In tema di locazioni abitative e fallimento del locatore, la rinnovazione alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice delegato; in mancanza, il rapporto si estingue ex articolo 560 c.p.c.
La Prima Sezione civile della Cassazione torna a definire i rapporti tra disciplina vincolistica delle locazioni abitative e regole della procedura concorsuale, con particolare riguardo alla seconda scadenza del contratto in presenza di fallimento del locatore. In fatto, una società locatrice aveva concesso in locazione ad uso abitativo , ai sensi dell’ articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998 , un immobile a favore del conduttore, con contratto del 7 dicembre 2010, con decorrenza dal 1° gennaio 2011 e prima scadenza al 31 dicembre 2014. Successivamente, il 14 marzo 2012 veniva dichiarato il fallimento della società, con subentro ipso iure del curatore nel rapporto locatizio ex articolo 80 l.fall. Il curatore, richiamando una clausola contrattuale che prevedeva la risoluzione di diritto in caso di sottoposizione del locatore a procedure concorsuali , comunicava nel 2014 la risoluzione anticipata del contratto; il conduttore contestava tale risoluzione, eccependo la nullità della clausola ai sensi dell’articolo 72, comma 6, l.fall., e il contratto si rinnovava automaticamente alla prima scadenza, con nuova scadenza al 31 dicembre 2018. Nelle more, a ridosso della seconda scadenza, il 21 dicembre 2018, il curatore comunicava la volontà di rientrare nel possesso dell’immobile, mentre il giudice delegato, con provvedimento del 19 luglio 2019, ordinava il rilascio del bene in capo al conduttore. Il conduttore proponeva reclamo ex articolo 26 l.fall. avverso il provvedimento del giudice delegato, sostenendo di non essere debitore esecutato ma terzo locatario titolare di un diritto personale di godimento opponibile alla procedura, fondato su contratto stipulato e registrato prima del fallimento e nel quale il curatore era subentrato ex articolo 80 l.fall. Parallelamente, egli aveva instaurato davanti al Tribunale di Spoleto un giudizio ordinario per far accertare l’avvenuto rinnovo del contratto alla seconda scadenza, deducendo la mancata osservanza, da parte del curatore, del termine di preavviso di sei mesi previsto dall’ articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998 per la rinuncia al rinnovo. Il Tribunale di Roma, in sede di reclamo, respingeva l’impugnazione , richiamando il principio affermato dalle Sezioni Unite n. 11830/2013, secondo cui la rinnovazione alla prima scadenza delle locazioni abitative e ad uso diverso è effetto automatico legale, mentre la rinnovazione alle successive scadenze postula una nuova manifestazione negoziale, che, in presenza di pignoramento o fallimento, richiede l’autorizzazione del giudice ex articolo 560 c.p.c. Il Tribunale evidenziava inoltre che il contratto in oggetto escludeva espressamente la rinnovazione automatica alla seconda scadenza, subordinandola alla stipula di un nuovo accordo, e che, in difetto di autorizzazione giudiziale, il rapporto doveva ritenersi estinto alla seconda scadenza del 31 dicembre 2018, con conseguente obbligo di rilascio dell’immobile . Sotto il profilo processuale, la Cassazione ribadisce che il provvedimento di liberazione dell’immobile emesso dal giudice delegato ex articolo 560 c.p.c. è impugnabile esclusivamente mediante reclamo ex articolo 26 l.fall. davanti al tribunale fallimentare, e non può essere aggirato mediante un autonomo giudizio ordinario volto ad accertare la prosecuzione del contratto di locazione opponibile alla curatela. Nel merito, la Cassazione colloca la vicenda nel quadro sistematico del bilanciamento tra tutela del conduttore , specialmente nelle locazioni abitative soggette alla legge n. 431/1998, e esigenze pubblicistiche proprie delle procedure concorsuali e delle esecuzioni individuali , presidiate dall’ articolo 560 c.p.c. Viene richiamata la disciplina delle locazioni vincolistiche, che prevede il rinnovo automatico alla prima scadenza, salvo tassative ipotesi di diniego, e distingue nettamente la prima scadenza dalla seconda e dalle eventuali successive, in cui la rinnovazione non è più mero effetto di legge ma espressione di una rinnovata volontà negoziale. La Corte riprende il principio delle Sezioni Unite n. 11830/2013, secondo cui, se il pignoramento o il fallimento intervengono prima della prima scadenza, la