L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, si uniforma all’orientamento consolidato della Cassazione: per le locazioni pluriennali la sanzione per ritardata registrazione va commisurata all’imposta dovuta sulla prima annualità e non sull’intero corrispettivo pattuito.
Con la risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, l'Agenzia delle Entrate chiarisce le modalità di determinazione della sanzione amministrativa per la tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani soggetti a imposta di registro . L'intervento recepisce il più recente indirizzo giurisprudenziale, ponendo fine a un contrasto interpretativo di lunga data. In base al nuovo orientamento , quando il contribuente opta per il pagamento annuale dell'imposta, la sanzione di cui all'articolo 69 del TUR deve essere commisurata all'imposta dovuta sul canone della prima annualità , non sull'intero ammontare dei corrispettivi. Solo nel caso di pagamento in unica soluzione, la sanzione resta calcolata sull'imposta dovuta per l'intera durata contrattuale. L'articolo 69 TUR, come modificato dal d.lgs. n. 81/2025 , punisce l'omessa richiesta di registrazione con una sanzione del 120% dell'imposta dovuta (minimo 250 euro) e la registrazione tardiva entro 30 giorni con il 45% (minimo 150 euro). Ai sensi dell'articolo 17 TUR, il contribuente può scegliere se assolvere l'imposta annualmente sul canone di ciascun anno o in unica soluzione sull'intera durata , beneficiando in quest'ultimo caso di una riduzione commisurata al tasso legale. Per anni l'Amministrazione aveva ritenuto – con la circolare n. 26/E del 2011 – che la sanzione andasse sempre rapportata all'imposta calcolata sull'intero corrispettivo, a prescindere dalla modalità di versamento. La Cassazione, con una serie di pronunce del 2024 (n. 1981, 2357, 2585, 2606, 10504, 17657), ha affermato il principio opposto: la sanzione deve essere calcolata sull'imposta dovuta per la singola annualità in relazione alla quale è avvenuto il ritardo. Richiamando la Corte Costituzionale (n. 461/2006 ), la Suprema Corte ha ribadito il carattere annuale dell'imposta di registro sui canoni di locazione : la possibilità di versamento in unica soluzione costituisce solo una deroga “in funzione di anticipazione finanziaria dell'entrata pubblica”. Secondo i giudici di legittimità, la sanzione deve mantenere un rapporto di proporzionalità con la violazione commessa ; diversamente, applicare la sanzione sull'intero corrispettivo romperebbe il nesso di causalità tra illecito e misura punitiva e violerebbe i principi di uguaglianza e ragionevolezza ex articolo 3 Cost. Accogliendo tale orientamento, la risoluzione n. 56/2025 dispone che: la sanzione ex articolo 69 TUR va calcolata sull'imposta dovuta per la prima annualità in caso di pagamento annuale ; solo se l'imposta è stata assolta in unica soluzione , la sanzione si commisura all' imposta sull'intero canone ; per le annualità successive si applica la sanzione per tardivo versamento ex articolo 13 d.lgs. 471/1997; resta ferma la possibilità di ravvedimento operoso ex articolo 13 d.lgs. n. 472/1997. Per i contratti soggetti a cedolare secca si applicano le sanzioni fisse di 150 euro (tardiva registrazione) o 250 euro (omessa registrazione), anche in assenza di imposta proporzionale. La risoluzione segna un deciso cambio di passo: la sanzione torna a essere proporzionata alla violazione effettiva , assicurando coerenza sistematica e certezza interpretativa. L'intervento riduce il contenzioso e allinea la prassi amministrativa ai principi di ragionevolezza elaborati dalla giurisprudenza di legittimità.