L’articolo, dopo aver tratteggiato la nozione, i caratteri generali e le fonti di disciplina del contratto di mediazione, analizza i presupposti in forza dei quali sorge il diritto del mediatore alla provvigione, soffermandosi, in particolare, sulla questione del termine di prescrizione del diritto alla provvigione e delle relative cause di interruzione e di sospensione, anche alla luce della giurisprudenza in materia.
Il contratto di mediazione: nozione, caratteri generali, fonti di disciplina La mediazione – unitamente all’agenzia e al procacciamento di affari – appartiene alla categoria dei contratti per la promozione di affari , ossia volti ad agevolare o concludere affari nell’interesse di altri , e quindi strumentali alla conclusione di altri contratti , in ciò differenziandosi dai contratti d’opera o di servizio, che non sono strumentali alla stipulazione di altri contratti. Il legislatore del Codice civile del 1942 – diversamente che in numerose altre ipotesi e operando una scelta normativa simile a quella compiuta in tema di fideiussione – non offre una nozione del contratto di mediazione, ma si limita a delineare la figura del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (articolo 1754 c.c.). Carattere distintivo della figura tipica della mediazione è, pertanto, l’ indipendenza e imparzialità del mediatore rispetto alle parti dell’affare (quando l’attività di intermediazione sia svolta nell’interesse di una sola parte, ricorre, infatti, la figura della mediazione atipica e unilaterale , riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità e di merito: cfr. ad es. Cass. 27 ottobre 2023, n. 29818; Cass., sez. trib., 14 novembre 2018, n. 29287; Trib. Pavia, 19 luglio 2023, n. 948; Trib. Venezia, 29 aprile 2021, n. 761; Trib. La Spezia, 16 ottobre 2020, n. 482; App. L’Aquila, 30 settembre 2020, n. 1293; v. però Cass. 14 luglio 2009, n. 16382, che riconduce tale figura al mandato). Affinché l’attività di mediazione faccia sorgere l’obbligo al pagamento del corrispettivo (c.d. provvigione ), è necessario che l’obbligato (ossia ognuna delle parti dell’affare concluso) sia a conoscenza dell’opera di intermediazione , nel senso che sia stato per lo meno posto in condizione di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione e di soggiacere alle conseguenti obbligazioni (Cass. 7 giugno 2011, n. 12390; Cass. 15 marzo 2007, n. 6004; App. Genova, 27 marzo 2019, n. 461). La disciplina del contratto di mediazione è contenuta negli articolo 1754 ss. c.c. , nonché in alcune leggi speciali che regolamentano, in particolare, l’aspetto dell’iscrizione al ruolo (oggi registro delle imprese, ovvero repertorio delle notizie economiche e amministrative – c.d. REA) di coloro che intendano svolgere attività di mediazione ( L. 3 febbraio 1989, n. 39 , che ha modificato e integrato la L. n. 253/1958 , e che a sua volta è stata modificata e integrata dal D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 ). Pertanto, soltanto i soggetti iscritti possono esercitare l’attività di mediazione, pena la esclusione del diritto alla provvigione (cfr., dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 59/2010 , Cass., sez. un., 2 agosto 2017, n. 19161 ; Trib. Torino, 16 ottobre 2020, n. 3614; Trib. Ragusa, 9 maggio 2019, n. 459; Trib. Cassino, 18 settembre 2018, n. 1004; Trib. Pisa, 25 giugno 2018, n. 581) e salve le conseguenze penali connesse alla integrazione del reato di esercizio abusivo della professione (sul punto, v. da ultimo Cass. pen., 8 maggio 2025, n. 23196 ). Il diritto del mediatore alla provvigione Le parti del contratto che l’attività di mediazione è volta a far concludere dovranno concorrere nel corrispondere al mediatore la provvigione qualora l’affare sia concluso per effetto del suo intervento ( articolo 1755, comma 1, c.c. ). È, dunque, necessario che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività di intermediazione, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento nelle varie fasi delle trattative (in tal senso, da ultimo, v. Tribunale S. Maria Capua Vetere, 7 settembre 2025, n. 2648; Trib. Torre Annunziata, 27 agosto 2025, n. 1951; Trib. Roma, 5 settembre 2024, n. 13738; Trib. Milano, 9 febbraio 2023, n. 1071) – abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (in tal senso, da ultimo, v. Cass. 5 gennaio 2024, n. 403; App. Torino, 26 settembre 2025, n. 772; App. Firenze, 6 settembre 2025, n. 1524; Trib. Milano, 27 settembre 2024, n. 8378; Trib. Bari, 18 settembre 2024, n. 3885; Trib. Salerno, 4 settembre 2023, n. 3608). È opportuno sottolineare che l’attività di mediazione, svolta a favore di due parti contrattuali, determina l’insorgenza di due distinti e autonomi diritti alla provvigione in capo al mediatore nei confronti di ciascuna parte, e non già un unico rapporto obbligatorio a struttura soggettivamente complessa, caratterizzato da una pluralità di debitori in relazione alla medesima prestazione, sicché è esclusa la configurabilità