L’articolo illustra la genesi, la nozione e i caratteri della figura della c.d. presupposizione contrattuale, anche in prospettiva rimediale, tenendo soprattutto conto dell’evoluzione giurisprudenziale in materia.
Genesi e nozione della figura La figura ( di creazione dottrinale e giurisprudenziale , in quanto sconosciuta al lessico del legislatore italiano) della c.d. presupposizione si ha nei casi in cui le parti stipulino un contratto subordinatamente all'esistenza di una circostanza o di una situazione , anche non esplicitata nel contratto (c.d. presupposto), la mancanza della quale comporta la caducazione dell'intero contratto ( Cass. 21 novembre 2001, n. 14629 ; Cass. 28 gennaio 2025, n. 1995 ). Si tratta di una figura che si colloca per così dire a metà strada fra la condizione (implicita) e la causa (concreta) e che può essere individuata soltanto attraverso una corretta interpretazione della volontà espressa dalle parti ( Cass. 24 marzo 2006, n. 6631 ), anche alla luce delle premesse del contratto (sul tema, v. M. Maggiolo, Presupposizione e premesse del contratto , in Giust. civ. , 2014, 881 ss.). Il caso concreto ormai divenuto ‘di scuola' è quello del balcone concesso a titolo oneroso in godimento per un'importante manifestazione o per un evento di risonanza nazionale o internazionale (si pensi, per non fare che alcuni esempi attuali, al Palio di Siena o al Gran Premio di Formula Uno). Qualora la manifestazione o l'evento non possa avere svolgimento nel giorno programmato, la parte che abbia già assunto l'impegno di pagare, o abbia già pagato, il corrispettivo previsto per l'utilizzo del balcone e la cui entità pattuita risulta di gran lunga superiore ai canoni di mercato (anche perché si tratta per lo più di una locazione stipulata per un giorno) rimane fortemente delusa e il suo interesse frustrato, perché, pur non essendo stato esplicitato quale evento condizionale, il contratto è stato concluso – ed entrambe le parti ne sono consapevoli – soltanto e unicamente in considerazione dell'evento o della manifestazione in programma. Caratteri della figura I caratteri di questa figura sono stati delineati dalla giurisprudenza nei termini che seguono. Il c.d. presupposto: si identifica in una situazione di fatto o di diritto ( Cass. 23 settembre 2004, n. 19144 ; Cass., sez. un., 20 aprile 2018, n. 9909 ); riguarda una situazione passata, presente o futura (Cass. 17 settembre 1970, n. 1512; Cass. 28 agosto 1993, n. 9125 ; Cass. 28 gennaio 1995, n. 1040 ; Cass. 22 febbraio 2005, n. 3579 ); deve essere obiettivo ed esterno al contratto , cioè indipendente dalla volontà e dall'attività dei contraenti, e non dedotto come oggetto di un'obbligazione contrattuale ( Cass. 25 maggio 2007, n. 12235 ; Cass. 6 dicembre 2018, n. 31629 ; Cass. 11 ottobre 2021, n. 27528 ; Cass. 29 gennaio 2024, n. 2617 ; Cass., ord. 7 ottobre 2024, n. 26117 ); deve essere condiviso da entrambi i contraenti ( Trib. Cosenza, sez. lav., 11 ottobre 2022, n. 1528 ) o, se assunto da uno solo di essi, perché riflettente il suo esclusivo interesse, deve essere quantomeno noto all'altro contraente ( Cass. 3 gennaio 1995, n. 191 ); deve essere inteso dalle parti (o da una parte, nella consapevolezza dell'altra) come dotato di valore determinante per la costituzione e per la permanenza del vincolo contrattuale ( Cass. 14 novembre 2006, n. 24295 ; Cass. 19 ottobre 2015, n. 21122 ; App. Genova, 3 febbraio 2011); deve essere concepito e rappresentato dalle parti come un evento certo , poiché, se le parti lo percepissero come incerto, si potrebbe pensare che abbiano anche accettato il rischio della sua inesistenza o del suo venir meno (contro cui non potrebbero, quindi, in un secondo momento insorgere) ( Cass. 31 ottobre 1989, n. 4554 ; Trib. Lodi, 3 aprile 2020, n. 172; Trib. Forlì, 10 marzo 2022, n. 227 ). Rimedi esperibili La giurisprudenza ha da tempo chiarito che la presupposizione assume rilevanza, determinando la nullità ovvero la risoluzione del contratto , quando la situazione presupposta, passata o presente, in effetti non sia mai esistita e comunque non esista al momento della conclusione del contratto, ovvero, rispettivamente, quella contemplata come futura (ma certa) non si verifichi ( Cass. 5 gennaio 1995, n. 191 , cit.; Cass. 24 marzo 1998 n. 3083 ). Quanto ai rimedi esperibili in caso di presupposizione, oltre al tradizionale rimedio della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (in questo senso, v. ad es. Cass. 11 agosto 1990, n. 8200 ; Cass. 3 dicembre 1991, n. 12921 ; Cass. 8 agosto 1995, n. 8689 ; Cass. 24 marzo 2006, n. 6631 , cit.), la giurisprudenza ha in alcune occasioni individuato quello del recesso (in questo senso, v. Cass. 25 maggio 2007, n. 12235 ; Cass. 27 novembre 2012, n. 21094 ; Cass. 13 ottobre 2016, n. 20620 ). In ogni caso, l'esperibilità del rimedio della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta non richiede la sussistenza dei rigorosi requisiti prescritti dall' articolo 1467 c.c. (sopravvenienza di eventi straordinari e imprevedibili), ma il semplice venir meno del c.d. presupposto. Recenti applicazioni giurisprudenziali In molte occasioni, la giurisprudenza ha esaminato casi di contratti (preliminari) di compravendita di terreni , che, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, sono risultati dopo la conclusione del contratto inedificabili , sicché quest'ultimo ha agito in giudizio chiedendo la risoluzione ex tunc del rapporto contrattuale, in applicazione dell'istituto della c.d. presupposizione, deducendo che si trattava di inedificabilità sopravvenuta alla stipulazione del contratto e che l'edificabilità del fondo era stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso. Come detto, l'istituto viene in rilievo proprio quando l'edificabilità non sia espressamente contemplata o garantita da uno dei contraenti , ma sia soltanto presupposta dalle parti. In particolare, in un recente caso, in cui era stipulato un contratto preliminare di vendita di un terreno di cui era stata presupposta dalle parti la edificabilità, venuta meno successivamente per effetto di un vincolo preordinato all'espropriazione, la Suprema Corte ( Cass. 14 maggio 2024, n. 13435 ) ha affermato il principio secondo cui una modifica urbanistica con la previsione di un vincolo preordinato all'espropriazione, intervenuta dopo la conclusione del contratto preliminare, abilita la parte (promissaria) acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per il venir meno della causa in concreto ovvero dell'istituto della presupposizione qualora si accerti che l'acquisto del terreno si fondava sull'attuale assetto urbanistico del bene promesso in vendita che ne consentiva una potenziale modifica da destinazione agricola ad area edificabile, essendosi oggettivamente determinato, dopo la stipulazione del contratto, un ulteriore e imprevedibile limite alla potenziale sua edificabilità, con il rischio di una futura perdita dello stesso diritto di proprietà su parte del terreno promesso in vendita. E ciò, sulla base di una globale ricostruzione della volontà negoziale manifestata dai contraenti e senza che sia richiesto un espresso riferimento al c.d. presupposto nelle clausole del contratto .