In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto ai sensi dell’articolo 29, lett. b , l. numero 392/1978 diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza , limitarsi ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza numero 12711, depositata il 19 giugno 2015. Il caso. Il Tribunale di Voghera accoglieva la domanda di un Comune, nei confronti di un privato, di diniego di rinnovo di locazione di immobile ad uso prevalentemente non abitativo. La Corte d’appello di Milano confermava la pronuncia, rigettando l’appello del soccombente, che aveva contestato l’idoneità della disdetta, motivata ai sensi dell’articolo 29, lett. b , l. numero 392/1978 diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza . Il privato ricorreva in Cassazione, ritenendo che non fosse serio né realizzabile il motivo di diniego di rinnovo, cioè adibire l’immobile a sede permanente di un museo autorizzato dalla Regione, sia per la non identità tra l’immobile locato e quello interessato al fine istituzionale, sia per il ritardo nell’avvio e la lacunosità del procedimento per l’autorizzazione da parte della Regione, non ancora concessa. Comunicazione dettagliata. La Corte di Cassazione ricorda che, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto ai sensi dell’articolo 29, lett. b , l. numero 392/1978, limitarsi ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi. Invece, deve specificare la concreta attività da svolgere nell’immobile, in quanto il conduttore ed il giudice devono avere la possibilità di verificare la serietà e l’attuabilità dell’intenzione indicata e di accertare in sede contenziosa la ricorrenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto di diniego del rinnovo, oltre che di operare il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato. La verifica da effettuare. La valutazione della serietà e dell’attuabilità dell’intenzione manifestata deve essere operata con «giudizio di prognosi postuma e quindi rapportandosi alla situazione ex ante», mirando essa a sorreggere una semplice manifestazione di intenti e non una necessità di conseguenza, non deve farsi carico dello stato dei procedimenti amministrativi avviati per conseguire il concreto risultato divisato, né della stessa probabilità del loro esito, ma solo dell’eventuale assoluta impossibilità giuridica in base a leggi o regolamenti già vigenti. Il conduttore è comunque tutelato, in caso di mancata effettiva destinazione all’uso divisato anche per il non conseguimento da parte del locatore degli idonei provvedimenti amministrativi eventualmente indispensabili , grazie all’azione prevista dall’articolo 31 l. numero 392/1978 sanzioni . Non erano quindi rilevanti, nel caso di specie, l’iter del procedimento amministrativo presso la Regione, né l’attuale destinazione d’uso dell’immobile, «attesa la carenza di elementi di sorta sull’impossibilità di concludere il primo in senso positivo per il Comune richiedente e di conseguire il mutamento di quella destinazione». Anche la lamentela riguardante la non identità tra l’immobile locato e quello interessato al fine istituzionale aveva pregio, in quanto i giudici avevano verificato che il primo si trovasse all’interno del secondo un castello . Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 aprile – 19 giugno 2015, numero 12711 Presidente Russo – Relatore De Stefano Svolgimento dei processo § 1. . - La domanda del Comune di Zavattarello PV nei confronti di S.B., di diniego di rinnovo di locazione di immobile ad uso prevalentemente non abitativo alla prima scadenza del 31.10.07, fu accolta dal tribunale di Voghera con sua sentenza dei 14.9.07, con ordine di rilascio alla data del 20.12.07 e l'appello dei soccombente, che aveva riproposto l'originaria contestazione dell'idoneità della disdetta motivata ai sensi della lett. b dell'articolo 29 della legge 392/78, fu rigettato dalla corte di appello ambrosiana. Per la cassazione di tale sentenza, pubblicata col numero 2870 il 12.11.10, ricorre oggi il B., affidandosi a tre motivi l'intimato non notifica 1controricorso e, per la pubblica udienza del 9.4.15, il ricorrente deposita memoria ai sensi dell'articolo 378 cod. procomma civ. e produce due ricevute di ritorno in relazione alle tre notifiche del ricorso. Motivi della decisione § 2. - Parte ricorrente si duole col primo motivo invocando il numero 3 dell'articolo 360 cod. procomma civ. , di violazione e/o falsa applicazione degli articolo 28 e 29, lett. b , della L. 392 del 27 luglio 1978, in relazione al diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza sostanzialmente ritenendo non serio né realizzabile il motivo di diniego di rinnovo adibire l'unità immobiliare oggetto di locazione a sede permanente del Museo di Arte Contemporanea autorizzato dalla Regione , come da raccomma 20.4.05 , soprattutto per la non identità tra immobile locato e quello interessato al fine istituzionale dedotto dalla locatrice P.A. essendo il primo sito in via Dal Verme 3 ed il secondo ubicato all'ultimo piano del locale castello e per il ritardo nell'avio e la lacunosità