L’irreperibilità e l'estrema inaffidabilità dell’amministratore nella ricezione degli atti costituiscono gravi irregolarità che ne giustificano la revoca giudiziale. Tali inidoneità sussistono quando l'amministratore, pur residente nel complesso condominiale, non ritira ripetutamente diffide, atti stragiudiziali e giudiziari (come il ricorso introduttivo per la revoca) notificati al suo indirizzo (anche a mezzo di ufficiale giudiziario ai sensi dell'articolo 140 c.p.c.).
Tali condotte sono sintomi di disinteresse per le vicende del condominio e lo espongono, unitamente ai suoi amministrati, a conseguenze pregiudizievoli anche gravi. Sono, questi, i princìpi espressi dalla Corte di Appello di Firenze, Sezione III civile, con decreto camerale pubblicato il 23 settembre 2025. Nel contesto del diritto condominiale, la figura dell'amministratore ha assunto nel tempo una valenza sempre più articolata e tecnica. L'odierno decreto camerale si colloca all'interno di una linea giurisprudenziale che tende a qualificare l'amministratore come un soggetto dotato di obblighi autonomi di correttezza, diligenza e trasparenza. La Corte territoriale fiorentina è stata investita del reclamo ( ex articolo 64 disp. att. c.c. e 739 c.p.c.) da parte dell'amministratore di condominio revocato il quale contestava il decreto camerale del Tribunale di Pisa con cui, su ricorso di una condomina, era stata disposta la sua revoca per gravi irregolarità. L'amministratore reclamante evidenziava di aver sempre gestito il condominio in modo amichevole, con risparmio di costi per i condòmini, e negava la sussistenza di inadempimenti sostenendo di essere stato contattabile « per le vie brevi » da parte della condomina che aveva promosso il ricorso. Il fulcro della decisione poggia innanzitutto sulla conclamata difficoltà di contattare formalmente l'amministratore . Conferma che più notifiche (sia a mezzo certificate che raccomandate) sono risultate non ritirate dall'amministratore benché tutte correttamente indirizzate e correttamente eseguite (anche con compiuta giacenza o affissione ex articolo 140 c.p.c.). Nonostante la contestazione della mancata ricezione, l'amministratore non ha fornito alcuna prova o giustificazione seria per la sua irreperibilità. Infatti, non esisteva una targa con recapiti (in violazione dell' articolo 1129, comma 5, c.c. ) né un indirizzo posta certificata. La Corte di appello sottolinea che la mancata attenzione al ritiro di comunicazioni ufficiali , anche giudiziarie, non è giustificabile con il fatto di non essere un amministratore professionista. Invero, pur riconoscendo la buona volontà e la storicità dell'incarico, ribadisce che «un amministratore di condominio, insomma, deve, per ovvie ragioni implicate dalla sua funzione, dotarsi di un sistema di ricezione degli atti adeguato, a ciò non potendo supplire semplicemente con la disponibilità per le vie brevi». Secondo la Corte territoriale, un amministratore, anche se non professionista, deve assicurare la possibilità di essere formalmente raggiunto dai condòmini e dai terzi trattandosi di un incarico che comporta responsabilità potenzialmente rilevanti. Non è sufficiente essere presente « sul posto », né ricevere l'approvazione della maggioranza, se viene compromessa la funzione di rappresentanza e gestione, in particolare quando è in discussione il diritto di un singolo condomino ad accedere alla documentazione contabile. I giudici del reclamo hanno quindi convalidato il principio secondo il quale la reperibilità formale dell'amministratore è un requisito minimo di idoneità, non derogabile, pena l'esposizione del condominio a danni o contestazioni. In definitiva hanno confermato integralmente il decreto del Tribunale di Pisa rigettando il reclamo. Il decreto camerale in oggetto restituisce una