Qualora un condomino sia titolare esclusivo della rampa di scale di accesso alla propria unità immobiliare, l’area sottostante (cd. sottoscala) non può ritenersi automaticamente parte integrante e inscindibile della stessa difettando i presupposti della incorporazione o accessione che richiedono una compenetrazione materiale tale da escludere l’autonoma utilizzabilità del suolo. Tale requisito non ricorre allorché si tratti di una superficie libera semplicemente sovrastata dalla rampa.
Il vano sottoscala rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’ articolo 1117 c.c. in quanto bene funzionalmente collegato alla scala e destinato all’uso comune, salvo che un titolo originario contrario ne attribuisca in modo chiaro e inequivoco la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini il cui onere probatorio grava su chi la rivendica. Sono le precisazioni rese dalla Suprema Corte con l’ordinanza in esame. La pronuncia ribadisce un principio consolidato in materia condominiale. Richiama la portata dell’ articolo 1117 c.c. non come mera presunzione semplice, ma come criterio legale di attribuzione delle parti comuni , superabile solo tramite un titolo costitutivo del condominio che disponga diversamente in modo espresso. Nel caso trattato, la Corte d’Appello aveva escluso la natura condominiale del sottoscala ritenendolo pertinenza dell’unità immobiliare sita al piano terraneo . Tale impostazione è stata censurata dalla Cassazione, la quale ha chiarito che il sottoscala, per la sua connessione materiale e funzionale con la tromba scale, deve presumersi comune, salvo prova contraria rigorosa. Non è sufficiente il titolo di acquisto del singolo condomino (o del suo dante causa ) per vincere la presunzione di comunione se esso non coincide con l’atto originario di frazionamento dell’edificio o non contiene una chiara riserva di proprietà esclusiva. Ne consegue che grava sul condomino che rivendica il bene l’onere di dimostrare, con titolo idoneo, l’esclusione della comunione. La decisione si innesta nell’alveo della giurisprudenza che riconduce alla comunione anche i cosiddetti « volumi tecnici » e, più in generale, tutti quei beni che, per natura o destinazione, risultano strumentali all’uso comune, rafforzando la tutela dell’interesse collettivo dei condòmini rispetto a pretese individuali non adeguatamente fondate. La pronuncia offre diversi spunti. Anzitutto la Corte chiarisce la natura « rafforzata » della presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c. la quale non può essere vinta con qualsiasi prova, ma solo mediante un titolo contrario specifico e originario. Tale orientamento limita fortemente il ricorso a interpretazioni estensive dei titoli di acquisto evitando che elementi ambigui o silenzi negoziali possano determinare l’attribuzione esclusiva di beni strutturalmente destinati all’uso comune. In secondo ordine, viene evidenziato il criterio della destinazione funzionale del bene. Il sottoscala è considerato parte comune non tanto per una sua autonoma utilità, quanto per la sua connessione materiale e strumentale con il vano scale . Si rinsalda così un approccio oggettivo che guarda alla funzione del bene nella economia dell’edificio più che alla sua mera collocazione fisica. Altro aspetto concerne la distinzione tra beni strutturalmente incorporati (come le scale) e spazi autonomamente utilizzabili (come il sottoscala). La Corte Suprema chiarisce che tale distinzione non è decisiva per escludere la comunione : anche uno spazio potenzialmente autonomo resta comune se, in concreto, è destinato al servizio dell’edificio e non risulta validamente sottratto alla comunione. Sul piano probatorio, la decisione ribadisce che il titolo di acquisto derivativo (es. compravendita) non è sufficiente a dimostrare la proprietà esclusiva ; è invece necessario un titolo costitutivo del condominio o comunque un atto proveniente dall’originario unico proprietario che contenga una chiara riserva. Questo principio ha importanti ricadute pratiche poiché riduce sensibilmente le possibilità di rivendicazioni esclusive fondate su atti successivi o interpretazioni implicite. Entrando più nel dettaglio, i Giudici hanno ritenuto trovi applicazione, nel caso di specie e in difetto di elementi oggettivi di segno contrario, il principio secondo cui devono ritenersi ricompresi tra le parti comuni dell’edificio , ai sensi dell’ articolo 1117 c.c. , anche i cosiddetti volumi tecnici , vale a dire gli spazi destinati ad accogliere impianti del fabbricato (quali vani ascensore, locali caldaia, autoclave, contatori) ovvero altri beni comuni (come il vano scale) nonché quelli insuscettibili di autonomo godimento in quanto strutturalmente e funzionalmente destinati all’uso comune in ragione della loro intrinseca destinazione o del loro collegamento materiale e strumentale con le singole unità immobiliari. Tali beni restano comuni anche nell’ipotesi di divisione dell’edificio cui accedono quand’anche l’atto divisorio non li abbia espressamente menzionati. È altresì pacifico che l’elencazione delle parti comuni contenuta nell’ articolo 1117 c.c. non si esaurisce in una mera presunzione semplice superabile con qualsiasi prova contraria, potendo essere vinta esclusivamente dalle risultanze