«La richiesta formulata in termini di domanda “dichiarativa” di risoluzione, con l’aggiuntiva pretesa di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta (ovvero di ricevere il doppio della caparra versata), cui si coordini l’ulteriore pretesa di risarcimento dei danni “incrementativi” patiti, deve essere correttamente qualificata, avendo riguardo non tanto al nomen iuris utilizzato dalla parte nell’introdurre l’azione caducatoria degli effetti del contratto [...] ».
« [...] ma attribuendo il giusto rilievo alla congiunta e funzionale richiesta di risarcimento dei pregiudizi ulteriori, oltre all’accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria acquisita (ovvero alla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata), che connota la domanda, non già nel senso della sua implicita accessorietà all’esercizio del diritto potestativo di recesso, quale ulteriore ipotesi di risoluzione ex lege , bensì quale ordinaria azione costitutiva di risoluzione per inadempimento, con la condanna al risarcimento dei danni di cui siano allegati e dimostrati l’esistenza e l’ammontare». Con questo importante passaggio contenuto nella sentenza n. 4301 del 25 febbraio 2026, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha dettato le linee guida per una corretta qualificazione della domanda relativa alla restituzione della caparra , rispetto ad un contratto preliminare di compravendita caducato. In data 10 giugno 2005 veniva stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare tra i proprietari di alcuni lotti di terreno e diverse società promissarie acquirenti, finalizzato alla successiva lottizzazione dell’area, la cui conclusione definitiva era subordinata all’approvazione del piano di lottizzazione e alla stipula della relativa convenzione urbanistica, da parte del Comune di Noale. A distanza di sette anni, i promissari acquirenti convenivano in giudizio i promittenti venditori, unitamente alle altre società coinvolte nel negozio ed al tecnico che era stato incarico di svolgere le pratiche urbanistiche, chiedendo al Tribunale di dichiarare, in via principale, la nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto e, in subordine, l’inefficacia del contratto per mancato avveramento della condizione sospensiva, con restituzione delle somme versate. Instavano inoltre, per il risarcimento dei danni nei confronti del tecnico ritenuto responsabile del mancato perfezionamento dell’iter amministrativo. I convenuti tutti si costituivano in giudizio eccependo che la mancata conclusione del contratto definitivo era da addebitare all’inadempimento delle società acquirenti, sulle quali gravava l’onere di curare le pratiche urbanistiche e sostenere i costi di urbanizzazione, secondo la ricostruzione fornita dal tecnico, e chiedevano – le venditrici - in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria e il risarcimento dei danni. Nel corso del giudizio una delle società immobiliari veniva posta in liquidazione e cancellata, di guisa che intervenivano nel processo anche gli ex soci, i quali eccepivano l’ inammissibilità delle domande proposte nei loro confronti. Identica sorte toccava ad una altra delle società, per la quale si costituivano gli ex soci, seppur in mancanza di autorizzazione del Tribunale, e si opponevano all’accoglimento delle domande attoree, rilevando che le comparse contenenti le domande riconvenzionali erano state notificate dopo l’estinzione. All’esito dell’istruttoria, il Tribunale adito dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali verso gli ex soci della società cancellata e, nel merito, riteneva inefficace il preliminare per mancata approvazione del piano di lottizzazione, condannando i promittenti venditori alla restituzione delle caparre. Detta pronuncia veniva impugnata, separatamente, sia da uno dei promittenti venditori sia dagli altri comproprietari, i quali sostenevano che l’inadempimento fosse imputabile alle società promissarie acquirenti, mentre queste ultime chiedevano la conferma della sentenza o, in via subordinata, la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Gli appelli venivano riuniti dalla Corte di merito veneta che, in parziale accoglimento dei gravami, dichiarava la risoluzione del preliminare per grave inadempimento delle società promissarie acquirenti ed accertava il diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra confirmatoria; le reciproche domande risarcitorie venivano, invece, rigettate. La sentenza di appello è stata impugnata innanzi alla Suprema Corte, separatamente, da tutte le parti in causa ed i ricorsi sono stati riuniti. In particolare, con ricorso principale, gli ex soci dell’ente cancellato hanno lamentato la omessa pronuncia della Corte di appello sull’eccezione di inammissibilità con riguardo alle domande proposte nei loro confronti; la violazione dell’ articolo 101 c.p.c. in mancanza di corretta vocatio in ius ; l’errata ammissione della costituzione del rapporto processuale con la società cancellata; la violazione dell’ articolo 1385 c.c. in riferimento alla caparra confirmatoria. Il Collegio ha accolto il secondo, terzo e quarto motivo concernenti la violazione del principio del contraddittorio e la pronuncia resa nei confronti degli ex soci della società estinta, in assenza di una specifica domanda giudiziale. A tal proposito è stato chiarito che il giudice di merito aveva esteso gli effetti della decisione a soggetti nei cui confronti non risultava ritualmente proposta alcuna domanda, giacché non risultava valida la vocatio in ius . Parimenti, la Corte di legittimità ha condiviso le contestazioni circa la qualificazione giuridica attribuita alla domanda relativa alla caparra confirmatoria e alle conseguenze della risoluzione contrattuale, evidenziando l’erronea impostazione seguita dai giudici del merito, nel riconoscere automaticamente il diritto alla ritenzione della caparra. In particolare la Corte ha evidenziato come non è possibile la commistione ed il cumulo tra il trattenimento o pagamento del doppio della caparra e l’ulteriore risarcimento dei danni: quando la parte chieda la risoluzione per inadempimento, unitamente al risarcimento del danno o all’accertamento del diritto a trattenere la caparra, la domanda non deve essere qualificata con riferimento al nomen iuris utilizzato dalla parte nell’introdurre l’azione di scioglimento del rapporto, ma attribuendo il giusto rilievo alla richiesta di risarcimento dei pregiudizi subiti , oltre all’accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria acquisita, che connota la domanda stessa. Inoltre, quando la parte chieda la risoluzione per inadempimento e il risarcimento del danno, la ritenzione della caparra non costituisce esercizio del recesso ma effetto della risoluzione giudiziale, soggetto alla disciplina generale dell’inadempimento. Allo stesso modo è stato accolto, in parte qua, il ricorso incidentale condizionato interposto dai promittenti alienanti, avente ad oggetto, fra le altre, l’eccezione di nullità della decisione per omessa o apparente motivazione, per avere la Corte territoriale erroneamente qualificato come generica ed esplorativa la domanda risarcitoria relativa alla perdita del vantaggio economico derivante dalla mancata lottizzazione dell’area, rappresentato sia dal deprezzamento commerciale dei terreni, sia dall’aumento dei costi di urbanizzazione maturati nel tempo. Sul punto è stato rilevato che il giudice di merito può ricorrere anche a una consulenza tecnica di tipo percipiente per accertare fatti rilevanti, allorquando siano stati ritualmente dedotti dalla parte e richiedano specifiche cognizioni tecniche, sicché non è corretto escludere la domanda risarcitoria sul solo presupposto della pretesa genericità e senza verificare la sufficienza delle allegazioni ai fini dell’indagine tecnica. Il CTU, infatti, può accertare tutti i fatti inerenti all’oggetto della lite laddove ciò sia necessario per rispondere ai quesiti sottopostigli ed a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento delle domande o delle eccezioni e salvo che non si tratti di fatti principali rilevabili d’ufficio. Le ulteriori censure, connesse alla violazione dei principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto e alla valutazione dell’inadempimento dei promissari acquirenti, sono state ritenute strettamente dipendenti dalle questioni affrontate nell’ambito del ricorso principale, dunque, sono state accolte anch’esse. Diversamente, la Corte ha dichiarato inammissibili i ricorsi proposti dalle altre parti, in quanto notificati oltre i termini di legge. Ciò premesso, la sentenza di appello è stata cassata nei limiti di cui sopra, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione.
