Nella Repubblica di San Marino la realtà condominiale è in costante espansione, ma ad oggi manca ancora una normativa organica che disciplini in modo chiaro la materia. Nonostante le continue sollecitazioni da parte degli amministratori e dei condòmini, l’ordinamento sammarinese non si è ancora dotato di una legge sul condominio. Si tratta di un vuoto legislativo che genera ricadute pesanti sul piano giuridico e pratico.
Tale situazione rappresenta un tipico caso di anomia giuridica: l’assenza di norme direttamente applicabili a fattispecie concrete produce incertezza, conflittualità e soluzioni eterogenee. In mancanza di disposizioni specifiche, i giudici sono costretti a ricorrere a princìpi generali del diritto civile o, se disponibili, ai regolamenti interni dei singoli edifici . Ciò comporta una giurisprudenza frammentata e talvolta arbitraria, con il rischio di decisioni disomogenee. Va ricordato che San Marino non ha mai adottato un codice civile organico. L’attuale diritto civile si fonda principalmente sulle Antiche Consuetudini e sugli Statuti del 1600 ( Leges Statutae Sancti Marini ) i quali, pur avendo valore normativo, non prevedono né regolano istituti fondamentali come la comunione e il condominio. L’assenza di una struttura codificata e moderna, già di per sé problematica, si fa particolarmente grave nel contesto della gestione immobiliare urbana. Le conseguenze del vuoto normativo sono tangibili . I condomìni affrontano difficoltà nella gestione dei lavori comuni, nella organizzazione delle assemblee e nella definizione delle responsabilità. I rapporti tra i condòmini si deteriorano facilmente e la figura dell’amministratore, priva di strumenti giuridici adeguati, si ritrova isolata e costretta a gestire contesti sempre più complessi senza basi normative dedicate. Un progetto incompiuto Non sono mancati, nel corso degli anni, tentativi di colmare questa lacuna. Il primo passo concreto si ebbe nel 2018 con la presentazione del disegno di legge «Il condominio negli edifici», depositato il 15 novembre dello stesso anno. Il testo venne discusso in prima lettura dal Consiglio Grande e Generale, e l’anno successivo arrivò anche in seconda lettura. Tuttavia, lo scioglimento delle Legislature interruppe l’ iter e i progetti approvati in Commissione nel 2016 e 2019 non raggiunsero il traguardo della approvazione definitiva. Il processo legislativo si bloccò lasciando il Paese in una situazione di stallo. Nel marzo 2023, durante il convegno «Il Condominio: verso il futuro», promosso da ASACON - Associazione Sammarinese Amministratori Condominiali - venne annunciata una nuova proposta di legge introduttiva della disciplina condominiale. L’iniziativa vide il coinvolgimento di numerosi professionisti del settore e suscitò diffuso interesse. Tuttavia, anche questa iniziativa legislativa rimase sulla carta. Al momento, non consta nemmeno che la stessa sia stata ripresentata nell’attuale Legislatura. Tale immobilismo legislativo crea un paradosso evidente: in una Repubblica che ha saputo aggiornare altri settori giuridici permane l’assenza di una disciplina basilare per la vita quotidiana di molti cittadini. Una professione senza tutela Tra i principali danneggiati da questo limbo anomico vi sono gli amministratori di condominio , figure sempre più centrali nella gestione del patrimonio immobiliare sammarinese, ma prive di riconoscimento giuridico e strumenti operativi chiari. La mancanza di una legge che definisca ruolo, funzioni e responsabilità genera confusione, conflitti e difficoltà operative. ASACON ha più volte lanciato l’allarme parlando apertamente di « anarchia normativa ». Gli incarichi spesso non sono formalizzati in modo corretto, le assemblee condominiali si svolgono in un clima di incertezza giuridica e i contenziosi sono destinati ad aumentare. Gli amministratori devono destreggiarsi tra prassi mutevoli, regolamenti privati talora obsoleti e assenza di riferimenti legislativi certi. La crescente urbanizzazione e la densità edilizia della Repubblica sammarinese rendono questo vuoto ancora più problematico. L’amministratore, figura centrale nella manutenzione degli immobili, gestione delle spese comuni e mediazione dei conflitti è lasciato solo a fronteggiare un contesto normativo manchevole . La conseguenza è duplice: perdita di efficacia nella gestione condominiale e mancato riconoscimento della professionalità del ruolo. Dall’attesa all'urgenza normativa San Marino oggi è di fronte ad una scelta chiara. Continuare ad ignorare la necessità di una legge sul condominio significa accettare l’odierna incertezza come stato permanente con tutte le disfunzioni che ne derivano. Al contrario, intervenire con una normativa moderna e ben strutturata consentirebbe di offrire tutele ai condòmini , strumenti operativi agli amministratori e certezza del diritto al sistema giuridico nel suo complesso. Molti ordinamenti europei hanno da tempo affrontato questa sfida introducendo regole chiare, percorsi formativi per gli amministratori e modelli gestionali avanzati. Proprio perché San Marino parte da una « pagina bianca », potrebbe diventare un laboratorio legislativo innovativo in grado di offrire una disciplina avanzata al passo con i tempi. Il tempo delle riflessioni è ormai scaduto e i condomìni non possono più attendere. È necessario trasformare le proposte inascoltate in una legge compiuta, capace di restituire ordine, efficienza e soprattutto dignità a una realtà sempre più centrale nella vita civile e urbana della Repubblica. La responsabilità è ora affidata alla saggezza e sensibilità del Legislatore. San Marino ha l’occasione - e il dovere - di colmare finalmente la grave lacuna normativa.