L’articolo, sulla base della disciplina dettata dal Codice civile in tema di vendita e dell’orientamento prevalente della giurisprudenza formatasi in materia, illustra i presupposti e i limiti della tutela offerta al compratore dalla garanzia per evizione. Particolare attenzione viene dedicata alle ipotesi di vendita di beni gravati da vincoli reali o personali.
La garanzia per evizione come effetto naturale della vendita e la sua derogabilità Dalla conclusione di un contratto di vendita discende, quale effetto c.d. naturale , la garanzia per evizione ( arg. ex articolo 1476, n. 3 c.c. ). Le disposizioni sulla garanzia per evizione (articolo 1483-1488 c.c. ), sono, quindi, dispositive e come tali tendenzialmente derogabili dalle parti. L' esclusione pattizia della garanzia per evizione è, tuttavia, consentita entro certi limiti (cfr. articolo 1487, comma 2, e 1488 c.c. ), in quanto – salva l'ipotesi della vendita c.d. a rischio e pericolo del compratore – essa si traduce soltanto in un esonero del venditore dalla responsabilità per danni . In caso di esclusione convenzionale della garanzia per evizione (che comunque deve essere esplicita e inequivoca), infatti, il venditore è comunque tenuto a restituire il prezzo pagato e a rimborsare le spese sostenute dal compratore. È peraltro nullo il patto che escluda la garanzia per l'evizione derivante da un fatto proprio del venditore , a prescindere da ogni indagine circa l'elemento soggettivo che caratterizzi il comportamento di quest'ultimo (in ciò ravvisandosi una deroga, o una integrazione, dell' articolo 1229 c.c. ). Ambito di applicazione della garanzia per evizione La disciplina della garanzia per evizione si applica tendenzialmente ad ogni tipo di bene o diritto suscettibile di alienazione , e così anche alla cessione di credito a titolo oneroso (v. articolo 1266, comma 1, c.c. , il cui tenore letterale sembra non a caso riecheggiare quello dell' articolo 1487, comma 2, c.c. ). L' articolo 1197 c.c. richiama espressamente la garanzia per evizione nell'ipotesi di datio in solutum traslativa. L' articolo 1862 c.c. consente agevolmente all'interprete di estendere la garanzia per evizione alla alienazione di un immobile che avvenga nel contesto di una rendita perpetua. La disciplina della garanzia per evizione si applica anche – con gli opportuni adattamenti – alla permuta e ai conferimenti di beni in società ( arg. ex articolo 2254, comma 1, c.c. ). Alla garanzia per evizione è, infine, tenuto anche il donante in tre ipotesi (v. articolo 797 c.c. ). Ratio e presupposto della garanzia per evizione La garanzia per evizione ha la precipua funzione di tutelare l'acquirente in caso di perdita definitiva del diritto acquistato in forza di un contratto traslativo. Ai fini della insorgenza di tale tipologia di garanzia, non è sufficiente né necessario lo spossessamento del bene acquistato ( Cass. 31 gennaio 2025, n. 2330 ); né è sufficiente una astratta alienità, ovvero una limitazione o menomazione, del diritto acquistato in forza del contratto. È, invece, necessario l' accertamento definitivo del concreto mancato acquisto o del concreto venir meno del diritto da parte dell'acquirente, per cause anteriori alla conclusione del contratto. Gli effetti della garanzia per evizione conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato , indipendentemente dalla imputabilità al venditore della causa di evizione, e dunque anche quando l'acquirente sia a conoscenza, al momento della conclusione del contratto, della possibile causa di evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi ( Trib. Pistoia, 4 gennaio 2021, n. 3 ; App. Catanzaro, 5 agosto 2020, n. 1162 ; Trib. Firenze, 27 luglio 2020, n. 1777 ; Trib. Bari, 12 gennaio 2015, n. 75 ). I fatti evizionali I fatti evizionali possono essere raggruppati in tre tipologie di ipotesi: (1) evizione rivendicatoria (giudiziale); (2) evizione espropriativa (giudiziale o amministrativa); (3) evizione risolutoria (giudiziale o stragiudiziale). Prima che l'evizione si verifichi, la legge accorda al compratore un rimedio preventivo , consistente nella facoltà di sospendere il pagamento del prezzo , quando egli dimostri che, al momento della conclusione del contratto, sussista un pericolo serio e concreto (e non meramente presuntivo o putativo: Cass. 25 luglio 2025, n. 21254 ; Cass. 27 marzo 2019, n. 8571 ) di un'azione rivendicatoria, espropriativa o “risolutoria” (non prima facie infondata) da parte di un terzo (cfr. articolo 1481 c.c. ). A