La prova dell’avveramento della condizione risolutiva grava sulla parte che vi ha interesse, ossia su chi ne invoca gli effetti estintivi, né il giudice può esimersi dalla valutazione di tutte le risultanze istruttorie, limitandosi ad assumere come “dato” l’avveramento della condizione.
Nel giudizio di merito la Corte d’appello aveva ritenuto che il diritto di passaggio – originariamente costituito con rogito – fosse venuto meno per avveramento della condizione risolutiva ivi prevista e aveva considerato tale condizione opponibile alla società odierna ricorrente, in quanto avente causa da una delle parti originarie del contratto. La Cassazione ha rovesciato tale impostazione, ribadendo come la prova dell’avveramento della condizione risolutiva debba gravare sulla parte che ne invoca gli effetti estintivi (nel caso di specie, i controricorrenti). La Corte territoriale, invece, ha dato per scontato l’avverarsi dell’evento, omettendo ogni effettiva valutazione delle prove orali già apprezzate dal Tribunale, senza indicare alcun elemento in forza del quale potesse ritenersi dimostrato l’avveramento della condizione risolutiva. La motivazione data, quindi, è solo apparente. Inoltre, la Corte d’Appello aveva riscontrato la mancata annotazione dell’avveramento della condizione in discussione nei Registri Immobiliari, ritenendo però tale aspetto non rilevante, dal momento che la società ricorrente, avente causa di una delle originarie parti contrattuali, non poteva essere considerata parte terza . Sul punto, la Cassazione ha, invece, qualificato la ricorrente come soggetto “terzo” rispetto al contratto del 1968, dal momento che la sua qualità di avente causa non la rende automaticamente parte contrattuale. Il diritto acquisito in materia di servitù deve, infatti, essere trascritto sul fondo servente e i relativi eventi risolutivi devono essere resi ben conoscibili tramite corretta annotazione o risultando dal titolo dell’avente causa. Il giudice del rinvio dovrà ora attenersi ai seguenti principi: la prova dell’avveramento della condizione risolutiva è a carico della parte che vi ha interesse ; la circostanza dedotta quale evento risolutivamente condizionante l’efficacia del diritto e risultante da titolo soggetto a trascrizione, non è opponibile al terzo , anche avente causa da una delle parti, se non è debitamente trascritta o annotata nei registri immobiliari o non emerge dal titolo. La sentenza d’appello è quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione.
Presidente Mocci – Relatore Oliva Fatti di causa Con atto di citazione ritualmente notificato la società ( omissis ) S.n.c. evocava in giudizio R. M. e F. S. innanzi il Tribunale di Savona, chiedendo accertarsi che la proprietà dei convenuti era gravata da servitù di passaggio a favore del fondo dell'attrice e condannare gli stessi a rimuovere gli ostacoli frapposti al libero esercizio del transito, nonché a consegnare copia del cancello di accesso alla via ( omissis ), riservato ogni diritto al risarcimento del danno in successivo giudizio. A sostegno della domanda la società attrice esponeva che la servitù era stata costituita con atto del notar G. in data 9.8.1968, rep. 729, con il quale C.A., originario proprietario dell'unico lotto oggi ripartito tra le parti, aveva ceduto la proprietà della porzione di cui al foglio ( omissis ), mappale (omissis ), del Catasto di ( omissis ) alla famiglia C., la quale a sua volta l'aveva poi ceduta, con atto del 2003, alla società attrice. L'articolo 2 del contratto del 1968 prevedeva, in particolare, che “la parte venditrice concede alla parte acquirente diritto di passaggio pedonale e con autovettura sulla striscia di terreno della larghezza di metri 2 (due), con curva allargata in proporzione, corrente sul ciglio del ( omissis ) per dare accesso dalla via ( omissis ), attraverso la strada privata di proprietà del venditore, secondo il tracciato che la parte venditrice riterrà più opportuno” con l'ulteriore precisazione che “La concessione della suddetta servitù è sottoposta alla condizione risolutiva che parte