rinnovazione alla prima scadenza opera automaticamente e non richiede autorizzazione del giudice , trattandosi di effetto direttamente riconducibile alla legge (articolo 2e 3 legge n. 431/1998 ; articolo 28 e 29 legge n. 392/1978 ). Diversa è, invece, l’ipotesi in cui, come nel caso di specie, si sia già verificata la rinnovazione alla prima scadenza e venga in rilievo la rinnovazione alla seconda scadenza: qui, ai fini della prosecuzione del rapporto, è necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione o del giudice delegato, in applicazione del principio generale di cui all’articolo 560 c.p.c. La conseguenza è che, se il fallimento interviene in un momento in cui non è ancora maturata la seconda scadenza e non è ancora decorso il termine di preavviso per la disdetta (sei mesi prima della seconda scadenza per le locazioni abitative ex articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998), il conduttore non può confidare in una automatica rinnovazione del rapporto oltre la seconda scadenza ; al contrario, la prosecuzione della locazione è subordinata a una positiva autorizzazione giudiziale. In difetto di tale autorizzazione, il rapporto si estingue ex se alla seconda scadenza, in coerenza con la funzione pubblicistica dell’amministrazione dei beni assoggettati a procedura, e il conduttore rimane privo di valido titolo di detenzione. La Corte precisa altresì che la comunicazione di disdetta da parte del curatore, pur effettuata in ritardo rispetto al termine di sei mesi previsto dall’ articolo 2, comma 1, legge n. 431/1998 , assume natura meramente ricognitiv a: essa non è condizione di efficacia dell’estinzione del rapporto, che discende direttamente dalla mancata autorizzazione del giudice delegato alla rinnovazione alla seconda scadenza. In altri termini, la violazione del termine di preavviso per la disdetta non determina la prosecuzione automatica del contratto in presenza di fallimento del locatore; il criterio dirimente diventa il provvedimento giudiziale che, ove disponga la liberazione dell’immobile, preclude la rinnovazione e cristallizza l’estinzione del rapporto. Sulla base di tali premesse, la Corte enuncia il seguente principio di diritto : «in caso di fallimento del locatore e di subentro del curatore, ex articolo 80, primo comma, l.fall., nel contratto di locazione immobiliare soggetto al regime vincolistico di cui alla legge n. 431 del 1998, ai fini della rinnovazione della locazione alla seconda scadenza quadriennale, è necessaria l’autorizzazione del giudice delegato, secondo il principio generale di cui all’ articolo 560 c.p.c. , in difetto determinandosi l’estinzione del rapporto; la comunicazione di disdetta da parte del curatore, anche se effettuata in ritardo, e quindi dopo il termine di sei mesi anteriore alla seconda scadenza, non è conseguentemente necessaria, costituendo mero atto ricognitivo degli effetti già propri della predetta previsione normativa».
Presidente Ferro – Relatore D’Orazio Fatti di causa 1. Con contratto di locazione ad uso abitativo stipulato, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, legge n. 431 del 1998, il 7/12/2010, con decorrenza dall’1/1/2011, per la durata di anni 4, fino al 31/12/2014, la società (OMISSIS) s.r.l., quando era ancora in bonis, dava in locazione l’immobile ubicato in (OMISSIS) in favore di E.D.R.. In data 14/3/2012 veniva dichiarato il fallimento della società (OMISSIS) s.r.l., locatrice. Il curatore, essendo subentrato nel contratto di locazione ex articolo 80 l.f., dopo due anni dalla dichiarazione di fallimento, in data 22/9/2014, ne comunicava la risoluzione anticipata del contratto, ai sensi dell’articolo 7, che prevedeva che «le parti convengono che il presente contratto si risolverà di diritto nel caso in cui il Locatore dovesse essere sottoposto a procedure concorsuali». Il conduttore contestava l’avvenuta risoluzione del contratto, eccependo la nullità ed inefficacia della clausola negoziale ex articolo 72, comma 6, l.f. Il contratto, comunque, si rinnovava automaticamente alla prima scadenza, del 31/12/2014, per ulteriori quattro anni e quindi con scadenza al 31/12/2018. In prossimità della scadenza e, segnatamente 10 giorni prima, il 21/12/2018 il curatore del fallimento comunicava la volontà di rientrare nel possesso dell’immobile (concordando le modalità di rilascio) e il giudice delegato, con provvedimento del 19/7/2019, ordinava