che l'azione di risarcimento proposta dall'acquirente nei confronti del venditore d'un immobile sprovvisto del certificato d'agibilità si prescrive in 10 anni. Interessante poi una recente sentenza del Tribunale di Genova Sezione prima, 1 febbraio 2006, in Banca Dati De Agostini che ha affermato come l'obbligo avente ad oggetto il rilascio d'un provvedimento amministrativo vada definito come obbligazione di mezzi e non di risultato una volta dimostrata l'avvenuta effettuazione di tutti gli incombenti necessari al rilascio dell'attestazione d'agibilità ad un box, non si può affermare che la parte alienante, convenuta, si sia resa inadempiente all'obbligazione su d'essa gravante. Per quanto attiene la locazione dell'immobile privo d'agibilità o abitabilità , la giurisprudenza ha riscontrato la presenza d'un vizio che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso, giustifica la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell' articolo 1578 Cc. La Sc, con sentenza 6892/94, ha precisato che il mancato rilascio delle certificazioni inerenti l'abitabilità degli immobili non osta alla valida costituzione del rapporto locatizio, ma Cassazione 12030/00 , ove il provvedimento amministrativo, il conduttore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. Qualora poi sia riscontrata l'inidoneità dell'immobile all'esercizio d'una determinata attività per la quale lo stesso sia stato locato, il locatore non è obbligato ad apportare modifiche non previste a suo carico dal contratto, in virtù dell'articolo 1575 Cc, che impone al locatore solo l'obbligo di conservare lo stato esistente al momento della stipulazione contrattuale, stato accettato e riconosciuto dal conduttore Cassazione 3341/01 . L'affidamento al professionista della certificazione anzidetta, è lecito attendersi, potrà vedere, quale primo effetto virtuoso, una riduzione del contenzioso attinente la mancanza dell'agibilità, abbreviando notevolmente gli attuali tempi d'ottenimento e, con ciò, escludendo almeno in parte i margini d'incertezza in ambito negoziale. Non sono da trascurare, peraltro, gli effetti alquanto meno virtuosi dell'emanando provvedimento, ossia quelli inerenti alla minor certezza dei requisiti preposti alla sicurezza, da un lato, e, dall'altro, sottesi alla tutela dell'ambiente, inteso come diritto sociale espressione della tutela della salute * Avvocato, Coordinatore Osservatorio Nazionale AIGA sull'Ambiente