acquirente sposti entro un anno da oggi, la porta posta sul retro della casa, chiudendo quella oggi esistente ed apprendere una nuova inadempienza al muro perimetrale della casa posto sul confine con il rio “( omissis )”. Se parte acquirente non provvederà a spostare la porta, come sopra detto, entro il termine perentorio di un anno da oggi, decadrà automaticamente dal diritto di passaggio”. Nei mesi successivi il medesimo C. aveva ceduto la restante proprietà, rispettivamente: quanto alla porzione identificata al foglio ( omissis ), mappale ( omissis ), del Catasto di ( omissis ) a R. E. e B. M., giusta atto a rogito notar L. del 31.8.1969, rep. ( omissis ), danti causa a loro volta della ( omissis ) S.r.l.; quanto invece alla porzione identificata al foglio ( omissis ), mappale ( omissis ), del locale catasto, a R. M. e F. S., con atto del 4.6.1970 a rogito del notar L., rep. ( omissis ). La società attrice deduceva quindi che l'avveramento della condizione risolutiva non poteva essergli opposto, perché mai trascritto, e rivendicava quindi la permanente validità dello ius in re aliena oggetto di causa. Si costituivano i convenuti, eccependo il mancato spostamento della porta, cui era condizionata la permanenza del diritto di transito di cui è causa, e dunque la sua automatica decadenza, alla luce della previsione di cui all'articolo 2 del rogito del 1968. Con sentenza n. 8/22 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che la sentenza n. 1001/2017, con la quale era stata accertata l'esistenza di un diritto di servitù di passaggio insistente sia sul terreno di proprietà di terzi, che su quello di cui alla particella ( omissis ) di proprietà dei convenuti, non fosse idonea a spiegare effetti nel presente giudizio, e che comunque il diritto di cui sopra fosse venuto meno a causa del mancato avveramento della condizione di cui all'art.2 del rogito per notar G. del 9.8.1968. Con la sentenza impugnata, n. 353/2025, la Corte di Appello di Genova rigettava il gravame interposto dall'odierna ricorrente avverso la decisione di prime cure, ritenendo che la mancata annotazione dell'avveramento della condizione risolutiva non fosse rilevante, essendo la società appellante dante causa degli originari acquirenti del fondo, e dunque non potendo la stessa essere qualificata come “terza” rispetto alle pattuizioni di cui al contratto dal quale il suo diretto dante causa traeva il suo titolo dominicale. Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione B. G. e U. C., assegnatari del fondo asseritamente dominante giusta atto di scioglimento e liquidazione della società originaria attrice a rogito del notar Lettera del 14.11.2023, rep. ( omissis ), affidandosi ad un unico motivo, articolato in tre distinti profili. Resistono con controricorso R. M. e F. S.. In prossimità dell'adunanza camerale, il P.G. ha depositato conclusioni scritte, insistendo per l'accoglimento del ricorso, ed ambo le parti hanno depositato memoria. Ragioni della decisione Con l'unico motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli articolo 2655, 2697, 1735 c.c. , 81 e 116 c.p.c., in relazione all'articolo 360, primo comma nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe, nell'ordine: 1) erroneamente ritenuto opponibile il mancato avveramento della condizione risolutiva agli odierni ricorrenti, terzi rispetto al contratto del 1968, in assenza di annotazione di detto evento sui RR.II.; 2) erroneamente ripartito tra le parti l'onere della prova, poiché l'eccezione di avveramento della condizione risolutiva avrebbe dovuto essere dimostrata dalla parte che vi aveva interesse (e dunque dagli odierni controricorrenti) mediante dimostrazione, innanzitutto, che detto evento fosse opponibile alla società attrice in prime cure, che non era stata parte del contratto del 1968, in cui era contemplata la clausola risolutivamente condizionante il diritto di transito oggetto di causa; 3) erroneamente affermato che le statuizioni della sentenza del Tribunale di Savona n. 1001/2017, che aveva accertato l'esistenza del diritto di transito oggetto