Presidente Orilia - Relatore Trapuzzano Fatti di causa 1.- Con atto di citazione notificato il 27 marzo 2012, la EDIL 3 di Ca.Lu. e Pa. Snc conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ir., Gh.Ma., Sq.St., Pe.Vi., la Corallo Immobiliare Srl, la Roncato Immobiliare Srl e la Jo. di Sq.An. E C. Snc, al fine di sentire: A) in via principale, dichiarare la nullità del preliminare di vendita immobiliare stipulato il 10 giugno 2005 tra Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ir., Gh.Ma. e Sq.St. - in qualità di promittenti alienanti - e la EDIL 3 di Ca.Lu. e Pa. Snc, la Corallo Immobiliare Srl, la Roncato Immobiliare Srl e la Jo. di Sq.An. E C. Snc - in qualità di promissari acquirenti - per indeterminatezza dell'oggetto; B) in subordine, dichiarare l'inefficacia del preliminare di vendita per la mancata verificazione della condizione sospensiva contemplata nel contratto, relativa alla stipulazione della convenzione urbanistica con il Comune di Noale, all'esito dell'approvazione del piano di lottizzazione; C) condannare i convenuti alla restituzione, in favore dell'attrice, dell'importo versato a titolo di acconto, pari ad Euro 47.228,54, oltre interessi e rivalutazione monetaria; D) in via ulteriormente subordinata, e nel caso di rigetto delle pregresse domande, nell'ipotesi in cui fosse stato accertato che la mancata approvazione del piano di lottizzazione e la mancata stipula della convenzione definitiva fossero state addebitabili, a titolo di responsabilità professionale, a colpa ed omissione di Pe.Vi., condannare quest'ultimo al risarcimento dei danni sofferti, nella misura di Euro 50.000,00 o dell'altra diversa, maggiore o minore, somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Si costituiva in giudizio Pe.Vi., il quale chiedeva il rigetto della domanda risarcitoria spiegata nei suoi confronti, esponendo che non si era addivenuti al completamento dell'iter burocratico propedeutico alla stipulazione del definitivo, in ragione del fatto che Enel Gas aveva indicato in Euro 150.724,20 il costo per la posa della rete al servizio della lottizzazione, somma ritenuta eccessivamente onerosa dai promissari acquirenti, che avrebbero dovuto farsene carico come da contratto, sicché aveva assolto all'incarico di natura tecnica conferito con la dovuta diligenza. Si costituiva altresì in giudizio Sq.St., il quale concludeva per il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, e - in via riconvenzionale - chiedeva che fosse accertato il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, accertando che non si era potuti giungere alla stipula del definitivo per la grave condotta inadempiente dei promissari acquirenti (che avrebbero avuto l'onere di portare avanti l'iter amministrativo finalizzato all'approvazione del piano di lottizzazione, come risultante dall'articolo 5 del preliminare, da cui emergeva che i promittenti venditori si impegnavano a fare da prestanome ) e/o per la loro preannunciata intenzione di non stipulare più il definitivo, con la conseguente pronuncia della risoluzione del preliminare e con la condanna delle società promissarie acquirenti al risarcimento dei danni, da quantificare in corso di causa. Lo Sq.St. dava, ancora, atto che, nelle more, la Corallo Immobiliare Srl era stata posta in liquidazione e successivamente cancellata dal registro delle imprese, con la conseguente impossibilità di svolgere qualsiasi domanda nei suoi confronti e con riserva di agire verso il liquidatore e gli ex soci. Si costituivano in giudizio anche Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ir. e Gh.Ma., i quali instavano per il rigetto delle domande avversarie, perché infondate in fatto e in diritto, e - in via riconvenzionale - per l'accertamento del comportamento contrario a buona fede dei promissari acquirenti, in pendenza della condizione contrattuale di cui agli articolo 1 e 5 del preliminare, e - per l'effetto - per la declaratoria di risoluzione del contratto, con la condanna dei promissari acquirenti e dei soggetti chiamati in causa al risarcimento dei danni tutti, non inferiore all'importo della caparra confirmatoria corrisposta ai promittenti alienanti. Chiedevano, poi, di essere autorizzati alla chiamata in causa degli ex soci della Corallo Immobiliare Srl, chiamata non autorizzata, cui seguiva comunque la notifica della comparsa contenente domanda riconvenzionale a detti terzi. Dichiarata la contumacia della Corallo Immobiliare Srl, si costituivano invece gli ex soci Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa., i quali si opponevano all'accoglimento delle domande avanzate. In specie, evidenziavano che la cancellazione della società Corallo era avvenuta l'8 maggio 2012, per cui si era validamente costituito il contraddittorio, in ragione della pregressa notifica effettuata dalla società EDIL 3 delle domande principali, mentre le comparse contenenti le domande riconvenzionali erano state notificate dopo l'estinzione della società e non potevano, pertanto, essere coltivate nei confronti degli ex soci, con la conseguente loro inammissibilità. Rimaneva contumace anche la Roncato Immobiliare Srl Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d'ufficio ed erano assunte le prove orali ammesse. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 2468/2019, depositata il 25 novembre 2019, notificata il 28 novembre 2019, dichiarava l'inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte da Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ir. e Gh.Ma. verso gli ex soci della cancellata Corallo Immobiliare Srl e, nel merito, accertava l'inefficacia del preliminare di vendita per la mancata approvazione del piano di lottizzazione, condannando i promittenti venditori a restituire, in favore della EDIL 3 e della Jo., le caparre confirmatorie versate. 2.- Con atto di citazione notificato il 30 dicembre 2019, Sq.St. proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando che l'onere di avviare la pratica amministrativa volta all'approvazione del piano di lottizzazione ricadeva sui promissari acquirenti, sicché doveva essere pronunciata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di questi ultimi, con la loro condanna al risarcimento dei danni, precisando che mai alcuna domanda aveva svolto nei confronti degli ex soci della Corallo Immobiliare. Si costituiva in appello la EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc, la quale chiedeva il rigetto del gravame e, in subordine, reiterava la richiesta di condanna del professionista incaricato. Si costituiva altresì la Jo. Srl, già Jo. di Sq.An. E C. Snc, la quale concludeva per il rigetto dell'appello principale e, in via incidentale condizionata, chiedeva la pronuncia della risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, con la condanna alla restituzione della caparra confirmatoria versata. Con separato atto di citazione notificato il 30 dicembre 2019, Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ma. e Va.Si., quale erede di Gh.Ir., proponevano ulteriore e separato appello avverso la pronuncia di prime cure, deducendo che il preliminare avrebbe dovuto essere risolto per il contegno contrario a buona fede dei promissari acquirenti, con la relativa loro condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata possibilità di lottizzare il terreno, appello contro cui si opponevano la EDIL 3 Snc e la Jo. Srl Si costituiva, inoltre, in entrambi i giudizi d'appello, Pe.Vi., il quale chiedeva il rigetto delle impugnazioni e, in via incidentale, invocava la riforma della regolamentazione delle spese del giudizio di prime cure, nella parte in cui era stata disposta la compensazione di dette spese anche con riferimento alla sua sfera giuridica. Si costituivano, in ultimo, in entrambi i giudizi di impugnazione, Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa., i quali concludevano per l'accertamento della loro carenza di legittimazione passiva, in difetto di alcuna domanda spiegata verso di loro dallo Sq.St., e per la dichiarazione di inammissibilità delle domande proposte nei loro confronti dai Gh., in difetto di alcuna censura sollevata avverso la declaratoria di inammissibilità di tali domande, come pronunciata dal Tribunale. Previa riunione dei giudizi, decidendo sui gravami interposti, la Corte d'Appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, in parziale accoglimento delle impugnazioni principali spiegate, pronunciava la risoluzione del preliminare di vendita del 10 giugno 2005 per grave inadempimento dei promissari acquirenti e accertava il diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, rigettando le domande risarcitorie formulate dagli appellanti principali e l'appello incidentale spiegato dalla Jo., mentre accoglieva l'appello incidentale interposto dal Pe.Vi. in ordine alla regolamentazione delle spese di lite. A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la stipula del contratto definitivo era sospensivamente condizionata alla verificazione di un evento futuro e incerto, quale la sottoscrizione della convenzione definitiva relativa al piano di lottizzazione anche con il Comune di Noale; b) che l'articolo 5 del contratto preliminare prevedeva che i promittenti venditori erano solo dei prestanome , sicché le pratiche, anche autorizzative, al di là della forma esterna, avrebbero dovuto essere curate dalle società promissarie acquirenti, senza che la procura - in concreto non rilasciata - costituisse una modalità essenziale per l'operatività della clausola, sicché gli oneri di urbanizzazione erano a carico delle società promissarie e non dei promittenti; c) che doveva essere, quindi, accolta la domanda risolutoria fondata sull'inadempimento contrattuale dei promissari acquirenti, che erano ben a conoscenza della problematica relativa ai maggiori oneri