L’appaltatore è stato condannato in via cautelare alla rimozione dal giardino condominiale delle macerie e dei rifiuti dei lavori edilizi.
Il Tribunale di Varese, con ordinanza del 30 luglio 2025, si è pronunciato in tema di appalto e gestione dei rifiuti edili in ambito condominiale, accogliendo il ricorso ex articolo 700 c.p.c. presentato dai proprietari e committenti di un immobile contro l'impresa appaltatrice, colpevole di aver abbandonato macerie e rifiuti da cantiere nel giardino condominiale. I ricorrenti avevano stipulato un contratto di appalto per la ristrutturazione dell'unità immobiliare, ma i lavori, già segnati da ritardi e difformità imputabili all'impresa, avevano avuto un epilogo particolarmente lesivo: l'appaltatore aveva smaltito illecitamente i detriti di lavorazione nel prato comune, arrecando danni non solo al decoro e alla fruizione degli spazi condominiali, ma anche alla sicurezza dei residenti, con rischio di incidenti e inalazione di polveri nocive. Dopo aver tentato la risoluzione bonaria tramite corrispondenza privata e formale diffida, i proprietari avevano segnalato l'illecito anche alla Polizia Locale e all'amministratore di condominio, senza ottenere alcun intervento risolutivo da parte dell'impresa. Da qui, la decisione di adire le vie legali. Il giudice, riscontrata la presenza dei presupposti di fumus boni iuris e periculum in mora , ha ritenuto fondata la domanda cautelare : da un lato, la documentazione agli atti confermava la responsabilità dell'appaltatore e la permanenza dei rifiuti sul suolo condominiale; dall'altro, la protratta presenza delle macerie rappresentava un danno attuale e concreto sia per il prato condominiale che per la sicurezza e la salute dei condomini, aggravata dall'inerzia dell'impresa resistente, rimasta contumace nel procedimento. Sul piano giuridico, il Tribunale ha sottolineato come la tutela cautelare ex articolo 700 c.p.c. richieda la coesistenza del diritto da tutelare e del pericolo di un danno imminente e irreparabile che non consenta di attendere i tempi della giustizia ordinaria. Nel caso di specie, entrambi i requisiti risultavano pienamente integrati. In dispositivo, il giudice ha ordinato all'impresa appaltatrice di provvedere, a propria cura e spese, alla rimozione integrale dei detriti e rifiuti edili dal giardino condominiale entro 30 giorni dalla notifica dell'ordinanza, con obbligo di ripristino dello stato dei luoghi . A garanzia dell'adempimento, è stata applicata una penale di 80 euro per ogni giorno di ritardo oltre il termine fissato, ai sensi dell'articolo 614- bis c.p.c., con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notifica. È stata invece respinta la richiesta di nomina di un commissario ad acta, ritenuta misura eventuale ed eccessiva in questa fase, fermo restando che, in caso di ulteriore inerzia, i ricorrenti potranno agire secondo le previsioni dell'articolo 669- duodecies c.p.c.
Giudice Carimati Ritenuto in fatto Con ricorso ex articolo 700 e 669 bis c.p.c. immobiliare sita in Varese (VA), Via (omissis), in qualità di proprietario dell'unità (omissis), e Parte_2 in qualità di committente, hanno adito il Tribunale chiedendo di ordinare a CP_1 titolare della ditta di provvedere a sue spese, entro il termine ritenuto di giustizia, alla rimozione integrale delle macerie e dei rifiuti edili dallo stesso depositati abusivamente nel giardino condominiale dell'immobile sito in Varese (VA), Via (omissis) con conseguente ripristino dello stato dei luoghi; hanno inoltre chiesto di disporre che, nel caso di inottemperanza nel termine fissato, venisse nominato un commissario ad acta al fine di provvedere alla rimozione e allo smaltimento dei rifiuti a spese del resistente, nonché di applicare, nel caso di mancato rispetto del suddetto ordine, una penale giornaliera ai sensi dell' articolo 614 bis c.p.c. , nella misura ritenuta congrua, con decorrenza dalla scadenza del termine fissato per l'adempimento. Hanno dedotto che: - in data 16.1.2025 avevano sottoscritto con la ditta (omissis) un contratto di appalto per la ristrutturazione dell'unità immobiliare di proprietà del sig. Pt_1 sita in Varese (VA), Via (omissis) - a causa delle difficoltà e delle interruzioni nello svolgimento dei lavori, imputabili esclusivamente alla impresa, si erano verificati rilevanti ritardi nel completamento delle opere, e