La spesa per la riparazione di un elemento apparentemente privato, come l'ornia della finestra, ricade sul condominio qualora il danno sia riconducibile al deterioramento del travetto di sostegno, elemento strutturale e comune dell'edificio.
La Corte partenopea chiarisce i criteri di spesa per l'ornia L'«ornia», lemma tecnico e dialettale in uso soprattutto nella Campania, indica il «contorno lapideo» di una finestra, ovvero la rifinitura perimetrale che la incornicia. Ha funzione decorativa e strutturale e contribuisce all'estetica della facciata e protezione del vano. Le ornie possono essere realizzate in marmo (per eleganza e resistenza), tufo (tipico dell'architettura campana) e cemento decorativo o alluminio (nelle versioni moderne prefabbricate). La recente pronuncia della Corte territoriale partenopea offre un importante chiarimento in materia di riparto delle spese delle ornie. Pone l'accento sulla necessità di una attenta valutazione della causa del danno piuttosto che sulla mera classificazione dell'elemento danneggiato. Ribadisce un principio fondamentale: le spese per la riparazione della cornice (ornia) di una finestra devono essere sostenute dal condominio nel suo complesso quando il deterioramento di tale elemento è una conseguenza diretta del degrado di una parte strutturale qualificabile come bene comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c. Contesto della controversia: l'ornia e l'origine del danno La vicenda giudiziaria prese le mosse dall'impugnazione di una delibera assembleare avanzata da un condomino. L'oggetto del contendere riguardava la decisione dell'assemblea di autorizzare il rimborso delle spese sostenute da un altro condomino per la riparazione dell'ornia relativa alla finestra del suo alloggio. La posizione dell'impugnante era netta e, a prima vista, anche logica: la cornice lapidea, essendo un elemento dell'alloggio, doveva essere considerata bene esclusivo con il conseguente onere manutentivo a carico del solo proprietario interessato. Il condominio si costituì in giudizio senza contestare la natura esclusiva dell'ornia. Tuttavia, spostò il focus sulla causa del danno. Eccepì, infatti, che la rottura dell'ornia non era un problema intrinseco all'elemento stesso e rilevò che era stata provocata dal rigonfiamento per ossidazione dei ferri d'armatura inseriti nel travetto che sovrasta l'apertura della finestra. Quest'ultimo - sostenne il condominio - è una parte strutturale della facciata e, pertanto, rientra a pieno titolo tra i beni comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c. A sostegno della propria tesi, il condominio produsse una serie di prove documentali di fondamentale importanza: un verbale di diffida del Comune attestante il «dissesto generalizzato di ornie di finestre…», evidenziando una problematica ben più ampia e strutturale rispetto al singolo danno; il contratto d'appalto con il quale vennero affidati i lavori di risanamento. Tale documento conteneva una clausola dirimente: «i ferri del travetto superiore delle finestre risultavano ossidati, necessitando di trattamento». L'attestazione, proveniente da un soggetto terzo (l'impresa appaltatrice e il geometra che aveva condotto l'indagine conoscitiva), fornì una prova oggettiva e inoppugnabile sulla origine del danno. Percorso giudiziale e conferma del principio Il Tribunale di Napoli respinse l'impugnativa della delibera riconoscendo la competenza condominiale sulla spesa. L'appellante propose gravame insistendo sulla natura privata della cornice, contestando l'efficacia delle prove sull'origine del danno e sostenendo che esse non erano sufficienti a giustificare l'attribuzione della spesa al condominio. La Corte d'Appello di Napoli rigettò integralmente l'appello confermando la decisione di prime cure. La motivazione dei giudici d'Appello chiarì che «l'indagine sull'appartenenza al novero dei beni comuni va condotta non già con riguardo all'ornia in sé, bensì al travetto sovrastante la finestra». Tale elemento venne qualificato come «parte strutturale della muratura della facciata, destinata a scaricare il peso della parete sovrastante verso i muri portanti». Da tale qualificazione discendeva la natura comune del travetto e, conseguentemente, la ripartizione fra tutti i condòmini delle spese necessarie ad eliminare