Le spese di sostituzione dei preesistenti ascensori rientrano nell’àmbito applicativo dell’articolo 1124 c.c. il quale impone la ripartizione per la prima metà di spesa in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per la seconda metà in ragione della altezza del piano. La deroga convenzionale ai criteri legali di riparto delle spese è ammissibile, ma deve risultare espressa nel regolamento contrattuale o essere adottata all’unanimità […].
[...] Non costituisce deroga espressa una tabella millesimale che non prevede quote a carico dei locali commerciali quando riguardi le sole spese di esercizio (e manutenzione ordinaria o straordinaria) e non la sostituzione dell'impianto. In assenza di espressa convenzione derogatoria, anche i proprietari dei negozi e locali commerciali - se dotati di accesso al terrazzo condominiale tramite scale ed ascensori - sono obbligati a partecipare alle spese di sostituzione dell'ascensore. È quanto precisa la Cassazione con sentenza n. 31675, pubblicata il 4 dicembre 2025. Il caso La Suprema Corte conferma la decisione di secondo grado che aveva dichiarato illegittima la delibera con la quale alcuni condòmini (proprietari di locali commerciali) venivano esclusi dal riparto delle spese per la sostituzione degli ascensori esistenti. La Cassazione ribadisce che il criterio legale di cui all' articolo 1124 c.c. trova applicazione non solo per scale e loro accessori, ma anche per la manutenzione e sostituzione degli ascensori già installati considerati parti comuni essenziali. L'esclusione di alcuni condòmini dalle spese è possibile solo attraverso una convenzione espressa , inserita nel regolamento contrattuale o deliberata all'unanimità, elemento mancante nel caso di specie. Le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio non contenevano una deroga esplicita riferita alla sostituzione degli ascensori, ma solo ai costi di esercizio e manutenzione sicché correttamente i giudici di merito hanno applicato il criterio legale. Il ricorso del condominio è stato rigettato. La sentenza affronta un tema spinoso, quello della divisione delle spese per gli ascensori , specie quando sono di particolare rilevanza economica come la sostituzione degli impianti. La vicenda orbita attorno alla contestazione, da parte di due condòmini, della delibera con cui il condominio aveva stabilito la sostituzione di quattro ascensori esistenti e la ripartizione delle spese mediante la Tabella C del regolamento di condominio che escludeva dal riparto i locali commerciali terranei. Applicazione dell' articolo 1124 c.c. I Giudici muovono dalla tradizionale interpretazione secondo la quale, prima della riforma del 2012, l' articolo 1124 c.c. - riferito alle scale - si applicava per analogia anche agli ascensori a causa della identità di funzione e ratione utilitatis . L'elevatore, infatti, serve non solo ai piani superiori, ma anche ai condòmini dei locali terranei che necessitino di accedere al tetto, al lastrico solare o ad altre parti comuni. La giurisprudenza ha stabilito un parallelismo strutturale tra scale ed ascensori riconoscendone la natura di parti comuni a pieno titolo. L'elemento dirimente è l'utilità potenziale, non l'uso effettivo ed abituale. Anche chi non utilizza l'ascensore nella quotidianità ne beneficia in via eventuale per l'accesso alle parti comuni. Da qui discende l' obbligo contributivo . Deroga convenzionale, quando è possibile? Elemento fondamentale della decisione è la ricostruzione dei limiti alla libertà dei condòmini di derogare ai criteri legali di riparto. La Corte Suprema ricorda che è consentito derogare ai criteri legali di cui agli articolo 1123 e 1124 c.c. a condizione che la deroga sia espressa e contenuta in un regolamento contrattuale o approvata all'unanimità. La ratio è evidente: incidendo tali criteri sui diritti patrimoniali dei condòmini, non è possibile presumere un consenso tacito o una deroga implicita . Il condominio sosteneva che l'esonero dei negozi dalle spese fosse implicito nella Tabella C allegata al regolamento nella quale i millesimi relativi agli ascensori erano pari a zero. La Cassazione non condivide tale chiave di lettura. Osserva che la Tabella C riguardava le spese ordinarie e straordinarie di manutenzione e gestione degli ascensori, ma non la sostituzione degli impianti; la sostituzione integra un' opera rientrante nella fattispecie dell' articolo 1124 c.c. ; il criterio della sola altezza del piano non escludeva l'obbligo dei locali