il rilascio dell’immobile al D.R.. 2. Il conduttore, evidenziando che il curatore non aveva mai comunicato, in data anteriore alla scadenza del contratto, la propria volontà di rinunciare al rinnovo dello stesso, in violazione dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, essendosi dunque rinnovato tacitamente alle medesime condizioni, con corresponsione regolare dei canoni di locazione, instaurava il giudizio dinanzi al tribunale di Spoleto (avverso la comunicazione del curatore), contraddistinto al n. di R.G. n. 1908/2019, chiedendo una pronuncia dichiarativa dell’avvenuto rinnovo del contratto di locazione. Proprio a seguito di tale iniziativa giudiziaria, il giudice delegato del fallimento con provvedimento del 19/7/2019 ordinava al conduttore D.R. la liberazione del compendio immobiliare. 3. Avverso il provvedimento del giudice delegato proponeva reclamo ex articolo 26 l.f. il D.R. deducendo che, in realtà, non essendo il debitore, ma esclusivamente il locatario dell’immobile della società fallita, non necessitava di alcuna autorizzazione del giudice delegato a continuare ad abitare l’immobile ex articolo 560 c.p.c. Inoltre, sottolineava l’esistenza di un valido titolo opponibile alla procedura, costituito dal contratto di locazione stipulato il 7/12/2010 e registrato il 21/12/2010, nel quale il curatore era subentrato ex articolo 80 l.f. 4. Il tribunale di Roma, in sede di reclamo, con provvedimento del 13/11/2019, lo respingeva. In particolare il tribunale menzionava il principio di cui alla sentenza, resa a sezioni unite da questa Corte, n. 11830 del 2013, per la quale, mentre alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa, ex articolo 28e 29 della legge n. 392 del 1978 , la rinnovazione tacita costituiva un effetto automatico, scaturente direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale, al contrario, alla successiva scadenza, la rinnovazione tacita doveva essere autorizzata dal giudice, ai sensi dell’articolo 560, secondo comma, c.p.c., «proprio sul presupposto che il rinnovo tacito dalla seconda scadenza in poi è conseguenza di una nuova manifestazione negoziale proveniente dal locatore e dal conduttore». Del resto, dello stesso contratto era previsto che, alla seconda scadenza, il contratto non si sarebbe rinnovato automaticamente, richiedendo la stipula di un nuovo accordo. Si chiariva anche che, qualora il pignoramento sopravvenga prima della scadenza del termine per dare disdetta (di sei, dodici o diciotto mesi, legge n. 431 del 1988, ex articoli 2 e 5, la legge n. 392 del 1978, articolo 28 ) ed il giudice dell’esecuzione non autorizzi il custode a rinnovare la locazione, il conduttore rimane privo di valido titolo di detenzione del bene, senza che il custode stesso debba comunicare alcuna disdetta; ciò in quanto l’estinzione del rapporto si produce ex se in sintonia con la funzione pubblicistica dell’amministrazione dei beni pignorati. Per il tribunale, dunque, alla seconda scadenza intervenuta il 31/12/2018, in mancanza di un nuovo accordo tra le parti, il contratto di locazione si era risolto, sicché il compendio immobiliare doveva essere liberato. 5. Avverso tale decreto ha proposto ricorso per cassazione E.D.R.. Ha resistito con controricorso il fallimento (OMISSIS) s.r.l., in liquidazione, depositando anche memoria. Ragioni della decisione 1. Anzitutto, si rileva che l’intervenuto decesso del ricorrente non comporta, nel giudizio di legittimità, l’interruzione del giudizio, stante la sua natura ufficiosa (Cass., sez. 3, 3/12/2015, n. 24635; Cass., sez. L, 29/1/2016, n. 1757). Inoltre, non può essere dichiarata la cessazione della materia del contendere come chiesto dalla difesa del fallimento controricorrente - in ragione della avvenuta cessione a terzi del compendio immobiliare e dell’autorizzazione del g.d. all’abbandono del giudizio di legittimità -, sia per mancanza di conclusioni congiunte sul punto, sia perché il ricorrente potrebbe coltivare ancora il ricorso anche se non fosse perseguibile lo stesso bene della vita inizialmente oggetto della domanda ove la decisione costituisse titolo, anche solo in via di prospettazione, di altra domanda sul primo fondata (es. risarcitoria; in tal senso vedi Cass. n. 2258 del 2026). 