l'esecuzione dei lavori non era avvenuta a regola d'arte ovvero secondo le modalità pattuite; - le suddette difformità erano dapprima segnalate tramite scambio di corrispondenza privata tra le parti e, in seguito, in data 3.6.2025, tramite p.e.c. contenente formale lettera di diffida e messa in mora; - nonostante la comunicazione effettuata dai ricorrenti, l'appaltatore non aveva provveduto in alcun modo all'esecuzione dei lavori; - in pari data il sig. Pt_3 riversava secchi di macerie e rifiuti edili (appartenenti anche ad ulteriori cantieri di zona) nel prato condominiale della Via (omissis)nell'area condominiale dell'edificio, in violazione delle normative ambientali e del regolamento condominiale; - la dispersione dei suddetti materiali da demolizione provocava danni al prato CP_2 ed alle aree comuni dell'edificio oltre a costituire pregiudizio per la sicurezza dei condomini generando un rischio di incidenti e cadute (in quanto i detriti venivano abbandonati anche in prossimità degli accessi comuni) oltreché di inalazione di polveri provenienti dalle macerie; - in data 5.6.2025 la sig.ra Pt_2 presentava denunzia presso il corpo della Polizia locale del Comune di Varese al fine di segnalare le condotte illecite del sig. CP_1 e il 6.6.2025 veniva effettuato un sopralluogo nei luoghi di interesse da parte della Polizia locale; - in data 27.6.2025 l'amministratore di condominio, geom. (omissis) [...] CP_3 intimava, tramite p.e.c., al sig. Pt_1 e alla ditta di procedere alla rimozione delle macerie dal suolo condominiale entro 7 giorni dalla ricezione della missiva, e tuttavia l'odierno resistente aveva omesso qualsiasi intervento. Integrato il contraddittorio, CP_1 non si è costituito nonostante la regolarità della notifica effettuata a mezzo p.e.c. in data 10.7.2025, e pertanto deve essere dichiarato contumace. All'udienza del 23.7.2025 è comparso il difensore dei ricorrenti, il quale evidenziava che “le macerie di cui al ricorso sono tuttora sul suolo condominiale causando disagi anche agli altri condomini (…), che peraltro la presenza delle macerie impedisce la prosecuzione dei lavori sulla proprietà esclusiva dei ricorrenti intralciando il transito di mezzi per il cantiere”, insisteva dunque per l'accoglimento del ricorso e il giudice riservava la decisione. Considerato in diritto La domanda dei ricorrenti è fondata e deve essere accolta. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l'accoglimento di una domanda ex articolo 700 c.p.c. richiede la concorrenza dei requisiti del fumus boni juris, inteso come accertamento delibativo del diritto cautelando, fondato sulla ritenuta probabilità della sua esistenza, e del periculum in mora, costituito dal riscontro di una situazione pregiudizievole che si profili con i caratteri dell'immediatezza e prossimità e che non consenta, se non tempestivamente arrestata, una completa reintegrazione del diritto azionato. Nel caso di specie, ricorrono entrambi i presupposti della tutela cautelare invocata. Quanto al fumus boni iuris, le doglianze degli odierni ricorrenti risultano pienamente suffragate dalla documentazione versata in atti. Invero la presenza dei rifiuti del cantiere sul suolo condominiale era già espressamente confermata da CP_1 nella chat intercorsa con Parte_1 a marzo del 2025 (cfr. docc. 3 e 4 ricorrenti: “27/03/25, 15:20 - Parte_1 : (…) ci stanno ancora rifiuti nostri da smaltire negli spazi comuni del condominio? - 27/03/25, 15:27 - CP_1 : Si”. Nel mese di giugno 2025 il condomino Persona_1 comunicava a Parte_1 che il sig. CP_1 aveva riversato ulteriori macerie sul prato (“sono Per_1 ti informo che questa mattina il sig. CP_1 ha svuotato secchi di macerie sul prato”) e le foto in atti confermano inequivocabilmente la presenza dei detriti, rifiuti e macerie di cantiere sul suolo condominiale denunciate dagli odierni ricorrenti (cfr. doc. 10 di parte ricorrente). La condotta dell'odierno resistente è stata oggetto di contestazione anche da parte dell'amministratore di condominio in data 27.6.2025, il quale deduceva che “da settimane giace del materiale edile (scarti di lavorazione e demolizioni) nel giardino del condominio, scaricato abusivamente dall'impresa (omissis) che ha eseguito lavori di sistemazione dell'unità immobiliare di proprietà del Sig. Pt_1 Considerando che si tratta di un rifiuto speciale, potenzialmente pericoloso