Nuove speranze per una contribuente vistasi recapitare dall’Agenzia delle Entrate un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, come conseguenza della decadenza dalle agevolazioni della prima casa, per avere dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune, essendo invece titolare esclusiva di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune.
Scenario della vicenda è un piccolo Comune nella provincia di Milano. In quel contesto, difatti, l’Agenzia delle Entrate entra in azione per sanzionare una contribuente con un «avviso di liquidazione dell’imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni della prima casa », avviso frutto della constatazione che «la contribuente ha dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune, mentre è risultata titolare esclusiva di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune». Tale dichiarazione viene considerata mendace dall’Agenzia delle Entrate, portando alla « revoca delle agevolazioni » fiscali riconosciute all’atto del rogito e alla «liquidazione di imposte maggiorate e sanzioni». E questa valutazione è condivisa dai giudici tributari, per i quali «la dichiarazione mendace osta alla concessione delle agevolazioni fiscali, indipendentemente dall’eventuale inidoneità abitativa dell’immobile già posseduto» dalla contribuente, la quale, dal canto proprio, si era giustificata sostenendo che « l’immobile già posseduto è inidoneo alle esigenze abitative della famiglia , oltre ad essere indisponibile per locazione» e affermando perciò «la possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, anche in presenza di un altro immobile inidoneo». Col ricorso in Cassazione la contribuente contesta sia l’operato dell’Agenzia delle Entrate che le valutazioni dei giudici tributari. A suo dire, difatti, si è commesso un clamoroso errore, «affermando la decadenza dai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa e», in tale ottica, «valorizzando quale unico elemento dirimente la dichiarazione mendace circa l’impossidenza di altri immobili , senza nessuna valutazione di merito sull’idoneità dell’immobile» da lei «già posseduto» alla luce delle sue «esigenze familiari». Questa obiezione è assolutamente convincente, secondo i magistrati di Cassazione, i quali, perciò, ritengono ancora ipotizzabile la conferma – su cui dovranno nuovamente pronunciarsi i giudici tributari di secondo grado – delle agevolazioni “prima casa” in favore della contribuente. Chiara la questione centrale nel contenzioso: valutare il concetto di dichiarazione mendace , nell’ottica della disciplina in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Tale disposizione normativa prevede, rilevano in premessa i Giudici di Cassazione, che «sono dovute, in caso di dichiarazione mendace, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% di quelle stesse imposte». In generale, «per dichiarazione mendace deve intendersi qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive ed oggettive, previste dalla legge». E proprio su tale ultimo elemento, ossia sulle condizioni soggettive e oggettive, va precisato che «il requisito della impossidenza di altro fabbricato, o porzione di fabbricato, destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove il soggetto deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze». Ragionando in questa ottica, quindi, è stata adottata «l’espressione chiarificatrice di fabbricato, o porzione di fabbricato, idoneo ad abitazione, ovvero quella equivalente di casa d’abitazione». In altri termini, «all’espressione “ idoneità ad abitazione ” deve essere attribuita un’ accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva , nel senso che, per la valutazione di tale idoneità, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto», precisano i magistrati. Di conseguenza, «il requisito dell’applicazione della riduzione fiscale ricorre anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo , per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia », e, perciò, «chi abbia il possesso di altra casa valutata come non idonea all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (inabitabilità, ad esempio) che di natura soggettiva (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative, ad esempio) può ugualmente godere dell’agevolazione» prevista per l’acquisto della prima casa. Tirando le somme, «la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione, ai fini del godimento del beneficio fiscale, deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all’uso abitativo , sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo», sanciscono i Giudici di Cassazione, i quali aggiungono che, invece, «la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della agevolazione fiscale, qualora l’immobile già posseduto da colui che chiede l’applicazione del beneficio non sia idoneo all’uso abitativo, sotto il profilo soggettivo o sotto quello oggettivo». Applicando questa prospettiva alla vicenda in esame, è evidente, secondo i magistrati di Cassazione, l’errore compiuto in secondo grado, errore consistito nell’«aver ritenuto sufficiente ad integrare il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza, ai fini del godimento dell’agevolazione fiscale, il solo dato oggettivo che contribuente avesse già la proprietà di altro immobile nel medesimo Comune ove è ubicato quello acquistato, indipendentemente dalla sua eventuale inidoneità a fini abitativi». Ma «tale dato oggettivo non costituisce condizione di per sé ostativa alla fruizione del beneficio fiscale , fermo restando», chiosano i giudici di Cassazione, «l’onere in capo alla contribuente di provare la pretesa inidoneità a fini abitativi dell’immobile già posseduto».