terranei, ma ne disciplinava la quota solo per determinate tipologie di spese. Ne deriva che l'esclusione totale dei locali terranei non era prevista da alcuna disposizione regolamentare con carattere derogatorio. Semplicemente, la tabella non attribuiva millesimi a tali unità per una diversa tipologia di spesa. Usucapione dell'esonero impossibile Il condominio, pur non invocando direttamente la consuetudine, di fatto sosteneva che la prassi regolamentare e la volontà originaria dei condòmini integrassero una deroga . La Cassazione respinge implicitamente tale impostazione. La deroga ai criteri legali non può essere desunta dalla prassi applicativa, né da interpretazioni estensive del regolamento e tantomeno da tabelle che non includono una previsione chiara ed univoca. Occorre una volontà espressa, un atto negoziale specifico e chiaro. La posizione dei locali commerciali I giudici di legittimità si sono soffermati sulla utilità potenziale dell'ascensore per i negozi . Gli accertamenti peritali avevano evidenziato che anche i proprietari dei locali commerciali accedevano al terrazzo tramite scale ed ascensori. Ciò confermava la loro qualità di soggetti legittimati e obbligati . La giurisprudenza consolidata ha sempre asserito che il negozio al pianterreno non può essere automaticamente esentato dalle spese degli ascensori, salvo titolo contrario. L'odierna pronuncia ribadisce con forza tale orientamento. Approccio della Corte di Appello La Suprema Corte conferma l'impianto logico della Corte territoriale capitolina. Ritiene corretta l'individuazione della disciplina applicabile, l' esclusione di una deroga regolamentare e l'applicazione del principio di utilità potenziale . Il ricorso del condominio, il quale mirava a far valere vizi interpretativi e violazione della autonomia contrattuale, è stato reputato privo di fondamento perché basato sul presupposto errato che il regolamento contenesse implicitamente una deroga. Ricadute della decisione I regolamenti condominiali devono essere interpretati in modo rigoroso, soprattutto quando incidono su obblighi patrimoniali. La deroga ai criteri legali non potendo presumersi deve essere chiara, esplicita e inequivoca . Le tabelle millesimali non possono esonerare implicitamente dal pagamento di spese straordinarie specifiche se non dichiarano espressamente tale esonero . I locali commerciali non sono automaticamente esclusi dalle spese dell'ascensore sebbene non lo utilizzino frequentemente. Le assemblee non possono modificare i criteri ripartitivi senza il consenso unanime. In definitiva, la decisione rappresenta una conferma della necessità di certezza e tipicità delle deroghe ai criteri legali di riparto e dell'obbligo diffuso di contribuzione alle spese delle parti comuni essenziali.
Presidente Falaschi – Relatore Amato Fatti di causa 1. Vi.Re. e Ma.An., proprietari di unità immobiliari all'interno del condominio (Omissis) (il 'Condominio'), convenivano quest'ultimo in giudizio innanzi al Tribunale di Frosinone impugnando la delibera assembleare del 31.05.2005 limitatamente al punto n. 3 dell'ordine del giorno ove, confermando la precedente deliberazione del 18.03.2005, era stata approvata l'installazione di n. 4 ascensori in sostituzione di quelli già esistenti, e prevista la ripartizione delle spese in applicazione della Tabella C allegata al Regolamento condominiale. Deducevano i ricorrenti l'illegittimità del criterio di ripartizione delle spese applicato, effettuato in proporzione alla posizione del valore delle rispettive quote proprietarie, ossia con riferimento alla posizione in altezza del piano, così escludendo dal riparto delle spese alcuni condòmini, nella specie i proprietari dei vani scala e dei locali commerciali. 1.1. Il Tribunale adìto, in accoglimento della domanda, annullava la delibera impugnata limitatamente al punto n. 3, osservando che - per quanto riguarda i criteri di ripartizione delle spese - era applicabile al caso di specie, per analogia, il disposto di cui all' articolo 1124, comma 1, cod. civ. (vigente ratione temporis) previsto per la manutenzione e ricostruzione delle scale, a mente del quale detti costi sono ripartiti per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, mentre nella delibera impugnata i criteri di riparto adottati non tengono conto del fatto che tutti i proprietari dei locali commerciali e dei locali situati nel sottoscala hanno un potenziale utilizzo delle scale come degli ascensori che conducono al terrazzo condominiale. 