richiesti per il potenziamento della rete gas, in quanto coinvolti direttamente nell'operazione, senza che avessero dato dimostrazione o allegato idonea eccezione volta a giustificare il rifiuto di pagare posto a loro carico, con il conseguente, correlato diritto dei promittenti venditori di trattenere le caparre confirmatorie ricevute; d) che, in ordine alla domanda proposta da Sq.St. in via riconvenzionale - volta ad ottenere la condanna delle società promissarie acquirenti al risarcimento del danno subito, costituito dalla differenza di valore, al ribasso, tra l'attuale prezzo di mercato del terreno e il prezzo maggiore che era stato pattuito nel contratto preliminare nonché dal prezzo che sarebbe stato conseguito nella vendita a terzi, che avrebbero pagato prima -, si trattava di domanda formulata in termini generici, senza alcun riferimento specifico ai valori di mercato in comparazione, inerenti alla possibile vendita, anche tenuto conto che medio tempore i prezzi di mercato si erano ridotti, in ordine a possibili ma concrete (con soggetti individuati nominativamente e quantomeno interessati) proposte di vendita non coltivate nel periodo e con riguardo a terzi e in ordine, comunque, ai termini economici e monetari del pregiudizio in assunto subito, che risultavano omessi; e) che anche la domanda proposta dai consorti Gh. e Va.Si. di risarcimento dei danni verso le promissarie acquirenti - per aver causato la perdita del vantaggio possibile, conseguente al rilascio dell'autorizzazione amministrativa a lottizzare, per un valore rappresentato dal deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e dall'aumento dei costi di urbanizzazione maturati dal 2008 fino all'attualità - risultava del tutto generica ed esplorativa, in quanto priva dei requisiti allegativi concreti di fatto e posto che la consulenza tecnica d'ufficio invocata non poteva certo supplire alle carenze indicate. 3.- Avverso la sentenza d'appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa. Ha resistito, con controricorso, Sq.St. Inoltre, hanno resistito, con altro controricorso, Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si., che hanno proposto ricorso incidentale condizionato, articolato in tre motivi. Hanno resistito al ricorso incidentale, con ulteriore controricorso, Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa. Quindi, ha proposto separato ricorso la EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc, già EDIL 3 di Ca.Lu. e Pa. Snc, affidato a sette motivi, verso cui ha resistito Sq.St.. Hanno altresì resistito, con controricorso, Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si., che hanno proposto ricorso incidentale condizionato, articolato in tre motivi. La EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc ha resistito al ricorso incidentale con controricorso. Infine, ha proposto separato ricorso la Jo. Srl, già Jo. di Sq.An. E C. Snc, affidato a sei motivi, verso cui ha resistito Sq.St. Hanno altresì resistito, con controricorso, Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si., che hanno proposto ricorso incidentale condizionato, articolato in tre motivi. La Jo. Srl ha resistito al ricorso incidentale con controricorso. 4.- Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex articolo 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe. Le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell'articolo 378, secondo comma, c.p.c. Ragioni della decisione Preliminarmente si dà atto della disposta riunione, ai sensi dell' articolo 335 c.p.c. , dei ricorsi autonomamente proposti contro la stessa sentenza (segnatamente i ricorsi iscritti ai nn. 26822/2021 e 26940/2021 R.G. sono stati riuniti al ricorso iscritto al n. 21725/2021), con l'avvertenza che il ricorso notificato (il 23 luglio 2021) e iscritto al ruolo generale in via prioritaria (il 27 agosto 2021) assume la veste di ricorso principale mentre gli altri due ricorsi notificati (il 21 ottobre 2021) e iscritti successivamente (il 4 e il 5 novembre 2021) si convertono e assumono la veste di ricorsi incidentali. RICORSO PRINCIPALE 1.- Tanto premesso, e passando all'esame dei motivi del ricorso principale, con il primo di essi i ricorrenti principali denunciano, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell' articolo 112 c.p.c. , con la conseguente nullità della sentenza per omesso esame delle eccezioni sollevate dalla parte ed omessa pronuncia, per avere la Corte di merito mancato di pronunciarsi sull'eccezione di inammissibilità sollevata dagli ex soci della cancellata Corallo Immobiliare Srl con riguardo alle domande proposte nei loro confronti. Osservano, ancora, gli istanti che nessuna domanda era stata avanzata verso tali ex soci dallo Sq.St. mentre il Tribunale aveva accolto l'eccezione sollevata dai deducenti e, per l'effetto, aveva dichiarato l'inammissibilità delle domande promosse nei loro confronti dai Gh., senza che gli appellanti avessero in alcun modo censurato il capo della sentenza di primo grado che così aveva deciso e nemmeno avessero chiesto la riforma delle loro conclusioni, sicché non era dato comprendere a quale titolo e per quale ragione fosse stato notificato l'appello nei loro riguardi. Il motivo è infondato. E ciò perché l'accoglimento nel merito del gravame ha implicato, seppure implicitamente, il rigetto di tale eccezione di inammissibilità, sicché non vi è stata alcuna omessa pronuncia. Non ricorre, infatti, il vizio di omessa pronuncia, nonostante la mancata decisione su un punto specifico, quando la decisione adottata comporti una statuizione implicita di rigetto sul medesimo, come accade appunto nel caso di valutazione nel merito dei motivi di gravame, rispetto alla censura di inammissibilità dell'impugnazione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20051 del 22/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 34940 del 28/11/2022; Sez. 3, Sentenza n. 2151 del 29/01/2021; Sez. 5, Ordinanza n. 29191 del 06/12/2017; Sez. 1, Sentenza n. 10636 del 09/05/2007). Ebbene, la scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata anche nei confronti degli ex soci della Corallo Immobiliare Srl (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affrontare la questione inerente all'inammissibilità del gravame; pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione di inammissibilità, detta questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, in procedendo o in iudicando, e non per il solo fatto del non esservi stata decisione sulla dedotta inammissibilità. In aggiunta, il vizio di omessa pronunzia è configurabile solo nel caso di mancato esame di questioni di merito, e non anche di eccezioni pregiudiziali di rito, sicché non può essere denunciata la violazione dell' articolo 112 c.p.c. in ordine al mancato esame, da parte della sentenza impugnata, di un'eccezione di inammissibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9514 del 11/04/2025; Sez. 3, Sentenza n. 10422 del 15/04/2019; Sez. 3, Sentenza n. 25154 del 11/10/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 1876 del 25/01/2018; Sez. 1, Sentenza n. 22083 del 26/09/2013). 2.- Con il secondo motivo i ricorrenti principali lamentano, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell' articolo 101 c.p.c. , in mancanza di corretta vocatio in jus, la violazione del principio del contraddittorio e la nullità della sentenza, per essersi la Corte territoriale pronunciata anche verso i Fa., quali ex soci della cancellata Corallo Immobiliare Srl, sebbene - quanto alla posizione dei Gh. - fossero state rigettate le loro richieste di chiamata in causa dei Fa., quali ex soci, e ciò nonostante essi avessero notificato la comparsa con la domanda riconvenzionale, dichiarata però inammissibile, senza che, in sede di gravame, fosse stata contestata tale dichiarazione di inammissibilità. Sicché l'impugnazione interposta dai Gh. non avrebbe potuto essere accolta con riferimento alla pronuncia della risoluzione del preliminare per grave inadempimento anche della Corallo e all'accertamento del loro diritto di trattenere la caparra confirmatoria versata dalla Corallo, con la condanna alle spese di lite. Quanto alla posizione dello Sq.St., sostengono i ricorrenti principali che la Corte d'Appello non avrebbe potuto emettere alcuna statuizione contro gli ex soci della Corallo, poiché lo Sq.St. non aveva proposto alcuna domanda verso di essi, riservandosi di agire nei confronti del liquidatore e degli ex soci in separata sede e chiedendo, dunque, il risarcimento dei danni solo alla Roncato Immobiliare, alla EDIL 3 e alla Jo.. Tanto che la costituzione di tali ex soci, in sede di gravame, sarebbe avvenuta solo al fine di far valere tale inammissibilità. 3.