per la pubblica incolumità, vi invito a provvedere alla rimozione entro 7gg dalla data odierna, ed al conseguente ripristino del giardino. In difetto saranno attenzionate le autorità competenti tramite segnalazione in procura” (Cfr. doc. 11 ricorrenti). Pertanto, deve ritenersi fondato il fumus boni iuris in quanto la condotta del resistente e le allegazioni dei ricorrenti lasciano emergere in maniera pacifica la fondatezza della pretesa cautelare azionata. Ciò chiarito quanto al fumus, con riferimento al periculum in mora, si osserva che tale requisito consiste nella concreta possibilità che, nel tempo necessario per ottenere giudizialmente tutela delle proprie ragioni, il diritto invocato risulti vanificato, producendosi danni imminenti e irreparabili. Nel caso di specie, non è revocabile in dubbio la sussistenza di tale presupposto. La perdurante presenza delle macerie in loco, oltre ad arrecare danno al prato condominiale, costituisce intralcio alla fruizione libera, sicura e dignitosa delle parti comuni dell'edificio, in particolare della corte condominiale, e della proprietà esclusiva del sig. (omissis). Inoltre la potenziale tossicità e infiammabilità dei rifiuti riversati, a maggior ragione nella stagione estiva, pongono un rischio attuale e concreto per la salute e la sicurezza dei condomini, altresì esponendo gli odierni ricorrenti, nella loro qualità di committenti, a potenziali responsabilità. Ricorrendone i presupposti, la domanda cautelare svolta dai ricorrenti merita dunque accoglimento. Per l'effetto deve essere ordinato al resistente CP_1 in qualità di titolare della (omissis) di procedere a sua cura e spese, senza indugio e comunque entro il termine di giorni 30 (trenta) dalla notifica della presente ordinanza, alla integrale rimozione dei detriti, rifiuti e macerie di cantiere depositati nel giardino condominiale dell'immobile sito in Varese (VA), Via (omissis) con conseguente integrale ripristino dello stato dei luoghi. Inoltre, ritenuta fondata la richiesta di parte ricorrente, deve essere altresì posto a carico del resistente, ai sensi e per gli effetti di cui all' articolo 614 bis c.p.c. , il pagamento di un importo giornaliero per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento, che si ritiene congruo determinare, avuto riguardo alle circostanze del caso di specie, nella misura di euro 80 al giorno, con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notificazione del presente provvedimento. Va invece rigettata la richiesta del ricorrente di autorizzazione, in caso di inerzia del resistente, all'esecuzione delle opere in questione tramite nomina di un commissario ad acta, trattandosi di una fase meramente eventuale, conseguente all'omesso spontaneo ottemperamento al presente provvedimento da parte del resistente, nei cui confronti, se del caso, potrà procedersi ai sensi dell' articolo 669-duodecies c.p.c. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo i parametri medi di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i., tenuto conto della natura cautelare della controversia e del valore della causa. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando ex articolo 70 0 e 669 octies c.p.c ., disattesa ogni diversa domanda, eccezione e istanza, anche istruttoria, nella contumacia della parte resistente, in accoglimento della domanda di parte ricorrente, così statuisce: 1. Ordina a CP_1, in qualità di titolare della impresa (omissis) di procedere a sua cura e spese, senza indugio e comunque entro il termine di giorni 30 (trenta) dalla notifica della presente ordinanza, alla integrale rimozione dei detriti, rifiuti e macerie di cantiere depositati nel giardino condominiale dell'immobile sito in Varese (VA), Via con conseguente integrale ripristino dello stato dei luoghi; 2. Letto l 'articolo 614 bis c.p.c ., fissa in euro 80,00 la somma di denaro dovuta da CP_1 [...], in qualità di titolare della impresa (omissis), per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notificazione dello stesso; 3. Condanna CP_1 in qualità di titolare della impresa (omissis) alla refusione delle spese di lite del presente procedimento in favore dei ricorrenti, che si liquidano in euro 2.150,00 per compensi, oltre ad euro 286,00 per rimorso spese vive (Cu e marca), oltre al 15 % per rimborso spese generali, oltre a Iva e Cpa come per legge. Si comunichi.