L'installazione di una vasca idromassaggio su un lastrico solare deve rispettare le limitazioni di carico strutturale poiché l'eccessivo peso può costituire un serio pericolo per la stabilità dell'intero edificio. Qualora si dimostri che l'appesantimento supera le capacità portanti del solaio, il proprietario è tenuto a rimuovere la struttura per garantire la sicurezza dell'intero condominio. Non rileva che l’opera sia conforme urbanisticamente qualora il pericolo strutturale sussista.
Lo precisa l'ordinanza del Tribunale di Gorizia, pubblicata il 5 agosto 2025. Contesto della lite La controversia ha ad oggetto l'installazione di una vasca idromassaggio da parte di un condomino su un lastrico solare. Il ricorrente, proprietario dell'alloggio sottostante, sollevava preoccupazioni rispetto all' eccessivo appesantimento del lastrico sostenendo che tale installazione avrebbe sovraccaricato la struttura esistente con la potenziale conseguenza di un collasso. La pronuncia affronta in sede cautelare l'annosa questione dei limiti alla proprietà esclusiva nei contesti condominiali . Attraverso una attenta disamina dei presupposti della azione di danno temuto e alla luce delle risultanze della consulenza d'ufficio, il tribunale goriziano giunge ad una soluzione di accoglimento basata sul principio di prevenzione e sicurezza statica. Carichi e sicurezza strutturale Un elemento centrale della questione è rappresentato dai requisiti di sicurezza strutturale per le opere edili . La vasca idromassaggio esercita un carico significativo sul solaio , e il riscontro effettuato dal consulente tecnico d'ufficio ha rivelato che il peso complessivo, incluso quello della pedana su cui la vasca è appoggiata, oltrepassa le capacità portanti del lastrico solare. La normativa in materia di edilizia stabilisce che ogni modifica ad una struttura deve essere effettuata considerando la resistenza dei materiali e la sicurezza statica. Nel caso in esame, si è rilevato che la vasca idromassaggio presenta dimensioni che, associandosi al carico d'acqua, vanno ben oltre le specifiche di carico ideali per la struttura del solaio . La responsabilità dell'installazione L'assenza di adeguate verifiche strutturali prima della realizzazione dell'opera è stata un punto critico del processo. Infatti, la resistente ha fallito nel dimostrare che l'installazione della vasca fosse stata eseguita in conformità alle norme tecniche di sicurezza e senza causare pericoli per gli altri condòmini . Sebbene avesse ottenuto il consenso dell'amministratore del condominio, ciò non la esime dalla responsabilità di garantire la stabilità e sicurezza degli spazi comuni. Una delle responsabilità chiave nell'àmbito delle opere edilizie su spazi condivisi è quella della verifica della sicurezza strutturale. Il decidente ha, infatti, affermato che le autorizzazioni concesse non assolvono dalla responsabilità di garantire la sicurezza della struttura. Il consulente d'ufficio ha effettuato una analisi dettagliata . La relazione ha evidenziato che il solaio del lastrico solare è inidoneo a sostenere il peso della vasca e della pedana in quanto comportano un carico significativo e potenzialmente pericoloso. L'assenza di adeguati supporti o rinforzi strutturali ha complicato ulteriormente la situazione portando alla necessità di un intervento legale. Conseguenze e rimozione della vasca L'installazione della vasca idromassaggio ha sollevato questioni più ampie riguardanti la sicurezza degli spazi condivisi in un condominio . Gli interventi individuali sulle aree comuni devono sempre essere valutati alla luce della sicurezza dell'intero stabile . Qualora un'opera possa comportare un rischio per gli altri condòmini, è essenziale che le informazioni sulle capacità strutturali vengano comunicate e rispettate. L'azione giudiziale intrapresa dal ricorrente è stata motivata non solo dal danno immediato, ma anche da una valutazione proattiva di pericoli futuri. Il Tribunale ha notevolmente concentrato la propria attenzione su tale aspetto evidenziando che anche se la pericolosità delle opere