1.1. Con il primo motivo di impugnazione si deduce la «violazione di norma di diritto e in particolare dell’articolo 80 l.f., nonché degli articoli 295 e 560 c.p.c., in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c.». Il ricorrente censura il decreto del tribunale nella parte in cui ha ritenuto che, alla seconda scadenza contrattuale, intervenuta il 31/12/2018, in assenza di un nuovo accordo tra le parti, diretto alla prosecuzione del rapporto di locazione, il contratto si era risolto, risultando legittimo il provvedimento del giudice delegato di liberazione dell’immobile ex articolo 560 c.p.c. Per il ricorrente, invece, l’ articolo 560 c.p.c. non poteva essere invocato, attenendo la norma esclusivamente alla posizione del debitore, ma non anche a quella del terzo locatario, titolare di diritto opponibile alla curatela, trattandosi di contratto di locazione stipulato in epoca anteriore al fallimento e nel quale il curatore era subentrato ipso iure ex articolo 80 l.f. Da tale premessa il ricorrente deduce che: la competenza a decidere sulla controversia sarebbe quella del giudice ordinario e non quella del giudice delegato alla procedura fallimentare; non essendo il debitore, non vi era necessità di alcuna autorizzazione del giudice a continuare ad abitare l’immobile; pendeva altra controversia dinanzi al giudice ordinario volta dichiarare la permanenza della validità ed efficacia del titolo. Era dunque illegittimo l’ordine di liberazione emesso dal giudice delegato. 2. Con il secondo motivo si lamenta la «violazione di norma di diritto e in particolare dell’ articolo 2, comma 1, legge n. 431 del 9/12/1998 , in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c.». Il ricorrente osserva che il provvedimento del giudice delegato di liberazione dell’immobile sarebbe, comunque, illegittimo, in quanto in contrasto con le previsioni di cui all’ articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998. In particolare, quanto alla seconda scadenza del contratto, che si sarebbe dovuta verificare il 31/12/2018, il curatore avrebbe dovuto presentare dichiarazione di «rinuncia al rinnovo del contratto», comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Tale disposizione prevedeva che, in mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Le parti, insomma, una volta verificatasi la prima scadenza del contratto (in data 31/12/2014), di natura legale, per ulteriori quattro anni, nell’approssimarsi della seconda scadenza (al 31/12/2018), avrebbero dovuto comunicare o l’attivazione della procedura di rinnovo a nuove condizioni oppure la rinuncia al rinnovo del contratto; in mancanza si verificherebbe la rinnovazione tacita alle medesime condizioni. Le parti, cioè, prima della seconda scadenza del contratto dovevano, tempestivamente, rinegoziare le condizioni contrattuali o rinunciare al rinnovo, ma con comunicazione da effettuarsi almeno sei mesi prima della scadenza. Nonostante la giurisprudenza di legittimità ammetta l’equipollenza delle condotte tendenti a manifestare all’altra parte la propria volontà negoziale sei mesi prima della scadenza, nella specie, però, in alcun modo, né a mezzo raccomandata, né con altri strumenti equipollenti, il curatore ha comunicato al D.R. la propria volontà di rinunciare al rinnovo del contratto entro il termine di legge, essendosi limitato ad inviare una comunicazione in tal senso solo il 21/12/2018, quindi appena 10 giorni prima della scadenza contrattuale. 3. I motivi primo e secondo, che vanno trattati congiuntamente per strette ragioni di connessione, sono infondati. 3.1. Si premette che il provvedimento di liberazione dell’immobile emesso dal giudice delegato ex articolo 560 c.p.c. (Cass., n. 25025 del 2019; Cass., n. 2576 del 1970) è impugnabile esclusivamente con il reclamo ex articolo 26 l.f. dinanzi al tribunale fallimentare (Cass., sez. 3, 8/10/2019, n. 25025), non essendo possibile proporre giudizio ordinario di cognizione per far accertare la prosecuzione del contratto di locazione opposto alla curatela (è consentito, poi, il ricorso per cassazione avverso il decreto reso in sede di reclamo, stante il carattere definitivo e decisorio: Cass., sez. 1, n. 21224 del 2011 ; Cass. n. 9930 del 2005; Cass., n. 12174 del 1998). Ciò, evidentemente, confuta la censura del ricorrente, laddove prospetta la pendenza di altro e diverso giudizio instaurato dinanzi al giudice ordinario (tribunale di Spoleto), avverso la comunicazione del curatore in ordine alla volontà del fallimento di rientrare nel possesso dell’immobile, per l’accertamento della permanenza