2. La pronuncia di prime cure veniva impugnata dal Condominio innanzi alla Corte d'Appello di Roma, che – con la sentenza in epigrafe - rigettava il gravame sostenendo, per quanto ancora di interesse: - il Regolamento condominiale, di natura contrattuale, all'articolo 10, lett. d) prevede che per ognuno degli stabili le spese degli ascensori, compreso il consumo dell'energia elettrica e la forza motrice occorrente, e quelle per l'ordinaria e straordinaria manutenzione, debbano essere ripartite tra i condòmini che se ne servono, secondo le disposizioni di cui all' articolo 1123 cod. civ. e, più specificamente, in proporzione alla posizione in altezza del piano; - l'articolo 10 lett. a) dello stesso regolamento richiama, invece, con riferimento alle spese di manutenzione delle scale comuni con i relativi accessori, illuminazione ed altro, il criterio di ripartizione fra tutti i condòmini che ne usano previsto dall' articolo 1124 cod. civ. ; - considerando che, in tema di condominio negli edifici, la regola posta dall' articolo 1124 cod. civ. è applicabile per analogia, ricorrendo identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, ipotesi che ricorre nel caso di specie; - considerando, altresì, che nel regolamento condominiale non si rinviene alcuna convenzione che espressamente esoneri i proprietari dei locali commerciali dalla ripartizione di tali spese, i quali peraltro - come emerso dagli accertamenti peritali espletati - hanno accesso al terrazzo condominiale utilizzando le parti comuni e l'ascensore; - ne consegue che il criterio di ripartizione adottato con la delibera impugnata, che escludeva alcuni condòmini dal riparto delle spese di rifacimento degli ascensori, deve ritenersi erroneo, mentre avrebbe dovuto farsi applicazione del principio generale di cui all' articolo 1124 cod. civ. richiamato dall'articolo 10 lett. a) del regolamento condominiale, ossia del criterio di ripartizione fra tutti i proprietari a cui gli ascensori servono (per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in proporzione al piano). 3. La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione dal condominio (Omissis) . Il ricorso, affidato a quattro motivi, è illustrato da memoria. Resistono Vi.Re. e Ma.An. con controricorso. Il Pubblico Ministero si è espresso nel senso dell'accoglimento del primo motivo, con assorbimento dei restanti. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo si deduce violazione falsa applicazione degli articolo 1322,1374,1362,1363,1366,1367 e 1369 cod. civ. , nonché dell'articolo 10 del Regolamento condominiale, in combinato disposto con le allegate tabelle millesimali (in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Sostiene il ricorrente che l'approdo interpretativo cui è pervenuta la Corte d'Appello configura una violazione delle regole ermeneutiche in punto di interpretazione delle norme del regolamento condominiale, espressione di autonomia contrattuale, nella parte in cui non tiene in alcun conto la comune intenzione delle parti e omette di valutare il complesso delle previsioni contrattuali (in combinato disposto con le Tabelle allegate al regolamento condominiale), in violazione del principio di conservazione del contratto. Osserva il ricorrente che dal Regolamento condominiale (con particolare riferimento all'articolo 10, lett. d) e alla Tabella C allegata al Regolamento, che contiene il prospetto delle ripartizioni in millesimi), risulta che le tabelle millesimali non prevedono quote a carico dei condòmini proprietari dei locali commerciali al piano terra, quanto alle spese di qualsiasi entità e tipologia relative agli ascensori; per i proprietari delle unità immobiliari poste al di sopra del piano terra che, invece, partecipano alle spese degli ascensori in quanto se ne servono , il criterio di ripartizione, concretizzato attraverso la rispettiva misura dei millesimi attribuita nelle tabelle in funzione del valore della proprietà e dell'altezza del piano (in parziale deroga all' articolo 1223 cod. civ. ) non concede possibilità di sottrarsi alle spese dell'ascensore, in quanto non è consentita la rinuncia al suo uso. Questo assetto di interessi valorizza la concreta possibilità di un uso effettivo e protratto dell'ascensore, connessa all'accesso ai piani (dal primo al settimo) dove sono ubicate le unità immobiliari dei condomini contribuenti, mentre esclude la mera e ipotetica occasione d'uso potenziale riferibile ai proprietari dei locali commerciali e del vano scala. Nessuna ragione aveva il giudicante di secondo cure di travalicare e violare l'autonomia contrattuale, ovvero di ricorrere all'integrazione del regolamento contrattuale condominiale esistente con disposizione codicistica di cui all'articolo 1224, ritenendo di dover colmare in via suppletiva una supposta lacuna delle previsioni contrattuali. 