L’articolo 1102 c.c. consente modifiche strutturali alla cosa comune e anche una sua parziale sottrazione, purché ne sia comunque garantito il pari uso potenziale e non sia alterata la destinazione finale del bene. Non è richiesto, pertanto, il consenso unanime da parte dell’assemblea.
La vicenda origina dall’impugnazione di una delibera condominiale che aveva autorizzato l’ installazione di un cancello sul pianerottolo comune antistante un appartamento. Il manufatto racchiudeva uno spazio di circa un metro quadrato, creatosi tra due porte di ingresso di un’unica originaria unità, senza, tuttavia, ostacolare il transito né l’accesso alle altre abitazioni e parti comuni. I giudici di merito avevano, tuttavia, dichiarato nulla la delibera e ordinato la rimozione del cancello, ritenendo necessaria l’unanimità da parte dell’assemblea condominiale per qualsiasi “sottrazione” all’uso comune. La Cassazione richiama, invece, la propria giurisprudenza in tema, secondo cui, il singolo condomino può apportare modifiche alle parti comuni , anche strutturali, e persino determinare una parziale e limitata sottrazione all’uso comune, purché non sia alterata la destinazione del bene e sia garantito agli altri condomini un pari uso effettivo , non meramente teorico. Il consenso unanime da parte dell’assemblea è richiesto solo quando si incide sulla condominialità del bene, trasformandolo in proprietà esclusiva o mutandone la destinazione. Nel caso di specie, la chiusura del piccolo spazio a servizio dell’unità immobiliare, per ragioni di sicurezza, integra un uso della cosa comune più intenso e legittimo, non un’appropriazione in senso tecnico. La Corte, pertanto, cassa la sentenza impugnata in relazione a tale motivo.
Presidente Scarpa - Relatore Fortunato Fatti di causa 1. Con atto di citazione del 6 dicembre 2011, T. B. ha convenuto in giudizio il Condominio di (OMISSIS) in (OMISSIS), instando per la nullità della delibera assembleare del 10 novembre 2011 che aveva autorizzato a maggioranza l’installazione di un cancello sul pianerottolo condominiale antistante la proprietà dei coniugi M.‑I., e per il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che il bene era stato inglobato nella porzione esclusiva ed era stato sottratto all’uso comune senza il consenso unanime dei condomini. Il Condominio ha eccepito che l’area recintata non era condominiale poiché era a servizio della sola porzione esclusiva; ha dedotto la carenza di interesse ad impugnare ex articolo 100 c.p.c. , non avendo la resistente subito alcun pregiudizio e la violazione del contraddittorio per mancata chiamata in causa dei coniugi M.‑I. o degli altri condomini; nel merito, ha sostenuto la validità della delibera quale mera ‘presa d’atto’ dell’uso del pianerottolo per ragioni di sicurezza, senza alcun pregiudizio per gli altri contitolari. Il Tribunale di Agrigento ha dichiarato nulla la delibera e ha disposto la rimozione del cancello, ponendo le spese di lite a carico del Condominio. La sentenza è stata confermata dalla Corte d’Appello di Palermo che ha asserito che, essendo impugnata la sola delibera condominiale, unico legittimato passivo era l’amministratore di condominio; che la B. aveva interesse ad ottenere l’annullamento della delibera per evitare che una porzione, per quanto esigua del pianerottolo, fosse sottratta all’uso comune e ha poi dichiarato illegittima l’apposizione del cancello in assenza del consenso unanime dei condomini. Per la cassazione della sentenza il Condominio di (OMISSIS) di (OMISSIS) ha proposto ricorso in due motivi, illustrati con memoria. T. B. ha resistito con controricorso. Ragioni della decisione 1. L’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza dell’autorizzazione assembleare ad impugnare è infondata, poiché, in disparte l’intervenuta ratifica assembleare, con effetti sananti ex tunc, di cui da atto la stessa resistente (Cass. SU 18331/2010), l'amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall' articolo 1131 c.c. , giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore ( Cass. 23550/2020 e 7095/2017). 2. Il primo motivo di ricorso lamenta la violazione degli articolo 102 , 112 , 354 c.p.c. , per aver la Corte di merito ritenuto regolarmente instaurato il contraddittorio sull’erroneo presupposto che non fosse stata proposta un’azione di eliminazione del cancello, già accolta, invece, dal tribunale. Il Condominio sostiene che al giudizio dovevano partecipare a pena di nullità anche i coniugi che avevano chiesto l’autorizzazione assembleare, unici possibili destinatari della condanna alla rimozione del manufatto. Il motivo è infondato. Deve convenirsi che, come si evince dall’esame dell’atto introduttivo, la lite non aveva ad oggetto solo l’annullamento della delibera che aveva autorizzato l’apposizione del cancello, ma era rivolta anche ad ottenere, esclusivamente dal Condominio e non dai comproprietari che avevano chiuso lo spazio comune, l’eliminazione della struttura che, difatti, era stata anche disposta dal tribunale. E’ circostanza di cui dà atto la Corte di merito, su cui il ricorso non propone alcuna critica, che il manufatto insisteva sul pianerottolo comune. A prescindere dalla fondatezza nel merito della domanda di riduzione in pristino del manufatto indirizzata nei confronti del Condominio, resta che, come già