il danno da esso derivato, ovvero la rottura dell'ornia. La Corte territoriale ribadì che la causa primaria del danno, radicata in una parte comune e fondamentale per la stabilità dell'edificio, determinava la natura condominiale della spesa superando la pur legittima apparenza di un danno a un elemento privato. In definitiva, il travetto è stato considerato parte strutturale della muratura della facciata in cui si apre la finestra e assolve alla funzione primaria di scaricare il peso della parete sovrastante nelle zone laterali, verso i muri portanti, prevenendo così il crollo. Si è così applicato un criterio duplice, strutturale e funzionale, per determinarne la condominialità. È la sua destinazione a garantire la solidità dell'edificio che lo rende un bene comune, a prescindere dal fatto che serva una specifica apertura di una singola unità immobiliare. Conclusioni Il principio asserito dalla Corte partenopea è coerente con la disciplina codicistica e allineato con i più recenti arresti giurisprudenziali. Rafforza il concetto secondo il quale nel diritto condominiale la funzione strutturale e la destinazione all'uso o al godimento comune di una parte dell'edificio prevalgono sulla sua mera collocazione o sul suo (apparentemente esclusivo) servizio a una singola unità immobiliare. In caso di danni a elementi che si trovano a cavallo tra proprietà esclusiva e parti comuni, è fondamentale diagnosticare accuratamente l'origine del problema. Se il danno ad un elemento che, isolatamente considerato, potrebbe essere di proprietà esclusiva (com'è l'ornia) è in realtà originato dal deterioramento di una parte strutturale comune (come il travetto), la spesa per il ripristino ricadrà sull'intero condominio, da ripartirsi in ragione delle carature millesimali proprietarie.
Presidente Piscitello - Relatore Arienzo Ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. Con atto di citazione notificato in data 04-05.12.2017, l'Avv. Parte_1, premettendo di essere condomino del fabbricato “(omissis)” in Napoli alla via (omissis), in quanto proprietario di un appartamento insistente nel predetto stabile, proponeva impugnativa innanzi al Tribunale di Napoli della deliberazione assembleare approvata dall'assemblea dei condomini nel corso della riunione del 02.03.2017 relativamente ai punti 4) e 5) posti all'ordine del giorno. Quanto ai presupposti in fatto ed in diritto a sostegno dell'impugnativa, l'Avv. Pt_1 esponeva, per quanto ancora ci occupa, che nell'adunanza del 02.03.2017 l'assemblea, con il voto contrario del deducente, nel discutere il punto 4) all'o.d.g., aveva autorizzato il rimborso delle spese sostenute da un condominio per la riparazione dell'“ornia” della finestra del suo appartamento, sebbene siffatta spesa, inerendo a parti di proprietà esclusiva, dovesse cedere a carico del singolo proprietario. 1.1 Si costituiva in giudizio il Condominio “(omissis)” in Napoli alla via (omissis), il quale contestava la fondatezza dell'impugnativa, sostenendo che l'“ornia” rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 c.c. e che, comunque, nella specie, la spesa era di competenza dell'ente di gestione, perché la cornice perimetrale della finestra, a prescindere dalla sua natura, si era danneggiata a causa del rigonfiamento dell'armatura in ferro inserita nella trave di sostegno dell'apertura della finestra, che rientra certamente nella struttura dell'edificio ed è, dunque, bene indiscutibilmente condominiale. 1.2 Denegata l'ammissione dei mezzi istruttori articolati, la causa, all'udienza del 29.5.2020, veniva riservata in decisione sulle conclusioni in epigrafe. 1.3 Con sentenza n. 6812/2020 pubblicata in data 19.10.2020 il Tribunale di Napoli ha respinto il motivo di impugnazione sopra illustrato, accogliendo la domanda di annullamento limitatamente al capo 5) dell'odg, avente ad oggetto l'esonero di alcuni condomini richiedenti dalla contribuzione della spesa di installazione di un servo scala, profilo attualmente non più in discussione. 1.4 Avverso tale pronuncia con appello notificato in data 16.04.2021 l'Avv. [...] Parte_1 ha proposto gravame affidato a tre motivi. 