eseguite potrebbe generare danni non immediati, è sufficiente un rischio ragionevole di danno per legittimare l'azione . Alla luce di quanto suesposto, il Tribunale ha ritenuto necessario emettere una ordinanza di rimozione della vasca idromassaggio e della pedana per scongiurare il pericolo di crollo e garantire la sicurezza degli abitanti dell'edificio . Tale decisione sottolinea l'importanza della responsabilità individuale all'interno di un contesto condominiale: la libertà di modificare il proprio spazio non deve compromettere la sicurezza comune. Brevi notazioni La pronuncia si presta a diverse osservazioni, sia sul piano tecnico-giuridico che su quello più ampio della gestione della convivenza condominiale e del bilanciamento tra proprietà esclusiva e sicurezza collettiva. Richiamo alla responsabilità tecnica e progettuale L'ordinanza è un chiaro avvertimento per chi esegue interventi edilizi, anche su parti esclusive di un edificio, affinché non sottovaluti le conseguenze statiche delle proprie scelte progettuali. L'aver agito nell'àmbito della edilizia libera non esime il proprietario dal dovere di verificare - attraverso professionisti qualificati - l' idoneità strutturale delle opere , soprattutto quando queste gravano su ambienti abitati. Il decidente ribadisce che la tutela cautelare può scattare anche in assenza di danni attuali purché vi sia un pericolo concreto e ragionevolmente prevedibile. In tal senso, la vasca idromassaggio - apparentemente innocua e decorativa - diviene elemento critico allorquando altera in modo significativo la distribuzione dei carichi. Equilibrio tra innovazione e rischio Il caso richiama una tensione di fondo che attraversa molti contesti condominiali moderni: il desiderio di implementare spazi esterni valorizzandoli (terrazze a livello, lastrici solari, etc .) con soluzioni di comfort e design - vasche, pergolati, pedane, etc. - che tuttavia non sempre si conciliano con la struttura originaria dell'edificio, specie se datata. Il messaggio che se ne trae è che l'innovazione di tali spazi privati non può mai avvenire a scapito della sicurezza degli altri condòmini . La proprietà esclusiva non giustifica un utilizzo arbitrario e incontrollato di parti dell'edificio, soprattutto quando ciò può ricadere, anche solo potenzialmente, su beni e persone altrui. Marginalità della forma rispetto alla sostanza nel danno temuto Un aspetto degno di nota è l'attenzione del giudicante nel distinguere il profilo formale (mancato consenso, violazione regolamenti, etc .) da quello sostanziale (esistenza effettiva del pericolo). Il Tribunale ha correttamente circos critto il perimetro di rilevanza dell' articolo 1172 c.c. alla sola verifica del periculum in mora lasciando impregiudicati i profili che eventualmente avrebbero potuto fondare una azione di merito, ad esempio in tema di modifiche delle parti comuni o di violazione di servitù. Centralità della consulenza d'ufficio nei procedimenti cautelari tecnici Il provvedimento conferma come, in casi tecnicamente complessi, la consulenza tecnica commissionata dal giudice assuma un valore decisivo anche ai fini del responso cautelare . Il decidente ha recepito integralmente le conclusioni del CTU mostrando fiducia nell'approccio scientifico e oggettivo dell'accertamento. Tuttavia, ciò pone anche una questione di qualità della consulenza. Nei procedimenti cautelari con potenziali ricadute pratiche rilevanti, la scelta del CTU, il metodo di lavoro e la completezza delle verifiche diventano elementi fondamentali per garantire una tutela effettiva ed equilibrata. Conclusione Alla luce di quanto precede, la vasca idromassaggio installata sul lastrico solare rappresenta un importante caso riguardante la sicurezza strutturale negli edifici condominiali . L'ordinanza evidenzia nitidamente come le mancanze in termini di verifica della staticità possano condurre a conflitti legali e, soprattutto, a gravi rischi per la sicurezza. È essenziale che ogni proprietario comprenda l'importanza di rispettare i requisiti strutturali e normativi per mantenere l'integrità