- Con il terzo motivo (proposto in via subordinata al mancato accoglimento della precedente censura) i ricorrenti principali prospettano, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e omessa applicazione degli articolo 99 , 101 e 292 c.p.c. , in relazione agli articolo 324 c.p.c. e 2909 c.c. nonché in relazione all' articolo 2495 c.c. - nell'interpretazione datane all'epoca della notifica delle comparse contenenti le domande riconvenzionali - e agli articolo 24 e 111 Cost. , per mancanza di domanda e di corretta vocatio in jus, per avere la Corte distrettuale ammesso l'illegittima costituzione del rapporto processuale nei confronti della cancellata Corallo e dei suoi ex soci, stante che - con riferimento alla posizione dei Gh. - era stata rigettata, nel giudizio di primo grado, la richiesta di chiamata in causa degli ex soci, e ciò nonostante questi avevano evocato comunque in giudizio i Fa., notificando loro la comparsa di costituzione con le domande riconvenzionali, cui seguiva la dichiarazione di inammissibilità delle domande proposte in via riconvenzionale dai convenuti Gh., nei confronti dei Fa., senza che tale capo di pronuncia fosse stato mai impugnato. Sicché sulla statuizione di inammissibilità si sarebbe formato il giudicato sostanziale, come già ribadito nella comparsa di costituzione in appello. Deducono, inoltre, gli istanti che la Corte d'Appello non avrebbe potuto pronunciare statuizione alcuna nei confronti degli ex soci della disciolta Corallo Srl, nemmeno in relazione alle pretese dello Sq.St., che - in ragione dell'avvenuta cancellazione della Corallo - aveva espressamente riferito dell'impossibilità di svolgere qualsivoglia domanda nei loro confronti e della società, in quanto soggetto giuridico di fatto non più esistente, così limitando la pretesa risarcitoria verso la Roncato Immobiliare, la EDIL 3 e la Jo. Con l'effetto che non si sarebbe costituito alcun valido contraddittorio processuale nei riguardi di tali ex soci, come confermato dalla loro costituzione, volta appunto a far valere il difetto di alcun valido contraddittorio processuale. Sicché l'appello non avrebbe dovuto essere accolto quanto ai capi che concernevano la loro posizione. I due motivi - che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica - sono fondati nei termini che seguono. Si evidenzia, in via preliminare, che le censure articolate sono specifiche e osservano, dunque, il principio di autosufficienza, poiché sono dettagliatamente richiamate le posizioni assunte nel giudizio di merito dalle parti Sq.St. e Gh., in correlazione con i provvedimenti giudiziari adottati. Tanto esposto, in ordine alla posizione processuale di Sq.St., si rileva che questi - come dallo stesso espressamente riconosciuto anche nel controricorso - non ha mai spiegato alcuna domanda verso la Corallo Immobiliare Srl (di cui ha riconosciuto l'avvenuta estinzione per effetto della sua cancellazione volontaria), né verso gli ex soci, riservandosi di agire contro di essi (e contro l'ex liquidatore) in separato giudizio. Con la sentenza di prime cure nessuna specifica statuizione è stata adottata in merito al rapporto Sq.St. - Fa. e alla legittimazione del primo ad agire in via risarcitoria verso i secondi, essendo stata genericamente disposta la condanna alla restituzione della caparra confirmatoria versata in ragione della dichiarata inefficacia del preliminare, conseguente al mancato avveramento della condizione sospensiva (ossia alla mancata approvazione del piano di lottizzazione). Solo con la sentenza d'appello, senza che vi fosse stata alcuna puntuale censura inoltrata al riguardo, la Corte di merito ha accertato il diritto dei promittenti venditori a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta, anche verso gli ex soci della Corallo, e ha rigettato la domanda risarcitoria ulteriore, in tesi proposta dallo Sq.St., verso tali ex soci. Entrambe le statuizioni (con specifico riferimento alla produzione di effetti verso gli ex soci, nel rapporto con il promittente venditore Sq.St.) non potevano essere adottate, in difetto di alcuna domanda formulata dallo Sq.St. verso i Fa. Invece, con riguardo alla posizione processuale di Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ma. e Va.Si., a fronte della declaratoria di inefficacia del preliminare per la mancata approvazione del piano di lottizzazione, con la conseguente condanna dei promittenti venditori alla restituzione della caparra confirmatoria ricevuta, come da statuizioni espressamente rese dal Tribunale, i Gh. hanno intentato appello, anche verso gli ex soci della Corallo Immobiliare Srl (ossia personalmente verso Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa.), deducendo che il preliminare avrebbe dovuto essere risolto per il comportamento contrario a buona fede dei promissari acquirenti, con la relativa loro condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata possibilità di lottizzare il terreno. Pertanto, attraverso le censure articolate, come detto indirizzate anche verso gli ex soci della Corallo, è stata altresì - seppure implicitamente - criticata la statuizione pregiudiziale (e incompatibile con la domanda reiterata in sede di gravame) di inammissibilità delle domande riconvenzionali espressamente proposte da Gh.Ar., Gh.Li., Gh.Ir. e Gh.Ma. verso gli ex soci della cancellata Corallo Immobiliare Srl Esigere la risoluzione per inadempimento dei promissari compratori, tra cui la Corallo Immobiliare Srl, e la loro condanna al risarcimento dei danni anche verso gli ex soci della Corallo, non poteva non implicare la contestazione della prospettata inammissibilità delle domande riconvenzionali azionate nei loro confronti, tra l'altro adducendo le ragioni per le quali tale domanda avrebbe dovuto trovare seguito anche verso tali ex soci (ossia contestando la ratio decidendi della dichiarata inammissibilità). In proposito, non è configurabile giudicato implicito su una questione costituente l'antecedente logico di una statuizione di merito che abbia formato oggetto di gravame, sicché tale questione deve reputarsi specificamente e validamente impugnata quando il motivo di gravame coinvolga espressamente il punto della decisione attinente al merito, deferendo con ciò legittimamente al giudice di secondo grado anche le pregiudiziali implicite costituenti condizioni, o presupposti, dell'impugnata decisione di merito (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 2868 del 13/03/2000; Sez. 1, Sentenza n. 882 del 25/01/1995). D'altro canto, la sentenza impugnata, nell'accogliere i motivi di gravame svolti dai Gh., con la pronuncia della risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti e con il contestuale accertamento del diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, compresa la quota versata dalla promissaria acquirente Corallo Immobiliare Srl (e rigettando l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni, in difetto della specifica allegazione e dimostrazione dei nocumenti procurati), ha evidentemente ritenuto che la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dai Gh. verso i promissari compratori fosse destituita di fondamento (nonostante l'iniziale diniego del giudice di primo grado circa la richiesta di autorizzazione a chiamare in causa detti ex soci). Ora, è configurabile la decisione implicita di una questione (connessa a una prospettata tesi difensiva) o di un'eccezione di nullità (ritualmente sollevata o rilevabile d'ufficio) quando queste risultino superate e travolte, benché non espressamente trattate, dalla incompatibile soluzione di un'altra questione, il cui solo esame presupponga e comporti, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 12131 del 08/05/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 24953 del 06/11/2020; Sez. 2, Sentenza n. 13649 del 24/06/2005). 4.- Con il quarto motivo i ricorrenti principali si dolgono, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell' articolo 1385 c.c. , per avere la Corte del gravame accertato il diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra confirmatoria loro versata dai promissari acquirenti all'esito della pronuncia della risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promissari compratori, benché i promittenti alienanti non avessero mai dichiarato di voler recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta, avendo, invece, richiesto la risoluzione per inadempimento del preliminare e il risarcimento dei danni subiti, con la conseguente applicabilità alla fattispecie dell'articolo 1385, terzo comma, c.c. Sostengono, ancora, i ricorrenti principali che non avrebbe potuto essere pronunciata la risoluzione del contratto per grave inadempimento, con il rigetto della domanda risarcitoria, e - al contempo - dichiarato il diritto dei promittenti venditori a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta. 5.