tal fine, non sarebbe, ad esempio, sufficiente per il compratore allegare la mera provenienza donativa del bene immobile acquistato. Tale rimedio non può, tuttavia, essere concesso quando il pericolo di evizione fosse noto al compratore al momento della conclusione del contratto ( articolo 1481, comma 2, c.c. ). Quanto ai rimedi specificamente previsti contro l'evizione, al compratore spettano la risoluzione del contratto , la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese fatte per il contratto o per il bene acquistato (cui si aggiunge il rimborso delle spese giudiziali e del valore dei frutti corrisposti al terzo evincente), nonché il risarcimento del danno , qualora sussista una colpa del venditore. Tutti i rimedi sono soggetti al termine di prescrizione (ordinario) di 10 anni , decorrente dal verificarsi del fatto evizionale. In caso di evizione parziale (che consiste nella perdita, in parte, della cosa venduta: Cass. 6 marzo 2024, n. 6027 ), al compratore spetta, in alternativa al rimedio della risoluzione del contratto, quello della riduzione del prezzo (v. articolo 1480 c.c. , richiamato dall' articolo 1484 c.c. ). Vendita di un bene gravato da garanzie reali o da altri vincoli L' articolo 1482 c.c. prevede un'ipotesi speciale di garanzia, dovuta dal venditore qualora il bene venduto risulti gravato da garanzie reali (pegno, ipoteca, ma anche privilegi speciali) o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro . I presupposti per l'applicabilità di tale disposizione sono: (a) l'esistenza di tali garanzie o vincoli al momento della conclusione del contratto; (b) l'omessa dichiarazione dell'esistenza di tali garanzie o vincoli da parte del venditore. I rimedi a favore del compratore consistono, in caso di sua ignoranza di tali garanzie o vincoli, nella facoltà di sospensione del pagamento del prezzo e nel potere di far fissare al giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è libera, il contratto è risolto (si tratta di una fattispecie di risoluzione stragiudiziale e automatica: Cass. 13 aprile 2022, n. 12032 ), con gli effetti di cui all' articolo 1479 c.c. , mentre, in caso di conoscenza delle garanzie o dei vincoli da parte del compratore, quest'ultimo potrà soltanto invocare una responsabilità del venditore per evizione. Vendita di beni affetti da vizi giuridici L' articolo 1489 c.c. si occupa dei c.d. vizi giuridici (o delle c.d. inesattezze giuridiche ), e cioè di una fattispecie che ha qualcosa in comune sia con la garanzia per evizione (sul bene insiste un diritto appartenente ad un terzo) sia con la garanzia per vizi (la diminuzione di utilità è simile a quella provocata da un vizio o da una mancanza di qualità). A differenza dell'ipotesi contemplata dall' articolo 1482 c.c. , qui gli oneri o i diritti reali (di godimento) o personali di terzi non sono idonei ad incidere sulla titolarità del bene o del diritto acquistato, che rimane infatti integra, ma soltanto sul libero godimento del bene compravenduto. Ad esempio, non sarebbe un «onere» il pagamento di somme richieste dalla P.A. per la regolarizzazione urbanistico-edilizia dell'immobile venduto (sempreché della pratica di condono si faccia menzione nell'atto di compravendita). I presupposti per l'applicabilità dell' articolo 1489 c.c. sono: (a) l'esistenza, al momento della conclusione del contratto, di oneri (di natura privatistica o pubblicistica) o diritti reali o personali di godimento di terzi, opponibili al compratore; (b) la non apparenza di tali oneri o diritti; (c) la omessa o falsa dichiarazione al riguardo da parte del venditore; (d) l'ignoranza di tali oneri o diritti da parte del compratore ( Cass. 25 ottobre 2024, n. 27706 ; Cass. 4 gennaio 2018, n. 57 ). In tema di vincoli di inedificabilità o paesaggistici, la giurisprudenza pone peraltro una presunzione assoluta di conoscenza in capo al compratore soltanto quando il vincolo derivi dalla legge o dal piano regolatore generale ( Cass. 23 febbraio 2012, n. 2737 ; Cass. 4 ottobre 2004, n. 19812 ). I rimedi consistono in quelli previsti per la vendita di cosa parzialmente altrui (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo), oltre alla restituzione del prezzo, ai rimborsi previsti dall' articolo 1479 c.c. e, qualora sussista una colpa del venditore, al risarcimento del danno. Tali rimedi sono assoggettati al termine di prescrizione (ordinario) di 10 anni , decorrente dalla conclusione del contratto o dal verificarsi della fattispecie evizionale c.d. limitativa.