importante interpretazione rigorosa e coerente con il principio di tutela dell'interesse collettivo dei condòmini . Ribadisce, poi, che l'amministratore non può limitarsi a rapporti fiduciari o informali con i condòmini e deve essere formalmente e sempre reperibile, anche per tutelare i diritti del singolo. Il provvedimento è pienamente condivisibile e costituisce un chiaro richiamo alla professionalizzazione anche della amministrazione « di fatto » e alla necessità di garantire trasparenza, tracciabilità e comunicazione formale al fine di assicurare il corretto svolgimento dell'ufficio. Il decisum affronta con chiarezza e rigore una questione centrale nella materia condominiale: l'idoneità dell'amministratore a svolgere le proprie funzioni non solo sotto il profilo sostanziale (contabile, gestionale e rappresentativo), ma anche e soprattutto sotto quello formale della reperibilità, comunicazione e trasparenza. Nel caso di specie, il reclamante (l'amministratore revocato) aveva sostenuto che la sua condotta era corretta e ispirata alla buona fede, basata su rapporti amichevoli, informali e frequenti con la maggioranza dei condòmini. Ciò, a suo dire, avrebbe dovuto escludere qualsiasi responsabilità nella revoca. Tuttavia, la Corte territoriale ha ricondotto la valutazione non ad un parametro soggettivo (la diligenza personale o buona volontà), ma a criteri oggettivi e funzionali alla natura pubblicistica dell'ufficio di amministratore, che costituisce una funzione di gestione collettiva di rilievo civilistico, disciplinata da norme imperative poste a garanzia del corretto funzionamento dell'ente condominiale. La pronuncia conferma una linea interpretativa che va consolidandosi nella giurisprudenza di merito e di legittimità: a ) l'amministratore di condominio deve essere pienamente accessibile e tracciabile, anche sotto il profilo formale e documentale, pena la sua revoca per inidoneità; b ) il buon rapporto personale con alcuni condòmini o la diligenza soggettiva non sono bastevoli: il ruolo è ormai considerato un ufficio tecnico e gestionale, dotato di standard oggettivi di efficienza, responsabilità e accountability .
Rilevato che: 1. Parte_1 ha reclamato il decreto col quale il Tribunale di Pisa, accogliendo, nella sua contumacia, il ricorso di Controparte_1, l'ha revocato, con onere di spese, dalla carica di amministratore del Condominio, del quale egli è anche condomino, sito in Fauglia (PI) Via P., rassegnando le seguenti conclusioni: Nel merito, revocare il decreto di revoca dell'Amministratore condominiale ex articolo 1129 c.c. pubblicato Tribunale di Pisa e per l'effetto confermare nella sua carica il Signor Parte_1 Il tutto con vittoria di spese e competenze professionali del giudizio” 1.1 Ha premesso che il Controparte_2 è un complesso immobiliare composto da otto unità abitative, alcune delle quali di proprietà di soggetti residenti all'estero, che ricomprende una piscina e vari ettari di terreno, per la cui gestione e manutenzione ordinaria è stato assunto con contratto a tempo indeterminato un dipendente che provvede quotidianamente alla manutenzione cura delle aree comuni. Ha premesso, altresì di svolgere l'attività di amministratore in modo non professionale da molto tempo e di averlo sempre fatto diligentemente, tenuto conto dei rapporti amichevoli che esistevano; con ciò consentendo a tutti un risparmio di spese e garantendo «[…] una presenza sostanzialmente quotidiana e diretta nella gestione dello stesso […]» (pag. 3). 1.2 Ha poi dedotto che tutti i bilanci sono stati approvati alla unanimità e ha negato che la CP_1 gli abbia chiesto invano documentazione; tenuto conto che essi sono vicini di casa ed ella avrebbe potuto molto facilmente contattarlo per le vie brevi. Peraltro, l'11.10.2024, in vista della assemblea indetta a ottobre, aveva, con lettera di posta elettronica spedita a tutti i condomini, avvisato che “tutte le ricevute di spesa sono a vs. disposizione presso la mia abitazione e durante l'assemblea del 15 ottobre 2024”. 1.3 Ha contestato di avere mai ricevuto le diffide e lettere di posta elettronica prodotte ex adverso ai numeri 3, 4 e 5. 1.4 Ha aggiunto che all'assemblea del 17.6.2025 (di cui ha prodotto il verbale), la maggioranza dei condomini ha criticato la iniziativa della CP_1. 1.5 Infine, ha replicato anche alla critica mossa con riferimento all'impianto di riscaldamento e di acqua calda sanitario centralizzato, in quanto non dotato di ripartitori dei consumi, deducendo che la condomina, quando ha acquistato la sua unità abitativa, conosceva perfettamente la situazione, dipendente anche dal fatto che l'impianto risaliva agli anni '80. 2. Integrato il contraddittorio, si è costituita CP_1, resistendo e rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze rigettare integralmente l'altrui reclamo, per quanto ut supra più compiutamente è stato dedotto, eccepito e concluso, così confermando la revoca ai sensi dell' articolo 1129 undicesimo comma c.c. del Sig. Parte_1 dalla carica di Amministratore del Parte_2, a Fauglia (PI), stante le gravi irregolarità dal medesimo poste in essere nell'espletamento del mandato conferitogli, come descritto in narrativa. Con vittoria di spese e compensi ed accessori come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Davide Longo dichiaratosi anticipatario”. 2.1 Ha prima di tutto fatto notare che il Tribunale aveva fondato la sua decisione sull'assorbente rilievo del sostanziale disinteresse del Pt_1 per la ricezione della corrispondenza, che lo rendeva inidoneo all'ufficio di amministratore. Le contestazioni sulla ricezione delle intimazioni e delle diffide erano del tutto infondate, perché la compiuta giacenza del plico o la irreperibilità del destinatario erano state attestate da ufficiali giudiziari o da agenti postali, con dichiarazioni fidefacienti. Ha aggiunto che Per_1 ai sensi dell' articolo 1129 co. 5 c.c. , avrebbe dovuto apporre una targa con l'indicazione del domicilio e dei recapiti telefonici, mentre ciò non era stato fatto, come da documentazione fotografica a supporto. Né egli aveva un indirizzo di poste elettronica certificata. 2.2 Ha, comunque, ribadito ulteriori gravi irregolarità, riferite ad anni precedenti: nel 2023, a esempio, era stato approvato il bilancio consuntivo del 2022 e quello preventivo del 2024; il riparto consuntivo 2023 non era agevolmente intellegibile. 2.3 Ha contestato che l'ultimo bilancio sia stato approvato alla unanimità: «[…] Al contrario, come già accennato in narrativa, in occasione dell'assemblea condominiale del 15 ottobre 2024, la Signora CP_1 aveva portato con sé un'altra persona per aiutarla con la traduzione e per sentire correttamente ciò che veniva discusso, dato che l'odierna reclamata è persona straniera, parzialmente sorda ed è anche affetta da un tumore dal cervello ma il Sig. Pt_1 pur consapevole del precario stato di salute della odierna reclamata, la scacciava in malomodo intimandole di andarsene, senza darle la possibilità di esprimere il proprio voto […]» (pag. 10). 2.4 Infine, ha ribadito le censure inerenti l'impianto di riscaldamento. 3. L'udienza è stata sostituita, ex articolo 127 ter c.p.c. , dal deposito di note scritte. 3.1 Parte reclamante, ha insistito in domanda, prendendo posizione sulla comparsa avversaria e contestandone il contenuto. Ha ribadito che essendo essi vicini di casa, la CP_1 lo avrebbe potuto contattare per le vie brevi utilmente; che i bilanci sono sempre stati approvati alla unanimità, compreso quello di cui all'assemblea del 17.6.2025, disertata dalla sola reclamata; che la CP_1 è l'unica condomina a essere morosa nel pagamento delle quote. 