- Con il quinto motivo (subordinato) i ricorrenti principali censurano, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e omessa applicazione dell'articolo 2495, secondo comma, c.c., per avere la Corte di secondo grado accertato il preteso diritto degli appellanti di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, benché vigesse il limite di responsabilità di cui all'articolo 2495, secondo comma, c.c. Sicché gli ex soci avrebbero risposto solo fino alla concorrenza di quanto effettivamente riscosso in base al bilancio finale di liquidazione, da cui emergeva che il patrimonio residuo ripartito tra i soci alla chiusura della società era pari ad Euro 3.606,58, per cui, al più, gli ex soci avrebbero potuto essere chiamati a rispondere entro tale soglia. Il quarto motivo è fondato. Si premette che i promittenti venditori hanno chiesto, con le domande riconvenzionali avanzate nel giudizio di prime cure (con la precisazione, come innanzi precisato, che detta domanda è stata proposta dallo Sq.St. solo verso la EDIL 3, la Roncato Immobiliare e la Jo.), che fosse pronunciata la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti il 10 giugno 2005 per inadempimento grave imputabile ai promissari acquirenti, i quali si erano assunti l'onere (ai sensi dell'articolo 5 del preliminare) di curare, a propria cura e spese, l'iter amministrativo volto ad ottenere l'approvazione del piano di lottizzazione e la stipula della convenzione urbanistica definitiva con il Comune di Noale. Hanno chiesto altresì - in via consequenziale - che fosse dichiarato il loro diritto di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta dai promissari acquirenti, con la disposizione, altresì, della condanna degli stessi promissari acquirenti all'ulteriore risarcimento dei danni patiti. Domande, queste, reiterate nel giudizio di gravame. Senonché, la pronuncia impugnata ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento dei promissari compratori, ha accertato il diritto dei promittenti alienanti a ritenere la caparra confirmatoria incassata e ha disatteso le domande di risarcimento degli ulteriori pregiudizi in tesi subiti, in quanto non allegati e dimostrati in modo specifico. Ebbene, come già affermato recentemente da Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 29482 del 07/11/2025, a fronte della proposizione dell'azione di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con la conseguente pretesa di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta ovvero di ottenere il doppio di quella versata, la domanda di ritenzione della caparra o di esazione del suo doppio connota l'azione spiegata a prescindere dal nomen iuris impiegato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto, nel senso della sua implicita accessorietà all'esercizio del diritto potestativo di recesso, quale ulteriore ipotesi di risoluzione ex lege. Viceversa, l'ulteriore richiesta del risarcimento dei danni integrativi impedisce di ricondurre la pretesa risolutoria all'esercizio del diritto potestativo di recesso. Delle due l'una, tertium non datur: ossia non è possibile la commistione e il cumulo tra il trattenimento (o il pagamento del doppio) della caparra e l'ulteriore risarcimento dei danni. Ed invero, secondo l'arresto di Cass. Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009, la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria (o di condanna al pagamento del suo doppio) è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita di risoluzione contrattuale in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso (nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 91 del 03/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del 24/11/2023). Conclusione, quest'ultima, alla quale si coniuga l'orientamento di questa Corte a mente del quale la domanda di risoluzione del contratto non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il contraente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria della legittimità del proprio recesso ex articolo 1385, secondo comma, c.c., con il contestuale incameramento della caparra confirmatoria (o la condanna al pagamento del suo doppio), essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21317 del 30/07/2024). Il diritto di recesso è, infatti, una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accumunano tanto i presupposti - l'inadempimento della controparte - quanto le conseguenze - la caducazione ex tunc degli effetti del contratto - (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2969 del 31/01/2019). Sicché assume rilievo dirimente, come nella fattispecie, la circostanza processuale che sia stata espressamente richiesta, a supporto della domanda risolutoria comunque formalmente qualificata, la ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta ovvero l'esazione del doppio di quella data. Per converso, come è accaduto nella fattispecie, la domanda diretta ad ottenere la risoluzione per inadempimento presuppone l'esercizio dell'opzione contemplata dall'articolo 1385, terzo comma, c.c., ossia la volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex articolo 1453 c.c. , con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, come tale rimesso alla determinazione dell'autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell'an e del quantum debeatur. E tanto perché l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex articolo 1385 c.c. , che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5854 del 05/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007). Cosicché una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta (ovvero l'accertamento del diritto a trattenere quella ricevuta), quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8773 del 03/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 5854 del 05/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 23209 del 31/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 26856 del 13/09/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Sentenza n. 19801 del 12/07/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 27262 del 24/10/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 25146 del 08/10/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 22657 del 27/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 21854 del 15/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 28204 del 17/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 2032 del 01/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 2596 del 24/05/1978). Viceversa, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale -, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti - ovvero la parte che l'abbia incassata chieda, ad integrazione dell'invocata risoluzione, l'accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell'ulteriore nocumento patito - (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del 24/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 18392 del 08/06/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20957 del 08/09/2017; Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1301 del 29/01/2003). Alla stregua della predetta ricostruzione, la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia richiesto il risarcimento del danno ulteriore), pretendere il pagamento del doppio della caparra (ovvero esercitare il diritto ad incamerarla definitivamente), poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 40292 del 15/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21559 del 07/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 25146 del 08/10/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8571 del 27/03/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 24824 del 09/10/2018). Ebbene, in ordine all'interpretazione del giudice di merito relativa alla natura dell'azione spiegata, la richiesta formulata in termini di domanda dichiarativa di risoluzione, con l'aggiuntiva pretesa di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta (ovvero di ricevere il doppio della caparra versata), cui si coordini l'ulteriore pretesa di risarcimento dei danni incrementativi patiti, deve essere correttamente qualificata, avendo riguardo non tanto al nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto (ossia volta ad ottenere lo scioglimento del rapporto), ma soprattutto attribuendo il giusto rilievo alla congiunta e funzionale richiesta di risarcimento dei pregiudizi ulteriori, oltre all'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria acquisita (ovvero alla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata), che connota la domanda, non già nel senso della sua implicita accessorietà all'esercizio del diritto potestativo di recesso, quale ulteriore ipotesi di risoluzione ex lege, bensì quale ordinaria azione costitutiva di risoluzione per inadempimento, con la condanna al risarcimento dei danni di cui siano allegati e dimostrati l'esistenza e l'ammontare. Sicché, in mancanza dell'allegazione e della prova dei nocumenti patiti, non avrebbe potuto essere dichiarato il diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta (ovvero disposta la condanna al pagamento del doppio della caparra versata). La Corte di merito non si è attenuta ai citati principi e, pertanto, si rende necessario un nuovo esame della questione. Il quinto motivo - espressamente spiegato in via condizionata al mancato accoglimento della quarta censura - è assorbito dall'accoglimento del precedente motivo. RICORSO INCIDENTALE Gh. E ALTRI 1.- In ordine alla disamina del ricorso incidentale condizionato (rispetto al ricorso principale), con il primo motivo i controricorrenti Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si. contestano, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell' articolo 132 c.p.c. , con la nullità della sentenza per omessa motivazione, per avere la Corte d'Appello disatteso la domanda di risarcimento dei danni patiti - per aver causato la perdita del vantaggio possibile che sarebbe conseguito al rilascio dell'autorizzazione amministrativa a lottizzare per un valore rappresentato dal deprezzamento commerciale dell'area oggetto di urbanizzazione e dall'aumento dei costi di urbanizzazione maturati dal 2008 sino all'attualità -, ritenendo che tale domanda fosse del tutto generica ed esplorativa, in quanto priva dei requisiti allegativi concreti di fatto e posto che la consulenza tecnica d'ufficio espletanda non avrebbe potuto supplire alle carenze allegatorie e probatorie indicate. Espongono gli istanti che avrebbero allegato e contestato il grave inadempimento dei promissari acquirenti, con la grave violazione del principio codicistico che impone alle parti contrattuali di comportarsi correttamente durante la pendenza della condizione, sicché il danno causato ai promittenti venditori sarebbe stato risarcibile. 