È affetta da nullità per eccesso di potere la delibera assembleare con cui viene nominato il nuovo amministratore stabilendo un compenso sproporzionato, irragionevole e abnorme (rispetto a quello percepito dal precedente amministratore e alla consistenza delle spese condominiali ordinarie) in assenza di giustificazioni oggettive […].
[…] Il giudice è tenuto a verificare la legittimità del deliberato anche sotto il profilo della razionalità e proporzionalità accertando se la volontà assembleare si sia formata perseguendo l'interesse condominiale o se, al contrario, risulti deviata da intenti estranei a vantaggio di soggetti specifici. Il caso La pronuncia del Tribunale ambrosiano offre una interessante applicazione del principio basato sull'eccesso di potere quale vizio invalidante delle delibere assembleari condominiali. La controversia nasce dalla impugnazione della delibera con cui l'assemblea aveva nominato il nuovo amministratore riconoscendogli un compenso annuo di 2.500,00 euro rispetto ai soli 600,00 euro percepiti dall'uscente. L'attrice ha sostenuto che la decisione era arbitraria, illogica e adottata con abuso della maggioranza in violazione del principio di proporzionalità e ragionevolezza, perciò affetta da eccesso di potere. La decisione Il decidente si è soffermato sulla verifica della legittimità formale e sostanziale della delibera, in linea con l'insegnamento della Suprema Corte (per tutte, cfr. Cass. n. 7615/2023). In particolare, viene ribadito che il potere dell'assemblea non è assoluto, ma deve essere esercitato nell'àmbito dell'interesse comune dei partecipanti. Quando la determinazione dell'assemblea risulti evidentemente sproporzionata e svincolata da criteri oggettivi, il giudice non può esimersi da un controllo di ragionevolezza e coerenza con i parametri di mercato e con la realtà economica del condominio. Nel caso specifico, la sproporzione tra il nuovo compenso e il precedente importo corrisposto, la modesta entità delle spese ordinarie del condominio (12.000 euro annui), è stata ritenuta manifestazione evidente di una deviazione dell'interesse collettivo, sufficiente a far ritenere la delibera insanabilmente nulla per eccesso di potere. La decisione si innesta nel tracciato di una giurisprudenza ormai consolidata che non limita il sindacato del giudice alla mera legalità formale della delibera, ma ne estende l'esame al fine di prevenire e reprimere abusi della maggioranza. In definitiva, riconosce l'eccesso di potere come categoria applicabile anche nel novero privatistico con funzione di garanzia dell'equilibrio tra le posizioni dei condòmini. Eccesso di potere: oltre la mera legalità Il giudice, in sede di impugnazione di un deliberato assembleare, può sempre esercitare un controllo di legittimità che si limita a verificare il rispetto delle norme di legge o del regolamento di condominio, la competenza dell'assemblea a decidere su una certa materia, la congruenza e coerenza logica interna della deliberazione (non deve essere contraddittoria o illogica in modo manifesto) e il rispetto dei diritti individuali dei condòmini. Tale controllo, di per sé, non entra nel merito delle scelte discrezionali dell'assemblea, salvo che siano viziate nei modi sottoindicati. L'applicabilità dell'eccesso di potere, istituto mutuato dal diritto amministrativo, viene estesa e riconosciuta anche nel condominio edilizio come causa di nullità della delibera quando la stessa, pur formalmente conforme alla normativa, sia stata adottata per finalità deviate rispetto all'interesse comune e risulti irragionevole, arbitraria o sproporzionata a vantaggio di pochi condòmini o di terzi. Fra gli esempi tipici di eccesso di potere spicca la nomina dell'amministratore con compenso sproporzionato e ingiustificato; la ripartizione delle spese in deroga ingiustificata ai criteri legali o regolamentari; l'approvazione di lavori straordinari non urgenti e di interesse esclusivo di una parte dei condòmini; le delibere che violano il principio di parità di trattamento tra condòmini. Dunque, qual è il confine? Il giudice non può entrare nel merito delle scelte assembleari (cioè cosa si decide e se sia opportuno o conveniente), ma può ben sindacare la legittimità sostanziale della motivazione implicita della delibera quando appaia manifestamente irrazionale e priva di un minimo collegamento con l'interesse condominiale. Insomma, sia il frutto di un potere usato in modo distorto. Ciò significa che il sindacato giudiziale si arresta davanti alla discrezionalità, ma entra in gioco quando quella discrezionalità è esercitata in modo deviante o abusivo. Conclusioni La sentenza merita attenzione non solo per la correttezza tecnico-giuridica dell'impianto motivazionale, ma anche per l'importante funzione di riequilibrio tra il potere della maggioranza e i diritti delle minoranze. Essa pone l'accento su un principio fondamentale: la volontà assembleare deve sempre essere esercitata in coerenza con l'interesse comune, pena la nullità della delibera. Nel condominio di edifici il controllo di legalità della delibera assembleare è normalmente limitato alla forma e competenza. Esso si estende al contenuto sostanziale in presenza di eccesso di potere quando la decisione sia arbitraria, illogica o distorsiva dell'interesse comune secondo un modello di legittimità sostanziale mutuato dal diritto amministrativo. Per gli operatori del diritto, la pronuncia rappresenta un utile strumento per contemperare discrezionalità e legalità nelle dinamiche assembleari e si propone come ulteriore conferma dell'orientamento evolutivo della giurisprudenza civile in materia condominiale.