della validità ed efficacia della locazione. Non sussiste, dunque, alcuna ipotesi di pregiudizialità invocata dal ricorrente ex articolo 295 c.p.c., in assenza del requisito per cui deve trattarsi di una controversia (pregiudicante) dalla cui definizione dipende la decisione della causa pregiudicata (Cass., sez. 6-3, 9/12/2011, n. 26469; Cass., 6-3, 23/2/2023, n. 5671; anche Cass., sez. 6-3, 9/12/2011, n. 26470). Con la precisazione, per il superamento della specifica censura del ricorrente, che l’ordine di liberazione è efficace non solo nei confronti del debitore, ma anche verso i terzi, dovendosi solo valutare se tali terzi vantino un diritto soggettivo (reale o personale) opponibile al fallimento o al creditore pignorante (Cass., sez. 1, 1/12/1998, n. 12174). 4. Quanto al merito, il legislatore ha individuato un contemperamento tra i diritti vantati dai soggetti che hanno stipulato contratti di locazione prima del pignoramento o della dichiarazione di fallimento, ex articolo 2923 c.c. , e gli interessi pubblici sottesi alle procedure concorsuali e a quelle individuali, ex articolo 560 c.p.c., dovendosi, peraltro, tenere conto della disciplina speciale dettata per gli immobili ad uso abitativo e per quelli ad uso commerciale, e quindi della legge n. 431 del 9/12/1998 (articoli 2, 3 e 5) e legge n. 392 del 27/7/1978 articoli 27 , 28e 29), che impone il rinnovo automatico alla prima scadenza contrattuale, tranne ipotesi speciali previste tassativamente dal legislatore. 5. L’ articolo 560 c.p.c. , va analizzato nelle sue varie configurazioni temporali disciplinate dal legislatore, ove si prevede che, una volta dichiarato il fallimento o trascritto il pignoramento, ogni successivo contratto di locazione deve ricevere l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, o del giudice delegato in caso di fallimento. L’articolo 560, terzo comma, c.p.c., in vigore dal 1/1/2006, stabilisce che «il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso o parte dello stesso […]». L’articolo 560, terzo comma, in vigore dal 3/7/2016, aggiunge, da un lato, che il provvedimento del giudice dell’esecuzione è impugnabile con l’opposizione ai sensi dell’ articolo 617 c.p.c. , e dall’altro, che «[p]er il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento». Il testo in vigore dal 13/2/2019 al 29/2/2020 e, quindi, quello applicabile al caso in esame, in quanto il provvedimento di liberazione dell’immobile da parte del giudice delegato è del 19/7/2019, recita al comma 5 «[a]l debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586». 6. Fermo restando il sopra indicato quadro normativo, questa Corte, proprio in ragione della disciplina vincolistica prevista per le locazioni immobiliari, di natura abitativa oltre che commerciale, e del contemperamento con le esigenze delle procedure concorsuali ed individuali esecutive (Cass., Sez.U., n. 11830 del 2013, per cui «l’autorizzazione del giudice è necessitata quando si tratti di adottare le misure più vantaggiose relative alla gestione temporanea del bene all’interno della procedura esecutiva»), ha distinto l’ipotesi della prima scadenza contrattuale, da quella, ben diversa, relativa alla seconda scadenza contrattuale, a seguito dell’intervenuto rinnovo automatico. Nella seconda prospettiva – come si chiarirà in seguito – il principio generale di cui all’ articolo 560 c.p.c. risulta prevalente rispetto alla ordinaria disciplina civilistica. 7. Pertanto, nell’ipotesi in cui la rinnovazione tacita del contratto avvenga alla prima scadenza, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione (sia ai sensi degli articoli 2e 3 della legge n. 431 del 1998 che ai sensi degli articoli 28e 29 della legge n. 392 del 1978 ), si è in presenza di un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale; sicché, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dall’ articolo 560 c.p.c. (Cass., Sez. U., 16/5/2013, n. 11830, che conferma Cass., sez.3, 7/5/2009, n. 10498; poi Cass., Sez. 3, 29/5/2015, n. 11168; anche Cass., sez. 3, 24/772007, n. 16321, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da enti pubblici territoriali in qualità di conduttori; Cass., sez. 3, 20/12/2019, n. 34162). 