Presidente Socci – Relatore Calienno Fatti di causa 1. La presente vicenda processuale attiene all'impugnazione da parte di B.R. dell'avviso di liquidazione dell'imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni della prima casa, contestatale dall'(OMISSIS), per aver la contribuente dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune di Lainate, mentre risultava titolare esclusiva di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune. 2. Tale dichiarazione era stata considerata mendace dall'Agenzia, portando alla revoca delle agevolazioni e alla liquidazione di imposte maggiorate e sanzioni. 3. La Commissione Tributaria Provinciale di Milano, adita dalla contribuente, confermava l'avviso di liquidazione con cui l'Ufficio aveva contestato alla stessa la decadenza. 4. La contribuente impugnava la sentenza di primo grado, sostenendo che l'immobile già posseduto fosse inidoneo alle esigenze abitative della famiglia, oltre ad essere indisponibile per locazione, affermando la possibilità di fruire delle agevolazioni anche in presenza di un altro immobile inidoneo. 5. La Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado riteneva, invece, che la dichiarazione mendace ostasse alla concessione delle agevolazioni, indipendentemente dall'eventuale inidoneità abitativa dell'immobile già posseduto rispetto al quale affermava, altresì, il già godimento dell'agevolazione “prima casa” da parte della contribuente. 6. La Corte rigettava, quindi, l'appello, confermando la sentenza di primo grado e condannando l'appellante al pagamento delle spese processuali. 7. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione B.R. sulla base di due motivi. 8. L'(OMISSIS) ha resistito con controricorso. 9. In prossimità dell'adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell'articolo 75 del DPR 445/2000, della lett. b) e del quarto comma della nota II bis, della Tariffa parte 1, articolo 1, DPR 131/1986, in relazione all' articolo 360, comma 1, n.3, cpc , assumendo l' error in iudicando della sentenza nella parte in cui afferma la decadenza dai benefici fiscali per l'acquisto della prima casa, valorizzando quale unico elemento dirimente la “dichiarazione mendace circa l'impossidenza di altri immobili” senza aver effettuato nessuna valutazione di merito sull'idoneità dell'immobile già posseduto alle esigenze familiari della contribuente e circa la sua indisponibilità per locazione a terzi. 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell' articolo 111 Cost ; degli articolo 101, 112 e 132 c.p.c. ; dell'articolo 118 disp. att. al c.p.c.; degli artt.1 e 36 del D.Lgs 546/92 in relazione all' articolo 360, comma 1, n.4, cpc , assumendo la nullità della sentenza nella parte in cui il Giudice di appello, nel rendere la sentenza, affermava che l'immobile già posseduto fosse stato acquistato con i benefici prima casa, mentre, nel rogito (dell'immobile preposseduto) e negli atti processuali, era sempre stato affermato il contrario e mai l'(OMISSIS) aveva contrastato le affermazioni della contribuente e le risultanze del rogito. 3. Il primo motivo è fondato. La questione posta dal primo motivo della contribuente impone di prendere posizione sul concetto di “dichiarazione mendace” ai sensi della disciplina in tema di agevolazioni per l'acquisto della prima casa , di cui l'articolo 1, quarto comma, e nota II bis della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Tale disposizione prevede che In caso di dichiarazione mendace (...) sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte. (…)”” Come recentemente ribadito da Cass. civ., Sez. V, Ord., 03/02/2025, n. 2503 , tale disposizione -al pari dell'analoga in tema di IVA (contenuta nel medesimo quarto comma della nota II bis)- regola tutte le ipotesi di accertata non spettanza del beneficio fiscale perché per dichiarazione mendace deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive ed oggettive, previste dalla legge. Proprio su tale ultimo aspetto, ossia sulle condizioni soggettive e oggettive, è costante l'affermazione in sede di legittimità (vedi tra le più recenti Cass. Sez. Trib. Ord. 15502/2025 ) che il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze; tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l'espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione (nota II bis dell'articolo 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall' articolo 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155 , conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243 ), ovvero quella equivalente di casa d'abitazione ( articolo 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549 ), con valore interpretativo della disciplina precedente» (Sez. 5, Sentenza n. 18128 del 07/08/2009, Rv. 610211 - 01). In altri termini, all'espressione idoneità ad abitazione deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un'accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, per la valutazione di tale idoneità , occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell'acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l'ubicazione dell'immobile posseduto ( Cass., Sez. 5, Sentenza n. 10925 del 11/07/2003 ; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11564 del 17/05/2006 ; per Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 100 del 2010 ricorre il requisito dell'applicazione della riduzione fiscale, anche nell' ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia). Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come non idonea all'uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell'agevolazione ( Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2418 del 18/02/2003 ). In ragione di quanto sin qui esposto, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione ai fini del godimento del beneficio deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all'uso abitativo, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo (vedi anche Corte Cost.203/2011 dalla cui motivazione si evince che la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale, debba intendersi come di impossidenza di altra casa di abitazione idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato). Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato quello acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell'applicazione della disciplina agevolatrice in questione, qualora l'immobile già posseduto da colui che chiede l'applicazione del beneficio non sia idoneo all'uso abitativo, sotto il profilo soggettivo e/o sotto quello oggettivo (vedi in termini Cass. Sez. V, Ord. 2/7/2020 n.13531 ). Alla luce di un tanto la CGT di 2° grado ha violato la predetta disciplina legale per aver ritenuto sufficiente ad integrare il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini del godimento dell'agevolazione il solo dato oggettivo che la contribuente avesse già la proprietà di altro immobile nel medesimo Comune ove è ubicato quello acquistato, indipendentemente dall'eventuale inidoneità a fini abitativi dello stesso. Tale dato oggettivo, però, per quanto sopra esposto, non costituisce condizione di per sé ostativa alla fruizione del beneficio, fermo restando l'onere in capo alla contribuente di provare la pretesa inidoneità a fini abitativi di quello già posseduto che, però, costituisce valutazione di merito non consentita nella presente sede. 4. Anche il secondo motivo è fondato. Nel giudizio tributario, il giudice di merito non può modificare la causa petendi − mutando i fatti costitutivi del diritto azionato − oltre quanto dedotto e richiesto nell'avviso di accertamento. Qualsiasi nuova qualificazione delle operazioni posta a base dell'accertamento dell'Ufficio è inammissibile e configura una violazione dell' articolo 112 c.p.c. (vedi Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 20/06/2025, n. 16579 ). Oltre a ciò, in caso di violazione dell' articolo 112 c.p.c. per vizio di extrapetizione, la parte il cui diritto processuale è stato leso non ha l'onere di allegare o dimostrare che la violazione le abbia provocato un pregiudizio specifico ulteriore rispetto a quello relativo al compiuto esercizio del suo diritto. La denuncia del vizio include esso stesso il pregiudizio derivante dall'inosservanza del divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso. (vedi Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 08/08/2025, n. 22940 ). Orbene, la C.G.T. di secondo grado di Milano, nel rendere la sentenza n.1610/2023, è incorsa in error in procedendo per aver, in violazione dell' art.112 c.p.c. in relazione all' art.360 n.4 c.p.c. , motivato il rigetto, oltre che per il preteso carattere mendace della dichiarazione di impossidenza in ragione della proprietà in capo alla contribuente di altro immobile nel medesimo Comune di quello oggetto di acquisto -che rappresenta l'unico motivo posto alla base dell'avviso di liquidazione impugnato dalla contribuente e che delimita l'oggetto della presente causaanche sulla scorta di un fatto non dedotto in giudizio, ossia che la contribuente avesse già fruito dell'agevolazione prima casa per l'immobile pre-posseduto, circostanza tra l'altro smentita dal rogito di acquisto dell'immobile in questione. Così operando, il Giudice di appello è incorso in vizio di extrapetizione per aver introdotto un nuovo elemento di fatto estraneo al tema controverso che, nel caso in esame, è circoscritto alla pretesa assenza del requisito sub b) della nota II bis, della Tariffa parte 1, articolo 1, DPR 131/1986. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento di entrambi i motivi del ricorso, la sentenza impugnata va, quindi, cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia. P.Q.M. accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in differente composizione.