La sentenza del Tribunale di Salerno affronta il tema della responsabilità professionale del notaio rogante una compravendita immobiliare risultata inefficace nei confronti del vero proprietario, per essere il bene oggetto di vendita mai pervenuto nella titolarità dell’alienante.
L'attore aveva acquistato nel 2005 un box auto, con atto di compravendita rogato da un notaio, versando un prezzo di 20.000 euro oltre IVA, per un totale di 20.800 euro, sulla base delle dichiarazioni di proprietà rese dalla società venditrice. Successivamente, era stato convenuto in giudizio dalla reale proprietaria del bene, che otteneva con sentenza del 2014 la declaratoria di inefficacia della vendita , con conseguente obbligo di rilascio del box e condanna dell'acquirente alle spese di lite. Ricevuta la notifica della sentenza e del precetto, l'acquirente rilasciava l'immobile nel 2015 e agiva quindi nei confronti del notaio per responsabilità professionale , chiedendo il ristoro del prezzo corrisposto, delle spese di giudizio e del maggior danno da ritardo, fondando la domanda sull' inadempimento del contratto d'opera professionale ex articolo 1176 c.c. e sulla violazione dei doveri di diligenza nell'accertamento della titolarità del bene. Sul piano dei doveri professionali, il Tribunale richiama un consolidato orientamento della Cassazione secondo cui il notaio rogante una compravendita immobiliare è tenuto non solo a recepire la volontà delle parti, ma anche a svolgere tutte le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare il conseguimento del risultato tipico del contratto , incluse le visure catastali e ipotecarie per accertare la proprietà del bene e l'assenza di vincoli. La fonte di tale obbligo è da individuare nel combinato disposto degli articolo 2913 c.c. e 28 della legge notarile, negli articolo 4 e 14 del d.P.R. n. 640/1972, nonché, oggi, nella clausola generale di buona fede oggettiva e correttezza ex articolo 1175 e 1374 c.c. , che integra il contenuto della prestazione professionale. Il giudice ribadisce che l'attività del notaio non è limitata alla mera redazione dell'atto, ma si estende alle verifiche necessarie per assicurare che il trasferimento sia effettivo e opponibile, qualificando tali controlli come parte integrante dell'obbligazione professionale, salvo espresso esonero per iscritto, giustificato da concrete esigenze delle parti. Nella specie, non risultava alcuna clausola di esonero, né era stato allegato un contesto di urgenza che potesse giustificarlo; il notaio si era limitato a recepire le dichiarazioni dell'alienante circa la proprietà del bene, senza alcuna verifica documentale idonea a scongiurare il rischio di vendita di cosa altrui. Accertata la natura di vendita di cosa altrui e la successiva declaratoria giudiziale di inefficacia dell'atto nei confronti della reale proprietaria, il Tribunale afferma la responsabilità contrattuale del notaio per inadempimento , escludendo che la concorrente responsabilità negoziale del venditore possa valere ad elidere o ridurre l'obbligo risarcitorio del professionista verso il cliente: l'eventuale azione dell'acquirente verso la società alienante si pone infatti su un piano diverso e cumulabile, non risultando in atti alcuna prova di ristoro ottenuto in altra sede. Liquidazione del danno, utilitas da godimento e criteri di compensazione economica Quanto al danno risarcibile , il Tribunale individua innanzitutto nella somma di 20.800 euro (prezzo più IVA) l'esborso effettivamente sostenuto dall'acquirente per l'acquisto del box, comprovato dal relativo assegno bancario emesso in favore della società venditrice, e nega invece la riferibilità all'operazione controversa di un ulteriore assegno di 18.000 euro, intestato a soggetto diverso dall'alienante. La somma di 20.800 euro viene qualificata come debito di valore , trattandosi di risarcimento per inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, e, come tale, è oggetto di rivalutazione monetaria all'attualità, con un incremento a 29.432 euro, cui si aggiungono gli interessi compensativi a titolo di maggior danno da ritardato adempimento, determinati equitativamente in 8.118,95 euro. Elemento centrale della decisione è, tuttavia, la necessità di compensare il danno con l' utilitas ricevuta dall'acquirente per il godimento del bene dal 2005 al 2015 , periodo in cui egli ha detenuto il box quale proprietario apparente. Richiamando la giurisprudenza di legittimità ( Cass. 25 marzo 2010, n. 7218 ; Cass. 6 aprile 2011, n. 8013; Cass. 19 dicembre 2014, n. 26908 ), il Tribunale sottolinea che, nel risarcimento da responsabilità contrattuale del notaio per atto di trasferimento immobiliare inefficace, la reintegrazione patrimoniale non può tradursi in un arricchimento del danneggiato , dovendosi sottrarre al valore del bene il vantaggio economico derivante dal suo utilizzo gratuito. Il criterio applicato per quantificare l' utilitas è quello del valore locativo di mercato del box nel periodo di godimento , calcolato sulla base dei canoni praticati per immobili similari nell'area di riferimento, con l'ausilio di una consulenza tecnica d'ufficio. Operata tale compensazione tra debito di valore (prezzo rivalutato più interessi compensativi) e utilitas da godimento, il Tribunale quantifica il danno residuo in 23.410,09 euro, somma per la quale condanna il notaio a favore dell'attore, oltre interessi al tasso legale dalla data della decisione fino al saldo.
Giudice Luce Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.