3.2 Parte reclamata, ha ribadito la richiesta di rigetto. Considerato che: 4. Occorre premettere che, effettivamente, il Tribunale di Pisa ha motivato la revoca sul presupposto, reputato dirimente, dato dalla «[..] circostanza che il resistente, reso destinatario di diffide a mezzo posta, quindi a mezzo di ufficiale giudiziario, e, infine, raggiunto dalla notifica del ricorso, non ha mai curato il ritiro delle stesse (cfr. anche certificato di residenza) e in un caso è risultato irreperibile […]» (pag. 2). Questa grave difficoltà di reperire l'amministratore, oltre ad avere leso la posizione della CP_1 , nella sua richiesta di documentazione, esponeva l'intero condominio a danni potenziali: «[..] la mancata cura del ritiro di atti provenienti da privati o di atti giudiziari è sintomo di disinteresse per le vicende del CP_2 e dimostra, in ogni caso, l'inidoneità a ricoprire la funzione, nella misura in cui espone con ogni evidenza l'ente di gestione, e i suoi compartecipi, a conseguenze pregiudizievoli anche gravi. […]» (ivi). È, dunque, prima di tutto su questo punto, che costituisce l'unica, assorbente, ratio decidendi della revoca che occorre soffermarsi. 5. Ritiene il collegio che la decisione meriti conferma. 5.1 Innanzitutto, si rileva che, come risulta dal fascicolo telematico di primo grado (produzione CP_1 del 27.5.2025), la notificazione del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione dell'udienza, avvenne ai sensi dell' articolo 140 c.p.c. , con compiuta giacenza. La notificazione, sulla quale non vi sono contestazioni, è stata effettuata dall'ufficiale giudiziario, che, come attestato nella relazione di notificazione, si è recato il 24.4.2025 all'indirizzo di residenza del Per_1 (nel complesso condominiale per cui è causa, dove egli, come pacifico, risiede), non ha trovato nessuno, e ha depositato copia presso la Casa Comunale, affiggendo l'avviso di rito e spendendo la C.A.D. con raccomandata n. 668…766; la quale, a sua volta, è stata restituita al mittente il 19.5.2025 per compiuta giacenza. 5.2 Vi sono poi i tre atti stragiudiziali, la cui ricezione è stata invece contestata dal Pt_1 5.2.a Il documento n. 3 della produzione originaria della CP_1 è la copia stampata di una e-mail spedita l'11.10.2024 dall'Avv. Barbara Rozzoli (che all'epoca assisteva la reclamata) all'indirizzo .. in essa si chiedeva copia della contabilità degli ultimi tre anni in vista dell'assemblea indetta pochi giorni dopo. Il reclamante (pag. 6) ha contestato esclusivamente di averla ricevuta. È pertanto evidente che non risulta contestato che la lettera sia stata spedita dall'account di p.e. del difensore di CP_1. La lettera di p.e. semplice è unanimemente ricondotta alla disciplina dell' articolo 2712 c.c. ; e la contestazione della parte contro cui viene prodotta, nei limiti in cui è sollevata, impedisce la fede privilegiata che la norma prevede, ma non caduca in toto la prova: «[…] se ne sono contestati la provenienza od il contenuto, il giudice non può espungere quel documento dal novero delle prove utilizzabili, ma deve valutarlo in una con tutti gli altri elementi disponibili e tenendo conto delle sue caratteristiche intrinseche di sicurezza, integrità, immodificabilità. […]» ( Cass. sez. 3^ civ. 21.5.2024 n. 14046 , in motivazione, § 2.6.c). Se, dunque, non può ritenersi provato, sulla scorta del solo documento, la ricezione della lettera da parte di Pt_1 si può e si deve invece tenere fermo che la lettera fu regolarmente spedita dall'avvocato della CP_1 . La valutazione del valore probatorio del documento, pertanto, non può che essere posposta, dovendosi essa operare assieme agli ulteriori elementi di prova. 