1.5 Con il primo motivo l'appellante denuncia l'omesso esame di un punto decisivo della controversia, adducendo che la questione dirimente posta dall'impugnativa del capo della delibera in oggetto è se l'“ornia” sia o meno annoverabile tra i beni condominiali ai sensi dell'articolo 1117 c.c.; in particolare, adduce che, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, secondo cui l'“ornia” è parte integrante della facciata dell'edificio, assolvendo ad una funzione decorativa o, comunque, di uniformità delle linee estetiche del fabbricato, deve privilegiarsi l'alternativa opzione interpretativa secondo cui essa è strutturalmente e funzionalmente parte della finestra che si apre nella singola unità immobiliare, con la conseguenza che le spese relative alla sua manutenzione e/o riparazione sono a carico dei proprietari individuali; sul punto il giudice di primo grado ha completamente omesso di statuire, considerando erroneamente la questione assorbita da quella concernente la natura comune o privata della parte il cui degrado è stato causa della rottura dell'“ornia”. 1.6 Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il giudice a quo ha ritenuto comprovato che la rottura dell'“ornia” fosse stata determinata dall'ossidazione dei ferri dell'armatura della trave sovrastante la finestra sulla scorta di quanto affermato nella stessa delibera assembleare, che, provenendo dallo stesso condominio, non può costituire idonea prova a suo favore. 1.7 Con il terzo motivo l'appellante sostiene che, quand'anche si acceda alla tesi difensiva del condominio sulla causa della rottura dell'“ornia”, comunque non si giustifica la conclusione cui è pervenuto il Tribunale, posto che la trave di sostegno della finestra è anch'essa parte non comune ai sensi dell'articolo 1117 cit; argomenta, a riguardo, che, se è vero che la condominialità di un bene è determinata dal fatto che esso sia necessario per l'esistenza dell'edificio ovvero sia destinato all'uso o al godimento comune, tali caratteri nella specie difettano, dal momento che l'armatura in ferro di sostegno della luce della finestra non ha funzione portante della struttura condominiale, bensì è parte strutturale del solo varco di apertura a servizio dell'unità immobiliare di proprietà individuale. 1.8 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 08.02.2023, si è costituito in giudizio il Condominio “(omissis)” di via (omissis), che ha resistito al gravame chiedendone il rigetto poiché inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e competenze del grado. 1.9 All'udienza cartolare del 12.02.2025 la Corte ha riservato la causa in decisione assegnando i termini ordinari di cui all'articolo 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse e delle repliche conclusionali. 2. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito della verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 16.04.2021, risultando rispettato il termine di sei mesi, di cui all'articolo 327 c.p.c., decorrenti dalla pubblicazione della sentenza avvenuta in data 19.10.2021. 2.1 I motivi di appello, di cui si procede ad una trattazione congiunta in quanto vertenti su profili strettamente connessi, sono infondati e vanno, pertanto, rigettati. Come già sopra accennato, il giudice a quo ha respinto l'impugnativa del capo 4) della delibera assembleare del 2.3.2017, con cui la spesa di riparazione dell'“ornia” della finestra di uno degli appartamenti dello stabile è stata ripartita pro quota a carico di tutti i condomini, sul presupposto che, a prescindere dalla natura condominiale o privata di detto elemento (cornice perimetrale della finestra), nella specie la spesa era stata necessitata dall'ingrossamento per ossidazione dei ferri di armatura del travetto superiore della finestra, sicuramente rientrante nell'alveo dei beni comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c. A fronte di tale motivazione l'appellante si duole che alcuna prova sia stata fornita dal condominio della circostanza addotta sull'origine causale della rottura dell'“ornia” e che, pertanto, il Tribunale ha posto a fondamento del proprio convincimento un fatto non accertato sulla base delle risultanze istruttorie acquisite. L'obiezione non coglie nel segno all'esito della rinnovata disamina delle emergenze processuali di primo grado sollecitata dal gravame. Riesaminando, invero, innanzitutto il piano assertivo delineato dal contegno difensivo delle parti, si rileva che il condominio, già in