del giudizio di merito definito con la sentenza oggi impugnata, non poteva spiegare alcun effetto sullo stesso. La censura è fondata, nella parte in cui i ricorrenti lamentano il mancato conseguimento della prova circa l'avveramento dell'evento dedotto nella condizione risolutiva e l'opponibilità della stessa alla società originaria attrice in prime cure. Quest'ultima, infatti, aveva contestato la mancata dimostrazione dell'avveramento di detta condizione con le note ex articolo 183 c.p.c. , come si evince dalla ricostruzione del giudizio contenuta nella sentenza impugnata (cfr. pag. 8 della stessa, in calce) e dunque la prova dell'avveramento del fatto dedotto come oggetto della condizione risolutiva era a carico degli odierni controricorrenti, che avevano interesse alla sua dimostrazione. Al riguardo, mentre il Tribunale aveva valutato le prove orali sul punto, ritenendole sufficienti, la Corte di Appello ha totalmente omesso di valutare le risultanze istruttorie, dando così per assodato un fatto –rappresentato dall'avveramento dell'evento dedotto come condizione risolutiva– che, al contrario, avrebbe dovuto essere oggetto di prova a carico della parte appellata, odierna controricorrente. Sotto questo profilo, dunque, la motivazione è meramente apparente, in quanto non indica alcun elemento in forza del quale il giudice di seconde cure abbia potuto ritenere dimostrato l'intervenuto avveramento dell'evento risolutivamente condizionante la perdurante efficacia del diritto di transito oggetto di causa. Inoltre, la Corte di Appello dà atto che la società appellante (dante causa degli odierni ricorrenti) aveva contestato anche la mancata annotazione dell'avveramento della condizione di cui si discute nei Registri Immobiliari, ma afferma che tale aspetto non sarebbe rilevante, poiché la predetta società, essendo avente causa di una delle parti del contratto del 1968, non sarebbe terza rispetto ad esso. Tale affermazione è erronea, da un lato in quanto il sistema della trascrizione dei diritti reali immobiliari mira a tutelare i soggetti che non prendono parte ai contratti che li istituiscono, e la società B. era certamente terza rispetto al contratto del 1968, intervenuto tra il C. e la famiglia C.. La circostanza che la società predetta avesse poi acquistato dai C. la proprietà dell'area nel 2003 non vale a renderla parte del contratto con il quale i suoi danti causa avevano a loro volta acquistato il cespite. Dall'altro lato, in materia di servitù quel che rileva è che il diritto sia trascritto sul fondo servente, che nella specie non è quello acquistato dalla società B., bensì quello degli odierni controricorrenti. Era in relazione a quest'ultimo, dunque, ed ai titoli con i quali ne era stata trasferita la proprietà sino ad arrivare al R. ed alla F., dunque, che avrebbe dovuto essere valutata la qualità di parte, o terzo, della società dante causa degli odierni ricorrenti. In ogni caso, il giudice del gravame non avrebbe potuto né ritenere provato l'avveramento della circostanza dedotta nella condizione risolutiva apposta al rogito del 1968, in difetto di idonea dimostrazione a carico degli odierni controricorrenti, né, comunque, considerare tale circostanza opponibile alla società B., in quanto essa non risultava dal suo titolo di acquisto, trascritto nel 2003, né era stata annotata nei registri immobiliari. I rimanenti profili della doglianza sono assorbiti, perché il giudice del rinvio dovrà procedere ad una complessiva rivalutazione della fattispecie, tenendo conto: 1) da un lato, che la prova dell'avveramento della condizione risolutiva deve essere fornita dalla parte che vi ha interesse; 2) dall'altro lato, che una circostanza dedotta come evento risolutivamente condizionante l'efficacia di un diritto, risultante da un titolo soggetto a trascrizione poiché concernente beni immobili, non può ritenersi opponibile ad un terzo, ancorché avente causa da una delle parti, qualora essa non risulti debitamente trascritta, o annotata, nei registri immobiliari. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione.