Quando la locazione viene stipulata dalla curatela, anche se il contratto richiama la legge sull’equo canone del 1978, il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita concorsuale dell’immobile non si applica, salvo che sia espressamente previsto nel contratto, trattandosi di istituti tra loro incompatibili.
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una società che reclamava la prelazione sull'acquisto di un immobile , occupato in virtù di un contratto di locazione stipulato con il curatore fallimentare, regolarmente autorizzato dal comitato dei creditori. La società deduceva di avere diritto di prelazione in base all' articolo 38 della legge n. 392/1978 , richiamato dal contratto di locazione. Secondo la Cassazione, il diritto di prelazione previsto dalla legge sulle locazioni urbane non si applica automaticamente nelle vendite concorsuali relative a immobili locati dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento . In tali casi, infatti, la funzione principale della procedura è la soddisfazione dei creditori e la gestione dei beni, anche attraverso la locazione. Solo quando la locazione è preesistente alla dichiarazione di fallimento, il curatore subentra nel contratto ai sensi dell' articolo 80 della legge fallimentare , mantenendo le tutele previste dalla legge n. 392/1978 , compreso il diritto di prelazione del conduttore. La questione affrontata dalla Corte riguarda la sorte del contratto di locazione stipulato dal curatore fallimentare , con l'autorizzazione del comitato dei creditori, successivamente alla dichiarazione di fallimento, nel caso in cui l'immobile venga poi venduto a un terzo nell'ambito della procedura competitiva di liquidazione. La Cassazione ha chiarito che, in questo caso, anche se il contratto di locazione richiama espressamente la legge sulle locazioni urbane, ciò non comporta il riconoscimento automatico del diritto di prelazione previsto dall'articolo 38 della legge stessa . Infatti, il richiamo alla normativa opera solo nei limiti in cui sia compatibile con le finalità della procedura concorsuale. Di conseguenza, la Suprema Corte esclude che il conduttore di un bene appartenente alla massa fallimentare possa vantare, in via implicita, la qualifica di prelazionario con diritto di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto all'aggiudicatario della vendita all'esito della procedura. Diverso, tuttavia, è il caso posto all'esame dei giudici di legittimità: la locazione era stata stipulata dal curatore nel corso della procedura , e non preesisteva al fallimento. In questo contesto, il diritto di prelazione non si applica, salvo che il contratto preveda espressamente una clausola di prelazione convenzionale, debitamente autorizzata dagli organi della procedura, secondo lo schema dell'articolo 104- bis , comma 5, l. fall. Questa situazione evidenzia la specificità e la finalità del contratto di locazione stipulato dal curatore nell'ambito della procedura di liquidazione concorsuale: tale contratto si distingue nettamente da quello in cui la curatela subentra ex lege , cioè nei contratti di locazione già esistenti al momento della dichiarazione di fallimento. In questi ultimi casi, pur con le deroghe previste dal secondo comma dell' articolo 80 l. fall ., rimane valido il regime di prelazione a favore del conduttore , come previsto dalla legge del 1978. Di conseguenza, il contratto di locazione stipulato prima della dichiarazione di fallimento non è assimilabile a quello concluso successivamente dalla curatela . La Cassazione sottolinea che l' articolo 2923, comma 1, c.c. , che tutela il conduttore in caso di espropriazione prima del pignoramento o della dichiarazione di fallimento, e l' articolo 560 c.p.c. , che regola le locazioni stipulate dopo l'avvio della procedura esecutiva o concorsuale, sono tra loro alternativi e non sovrapponibili, determinando diritti diversi per il conduttore nelle due ipotesi. Pertanto, solo in caso di locazione stipulata prima della sentenza di fallimento, il curatore (o chi acquista) subentra nel contratto rispettandone integralmente le condizioni pattuite. Viceversa, quando la locazione è stipulata dal curatore per gestire il bene nell'interesse della procedura e per favorire la liquidazione dell'immobile, il diritto di prelazione previsto dalla legge n. 392/1978 assume un ruolo secondario rispetto alle esigenze di tutela dei creditori . La Cassazione conclude che, nel caso di locazione stipulata dal curatore, il diritto di prelazione del conduttore può essere riconosciuto sol o se il contratto prevede espressamente una specifica clausola di prelazione , convenuta e autorizzata dagli organi della procedura, secondo quanto stabilito dall'articolo 104- bis , comma 5, l. fall. per l'affitto d'azienda. In tal senso, la Corte enuncia il principio di diritto secondo il quale «in materia di vendita competitiva svolta ai sensi dell' articolo 107 l. fall ., la stipula da parte del curatore, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori, ex articolo 560, 2 comma, c.p.c. e 107, 2 comma, l. fall ., di un contratto di locazione non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ex articolo 38 l. n. 392/78 , dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa, in favore del conduttore stesso, di una clausola di prelazione convenzionale; la natura straordinaria di tale atto necessita, secondo lo schema già delineato per il contratto di affitto d'azienda dall' articolo 104 bis , 5 comma, l. fall ., della previa autorizzazione degli organi della procedura, in coerenza con una norma che esprime un principio generale, in ordine alla gestione dei beni suscettibili di vendita coattiva, immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale».
Presidente Ferro – Relatore Amatore Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.