comparsa di costituzione, eccepiva l'infondatezza dell'impugnativa avversaria, evidenziando che, in disparte la qualificazione in sé dell'“ornia” come parte comune o privata, nel caso di specie l'assemblea aveva deliberato sulla spesa della relativa riparazione perché a causarne la rottura era stato un generale degrado della facciata condominiale e, segnatamente, il rigonfiamento per ossidazione dei ferri di armatura del travetto sovrastante la finestra. Ad ulteriore conforto della propria prospettazione, nella seconda memoria istruttoria ex articolo 183 VI comma n. 2 c.p.c., il condominio adduceva che, nelle more, era intervenuta una diffida comunale alla messa in sicurezza della facciata dell'edificio appunto per il generalizzato degrado delle ornie di finestre e balconi, di talché era stata commissionata una indagine tecnica in vista della stipula del contratto di appalto degli interventi di risanamento necessari. A fronte della difesa del condominio così puntualizzata l'attore manteneva ferma la propria originaria impostazione basata sulla assenza di elementi decorativi nelle cornici perimetrali delle finestre che si aprono nella facciata del fabbricato, al fine di escluderne la rilevanza comune sub specie di “decoro architettonico”, senza prendere alcuna posizione sulla questione assorbente, eccepita dal condominio, della funzione comune della parte della facciata dal cui degrado aveva avuto origine la rottura dell' “ornia” de qua. Ancora, nel primo scritto conclusionale, l'odierno appellante, pur accennando al profilo della “causa” della spesa, replicava all'eccezione di controparte continuando a sostenere, in maniera non pertinente, che l'onere di manutenzione dell'“ornia” grava sul singolo proprietario perché “si tratta di un oggetto o di una struttura nella disponibilità di quest'ultimo”. Con la contestazione affidata al presente gravame l'appellante mira, dunque, a ben vedere, a riaprire surrettiziamente l'indagine su una circostanza sulla quale egli non aveva specificamente preso posizione in primo grado, pur essendo nella sua diretta ed immediata disponibilità in quanto relativa ad una vicenda interna alla compagine condominiale (arg. Cass. 26859/2013). In via assorbente va, comunque, soggiunto che, contrariamente a quanto sostenuto dal Pt_1, la prospettazione del Condominio sulla causa dell'intervento di riparazione dell'ornia de qua è stata adeguatamente comprovata dalla documentazione tempestivamente prodotta dall'ente di gestione. Il riferimento al fatto che l'“ornia” si fosse “staccata per l'ingrossamento, a causa della ruggine, dell'armatura in ferro inserita nella trave di sostegno dell'apertura della luce finestra” si rinviene, invero, già nella delibera del 25.10.2016 (precedente a quella di cui è attualmente causa), che non risulta essere stata impugnata. Inoltre, a seguito di un verbale di diffida, notificato al Condominio in data 31/10/2018 dal Comune [...] Controparte_2 di Polizia Locale, per la messa in sicurezza ad horas e la rimozione del pericolo derivante dal riscontrato stato di “dissesto generalizzato di ornie di finestre e balconi”, il condominio stipulava, in data 14.11.2018, un contratto di appalto con la Controparte_3 per l'esecuzione delle lavorazioni necessarie a neutralizzare il pericolo segnalato dall'autorità comunale. In detto contratto, al punto 1), si legge quanto segue: “i lavori consisteranno in interventi di sostituzione di alcune cornici superiori (ornie) in materiale travertino, di alcune finestre delle facciate del fabbricato e risanamento dei travetti superiori alle cornici come da indagine conoscitiva effettuata nei giorni 05 e 12 luglio 2018 dal geom R.R. prima di redigere il preventivo di spesa da sostenere”. In tali documenti, anch'essi non specificamente impugnati dall'appellante, trova, pertanto, riscontro oggettivo la tesi dell'odierno appellato, secondo cui, innanzitutto, la riparazione dell'ornia di cui è causa non era stata vicenda isolata, ma si inseriva nella più generale problematica del degrado dell'intera facciata condominiale; inoltre, nel contratto summenzionato si dava espressamente atto che dal sopralluogo tecnico, sulla scorta del quale l'impresa aveva presentato il preventivo dei lavori a farsi per il risanamento, era emerso che i ferri del travetto superiore delle