È nulla la clausola del regolamento contrattuale di condominio che esclude le unità immobiliari ad uso commerciale dal condominio e dal concorso alle spese comuni quando le stesse partecipano strutturalmente e funzionalmente all'edificio. Ciò in quanto la rinuncia preventiva a diritti su beni comuni indivisibili, non separabili dalla fruizione della proprietà esclusiva, viola l’articolo 1118, comma 2, c.c., norma inderogabile ai sensi dell’articolo 1138, ultimo comma, c.c..
Regolamento ed esclusione delle unità commerciali La pronuncia affronta la complessa questione della validità di un regolamento contrattuale di condominio il quale, nel caso di specie, prevedeva l' esclusione delle unità commerciali dal condominio , dalle relative spese e dalla applicazione delle norme interne. La vicenda trae origine da una ristrutturazione edilizia che aveva portato alla realizzazione di un nuovo complesso immobiliare, sviluppato su più livelli, comprendente unità commerciali e residenziali. La clausola censurata del regolamento di condominio asserisce che «le attività commerciali sono escluse dal presente regolamento e condominio, nonché dalla ripartizione delle spese ivi prevista»; ritiene che ciò possa fondarsi sulla separazione funzionale e fisica degli impianti e degli accessi. Il regolamento, tuttavia, è allegato ad un contratto di permuta tra i soli proprietari originari e genericamente richiamato nei successivi atti di compravendita ai condòmini, spesso senza essere stato materialmente allegato o consegnato. Divieto di rinuncia alle parti comuni Il decidente bolzanino rileva che, pur essendo possibile una deroga convenzionale al regime di comunione prevista dall' articolo 1117 c.c. , essa deve fondarsi su una chiara destinazione funzionale dei beni comuni e sulla esistenza di parti dell'edificio oggettivamente non serventi per determinati cespiti immobiliari (ipotesi, ad esempio, di condomìni parziali). Nel caso di specie, invece, l'esclusione generalizzata delle unità commerciali da tutte le parti comuni (incluse fondazioni, muri portanti, tetto, etc .) contrasta con l'inscindibilità strutturale e funzionale di tali beni rendendo di fatto inoperante la clausola esonerativa. Ai sensi dell' articolo 1118, comma 2, c.c. , il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni e tale norma, essendo inderogabile ai sensi dell' articolo 1138, ultimo comma, c.c. , prevale su ogni patto contrario. L'apparente autonomia contrattuale si scontra con l'impossibilità tecnica e giuridica di separare la fruizione dei beni comuni dalla proprietà esclusiva delle unità servite da essi. Clausole regolamentari contraddittorie Il regolamento di condominio risulta , ad avviso del tribunale, intrinsecamente contraddittorio : da un lato, esclude le unità commerciali dal condominio, dall'altro, ne regola l'uso (ad esempio, orari di carico e scarico) e soprattutto ne prevede la presenza nelle tabelle millesimali generali, anch'esse allegate al contratto. L'incongruenza normativa e la correlazione inscindibile tra le clausole escludenti e le previsioni sulla ripartizione delle spese determinano la nullità del regolamento nella sua interezza. Il giudicante dichiara conseguentemente la nullità delle delibere assembleari adottate sulla base di una erronea composizione della compagine condominiale e di una errata determinazione dei quorum deliberativi in quanto fondate su tabelle millesimali e quote che non riflettevano la realtà giuridica dell'edificio. Conclusioni L’esclusione delle unità commerciali dal condominio equivale a rinuncia dei diritti sulle parti comuni dell’edificio in contrasto con quanto stabilito dall' articolo 1118, comma 2, c.c. , precetto inderogabile ai sensi dell' articolo 1138, ultimo comma, c.c. Nel caso trattato, i proprietari dei locali commerciali avevano rinunciato a tutte le parti comuni in modo indistinto, incluse quelle strutturalmente e funzionalmente necessarie anche per le loro unità (come fondazioni, muri portanti e coperture, etc .). Trattasi di elementi che non possono essere separati essendo essenziali per l'esistenza stessa e l'utilizzo delle singole proprietà . Il divieto di rinunciare alle parti comuni trova giustificazione nell'inscindibile legame tra l'utilizzo della proprietà individuale e quello della proprietà comune. Un condomino, infatti, non può sottrarsi al pagamento delle spese per la manutenzione di beni comuni di cui continua a beneficiare, anche dopo avervi formalmente rinunciato. Pertanto, è nulla ogni clausola contrattuale che preveda la rinuncia ad alcune parti comuni dell'edificio. A séguito della invalidità del regolamento condominiale, le spese devono essere ripartite secondo le disposizioni previste dal codice civile. Di conseguenza, risultano nulle anche le delibere approvative dei bilanci e della nomina dell'amministratore in quanto adottate con quorum calcolati senza considerare tutti i comproprietari e utilizzando un regolamento privo di validità nella ripartizione delle spese. La pronuncia, infine, frena l'autonomia contrattuale nella redazione del regolamento condominiale in quanto i confini dei limiti inderogabili posti dall' articolo 1118 c.c. e dalla normativa imperativa vanno rispettati. Ribadisce la nullità della rinuncia preventiva e generalizzata alle parti comuni quando risultino funzionalmente e strutturalmente indispensabili all'unità immobiliare.
Giudice Segarizzi Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.