affermato da questa Corte nel caso di domanda proposta da un condomino verso altro condomino volta all'abbattimento di un manufatto illegittimamente costruito sull’immobile comune (o per l'accertamento dell'estensione della proprietà condominiale, dell'illegittima occupazione di parte di essa), non sussiste la necessità dell'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, trattandosi di azione volta alla tutela della proprietà condominiale cui è legittimato ogni comproprietario senza necessità dell'intervento degli altri, essendo la domanda rivolta ad eliminare un abuso nell’utilizzo del bene comune ( Cass. 5000/1993 ; Cass. 14698/2019 ; Cass. 14765/2012 ; in tal senso anche Cass. SU 25454/2013, par. 4.1; Cass. 19329/2009 ). Si è spiegato che nell'ipotesi in cui le opere riguardino le parti comuni di un edificio condominiale, l'integrazione del contraddittorio si rende necessaria nei soli confronti dello amministratore del condominio, cui spetta la legittimazione ai termini dell'art 1131, secondo comma, c.c. (Cass. 4713/1978). 2. Il secondo motivo denuncia la violazione degli articolo 1021 , 1102, 1137 c.c .. Il Condominio lamenta che, in assenza di un’effettiva lesione dei diritti di uso del bene comune da parte del singolo, la resistente non aveva alcun interesse ad impugnare la delibera, data la possibilità di apporre il cancello per ragioni di sicurezza e considerato che la sottrazione all’uso comune di circa un metro quadro del pianerottolo senza che fosse impedito il passaggio o altro utilizzo da parte degli altri condomini rientrava nella facoltà concesse al singolo ai sensi dell’ articolo 1002 c.c. , non venendo incisa la condominialità del bene, rimasto comune e al più gravato da un semplice diritto di uso in favore del singolo. Il motivo è fondato per le ragioni che seguono. Le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall' articolo 1102 c.c. , possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. All’eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione della parte comune (Cass. 1554/1996; Cass. 1337/2023 ). I condomini M. I. avevano richiesto l’autorizzazione per apporre un cancello dinanzi alla porta della loro abitazione per ragioni di sicurezza, non volendo appropriarsi della porzione comune ma goderne in maniera più intensa, senza impedire la normale utilizzazione del pianerottolo per il transito e l’accesso alle altre abitazioni o alle restanti parti comuni. La sentenza ha spiegato che l’assemblea non aveva attribuito il bene in proprietà esclusiva e che la porzione occupata aveva un’estensione di circa un metro quadro interposto tra due porte di ingresso, spazio creato a seguito dell’apertura di due diversi accessi ad un’unica abitazione originaria. Ha escluso che la chiusura dello spazio arrecasse un pregiudizio al diritto di transito ma ha sostenuto che la porzione non poteva in alcun modo esser sottratta all’uso comune senza una delibera assunta con il consenso di tutti i condomini. Questa Corte ha, tuttavia, già riconosciuto, proprio in tema di uso dei pianerottoli, che l' articolo 1102 c.c. consente al condomino l'utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione, sicché entro tali limiti è legittima anche l'imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo appartamento ( Cass. 15379/2005 ). Le limitazioni poste dall' articolo 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (cfr. Cass. 12344/1997 ; Cass. 3376/1988; Cass. 6458/2019 ; Cass. 8177/2022 ). L’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene. La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell' articolo 1102 c.c. , non va intesa – neppure - in termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, o di uso identico o contemporaneo da parte di tutti, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio nel godimento dell'oggetto della comunione ( Cass. 13261/2004 ; Cass. 7466/2015 ). Non si richiede allora che il pari uso debba consistere nel medesimo uso che possa invece farne solo il singolo che si trovi in un rapporto particolare e diverso con la cosa, ma di uso – da parte degli altri - che possa essere effettivo, occorrendo individuare in concreto e non solo in astratto i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica possa apportare, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (cfr., testualmente, Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019; Cass. 13503/2019 ; Cass. 41490/2021 ; Cass. 19939/2022 ; Cass. 2971/2023 ). Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto ( Cass. 18038/2020 ). L’errore in cui è incorsa la Corte di merito consiste nell’aver ritenuto inammissibile qualsiasi modifica all’uso della cosa comune in assenza di consenso unanime dei condomini e di non aver considerato che l’ articolo 1102 c.c. consente, anche in assenza di autorizzazione, una modifica strutturale del bene e anche una sottrazione parziale e limitata all’uso comune, ove non sia pregiudicato l’utilizzo da parte degli altri, nel senso che si è specificato, o non sia alterata la destinazione del bene, ancor più dopo aver constatato che l’apposizione del cancello non incideva minimamente sull’utilizzo del pianerottolo secondo la sua naturale destinazione. E’ quindi accolto il secondo motivo, con rigetto del primo. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di cassazione.