finestre erano risultati ossidati, necessitando di “trattamento”. L'individuazione della causa dedotta dal condominio non è stata, allora, rimessa, come infondatamente sostenuto da [...] Parte_1, ad una attestazione proveniente dalla stessa assemblea condominiale, priva di efficacia probatoria siccome proveniente dalla stessa parte che intende avvalersene a proprio vantaggio, trovando, invece, conferma in una fonte di provenienza esterna, quale è il contratto di appalto sottoscritto anche dall'impresa appaltatrice, il cui amministratore si identifica nello stesso geom. Roberto Romano, il quale aveva proceduto all'ispezione dei luoghi in vista dell'affidamento dei lavori. Confermato che la spesa di cui si discute ha trovato causa nel dissesto del travetto superiore della finestra, deve confermarsi la conclusione cui è pervenuto il giudice a quo sulla natura comune della stessa e sulla conseguente competenza dell'assemblea alla relativa approvazione. Come è noto, il diritto di condominio comprende tutte quelle parti del fabbricato che siano essenziali per l'esistenza dello stesso, ovvero che siano comunque permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. La regola legale attributiva della contitolarità non opera, invece, quando la cosa, per sue obiettive caratteristiche strutturali, sia destinata all'utilità di una singola unità. Posto che, in linea con quanto sopra illustrato, l'indagine sull'appartenenza al novero dei beni comuni deve essere condotta non già con riguardo all'ornia” in sé, bensì al travetto sovrastante la finestra, lo scrutinio sortisce esito affermativo. Il travetto in questione è parte strutturale della muratura della facciata in cui si apre la finestra ed assolve allo scopo primario di scaricare il peso della parete sovrastante nelle zone laterali, verso i muri portanti, evitando così che la parete crolli. Alla stregua, dunque, di un criterio sia strutturale (inserimento nella parete dell'edificio) sia funzionale (destinazione a preservare la solidità del muro in cui si apre il varco-finestra), va ribadita la natura comune dell'elemento in questione, dalla cui carenza manutentiva è derivata la rottura dell'“ornia”, la spesa della cui riparazione è stata approvata con il capo di deliberazione impugnato. 3. Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante. Esse si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022. E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione (Cass. 19989/2021). Tali compensi si quantificano in relazione ai parametri medi dello scaglione delle cause di valore fino ad € 1.100,00, corrispondente al valore della spesa in contestazione oggetto di rimborso in forza del capo 4) della delibera impugnata, tenuto conto delle attività processuali e difensive effettivamente espletate. 4. Non si ravvisano, infine, gli estremi per la chiesta applicazione dell'articolo 96 comma 3 c.p.c., che, rispondendo, nell'interpretazione avvallata da Corte Cost. 152/2016) ad una funzione sanzionatoria dell'offesa arrecata alla giurisdizione, presuppone l'accertamento, al pari della fattispecie disciplinata dal comma 1 della succitata disposizione, della mala fede o colpa grave della parte soccombente, per integrare le quali non è sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate, postulandosi l'ipotesi, non ricorrente nella specie, di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza della propria impostazione difensiva (Cass. Civ. Sezioni Unite 9912/2018; 21570/2012). 5. Essendo stato rigettato l'appello, deve darsi atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' articolo 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico dell'appellante. P.Q.M. la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza n. 6812/2020 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data 19.10.2020, così provvede: 1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la statuizione impugnata; 2) condanna l'avv. Parte_1 alla refusione, in favore del Condominio “(omissis)” in Napoli alla via (omissis), delle spese di lite del presente grado, che liquida in € 494,00 per compensi, il tutto oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge; 3) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' articolo 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a carico dell'appellante.