5.2.b Il documento n. 4 della produzione originaria della CP_1 è la raccomandata a/r datata 23.12.2024 del medesimo legale, col quale è ribadita la richiesta di fornire la documentazione. Il documento è corredato della prova della sola spedizione, avvenuta il 24.12.2024. Il reclamante obietta: «[…] la copia della raccomandata depositata quale doc. 4 dalla ricorrente non indica il motivo per il quale la stessa non sarebbe stata consegnata né tantomeno l'avvenuto deposito presso il competente ufficio postale con conseguente omesso ritiro da parte del destinatario a conferma quindi del fatto che il Signor Pt_1 non sia mai venuto a conoscenza di tale missiva […]» (reclamo, pag. 6). Tuttavia, la prova della spedizione di una raccomandata fa di per sé presumere che essa sia giunta a destinazione, a meno che il destinatario, al contrario di quanto si registra nel presente caso, non offra la prova del contrario ( Cass. sez. lav. 12.10.2017 n. 24015 rv 646099; Cass. sez. 6^ ord. 11.1.2019 n. 511 rv 652130-01). Si può dunque senz'altro riconoscere che non è provata la ricezione effettiva; ma è da tenere fermo che la raccomandata è giunta all'indirizzo del Pt_1 Sicché, spettava a Pt_1 vincere la presunzione, data dalla prova della spedizione, dell'arrivo a destinazione; ovvero dimostrare che la mancata ricezione effettiva, nonostante l'arrivo a destinazione, fosse dipesa da fattori esterni. In difetto, resta la prova di una richiesta formale che, giunta all'indirizzo dell'amministratore, non è stata da lui presa in considerazione. 5.2.c Il documento n. 5 della produzione originaria della CP_1 è una diffida del medesimo avvocato (con contenuto analogo) datata 24.2.2025, notificata al Pt_1 giudiziario. Nella relazione di notificazione, l'ufficiale giudiziario attesta di essersi recato alla residenza del Pt_1 ma di non aver trovato nessuno, procedendo dunque ai sensi dell' articolo 140 c.p.c. all'affissione e alla spedizione di raccomandata 668…137; il cui avviso di ricevimento risulta tornato indietro per compiuta giacenza il 31.3.2025. Anche in questo caso v'è contestazione del reclamante, che si incentra nel rimarcare che l'avviso di ricevimento reca un numero di raccomandata diverso da quello indicato nella relata (668…139, anziché 668…137). La contestazione, cui nulla di preciso replica la controparte, coglie nel segno, ma opera nei limiti in cui è formulata ed è quindi inidonea ad avvantaggiare realmente il reclamante. Vale a dire che, se da un lato deve riconoscersi al Pt_1 di non avere in concreto ricevuto la diffida, dall'altro resta fermo che l'ufficiale giudiziario, anche questa volta, non lo trovò alla sua residenza, ivi affisse l'avviso di rito e spedì una raccomandata che si presumere essere giusta a destinazione. Ancora una volta, dunque, spettava al Pt_1 spiegare come mai non ha curato il ritiro della comunicazione, nonostante che l'ufficiale giudiziario, nella sua assenza, avesse affiso l'avviso alla porta dell'abitazione (le attestazione sull'assenza e sull'affissione sono assistite da fede privilegiata, perché ne dà atto l'u.g. nella relata). 5.3 Una valutazione complessiva dei fatti emersi ai precedenti §§ 5.1 e 5.2 conferma ampiamente, pur al netto delle critiche del reclamante, che Pt_1 probabilmente proprio perché svolge l'attività in modo non professionale, è estremamente inaffidabile quanto alla ricezione degli atti, un profilo, come ovvio, di vitale importanza per la vita di un condominio, come ha giustamente messo in luce il Tribunale. Se c'è un elemento che è conclamato è che riuscire a raggiungere Pt_1 con una missiva cartacea o elettronica è, se non impossibile, oltremodo difficile e aleatorio; e si può a questo punto ragionevolmente pensare che anche la lettera di p.e. dell'11.10.2024 (supra, § 5.2.a) sia giunta regolarmente, ma trascurata dal Pt_1 Situazione che è del tutto insindacabile per il nella sua sfera privata, non anche