dell'intero edificio e tutelare il diritto di tutti i condòmini. La decisione (oltre ad avere una portata significativa per i diritti dei proprietari nei contesti condominiali) ribadisce l' importanza della sicurezza strutturale in àmbito edilizio e la responsabilità dei proprietari nell'apportare modifiche ai beni comuni invitando tutti i condòmini ad una attenzione scrupolosa nel rispetto delle normative. In sintesi, l'ordinanza non solo risolve una controversia specifica, ma stabilisce anche princìpi fondamentali riguardanti la responsabilità e sicurezza nelle opere edilizie su beni condivisi. Pone in evidenza la necessità di una approfondita comprensione dei diritti e dei doveri nei contesti condominiali , sottolineando come l'attenzione alle norme e alla sicurezza possano prevenire danni e litigi futuri. In definitiva, la decisione serve come monito, nel senso che ogni modifica dovrà essere ponderata con attenzione tenendo conto non solo della proprietà individuale, ma anche della sicurezza e stabilità degli spazi comunemente condivisi.
Giudice Bergonzi Fatto e diritto 1. Con ricorso depositato in data 28/05/2024, Parte_1 ha allegato: a) di essere proprietario di un appartamento sito in Grado, Via del Turismo n.53/Via Coronelli n. 2, facente parte del complesso del Condominio A., all'interno del quale è collocato al quarto piano; b) che sopra tale immobile è collocato il lastrico solare di proprietà esclusiva di CP_1 ; c) che, nel corso dei lavori di ristrutturazione del lastrico solare, quest'ultima innalzava la pavimentazione installava una vasca idromassaggio; d) che tale opera, specie e considerata a pieno carico d'acqua, comporta un peso sul lastrico solare eccessivo e avrebbe dovuto essere preceduta da idonee verifiche strutturali; e) che durante i lavori di ristrutturazione la resistenza operava (senza chiedere previo consenso) anche sui camini condominiali, all'interno dei quali sono convogliate le canne fumarie degli altri condomini, con potenziale riduzione del tiraggio degli stessi; f) di essersi attivato stragiudizialmente chiedendo ragguagli circa le opere eseguite e di aver ricevuto dalla resistente una dichiarazione a firma Arch. CP_2 che, in punto dell'installazione della vasca, certificava la corretta rispondenza dell'intervento eseguito rispetto ai carichi massimi ammissibili e una dichiarazione che attestava inoltre la correttezza dell'intervento sui camini; g) di aver incaricato un professionista, Ing. Per_1 il quale smentiva la valutazione dell'Arch. CP_2 calcolando che la sola installazione della vasca a vuoto comportava un carico maggiore rispetto al carico di progetto del lastrico solare. Sulla scorta di tali allegazioni il ricorrente ha domandato, a norma del combinato disposto degli articolo 1172 c.c. , 669bis e 688 c.p.c., che l'adito Tribunale ordinasse la rimozione dei manufatti realizzati. Regolarmente notificato il ricorso introduttivo e il decreto di fissazione d'udienza, si è costituita in giudizio CP_1 allegando: a) di aver fornito tutta la documentazione relativa all'intervento all'amministratore del Condominio A.; b) di aver domandato e ottenuto l'autorizzazione ad operare sulle canne fumarie da parte dell'Amministratore del condominio, trovando anche il consenso dei relativi utilizzatori (il condomino CP_3 e lo stesso ricorrente); c) di aver collaborato con il ricorrente, avendo fornito allo stesso tutta la documentazione richiesta; d) che lo svolgimento dei lavori effettuati era stato preceduto da tutte le verifiche necessarie, come appurato dai professionisti incaricati; e) che il professionista dalla stessa incaricato, Ing. Pt_2 , non evidenziava alcun elemento di criticità nelle opere eseguite; f) che i lavori venivano conclusi nel mese di maggio 2023 senza che sia mai emersa alcuna delle problematiche lamentate dal ricorrente. Sulla scorta di tali allegazioni, la resistente ha domandato il rigetto del ricorso, argomentando il difetto dei presupposti in punto di fumus boni iuris e periculum in mora. All'esito della prima udienza, il Giudice nominava quale CTU – per