8. Ben diversa è l’ipotesi in cui si sia verificata, come nella specie, la rinnovazione tacita dell’originario contratto alla prima scadenza, ma non sia ancora scaduto il termine finale del contratto già rinnovato. In tal caso, dopo la prima scadenza è necessaria, a fini della rinnovazione del contratto di locazione immobiliare alla seconda scadenza, l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione o del giudice delegato secondo il principio generale di cui all’ articolo 560 c.p.c. (Cass., Sez.U., 16/5/2013, n. 11830; Cass., sez. 3, 29/5/2015, n. 11168; con riferimento alla terza scadenza contrattuale, analogamente, vedi Cass., sez. 3, 19/7/2019, n. 19522). 9. Il provvedimento del tribunale impugnato risulta allora corretto, in quanto, a prescindere dalla tardività con cui il curatore ha chiesto il rilascio dell’immobile (trattandosi invero di mera attività ricognitiva del regime legale effettivamente e già disciplinante la vicenda), solo in data 21/12/2018, quando il termine di scadenza era quello del 31/12/2018, in tal modo contravvenendo all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 (dovendo il locatore comunicare la propria intenzione per la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza), tuttavia, era – più decisivamente e per quanto detto - necessaria l’autorizzazione del giudice delegato che, invece, con provvedimento del 19/7/2019, ha ordinato il rilascio dell’immobile. Pertanto, poiché il fallimento è intervenuto nell’anno 2012, e quindi prima della seconda scadenza del termine (nonché anteriormente alla prima scadenza del termine), per dare la disdetta, il conduttore è rimasto privo di un valido titolo di detenzione del bene, senza che il curatore dovesse comunicare alcuna disdetta; ciò in quanto l’estinzione del rapporto si produce ex se in sintonia con la funzione pubblicistica dell’amministrazione dei beni pignorati (Cass., Sez.U., n. 11830 del 2013). 10. Si è, peraltro, osservato (Cass., n. 11168 del 2015, in motivazione, paragrafo 3.8.) che diversa ancora è l’ipotesi in cui il pignoramento o il fallimento intervengano con riferimento ad un contratto ad uso diverso o abitativo, «quando è già decorso il termine per l’invio in relazione alla seconda scadenza immotivata ex articolo 28 legge n. 392 del 1978 o della comunicazione di rinuncia al rinnovo, di cui all’articolo 3 della legge n. 432 del 1998». In tale ultimo caso - che è diverso da quello che ci riguarda, ove il fallimento è intervenuto persino in periodo antecedente alla prima scadenza e, dunque, ben prima dei sei mesi rispetto alla seconda scadenza - «poiché, per effetto del mancato invio della disdetta o della comunicazione si è verificata la fattispecie di rinnovazione, sebbene per una durata che decorre dopo il pignoramento, cioè dalla scadenza non provocata, si deve ritenere che il contratto locativo sia opponibile alla procedura esecutiva e debba essere rispettato per la durata scaturita dalla rinnovazione, che sarà quella derivante dal primo ed al secondo periodo previsti dalle normative». 11. La mancata autorizzazione alla rinnovazione della locazione, alla seconda scadenza, da parte del giudice delegato, che, invece, ha ordinato la liberazione dell’immobile, ha comportato dunque l’estinzione del rapporto, ai sensi dell’articolo 560 c.p.c. 12. Va enunciato ai sensi dell’ articolo 384 c.p.c. il seguente principio di diritto: «In caso di fallimento del locatore e di subentro del curatore, ex articolo 80, primo comma, l.fall., nel contratto di locazione immobiliare soggetto al regime vincolistico di cui alla legge n. 431 del 1998, ai fini della rinnovazione della locazione alla seconda scadenza quadriennale, è necessaria l’autorizzazione del giudice delegato, secondo il principio generale di cui all’ articolo 560 c.p.c. , in difetto determinandosi l’estinzione del rapporto; la comunicazione di disdetta da parte del curatore, anche se effettuata in ritardo, e quindi dopo il termine di sei mesi anteriore alla seconda scadenza, non è conseguentemente necessaria, costituendo mero atto ricognitivo degli effetti già propri della predetta previsione normativa». 13. Le spese del giudizio di legittimità vanno poste, per il principio della soccombenza, a carico del ricorrente si liquidano come da dispositivo. P.Q.M. rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare in favore del controricorrente le spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 6.500,00, oltre euro 200,00 per esborsi, rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, Iva e cpa; ai sensi dell’ articolo 13 comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 1, se dovuto.