quando impersona l'amministratore di un condominio. La conclusione è avvalorata dalla circostanza che più volte Pt_1 ha rimarcato che i rapporti coi condomini si svolgono per le vie brevi, in coerenza col rapporto amichevole che c'è sempre stato con tutti gli altri; e che egli, del resto, non è un professionista. Tuttavia, non solo l'odierna disciplina, nel testo vigente dell' articolo 1129 c.c. , impone all'amministratore una serie di prescrizioni intese a favorirne il contatto (opportuna, sotto questo profilo, la menzione da parte della reclamata del comma 5^, che, per quanto consti, non rispetta), ma, quel che più conta, il singolo condomino deve poter raggiungere l'amministratore anche in modo formale, non esistendo un suo obbligo di entrarci in rapporto solo per le vie brevi. A monte, l'obiezione del reclamante soffre del grave limite di poter essere eventualmente valorizzata, in suo favore, solo nei confronti dei condomini, non anche verso l'esterno: ed è questo il nucleo della motivazione del Tribunale, laddove ha reputato allarmante la mancata cura del ritiro di atti provenienti da privati o di atti giudiziari. Se, insomma, Pt_1 non ha ritirato il ricorso introduttivo avversario, né gli altri precedenti atti, pur giunti al suo indirizzo, presso il quale più d'una volta l'ufficiale giudiziario non ha trovato lui, né altro delegato che potesse ricevere l'atto, non si può che convalidare e fare proprio il giudizio del Tribunale in merito alla sostanziale sua inidoneità a ricoprire l'ufficio, e ciò a prescindere dalla sua buona volontà, dal gradimento di altri condomini coi quali è in sintonia e dai possibili dissapori che possano esservi con la CP_1 per la morosità di questa. Un amministratore di condominio, insomma, deve, per ovvie ragioni implicate dalla sua funzione, dotarsi di un sistema di ricezione degli atti adeguato, a ciò non potendo supplire semplicemente con la disponibilità per le vie brevi, sia perché possono esservi condomini che necessitano di comunicare formalmente, sia perché atti rilevanti possono provenire dall'esterno del Condominio. 6. Poiché viene confermata, con le integrazioni e precisazioni che precedono, la motivazione addotta dal Tribunale e la sua decisività, il provvedimento non può che essere confermato, con assorbimento delle altre questioni sollevate dalle parti. 7. Pt_1 deve, per soccombenza, rimborsare alla controparte anche le spese del grado ( Cass. sez. un. civ. 29.10.2004 n. 20957 ; Cass. sez. 6^ civ. ord. 13.11.2020 n. 25682 ), che, in difetto di nota, si liquidano ex D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 , § 7, parametri medi, valore di causa indeterminabile basso, ossia in € 2.336,00, oltre accessori di legge. Si accoglie rituale istanze ex articolo 93 c.p.c. - Sussistono infine le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'articolo 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02. P.Q.M. La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, visti gli articolo 64 disp. att. c.c . e 739 c.p.c., - rigetta il reclamo proposto da Parte_1 contro CP_1 avverso il decreto del Tribunale di Pisa n. cronol. 4765/2025 pubblicato il 10.6.2025, che conferma; - condanna Parte_1 a rimborsare a CP_1 le spese processuali della presente fase di reclamo, che liquida in complessivi € 2.336,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché c.a.p . e i.v.a. secondo legge, da pagarsi al procuratore antistatario Avv. Davide Longo; - dà atto che ricorrono nei confronti di Parte_1 le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'articolo 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02. Firenze, camera di consiglio del 19 settembre 2025. IL PRESIDENTE EST. Carlo Breggia Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 19 6 e successive modificazioni e integrazioni