2.- Con il secondo motivo i controricorrenti e ricorrenti incidentali assumono, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articolo 194 e 195 c.p.c. , con la nullità della sentenza impugnata, per avere la Corte veneziana ritenuto che la consulenza tecnica d'ufficio non potesse supplire alle carenze indicate, ossia ai requisiti allegativi concreti di fatto, benché fossero stati allegati gli atti e i documenti di cui i Gh. avevano la disponibilità. Il che non avrebbe impedito al consulente tecnico d'ufficio che fosse stato eventualmente nominato (come richiesto anche in sede di gravame) di attingere alle notizie e dati non rilevabili dagli atti processuali, ai fini di espletare convenientemente il compito affidatogli. Evidenziano gli istanti che, in tale prospettiva, ben avrebbe potuto essere disposta una consulenza tecnica d'ufficio, non avendo essa alcun carattere esplorativo, poiché gli appellanti, odierni ricorrenti, avevano dedotto, quale pregiudizio, il deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e l'aumento dei costi di urbanizzazione, pregiudizi e questioni prospettati sin dall'origine dalla parte e debitamente allegati, il cui accertamento sarebbe potuto avvenire soltanto attraverso una consulenza tecnica d'ufficio di natura percipiente, per l'impossibilità della parte di provare il fatto costitutivo della pretesa, se non attraverso il ricorso a cognizioni tecnico-scientifiche. 3.- Il terzo motivo del ricorso incidentale investe, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l'omesso esame di un fatto decisivo, con l'erronea interpretazione della domanda giudiziale, per avere la Corte d'Appello reputato che i Gh. non avessero allegato il pregiudizio patito, di cui si invocava il risarcimento, nonostante fossero stati puntualmente dedotti i seguenti fatti: il comportamento delle parti promissarie acquirenti che aveva causato i lamentati pregiudizi, l'evento cagionato da questi comportamenti, gli specifici pregiudizi determinati da ciò (ossia il deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e l'aumento dei costi di urbanizzazione maturati dal 2008 all'attualità), i precisi riferimenti temporali utili per la determinazione dei pregiudizi così come allegati. I motivi - che, in quanto connessi, possono essere esaminati congiuntamente - sono fondati. Ora, con riguardo alla disciplina urbanistica, il piano di lottizzazione costituisce presupposto logico-giuridico della conseguente convenzione di lottizzazione e il relativo procedimento amministrativo si perfeziona con la sua approvazione da parte del Comune, ai sensi dell' articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 , mentre la stipula della convenzione stessa e la sua trascrizione ne costituiscono condizioni di efficacia. Ne consegue che le parti di un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno lottizzando ben possono condizionare sospensivamente o risolutivamente l'efficacia del contratto stesso rispettivamente alla approvazione ovvero alla mancata approvazione, entro un certo termine, del piano di lottizzazione, quale momento autonomo rispetto alla convenzione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19116 del 11/07/2025; Sez. 2, Sentenza n. 2119 del 05/02/2015; nello stesso senso Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 6477 del 03/03/2023; Sez. 2, Sentenza n. 9550 del 18/04/2018; sulla possibilità che le parti subordinino la risoluzione del contratto alla mancata approvazione del piano di lottizzazione, ai fini di escludere l'applicabilità del disposto di cui all' articolo 1359 c.c. , Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 19/05/1992; Sez. 2, Sentenza n. 2223 del 20/04/1979). Orbene, nella fattispecie, le parti promittenti venditrici (e, per quel che qui interessa, gli odierni ricorrenti incidentali) hanno addebitato il mancato perfezionamento dell'iter amministrativo propedeutico alla stipulazione del definitivo alla desistenza delle parti promissarie acquirenti (anche in relazione ai costi prospettati della posa in opera della rete del gas al servizio della lottizzazione), che si erano assunte l'onere di dare impulso alla relativa pratica, a propria cura e spese, fungendo i proprietari dei cespiti quali meri prestanome , eventualmente anche all'esito dell'apposito rilascio di procura in favore dei promissari. E, quale precipitato dell'invocata pronuncia della risoluzione del preliminare per inadempimento grave imputabile ai promissari acquirenti (alla stregua della mancata assunzione di tali oneri e della sostanziale desistenza dalla cura della progressione della evocata pratica amministrativa), hanno chiesto che quest'ultimi fossero condannati al risarcimento dei danni per il loro contegno contrario al canone della buona fede oggettiva, in ragione della perdita del vantaggio che avrebbero potuto conseguire qualora le autorizzazioni amministrative a lottizzare fossero state rilasciate, secondo un valore corrispondente al deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e all'aumento dei costi di urbanizzazione, maturati dal 2008 sino all'attualità. All'uopo, hanno chiesto che fosse ammessa consulenza tecnica d'ufficio volta a quantificare il nocumento dedotto, tenendo conto dei documenti prodotti (istanza edificatoria, schema di convenzione, provvedimenti e comunicazioni del Comune di Noale, integrazioni progettuali e documentali depositate). La Corte d'Appello, dopo avere riconosciuto la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti (in quanto tenuti, ai sensi dell'articolo 5 del preliminare, a curare la pratica atta ad ottenere l'approvazione del piano di lottizzazione e la stipulazione con il Comune della convenzione di urbanizzazione), con il conseguente accertamento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria incassata dai promittenti alienanti (su cui innanzi si è riferito), ha negato il risarcimento dei danni incrementativi invocati dai promittenti, alla stregua del difetto allegatorio e probatorio della pretesa, in proposito, azionata, disattendendo l'ammissione della consulenza tecnica d'ufficio richiesta ai fini della quantificazione del pregiudizio, perché reputata esplorativa. Invero, il nocumento è stato specificamente allegato (perdita del vantaggio che i promittenti venditori avrebbero potuto conseguire qualora le autorizzazioni amministrative a lottizzare fossero state rilasciate, secondo un valore corrispondente al deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e all'aumento dei costi di urbanizzazione, maturati dal 2008 sino all'attualità) ed è stato supportato dalla citata produzione documentale. Contrariamente all'assunto della pronuncia impugnata, la domanda risarcitoria è stata, dunque, puntualmente suffragata dal riferimento a specifici fatti: il comportamento delle parti promissarie acquirenti che aveva causato i lamentati pregiudizi, l'evento (recte il danno-evento) cagionato da questi comportamenti, i descritti pregiudizi (recte i danni-conseguenza) determinati da ciò (ossia il deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e l'aumento dei costi di urbanizzazione maturati dal 2008 all'attualità), i precisi riferimenti temporali utili per la determinazione dei pregiudizi così come allegati, sulla scorta della debita produzione dell'istanza edificatoria, dello schema di convenzione urbanistica, dei provvedimenti e comunicazioni del Comune di Noale, delle integrazioni progettuali e documentali depositate. E il giudicante, sulla scorta delle stesse allegazioni e produzioni documentali, ha riconosciuto l'inadempimento addebitabile ai promissari compratori, negando, però, l'allegazione e l'emersione probatoria del danno, nonostante le compiute deduzioni e produzioni. D'altronde, a fronte del quadro così ricostruito, non vi era altro modo per dimostrare l'esistenza (an) e l'entità (quantum) del pregiudizio lamentato (ossia il deprezzamento commerciale dell'area da urbanizzare e l'aumento dei costi di urbanizzazione maturati dal 2008 all'attualità), se non attraverso il ricorso ad una consulenza tecnica d'ufficio di natura percipiente, atta ad acclarare fatti la cui integrazione avrebbe richiesto la dotazione di puntuali conoscenze tecnico-scientifiche. Al riguardo, il giudice può affidare al consulente d'ufficio non solo l'incarico di valutare i fatti accertati o dati per esistenti (consulenza deducente), ma anche quello di accertare i fatti stessi (consulenza percipiente), e - in tal caso - è necessario e sufficiente che la parte deduca il fatto che pone a fondamento del suo diritto e che il giudice ritenga che l'accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26529 del 