verificare la sicurezza statica del lastrico solare a seguito dei lavori effettuati e il corretto tiraggio dei camini – l'Ing. Per_2 il quale prestava giuramento all'udienza del 11/09/2025. A seguito di alcuni rinvii, motivati dalla complessità delle operazioni peritali e della necessità di nominare degli ausiliari, si è celebrata, prima della conclusione delle operazioni peritali, l'udienza del 12/03/2025, a fronte della richiesta di parte resistente di integrare il quesito posto al CTU ed estendere il contraddittorio anche al CONDOMINIO A. ai fini di individuare una soluzione conciliativa. Rigettate tali richieste, il data 25/07/2025 l'incaricato CTU ha depositato la relazione peritale e all'udienza del 30/07/2025 le parti hanno discusso la causa, non muovendo contestazioni agli esiti della CTU e argomentando in punto di spese del giudizio, anche a fronte dell'individuazione di una soluzione tecnica, da parte della resistente, che consentirebbe di mantenere il manufatto installato. 2. Il ricorso proposto da merita parziale accoglimento nei termini seguenti. Appare opportuno premettere che l' articolo 1172 c.c. detta una disciplina, nell'ambito delle c.d. azioni nunciatorie, dell'azione di danno temuto. La stessa consente al proprietario, al titolare di altri diritti reali minori di godimento o al possessore della cosa, di tutelare la propria posizione giuridica ove la cosa stessa risultasse minacciata da un pericolo proveniente da un altro bene, data la sua situazione o la peculiare conformazione. Rispetto all'altra fattispecie nunciativa, la denuncia di danno temuto si differenzia in base alla causa del danno in itinere che viene prospettata: se il pericolo deriva da una cosa, anche se per effetto di un'attività umana già esaurita ed in essa cristallizzatasi, dovrà esperirsi l'azione di nunciazione prevista e disciplinata sub articolo 1172 c.c. Legittimato passivamente rispetto alla domanda è il soggetto che abbia la proprietà, il possesso o comunque la disponibilità della cosa (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 345/2001 ) Tradizionalmente si ritiene che presupposto dell'azione sia da individuarsi nel ragionevole pericolo che il danno ipotizzato si possa verificare, danno che – specie secondo la dottrina – deve essere caratterizzato come grave e prossimo. È da osservarsi poi come la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria ritengono che la fattispecie sia configurabile a prescindere dall'elemento soggettivo (dolo o colpa) del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole, posto che, nella sua formulazione, la norma di cui all' articolo 1172 c.c. non pone distinzioni tra le cause dipendenti dall'uomo e quelle estranee alla sua volontà. Facendo applicazione delle coordinate ermeneutiche brevemente richiamate, si osserva in primo luogo come, nel caso di specie, entrambe le parti siano soggettivamente legittimate rispetto all'azione: è circostanza pacifica e pure documentata come Parte_1 sia proprietario dell'appartamento posto al quarto piano del CONDOMINIO A. sul quale insiste il lastrico solare di proprietà di CP_1 , origine del pericolo lamentato. Posto che il ricorrente ha lamentato il pericolo proveniente da due ontologicamente distinti interventi, ormai cristallizzati, posti in essere dalla resistente, appare opportuno distinguere le due fattispecie, tenuto in particolare considerazione il contenuto della relazione peritale a firma dell'Ing. Per_2 le conclusioni, effettuate nel contraddittorio delle parti, effettuate a seguito di un attento esame della situazione di fatto durante i sopralluoghi effettuati, di approfondite consultazioni documentali e avvalendosi di ausiliari specializzati, devono essere totalmente recepite da questo Tribunale. 