di uno specifico titolo contrario, ossia dall’atto costitutivo del condominio formatosi a seguito del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Ne deriva che il condomino che rivendichi la proprietà esclusiva di uno dei beni indicati nella norma è gravato dell’ onere di fornire una prova rigorosa della stessa, idonea a superare la presunzione di comproprietà . A tal fine non è sufficiente il mero titolo di acquisto proprio o del dante causa , ove esso non coincida con l’atto costitutivo del condominio, bensì con un atto di trasferimento posto in essere dall’originario unico proprietario che non abbia espressamente riservato a sé la titolarità esclusiva del bene. In ogni caso, la presunzione può essere superata soltanto mediante la dimostrazione dell’esistenza di un titolo contrario la cui allegazione e prova incombono sul condomino che assuma la titolarità esclusiva del bene. Titolo che, salvo l’ipotesi di acquisto a titolo originario, è rilevante solo ove contenga elementi univoci e inequivoci idonei ad escludere la comunione . Le pronunce richiamate dalla Corte territoriale non risultano conferenti rispetto all’approdo ermeneutico cui la stessa è pervenuta. In particolare ( Cass. n. 8717/1997 e n. 28350/2013) hanno chiarito che, nell’ipotesi in cui un condomino sia proprietario esclusivo della rampa di scale di accesso al proprio alloggio, l’area sottostante non può automaticamente considerarsi un tutt’uno inscindibile con essa , non ricorrendo i presupposti della incorporazione o accessione che postulano una compenetrazione fisica e materiale tale da escludere l’autonoma utilizzabilità del suolo. Tale condizione non è ravvisabile in presenza di una superficie libera semplicemente sovrastata da una rampa di scale. È perciò erronea la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto che l’acquisto della proprietà del piano terraneo comportasse anche l’acquisto della proprietà esclusiva del vano sottoscala.
Presidente Tedesco – Relatore Penta Fatti di causa 1. Con sentenza del 30.12.2014 il Tribunale di Trapani, in accoglimento parziale delle domande proposte da Pi.Ma., condannava i convenuti Pa.Pi. e Po.An. a ripristinare, a loro spese, la prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano (eliminando l'ampliamento effettuato), il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo piano consentivano l'accesso al sottoscala. 2. Sull'impugnazione principale di Pa.Pi. e Po.An. ed incidentale di Pi.Ma. (quanto alle spese di lite), la Corte d'Appello di Palermo revocava le statuizioni di condanna degli appellanti a ripristinare il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al piano terraneo dell'edificio (che consentivano l'accesso al sottoscala di accesso al primo piano), confermando per il resto l'impugnata sentenza. Affermava a tal fine che, alla luce delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo espletato e dei rilievi fotografici, l'ampliamento in larghezza dei gradini della scala non aveva comportato alcun miglioramento del bene comune, il quale, anzi, per via della presenza dei due gradini di forma rettangolare, in luogo del preesistente pianerottolo tra il piano terra ed il primo piano, aveva subìto un peggioramento in termini di fruibilità, che, dunque, la modifica apportata alla scala ed il suo ampliamento doveva considerarsi una innovazione della cosa comune illegittima, che l'acclarata proprietà comune della scala non comportava anche quella del vano sottoscala, nulla prevedendo in proposito il titolo di acquisto della dante causa della Pi.Ma., che gli appellanti, avendo acquistato l'intero primo piano (recte, piano terra), dovevano ritenersi proprietari anche del sottoscala, e che il c.t.u. non aveva accertato che esistevano degli scalini in comproprietà delle parti che consentivano l'accesso al sottoscala. 3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Pi.Ma. sulla base di tre motivi illustrati da memoria. Pa.Pi. e Po.An. hanno resistito con controricorso, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale fondato su due motivi, a fronte del quale la ricorrente principale ha depositato controricorso. Con ordinanza interlocutoria del 10.4.2025 il Collegio ha rinviato a nuovo ruolo la causa, al fine di consentire la comunicazione ai controricorrenti dell'avviso di fissazione dell'udienza. In prossimità dell'adunanza camerale, la ricorrente principale ha depositato un'altra memoria illustrativa. Ragioni della decisione 1. Preliminarmente, premesso che trova applicazione, nel caso di specie, l' articolo 370 c.p.c. , nella versione precedente alla modifica apportata dall' articolo 35, comma 5, D.Lgs. n. 149 del 2022 , come modificato dalla L. n. 197 del 2022 , il controricorso contenente il ricorso incidentale è sia inammissibile (in quanto notificato in data 8.5.2019, ben oltre il termine di venti giorni dalla scadenza di quello stabilito per il deposito del ricorso - scadenza da identificarsi, in ragione della notifica del ricorso principale avvenuta il 18.3.2019, nella data dell'8.4.2019 -) sia improcedibile (per non essere stato depositato, come da attestazione rilasciata dalla cancelleria, nei venti giorni dalla eseguita notifica). Ne consegue che non verranno analizzati i due motivi del ricorso incidentale. 2. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell' articolo 1117 c.c. , per aver ritenuto la corte territoriale che il vano sottoscala fosse di proprietà esclusiva delle controparti, nonostante tra le parti presuntivamente comuni rientrino i sottoscala. 2.1. Il motivo è fondato. Premesso che è il frutto di un evidente errore di battitura l'affermazione della Corte d'Appello, contenuta a pagina 8 della sentenza qui impugnata, secondo cui gli odierni controricorrenti (all'epoca, appellanti) avrebbero acquistato l'intero primo piano (anziché l'intero piano terra) dell'immobile (di ciò ne sono consapevoli gli stessi resistenti, come è evincibile dalle pagg. 2 e 3 del controricorso), trova applicazione al caso di specie, in assenza di dati oggettivi di segno contrario, il principio (enunciato, tra le altre, da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 27/03/2003) secondo cui rientrano tra le parti comuni dell'edificio ( articolo 1117 c.c. ) e, in caso di divisione dell'edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014 nel senso che sussiste la presunzione di condominialità sancita dall' articolo 1117 c.c. , tra l'altro, per il vano sottoscala). È d'atra parte noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall' articolo 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020). Ne consegue che, quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell' articolo 1117 c.c. , poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene ( Cass. n. 3852/2020 , cit.). In ogni caso, la detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007). A ben vedere, le pronunce indicate dalla corte palermitana non depongono nel senso dalla stessa affermato. Invero, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8717 del 08/09/1997 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28350 del 18/12/2013 hanno statuito che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell'area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale. Si rivela, pertanto, errata l'affermazione resa dalla corte di merito secondo cui, avendo Pa.Pi. e Po.An. acquistato la proprietà del piano terra dell'immobile condominiale, dovrebbero essere ritenuti proprietaria anche del sottoscala. 3. Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione degli articolo 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la corte di merito attribuito all'atto pubblico notarile del 27.7.1989, con il quale ella aveva acquistato la proprietà dell'intero primo piano dell'edificio, ed al titolo di provenienza della sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a querela di falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala. 3.1. Il motivo è infondato. In primo luogo, inconferente è il richiamo operato all' articolo 2700 c.c. , atteso che, in tema di atto pubblico, l'efficacia vincolante della prova legale è limitata ai soli elementi estrinseci dell'atto (ovvero la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, quanto detto o fatto davanti a quest'ultimo, il momento e il luogo in cui è stato redatto) e non si estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, che possono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senza necessità di proporre la querela di falso (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15805 del 13/06/2025). In secondo luogo, come si è detto nell'analizzare il primo motivo, quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell' articolo 1117 c.c. , poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene ( Cass. n. 3852/2020 ). Ne consegue che nessuna valenza probatoria si sarebbe potuta riconoscere ai due atti pubblici invocati dalla ricorrente. 4. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della decisione della Corte d'Appello di compensare per intero le spese di lite di entrambi i gradi di merito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione di primo grado con la quale il Tribunale aveva compensato nella misura del 40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non aver considerato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al perito nell'ambito dell'a.t.p. ed al c.t.u.) che aveva sostenuto. 4.1. Il motivo resta assorbito nell'accoglimento del primo. 5. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d'Appello di Palermo. Al contempo, va dichiarata l'improcedibilità del controricorso, alla luce del principio per cui, qualora si determini il concorso di una causa di inammissibilità ex articolo 325 o 326 (o 370) c.p.c. e di una causa di improcedibilità per omesso o tardivo deposito del ricorso ex articolo 369, la declaratoria di quest'ultima prevale sulla prima, in quanto l'esame del ricorso improcedibile non è consentito nemmeno per rilevarne l'inammissibilità (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1104 del 20/01/2006; conf. Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1389 del 22/01/2021). P.Q.M. accoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito il terzo; dichiara improcedibile il controricorso; cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d'Appello di Palermo in differente composizione; ai sensi dell' articolo 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti incidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.