01/10/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019; Sez. 3, Sentenza n. 4792 del 26/02/2013; Sez. 3, Sentenza n. 6155 del 13/03/2009; Sez. 3, Sentenza n. 3990 del 23/02/2006). Ed ancora si rileva che, in materia di consulenza tecnica d'ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all'oggetto della lite, il cui accertamento si renda necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di fatti principali rilevabili d'ufficio. Sicché, entro i predetti limiti, il consulente d'ufficio può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti - non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a loro carico -, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli (Cass. Sez. U, Sentenza n. 3086 del 01/02/2022; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 26144 del 07/09/2023). Pertanto, la reiterata richiesta di ammissione della consulenza tecnica d'ufficio non avrebbe potuto essere derubricata ad accertamento peritale inammissibile, alla stregua della sua asserita dimensione esplorativa, il che - per quanto anzidetto - non è, in ordine all'individuazione e alla quantificazione del danno reclamato dai Gh., quantomeno relativamente all'interesse positivo parametrato alla differenza (recte al deprezzamento) tra il prezzo pattuito nel preliminare (nella prospettiva dell'approvazione del piano di lottizzazione) e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo (senza l'assolvimento degli oneri di urbanizzazione e senza la realizzazione delle relative opere), potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8905 del 03/04/2025). Si rammenta, in proposito, che il danno patrimoniale da inadempimento deve essere ancorato ai criteri di liquidazione dell'interesse positivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28716 del 30/10/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 28022 del 14/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006; Sez. 3, Sentenza n. 4473 del 28/03/2001; Sez. L, Sentenza n. 3598 del 15/04/1994; Sez. 2, Sentenza n. 5686 del 19/11/1985; Sez. 3, Sentenza n. 987 del 14/03/1975; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14948 dell'11/05/2022) e della teoria differenziale, secondo cui, in base al nesso di causalità, l'entità del risarcimento deve essere collegata al valore che la prestazione ha per il creditore, quale danno da aspettativa, esclusi i costi e le perdite che la parte danneggiata avrebbe comunque sostenuto anche nel caso di adempimento, con la conseguente ricostruzione comparativa della situazione patrimoniale che si sarebbe determinata in caso di adempimento e di quella conseguita all'inadempimento (quantum lucrari potuit). Sicché il risultato atteso dal risarcimento è sostitutivo di quello conseguito con l'adempimento e, quindi, deve portare la parte adempiente nella stessa situazione in cui si sarebbe trovata allorché avesse ricevuto correttamente la prestazione (interesse positivo). Resta ferma, peraltro, la possibilità di riparare il danno patrimoniale secondo l'interesse negativo (id quod interest contractum non fuisse), ovvero il danno da affidamento - ossia avendo riguardo al ricavato che sarebbe derivato dal perfezionamento degli affari alternativi che siano stati trascurati o siano andati perduti proprio a cagione degli impegni negoziali assunti e poi rimasti inadempiuti -, allorché il ricorso all'interesse positivo non possa operare in concreto. RICORSO INCIDENTALE EDIL 3 DI Ca.Gi. E Pa. Snc Passando al ricorso incidentale proposto dalla EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc (proposto autonomamente e iscritto al n. 26822/2021 R.G.), esso si fonda sui seguenti motivi: 1) nullità della sentenza, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., in ragione della nullità della procura ex articolo 82 e 83 c.p.c. conferita nella causa d'appello ai difensori da Gh.Li. e Gh.Ma., quali procuratori generali di Gh.Ar., giusta procura generale loro rilasciata in data 5 aprile 2005; 2) falsa applicazione, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., degli articolo 1453 , 1455 e 2697 c.c. , per l'erronea ricognizione della fattispecie concreta, in funzione delle risultanze di causa, con l'applicabilità alla fattispecie degli articolo 1353 e 1358 c.c. , in ordine al contratto condizionale; 3) violazione e falsa applicazione, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., degli articolo 1453 e 1455 c.c. , in ordine all'importanza dell'inadempimento, in relazione all'articolo 16 del Testo unico edilizia, nella parte in cui è stato indicato il termine per il pagamento degli oneri di urbanizzazione, in funzione dell'attualità dell'inadempimento della EDIL 3 al momento della presentazione della domanda di risoluzione del contratto proposta dai promittenti venditori nel giugno 2012; 4) omesso esame, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c., circa un fatto decisivo per il giudizio, con l'omessa valutazione del comportamento complessivo delle parti contraenti; 5) omesso esame, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c., delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata in corso di causa; 6) nullità della sentenza, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., con l'omesso esame della domanda giudiziale relativa alla dichiarazione di inefficacia del contratto, ai sensi dell' articolo 1353 c.c. , con violazione dell' articolo 112 c.p.c. ; 7) nullità della sentenza, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., in relazione all' articolo 112 c.p.c. , per la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, con l'incompatibilità tra la domanda di risoluzione del contratto, con la contestuale richiesta di risarcimento del danno, e la domanda giudiziale di recesso, con la contestuale richiesta di ritenzione della caparra confirmatoria. Preliminarmente deve essere dichiarata l'inammissibilità di tale ricorso incidentale, conformemente all'eccezione sollevata sul punto dai controricorrenti. Infatti, il ricorso principale è stato notificato il 23 luglio 2021, anche verso la EDIL 3, nonché depositato e iscritto al ruolo generale in via prioritaria il 27 agosto 2021, mentre il ricorso (qualificato come incidentale) proposto in via autonoma dalla EDIL 3 avverso la stessa sentenza (con motivi che, in parte, ricalcano quelli proposti dai ricorrenti principali, con particolare riguardo all'impossibilità di pretendere l'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta, in conseguenza della declaratoria di risoluzione, oltre al risarcimento dei danni) e contro le stesse parti processuali è stato notificato il 21 ottobre 2021 nonché depositato e iscritto il 4 novembre 2021, ossia oltre il termine di 40 giorni (20 + 20) prescritto dagli articolo 370 e 371 c.p.c. , secondo la formulazione ratione temporis vigente. In merito, si rileva che il principio dell'unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza comporta che, una volta avvenuta la notificazione della prima impugnazione, tutte le altre debbono essere proposte in via incidentale nello stesso processo e perciò, nel caso di ricorso per cassazione, con l'atto contenente il controricorso. Tuttavia, quest'ultima modalità non può considerarsi essenziale, per cui ogni ricorso successivo al primo si converte, indipendentemente dalla forma assunta e ancorché proposto con atto a sé stante, in ricorso incidentale, la cui ammissibilità è condizionata al rispetto del termine di quaranta giorni (venti più venti) risultante dal combinato disposto degli articolo 370 e 371 c.p.c. , indipendentemente dai termini (l'abbreviato e l'ordinario) di impugnazione in astratto operativi. Tale principio non trova deroghe riguardo all'impugnazione di tipo adesivo che venga proposta dal litisconsorte dell'impugnante principale e persegue il medesimo intento di rimuovere il capo della sentenza sfavorevole ad entrambi, né nell'ipotesi in cui si intenda proporre impugnazione contro una parte non impugnante o avverso capi della sentenza diversi da quelli oggetto della già proposta impugnazione (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13104 del 13/05/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 36057 del 23/11/2021; Sez. U, Sentenza n. 23418 del 26/10/2020; Sez. 6-5, Ordinanza n. 33809 del 19/12/2019; Sez. U, Sentenza n. 7074 del 20/03/2017; Sez. 3, Sentenza n. 2516 del 09/02/2016; Sez. L, Sentenza n. 5695 del 20/03/2015; Sez. 5, Sentenza n. 16221 del 16/07/2014; Sez. 3, Sentenza n. 25054 del 07/11/2013; Sez. 2, Ordinanza n. 26622 del 06/12/2005; Sez. 2, Sentenza n. 21829 del 17/10/2007; Sez. U, Sentenza n. 11219 del 13/11/1997; Sez. 2, Sentenza n. 6873 del 23/07/1994; Sez. L, Sentenza n. 5601 del 09/06/1990; Sez. L, Sentenza n. 4860 del 29/07/1986; Sez. 1, Sentenza n. 616 del 22/01/1983). La decadenza conseguente alla mancata osservanza di detto termine non può, poi, ritenersi superata dall'eventuale osservanza del termine esterno di cui agli articolo 325 o 327 c.p.c., atteso che la tardività o la tempestività, rispetto a quest'ultimo, assume rilievo ai soli fini della determinazione della sorte dell'impugnazione stessa in caso di inammissibilità di quella principale, ai sensi e per gli effetti dell' articolo 334 c.p.c. (nel senso della sufficienza del rispetto del termine di impugnazione, invece, Cass. Sez. L, Ordinanza