2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell' articolo 1138 cod. civ. , dell'articolo 68,69 e 72 disp. att. cod. civ., nonché degli articolo 3, 9, 10 e 31 dal Regolamento condominiale, in combinato disposto con le allegate tabelle millesimali, in relazione all' articolo 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. L'autonomia negoziale prevista dall' articolo 1138, comma 1, cod. civ. consente ai condòmini di disciplinare come ritengono più opportuno il proprio stabile, fatti salvi i limiti proposti dalle norme inderogabili elencate al quarto comma dello stesso articolo. In tesi: nessuna delle citate norme inderogabili è stata elusa o contraddetta dal complesso di norme regolamentari in esame, che vanno a disciplinare un aspetto della ripartizione delle spese condominiali afferente le scale come gli ascensori sul quale la libertà contrattuale è incondizionata a livello normativo, e non può che essere rispettata e preservata dall'autorità giudiziaria. 3. In via gradata, si deduce omesso esame delle tabelle millesimali C espressamente dedicate alle spese per gli ascensori in combinato disposto con l'articolo 10 lett. d) del Regolamento (in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ.). Esclusa la ricorrenza di una c.d. doppia conforme (in assenza di pedissequa adesione del giudice d'appello alla motivazione del primo giudice), a giudizio del ricorrente erra la Corte d'Appello nella parte in cui sostiene che non si rinviene alcuna convenzione che espressamente esoneri i proprietari dei locali commerciali dalla ripartizione di tali spese , in quanto nella tabella millesimale C - parte integrante del Regolamento contrattuale di condominio (ai sensi dell'articolo 31 del medesimo) - le spese per gli ascensori sono ripartite in proporzione all'altezza del piano solo per i proprietari delle unità locali dal piano primo in su, senza nessun contrasto con alcuna norma imperativa, con quota pari a zero per i condòmini proprietari dei locali commerciali e del vano scala; tanto in conformità con il loro interesse, pari appunto a zero, di accedere al terrazzo condominiale (normalmente usato come stenditoio/solarium). 4. In via ancor più gradata, si deduce violazione dell' articolo 112 cod. proc. civ. (in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ.). Sostiene il ricorrente che la Corte territoriale sia incorsa nel vizio di ultrapetizione, dovendo ravvisarsi un'implicita pronuncia di revisione delle tabelle millesimali per violazione dell' articolo 1118 cod. civ. , ciò che è precluso in sede di impugnazione delle delibere assembleari adottate in base alle tabelle medesime, essendo il sindacato del giudice in sede di impugnazione limitato esclusivamente ai profili di legittimità. 5. I motivi saranno esaminati congiuntamente, in quanto tutti censurano la pronuncia impugnata per avere ritenuto erronea la delibera condominiale che escludeva alcuni condòmini dalla ripartizione delle spese di sostituzione degli ascensori esistenti. 5.1. È utile ricordare che l' articolo 1123 cod. civ. , nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con esclusione delle ipotesi richiamate dall' articolo 1138, comma 4 cod. civ. , tra le quali non rientrano i criteri di riparto delle spese di cui agli articolo 1123 e 1124 cod. civ. Con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. Più precisamente, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell'affermare, nella vigenza della disciplina antecedente alla riformulazione dell' articolo 1124 cod. civ. , ratione temporis applicabile, che a differenza dell'installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l' articolo 1123 cod. civ. , ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condòmino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell' articolo 1124 cod. civ. ( Cass. Sez. 2, 4.9.2017, n. 20713 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004 ; Cass. Sez. 2, 17.2.2005, n. 3264 ). Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere espressamente contenuta o nel Regolamento condominiale (che perciò si definisce di natura contrattuale ), o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condòmini ( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5764 del 24.02.2023 ; Cass. Sez. 2, 4.8.2016, n. 16321 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6714 del 19.03.2010 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003 ). Stante l'identità di ratio delle spese di manutenzione, di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 cod. civ. e delle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l'impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant'è che, dopo la legge n. 220 del 2012 , esso è espressamente elencato nell'articolo 1117 n. 3) cod. civ., come messo in rilievo anche dalla Corte d'Appello: p. 6, 3 capoverso) anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo espressamente contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne ( Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20888 del 18/07/2023 ; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 23223 del 27.09.2018; Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14697 del 14/07/2015 ; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444 ; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328 ). 5.2. Nel caso che ci occupa, la Corte territoriale ha correttamente rilevato l'assenza della espressa deroga, nel Regolamento condominiale, al criterio legale di ripartizione delle spese di sostituzione degli ascensori già esistenti, ai sensi dell' articolo 1124 cod. civ. (per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in proporzione al piano): sentenza p. 6, 5 capoverso. Non potendo ritenersi deroga espressa al criterio legale il combinato disposto dell'articolo 10, lett. d) del Regolamento, unitamente alla Tabella C ad esso allegata. La prima disposizione menzionata, infatti, intanto intende determinare – oltre alle spese di consumo e a quelle ordinarie - il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore, non già di sostituzione (ricadente, per orientamento consolidato, nell' articolo 1124 cod. civ. ); in ogni caso il criterio di ripartizione è stabilito in proporzione alla posizione in altezza del piano (in parziale deroga all' articolo 1123 cod. civ. ivi richiamato), senza perciò escludere del tutto talune unità immobiliari. Ne discende che anche la mancata previsione dei millesimi a carico dei condòmini proprietari dei locali commerciali al piano terra (Tabella C) è riferita alle medesime spese sopra menzionate, non alla sostituzione dell'ascensore. Peraltro, i giudici di merito oltre a considerare che nel Regolamento condominiale non vi è alcuna convenzione che espressamente esoneri i proprietari dei locali commerciali dal partecipare a tali spese, hanno accertato che i proprietari dei medesimi hanno accesso al terrazzo condominiale utilizzando le parti comuni e l'ascensore. Né all'assenza di espressa deroga contenuta nel Regolamento condominiale poteva sopperire la delibera assembleare del 31.05.2005 (ovvero, precedentemente, la delibera del 18.03.2005), atteso che non risulta in atti essere stata presa all'unanimità (per tutte: Cass. n. 5764 del 2023 , cit.; Cass. n. 23223 del 2018 , cit). È perciò evidente l'errore di prospettiva del Condominio ricorrente, il quale si duole nelle sue censure dell'interpretazione delle clausole del Regolamento del Condominio prescelta dalla Corte d'Appello, e contesta che non sia in esse ravvisabile il fondamento dell'obbligo di partecipazione alla spesa di sostituzione dell'ascensore da parte dei proprietari dei locali commerciali, laddove il fondamento di tale obbligo discende, come visto, direttamente dalla legge, e le clausole regolamentari analizzate, secondo la plausibile interpretazione privilegiata dai giudici del merito, non contengono, al contrario, alcuna convenzione espressa che deroghi alla disciplina codicistica. 6. Il ricorso, pertanto, non merita accoglimento. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell' articolo 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002 , della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell' articolo 13, comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 2002 , se dovuto. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in Euro. 5.800,00 per compensi, oltre ad Euro. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Ai sensi dell 'articolo 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 200 2, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell 'articolo 13, comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 200 2, se dovuto.