L’articolo, dopo aver tratteggiato la nozione e le caratteristiche del contratto di anticresi, si sofferma soprattutto ad analizzare la sua funzione pratica, allo scopo di far emergere l’utilità dell’istituto come uno dei possibili strumenti convenzionali previsti a tutela del creditore dall’ordinamento giuridico italiano.
Il contratto di anticresi: nozione e caratteristiche principali L'anticresi è il contratto con il quale il debitore o un terzo si obbliga a consegnare un immobile al creditore a garanzia del credito, affinché il creditore ne percepisca i frutti, imputandoli agli interessi, se dovuti, e quindi al capitale ( articolo 1960 c.c. ). La giurisprudenza ha in tempi recenti chiarito che non è configurabile tale figura contrattuale nell'ipotesi in cui non sia previsto che i frutti derivanti dal godimento del bene concorrano ad estinguere il debito ( Cass. 17 giugno 2022, n. 19694 ). Si tratta di un contratto : tipico (in quanto regolato dagli articolo 1960 e ss. c.c. ); consensuale (in quanto la consegna del bene attiene alla fase esecutiva, non a quella genetica); a titolo oneroso (in quanto il debitore o il terzo nell'interesse di quest'ultimo si obbliga a consegnare l'immobile al creditore, il quale a sua volta si obbliga ad imputare i frutti percepiti al credito dallo stesso precedentemente vantato); formale (v. articolo 1350, n. 7, c.c. ); costitutivo di un diritto personale di godimento , e dunque attributivo di una situazione di fatto qualificabile in termini di detenzione qualificata , sia pure nomine alieno (e non già in termini di possesso, come sembra, invece, indurre a ritenere la terminologia impiegata nell' articolo 1964 c.c. ); di durata , ma con un limite temporale decennale ( articolo 1962 c.c. ); trascrivibile ( arg. ex articolo 2643 n. 12 c.c. ), con conseguente inefficacia degli atti di trasferimento del bene a terzi nei confronti del creditore anticretico se il contratto sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione dell'atto di trasferimento ( Cass. 12 marzo 1983, n. 1866 ). Anche in ragione della collocazione topografica della disciplina all'interno del Codice civile (che segue a quella della fideiussione e del mandato di credito), la causa del contratto di anticresi è di garanzia (non si spiegherebbe, altrimenti, l' articolo 1963 c.c. sul divieto di patto commissorio), ma anche, eventualmente, satisfattiva o estintiva dell'obbligazione principale sorta precedentemente o contestualmente alla stipulazione del contratto. Perimetro oggettivo e soggettivo Il contratto di anticresi, nella sua struttura tipica, deve avere ad oggetto un bene immobile (solitamente, un fondo o un edificio rustico o urbano, che produca reddito). Può concludere un contratto di anticresi chiunque sia proprietario (o comproprietario) del bene oggetto del contratto, nonché l' enfiteuta e l' usufruttuario , nei limiti dei rispettivi diritti e facoltà. Si esclude che possano concludere il contratto i titolari di un diritto reale di uso o di abitazione, in quanto diritti il cui esercizio è limitato all'ambito personale e familiare, nonché il conduttore, l'affittuario e il comodatario, in quanto privi di poteri di disposizione sul bene. Sulla base di diversi argomenti (analogia con il divieto di sub-pegno ; accessorietà rispetto al credito garantito; intuitus personae relativo al creditore), si ritiene dai più operante un divieto di subcontratto a carico del creditore anticretico. Funzione pratica e ragioni della (mancata) diffusione nella prassi Nonostante sia poco utilizzato nella prassi negoziale, il contratto di anticresi tende ad assicurare l'adempimento di una precedente obbligazione del debitore attraverso la percezione di frutti che non possono essere sottratti alla garanzia del creditore anticretico, nonché il soddisfacimento della pretesa creditoria , predisponendo un mezzo che consente la realizzazione volontaria e immediata di tale interesse, senza che sia necessaria una particolare attività del debitore. La scarsa diffusione dell'istituto è probabilmente da ascriversi al fatto che, in base all' articolo 1961 c.c. , sul creditore grava – fino al momento della restituzione del bene al debitore o al terzo (che può avvenire prima del termine convenuto, salvo rinunzia) – l'obbligo di pagare i tributi relativi all'immobile, salvo patto contrario (che comunque avrebbe efficacia solo tra le parti), nonché quello di conservare, amministrare e manutenere l'immobile e, se si tratta di un fondo, di coltivarlo con la diligenza del buon padre di famiglia. Va, però, segnalato che la stessa disciplina codicistica richiamata consente al creditore di prelevare l'importo delle relative spese dai frutti percepiti. Il creditore anticretico ha, inoltre, diritto al rimborso per i miglioramenti apportati all'immobile, anche in assenza di preventiva autorizzazione del debitore, purché tali miglioramenti non abbiano comportato un mutamento della destinazione economica del bene. L'anticresi “compensativa” L' articolo 1960 c.c. contempla la fattispecie ordinaria , ossia l' anticresi c.d. estintiva , prevedendo l'imputazione dei frutti dapprima agli interessi e quindi al capitale. Ma ciò non esclude l'ammissibilità e validità di un contratto di anticresi in cui sia prevista l' imputazione dei frutti ai soli interessi , essendo peraltro espressamente prevista la c.d. anticresi “compensativa” dall' articolo 1964 c.c. ( Cass. 12 marzo 1983, n. 1866 ). Alcune questioni applicative Come accennato, il contratto di anticresi non può avere una durata superiore a dieci anni ( articolo 1962 c.c. , che è norma di carattere imperativo), sicché un eventuale termine di durata maggiore pattuito dalle parti viene ridotto al termine fissato dal legislatore , non essendo in alcun modo procrastinabile (Cass. 24 maggio 1968, n. 1574; App. Catania, 24 luglio 2020, n. 1366 ). La giurisprudenza ha, poi, chiarito che, se il creditore anticretico non può determinare l'insorgenza di alcun vincolo pertinenziale tra beni, il proprietario può, al contrario, dimostrare la propria volontà inequivoca di far cessare tale nesso tra la cosa accessoria e quella principale mediante l'attribuzione, a due soggetti diversi, di un diritto personale su ciascuna di esse, in virtù di due autonomi contratti di anticresi ( Cass. 9 gennaio 1998, n. 136 , in relazione a un caso in cui il conduttore di un appartamento e di un'autorimessa, originariamente costituente pertinenza del primo, aveva visto subentrare all'originario e unico proprietario due diversi creditori di quest'ultimo, cui i beni erano stati ceduti in godimento in forza di due distinti contratti di anticresi; nello stesso senso, Trib. Modena, 20 gennaio 1996).