2.1 Circa il posizionamento della vasca idromassaggio e la tenuta del solaio. Sul punto è emerso come a seguito dei lavori di ristrutturazione eseguiti dalla proprietaria resistente, sul lastrico solare in esame risulta installata una vasca idromassaggio Albatros “Soreha Minipool” a base quadrata (1860 x 1860 mm) MD05 inserita centralmente rispetto ad una pedana a base rettangolare (7600 x 2800 mm) con struttura di appoggio e sostegno reticolare in tubolari di acciaio di sezione 60x80x2 mm e 60x60x2 mm e rivestimento di calpestio in doghe di materiale plastico “simil legno”, poggiante in modo diffuso mediante pilastrini metallici sulla superficie del solaio preesistente in quadrotti flottanti e sopraelevandosi di 500 mm rispetto ad esso. Il piano di calpestio del lastrico solare nella porzione non occupata dalla pedana è rivestito con tappeto in erba sintetica; completano l'arredo del lastrico una pergola con elementi lamellari e sottostanti divanetti per uso esterno, nonché un angolo doccia con pergola in elementi lamellari poggiante su pedana in “simil legno”. Sebbene in punto di regolarità urbanistica la realizzazione delle opere ricade in attività di edilizia libera ai sensi dell' articolo 16, comma 1, lettera m) della L.R. 19 dd. 11.11.2009 “Codice Regionale dell'Edilizia”, ai fini paesaggistici, la realizzazione delle opere così come installate non ha rilevanza in quanto intervento in area non vincolata e ai fini strutturali, la realizzazione delle opere installate dalla ricorrente non era soggetta ad alcun obbligo di denuncia nel corso degli accertamenti peritali è stato rilevato che in corrispondenza del piano di calpestio del lastrico solare la presenza di un secondo solaio soprastante a quello strutturale di piano previsto in progetto, privo di appoggi intermedi, ovverosia indipendente dal solaio strutturale sottostante, sul quale risultano poggianti la vasca idromassaggio e la pedana. Tale solaio risulta costituito da travetti prefabbricati tipo “Celersap” 12 x h 9 cm, interasse 50 cm, altezza totale pari circa 13 cm, compresa cappa di spessore variabile da 2 a 4 cm ed alleggerimento in laterizio. Sulla base di una verifica fondata sui dati desunti da tabulati dei manuali dell'epoca della ditta “fornitrice tipo” si evince che le caratteristiche di portata così desunte sono inferiori alle richieste di sicurezza statica. In particolare, l'ausiliario del CTU, Ing. Per_3 , a seguito di operazioni consistite in videoispezioni e saggi esplorativi sia dall'intradosso (soffitto appartamento Pt_1 che dall'estradosso (terrazza esterna CP_1 , ha rilevato la presenza di un secondo solaio soprastante a quello strutturale di piano previsto in progetto, privo di appoggi intermedi, ovverosia indipendente dal solaio strutturale sottostante, su cui risultano poggianti la vasca idromassaggio e la pedana. Alla luce dei calcoli effettuati è risultato come il peso della vasca idromassaggio installata è maggiore rispetto al peso di carico sostenibile dal solaio, con la conseguenza che le strutture esistenti non sono idonee a sostenere i carichi previsti derivanti dalla presenza e utilizzo della vasca idromassaggio e della pedana. Alla luce di tali approfonditi accertamenti, si deve ritenere che sussista il presupposto per l'emanazione del provvedimento richiesto. La circostanza che la pedana e la vasca installate determinino un carico maggiore di quello che il lastrico solare, per le sue caratteristiche, può sopportare, rende ragionevole la sussistenza di un pericolo di crollo dello stesso, con ovvie conseguenze pregiudizievoli ai danni dell'appartamento del ricorrente. A fronte di tale considerazioni deve essere ordinato alla resistente di rimuovere la situazione di pericolo creatasi, rimuovendo la vasca idromassaggio e la pedana. 2.2 Circa la modifica dei camini e problemi di tiraggio Sul punto è emerso come, sempre a seguito dei lavori di ristrutturazione effettuati da [...] sul lastrico solare di proprietà della stessa fuoriescono due camini, entrambi con struttura muraria a base pressoché quadrata, rispettivamente di dimensioni alle basi 70 x 55 cm, altezza 255 cm (utilizzato per la fuoriuscita di fumi derivanti da due caldaie a metano a servizio di altrettanti enti sottostanti) e 70 x 80 cm, altezza 55 cm con griglie laterali (utilizzato per la fuoriuscita dei fumi derivanti da cappe di aspirazione delle cucine degli enti sottostanti) misurate dal