di un vincolo di solidarietà passiva, ai sensi degli articolo 1292 ss. c.c. , tra le parti del contratto concluso per effetto dell’intervento del mediatore. In altri termini, la provvigione è dovuta al mediatore da ciascuna delle parti dell’affare da loro concluso, in quanto entrambe accettano – anche implicitamente – il risultato della sua opera, a prescindere dal fatto che l’incarico al mediatore sia stato conferito da una sola di esse. Il termine di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione Il termine di prescrizione del diritto del mediatore al pagamento della provvigione, ai sensi dell’ articolo 2950 c.c. , è pari a un anno e inizia a decorrere dal momento della conclusione dell’affare. Si tratta di un termine di prescrizione c.d. breve , in quanto inferiore a quello ordinario (decennale) previsto dall’articolo 2946 c.c. Le cause di interruzione e sospensione della prescrizione del diritto alla provvigione del mediatore Prima del maturare del termine di prescrizione, possono verificarsi eventi idonei a influire sul regolare decorso del tempo della prescrizione : da un lato, può intervenire una causa di sospensione della prescrizione , che impedisce al termine di progredire, pur non elidendo il tempo già trascorso, che conserva la sua valenza e riprende il suo corso dal momento della cessazione della causa di sospensione della prescrizione ( articolo 2941 e 2942 c.c. ) individuata dalla legge in particolari condizioni soggettive o oggettive delle parti; dall’altro lato, può intervenire una causa di interruzione della prescrizione ( articolo 2943 e 2945 c.c. , in cui si fa riferimento sia ad atti compiuti dal titolare del diritto sia ad atti compiuti dal soggetto passivo del rapporto giuridico), che comporta l’azzeramento del termine già decorso e l’inizio ex novo di un nuovo periodo prescrizionale, senza che si tenga, quindi, conto del periodo di tempo già trascorso. Nella fattispecie della mediazione, salvo che un obbligo di informazione e comunicazione sia espressamente contemplato dal contratto, non è configurabile un obbligo generale di comunicazione della conclusione dell’affare in capo alle parti (Trib. Reggio Emilia, 29 gennaio 2009, n. 109; Trib. Savona, 24 novembre 2006; Trib. Napoli, 19 ottobre 2004), in quanto il diritto alla provvigione sorge ex lege al momento della conclusione dell’affare, indipendentemente da qualsivoglia attività delle parti. Ne consegue che il termine di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione comincia a decorrere dal giorno della conclusione dell’affare (Cass. 26 settembre 2005, n. 18779; Trib. L’Aquila, 25 giugno 2019, n. 487; Trib. Ascoli Piceno, 15 maggio 2019, n. 352) e che l’eventuale ignoranza, anche incolpevole , da parte del mediatore integra gli estremi di un mero impedimento soggettivo o di un mero ostacolo di fatto all’esercizio del diritto di credito, come tale giuridicamente irrilevante ai fini della prescrizione (Cass., sez. lav., 11 settembre 2018, n. 22072; Cass., sez. lav., 26 maggio 2015, n. 10828), salvo che derivi da un comportamento doloso della controparte, in applicazione dell’articolo 2941, n. 8 c.c. In applicazione di quest’ultima disposizione, il mediatore è, quindi, tenuto a provare di non essere stato a conoscenza della conclusione dell’affare in ragione della frode perpetrata ai suoi danni, dimostrando che la propria ignoranza è attribuibile al dolo dei (o di uno dei) soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione, ossia a un comportamento intenzionalmente diretto a occultare al mediatore la situazione di fatto ( conclusione dell’affare ) in forza del quale sorge il credito alla corresponsione della provvigione (come, ad esempio, quello consistente nel negare, a seguito di una specifica richiesta da parte del mediatore, che l’affare si è concluso). In tal caso, la cessazione dell’effetto sospensivo della prescrizione coincide con la data in cui il mediatore, scoprendo la frode, ha acquisito consapevolezza della conclusione dell’affare. Anche in tempi recenti, la giurisprudenza ha affermato che il termine di prescrizione del diritto del mediatore al pagamento della provvigione inizia a decorrere dalla conclusione dell’affare e che la fattispecie del doloso occultamento del debito , contemplata quale causa di sospensione della prescrizione dall’ articolo 2941, n. 8, c.c. si verifica quando (si dimostri che) il mediatore non era a conoscenza della conclusione dell’affare per effetto del dolo di uno dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione (Cass. 20 gennaio 2026, n. 1238; Trib. Bologna, 6 giugno 2020, n. 855; Cass. 13 febbraio 2002, n. 2071 ; Cass. 28 marzo 1988, n. 2604). Viceversa, il mero silenzio in merito al perfezionamento dell’affare non è idoneo a integrare una frode o un dolo del debitore , sicché la mera omissione informativa non è considerata giuridicamente rilevante ai fini della sospensione della prescrizione (Cass. 29 gennaio 2010, n. 2030).