n. 6154 del 07/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 41254 del 22/12/2021; Sez. 3, Ordinanza n. 17614 del 24/08/2020; Sez. 1, Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017; Sez. 5, Sentenza n. 20040 del 07/10/2015). Ed invero, il principio a mente del quale l'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile anche quando riveste le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale, in ragione del fatto che l'interesse alla sua proposizione può sorgere dall'impugnazione principale o da un'impugnazione incidentale tardiva (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 31679 del 09/12/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 20935 del 26/07/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 10477 del 17/04/2024; Sez. U, Sentenza n. 8486 del 28/03/2024), postula, in ogni caso, che il ricorso incidentale - contenuto in un controricorso o proposto in via autonoma - sia notificato nel termine di quaranta giorni dalla notifica del ricorso principale (Cass. Sez. U, Sentenza n. 29862 del 12/10/2022). Se così non fosse, si determinerebbe un ingiustificato e irragionevole doppio binario di ammissibilità del ricorso incidentale, in base alla circostanza, del tutto irrilevante, che esso sia adesivo o contrappositivo (rispetto al ricorso principale) ovvero proposto con il controricorso o in via autonoma. In conseguenza è assorbito il ricorso incidentale condizionato proposto dai promittenti venditori Gh., articolato in tre motivi (dello stesso tenore di quelli già prospettati ed esaminati in ordine al ricorso principale iscritto al n. 21725/2021 R.G.). RICORSO INCIDENTALE Jo. Srl Quindi, con il ricorso interposto dalla Jo. Srl avverso la medesima pronuncia (anch'esso qualificato come incidentale, in quanto successivo a quello principale proposto da Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa., quali ex soci della Corallo Immobiliare Srl), iscritto al n. 26940/2021 R.G., sono state fatte valere le seguenti doglianze: 1) nullità della sentenza o del procedimento, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., in ragione della nullità della procura ex articolo 82 e 83 c.p.c. conferita nella causa d'appello ai difensori da Gh.Li. e Gh.Ma., quali procuratori generali di Gh.Ar. (beneficiario, dal 2014, della procedura di amministrazione di sostegno), giusta procura generale loro rilasciata in data 5 aprile 2005, con la costituzione nel giudizio di gravame in violazione dell'articolo 75, secondo comma, c.p.c.; 2) nullità della sentenza, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per violazione dell' articolo 112 c.p.c. , laddove la Corte d'Appello di Venezia avrebbe riconosciuto, d'ufficio, in mancanza di domanda specifica, il diritto dei Gh. e di Va.Si. a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, in violazione dell'articolo 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., stante che la decisione si sarebbe limitata a formulare detta statuizione, senza alcuna indicazione delle ragioni di fatto e di diritto poste a suo fondamento; 3) violazione e falsa applicazione, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dell' articolo 1385 c.c. , per l'erroneo riconoscimento a tutti i promittenti venditori del diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta; 4) violazione e falsa applicazione, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 3, c.p.c., degli articolo 1358 e 1359 c.c. , in ragione del ritenuto avveramento della condizione sospensiva, rappresentata dalla stipula della convenzione urbanistica tra i lottizzanti e il Comune di Noale per l'attuazione del piano di lottizzazione, per effetto del comportamento contrario a buona fede delle promissarie acquirenti quanto al loro rifiuto di assumersi l'obbligo di pagamento delle spese per la posa e il potenziamento della rete gas, per oltre Euro 150.000,00, come preventivati da Enel Rete Gas Spa, sul presupposto di un loro interesse contrario all'avveramento di detta condizione; 5) omesso esame, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c., circa un fatto decisivo per il giudizio, rappresentato dalla definizione della questione relativa al preventivo di Enel Rete Gas Spa, grazie alla quale sarebbe stato escluso il pagamento di oltre Euro 150.000,00, fatto oggetto di discussione tra le parti nel corso del processo; 6) omesso esame, ai sensi dell'articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c., del fatto decisivo per il giudizio, rappresentato dalla posizione di Sq.St., che - esclusosi dall'iter amministrativo relativo al piano di lottizzazione e alla sua attuazione - ne avrebbe in concreto impedito, come lottizzante, la sua definizione, fatto oggetto di discussione tra le parti nel corso del processo. Anche detto ricorso incidentale è inammissibile, conformemente all'eccezione sollevata sul punto dai controricorrenti, per le ragioni innanzi esposte con riguardo all'altro ricorso incidentale proposto. Infatti, il ricorso principale è stato notificato il 23 luglio 2021 e iscritto al ruolo generale in via prioritaria il 27 agosto 2021, mentre il ricorso (qualificato come incidentale) proposto in via autonoma dalla Jo. avverso la stessa sentenza (con motivi che, in parte, ricalcano quelli proposti dai ricorrenti principali, con particolare riguardo all'impossibilità di pretendere l'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta, in conseguenza della declaratoria di risoluzione, oltre al risarcimento dei danni) e contro le stesse parti processuali è stato notificato il 21 ottobre 2021, depositato il 4 novembre 2021 e iscritto il 5 novembre 2021, ossia oltre il termine di 40 giorni (20 + 20) prescritto dagli articolo 370 e 371 c.p.c. , secondo la formulazione ratione temporis vigente. All'esito, è assorbito il ricorso incidentale condizionato proposto dai promittenti venditori Gh., articolato in tre motivi (dello stesso tenore di quelli già prospettati ed esaminati in ordine al ricorso principale iscritto al n. 21725/2021 R.G.). In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni esposte, il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso principale (iscritto al n. 21725/2021 R.G.) devono essere accolti, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo va respinto e il quinto motivo è assorbito, mentre il ricorso incidentale proposto dai controricorrenti Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si. va accolto. Per converso, i ricorsi incidentali proposti dalla EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc (iscritto al n. 26822/2021 R.G.) e dalla Jo. Srl (iscritto al n. 26940/2021 R.G.) sono dichiarati inammissibili, con l'assorbimento dei ricorsi incidentali, rispetto a tali ricorsi, come proposti da Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si. La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d'Appello di Venezia, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. In tema di caparra confirmatoria, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale -, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti ovvero la parte che l'abbia incassata chieda, ad integrazione dell'invocata risoluzione, l'accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell'ulteriore nocumento patito . In tema di consulenza tecnica d'ufficio, il giudice può affidare al consulente d'ufficio non solo l'incarico di valutare i fatti accertati o dati per esistenti (consulenza deducente), ma anche quello di accertare i fatti stessi (consulenza percipiente), e - in tal caso - è necessario e sufficiente che la parte deduca il fatto che pone a fondamento del suo diritto e che il giudice ritenga che l'accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche . Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell' articolo 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte delle ricorrenti incidentali EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc e Jo. Srl, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione riuniti i ricorsi: accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso principale iscritto al n. 21725/2021 R.G., proposto da Fa.Gi., Fa.Va. e Fa.Fa., rigetta il primo motivo e dichiara assorbito il rimanente motivo; accoglie il ricorso incidentale, rispetto al ricorso principale iscritto al n. 21725/2021 R.G., proposto da Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si.; dichiara inammissibile il ricorso incidentale iscritto al n. 26822/2021 R.G., proposto dalla EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc, e assorbito il ricorso incidentale condizionato proposto da Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si.; dichiara inammissibile il ricorso incidentale iscritto al n. 26940/2021 R.G., proposto dalla Jo. Srl, e assorbito il ricorso incidentale condizionato proposto da Gh.Li., in proprio e in qualità di amministratore di sostegno di Gh.Ar., Gh.Ma. e Va.Si.; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d'Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell' articolo 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti incidentali EDIL 3 di Ca.Gi. e Pa. Snc e Jo. Srl, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 27 gennaio 2026. Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2026.