piano di calpestio. Rispetto alla situazione preesistente gli interventi oggetto di causa, la torretta che ospita le canne fumarie delle caldaie risulta essere stata innalzata fino ad ottenere l'altezza minima prevista dalla normativa cogente (UNI 7129) per la quota di sbocco dell'evacuazione dei prodotti di combustione (min. 2200 mm), rispetto al piano di calpestio del lastrico solare. Per l'innalzamento dei due camini intubati, collegati alle caldaie a gas dei piani sottostanti (fra cui quella di parte ricorrente – identificata come 5A), sono stati utilizzati materiali coerenti per l'uso (PPS) e compatibili con i tratti di camini esistenti. Il CTU ha ritenuto che tali prolungamenti siano stati realizzati conformemente alla regola dell'arte e non presentano né ostruzioni né restringimenti di sezione, vista inoltre la tipologia dei generatori ai quali sono collegati si ritiene altresì che non possano essere causa di riduzione del normale tiraggio, né causa di pericolo per chi occupa gli appartamenti in cui sono installate le caldaie. Per quanto concerne la torretta che ospita le canne di espulsione dei vapori delle cucine, la stessa risulta essere stata abbassata, anche in questo caso l'intervento sulle tubazioni di esalazione vapori esistenti (fra cui quella di parte ricorrente è stato effettuato senza realizzare ostruzioni né restringimenti di sezione. Anche in questo caso, anche grazie al parere dell'ausiliario Ing. Per_4 il CTU ha ritenuto che gli interventi non possano essere causa di riduzione del normale tiraggio delle cappe delle cucine collegate. Alla luce delle conclusioni a cui è giunto il Consulente nominato, si ritiene non sussistere il presupposto ai fini della cautela richiesta, in quanto la situazione di fatto (derivante dagli interventi eseguiti dalla resistente) non determina il pericolo evocato dal ricorrente. Le ulteriori doglianze in merito alla lesione del diritto di proprietà del ricorrente, conseguente la modificazione della canna fumaria avvenuta senza il permesso dello stesso, esulano dagli esaminati presupposti della cautela richiesta e non possono essere, pertanto, esaminati in questa sede. 3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono regolate come da parametri di cui al D.M. 55/2014. Inquadrata la vicenda nell'ambito dei procedimenti cautelari, ritenuto il valore della domanda indeterminato, valutatane la complessità media, si applicano i valori medi dello scaglione di riferimento. A fronte della parziale soccombenza di parte ricorrente rispetto alla questione del tiraggio dei camini, considerato che comunque il pericolo maggiormente lamentato concerneva la tenuta statica del solaio, si ritiene equo compensare le spese di lite nella misura di 1/3, rimanendo i restanti due terzi a carico di parte resistente soccombente. I compensi spettanti al CTU sono definitivamente liquidati come da separato decreto. Facendo applicazione dei criteri di soccombenza e causalità il compenso dovuto al CTU è liquidato tenendo conto della parziale soccombenza, con imputazione delle spese per gli ausiliari interamente a carico di parte resistente per quanto riguarda gli accertamenti svolti sulla staticità del solaio e integralmente a carico della parte ricorrente per quanto riguarda gli accertamenti in punto di tiraggio dei camini. P.Q.M. Il Tribunale di Gorizia, pronunciando sul ricorso per danno temuto promosso da Parte_1 [...] nei confronti di CP_1, disattesa o assorbita ogni altra istanza, domanda o eccezione, così provvede; Accoglie parzialmente il ricorso e, per l'effetto, Ordina a CP_1 di rimuovere la situazione di pericolo creatasi, rimuovendo la vasca idromassaggio e la pedana sul lastrico solare di propria proprietà sito in Grado, Via del Turismo n.53/Via Coronelli n. 2, Condominio A.; Condanna CP_1 al pagamento, in favore di Parte_1 delle spese del presente giudizio che sono liquidate, previa compensazione parziale nella misura di 1/3, in € 4.424, 67 per compensi, oltre esborsi, rimborso forfetario, IVA e CPA se e come dovute. Liquida con separato decreto il compenso in favore del CTU.