del procedimento per l'autorizzazione o formale riconosdimento da parte della Regione, neppure ancora concessa, come pure per l'irrilevanza dell'integrazione dei motivo di diniego, avutasi soltanto in data 11.7.07, circa l'effettiva destinazione dell'immobile locato a finalità pubbliche connesse all'ampliamento degli spazi espositivi e di servizid a disposizione dell'istituendo Museo di Arte Contemporanea col secondo motivo, di vizio motivazionale, ancora sotto il profilo della non coincidenza del bene locato con quello oggetto della divisata destinazione a sede museale - col terzo motivo, di vizio motivazionale, di omessa considerazione della diversa finalità dell'immobile locato rispetto all'edificio del Castello comunale, essendo il primo destinato ad alloggio di edilizia residenziale pubblica , evidentemente incompatibile con la destinazione indicata dal locatore per il complessivo immobile in cui essa si inserisce. § 3. -- A prescindere dalla ritualità o meno della notifica del ricorso per cassazione, si osserva che i motivi di doglianza, congiuntamente tra loro esaminati per l'intima connessione, non meritano accoglimento. § 3.1. E ben vero che, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l'immobile all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può nella co¡nunicazione del diniego della rinnovazione del contratto ai sensi dell'articolo 29 lett. b della legge 27 luglio 1978 numero 392, limitarsi ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi, ma deve specificare, ai sensi dei quarto comma dell'articolo 29 citato, la concreta attività da svolgere nell'immobile, perché il conduttore ed il giudice devono essere messi in condizione di verificare la serietà e l'attuabilità della intenzione indicata nonché di accertare in sede contenziosa la ricorrenza delle condizioni per il riconáscimento del diritto di diniego del rinnovo, oltre che di operare il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicata, in caso di richiesta di applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'articolo 31 Cass. 13 dicembre 2000, numero 15752 Cass. 4 maggio 1993, numero 5150 Cass. 25 febbraio 1988, numero 2036 . § 3.2. E tuttavia la valutazione o verifica della serietà e dell'attuabilità dell'intenzione manifestata integra, con tutta evidenza, un apprezzamento di fatto Cass. 9 settembre 1998, numero 8933 , incensurabile in sedeldi legittimità se scevro da evidenti vizi logici o giuridici. Tale valutazione, in particolare, va operata con giudizio di prognosi postuma e quindi rapportandosi alla situazione ex ante Cass. 22 novembre 2000, numero 15075 Cass. 16 gennaio 2013, numero 936 , mirando essa a sorreggere una semplice manifestazione di intenti e non una necessità così, essa non deve farsi carico dello stato dei procedimenti amministrativi avviati per conseguire il concreto risultato divisato, né della stessa probabilità del loro esito, ma solo dell'eventuale assoluta giuridica, impossibilità in base a leggi o regolamenti già vigenti Cass. 5 aprile 1995, numero 4003 Cass. 19 gennaio 1999, numero 463 . Ed il conduttore rimane adeguatamente tutelato, in caso di mancata effettiva destinazione all'uso divisato anche per il non conseguimento per di più, non incolpevole da parte del locatore degli - eventualmente indispensabili - idonei provvedimenti amministrativi, dall'azione prevista dall'articolo 31 della medesima legge 27 luglio 1978, numero 392. § 3.3. In tale contesto non rileva quindi l'iter del procedimento amministrativo presso la Regione, né l'attuale destinazione d'uso dell'immobile, attesa la carenza di elementi di sorta sull'impossibilità di concludere il primo in senso positivo per il Comune richiedente e di conseguire il mutamento di quella destinazione, peraltro rilevante - a quanto g dato capire dal tenore letterale dei ricorso - a soli fini catastali. E, se è intuitivo che la destinazione indicata nella manifestazione di volontà di diniego del rinnovo debba riguardare il medesimo immobile oggetto della locazione, si sottrae a censura la valutazione in fatto della corte territoriale sulla riconducibilità anche di quest'ultimo all'unitario intervento di destinazione del complesso monumentale in cui esso si situa con valutazione in fatto, non idoneamente censurata, essendo dal giudice di merito stato stabilito - v. piè di pag. 8 e inizio di pag. 9 della gravata sentenza - trovarsi il primo all'interno della cinta muraria del castello ad attività museali. Sempre in tale contesto, per il tenore letterale della sola originaria - effettiv4mente unica rilevante, siccome tempestiva - comunicazione di diniego di rinnovo, è bene qualificato dalla corte territoriale come idoneamente, anche se sommariamente, prospettato il coinvolgimento anche dell'immobile locato nella divisata iniziativa di destinazione a sede di museo del complesso monumentale in cui quello si trova. § 4. - Il ricorso va rigettato ma non v'è luogo a provvedere sulle spese dei giudizio di legittimità, per non avervi l'intimato svolto attività. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.