Giudice Bocconcello Motivi in fatto ed in diritto della decisione La presente controversia è stata introdotta (omissis) con atto di citazione, regolarmente notificato, con il quale hanno convenuto in giudizio il Condominio suddetto, per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Nel merito: Dichiararsi la nullità o l'annullabilità della deliberazione condominiale del 20 febbraio 2024 avente ad oggetto la nomina del nuovo amministratore perché arbitraria, illogica ed adottata dall'assemblea con eccesso di potere; conseguentemente revocarsi la nomina del dottor (omissis) amministratore del condominio. Dichiararsi che il condominio è obbligato a risarcire i costi che l'istante ha dovuto sopportare per l'impugnazione avanti l'organismo di mediazione della deliberazione condominiale del 21 gennaio 2024; per l'effetto condannarsi il condominio al pagamento della somma di euro 2.900,00 oltre spese generali, Iva e CPA ed euro 288,53 per spese non imponibili, o di quell'altro importo che sarà ritenuto di legge. In ogni caso Su tutte le domande di contenuto economico sopra riportate, con la rivalutazione monetaria e gii interessi legali sulla somma rivalutata dalle singole scadenze di maturazione del diritto alla data di deposito del presente ricorso e da questa data, con gli ulteriori interessi e la rivalutazione monetaria maturati e maturandi, fino al saldo, ai sensi dell'articolo 1283 cc e dell'articolo 429 ultimo comma c.p.c. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, ivi comprese le spese della procedura di mediazione relativa alla delibera condominiale oggetto del presente giudizio... La causa veniva assegnata alla dott.ssa Sabrina Bocconcello Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il Condomino convenuto chiedendo IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: A) Rigettare la domanda di invalidità della delibera assunta dall'assemblea del Condominio (omissis) in data 20 febbraio 2024, siccome palesemente infondata in fatto e in diritto e, comunque, non provata, per le motivazioni esposte nella presente comparsa. B) Respingere, altresì, la avversa domanda di condanna del condominio al pagamento delle spese sostenute per l'esperimento del procedimento di mediazione relativo alla deliberazione dell'assemblea condominiale del 21 gennaio 2024, siccome inammissibile, nonché infondata in fatto e diritto, per le ragioni espresse nella presente comparsa. ... All'udienza del 17.12.2024 le parti insistevano nelle rispettive istanza ed ti Giudice con ordinanza del 23.12.2024 a scioglimento della riserva, non ammessi i capitoli di prova dedotti in atti, rinviava per la precisazione delle conclusioni e la discussione. All'udienza dei 6.5.2025 le parti precisavano le conclusioni come segue Parte attrice precisava : Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: Nel merito: Dichiararsi la nullità o l'annullabilità della deliberazione condominiale del 20 febbraio 2024 avente ad oggetto la nomina del nuovo amministratore perché arbitraria, illogica ed adottata dall'assemblea con eccesso di potere; conseguentemente revocarsi la nomina del dottor (omissis) quale amministratore del condominio, Dichiararsi che il condominio è obbligato a risarcire i costi che l'istante ha dovuto sopportare per l'impugnazione avanti l'organismo di mediazione della deliberazione condominiale del 21 gennaio 2024; per l'effetto condannarsi il condominio al pagamento della somma di euro 2.900,00 oltre spese generali, Iva e CPA ed euro 288,53 per spese non imponibili, o di quell'altro importo che sarà ritenuto di legge. In ogni caso. Su tutte le domande di contenuto economico sopra riportate, con la rivalutazione monetaria e gli interessi legali sulla somma rivalutata dalle singole scadenze di maturazione del diritto alla data dì deposito del presente ricorso e da questa data, con gli ulteriori interessi e la rivalutazione monetaria maturati e maturandi, fino al saldo, ai sensi dell'articolo 1283 cc e dell'articolo 429 ultimo comma epe. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, ivi comprese le spese della procedura di mediazione relativa alla delibera condominiale oggetto del presente giudizio. In via istruttoria: Senza inversione alcuna dell'onere probatorio a carico di controparte, e in esecuzione degli articolo 420 e 421 c.p.c., ammettersi prove per interpello (articolo230 epe) e testi (articolo 244 e segg. c.p.c.) sulle circostanze in fatto della narrativa da aversi qui, per quanto di occorrenza, integralmente trascritti e preceduti dalle parole vero che ... , espunte le eventuali espressioni valutative e con esplicita riserva e su eventuale invito del giudice a riformulare i capitoli di prova. Con esplicita riserva di richiedere l'ammissione dei mezzi di prova che siano conseguenza delle eccezioni difensive di controparte mediante deposito di memoria integrativa. Ulteriori mezzi istruttori riservati e con salvezza di ogni altro diritto. Si INDICANO COME TESTI: Dott.ssa Susanna Montalbano parte convenuta precisava come segue : Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano, contrariis rejectis e previa ogni declaratoria del caso in rito e merito, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: A) Rigettare la domanda di invalidità della delibera assunta dall'assemblea del Condominio di (omissis) M., tenutasi in data 20 febbraio 2024, siccome palesemente infondata in fatto e in diritto e, comunque, non provata, per le ragioni esposte in atti. B) Respingere, altresì, la avversa domanda di condanna del condominio al pagamento delle spese sostenute per l'esperimento del procedimento di mediazione relativo alla deliberazione dell'assemblea condominiale dei 21 gennaio 2024, siccome inammissibile, nonché infondata in fatto e diritto, per le ragioni espresse in atti. IN VIA ISTRUTTORIA : Qualora parte attrice dovesse reiterare le istanze istruttorie formulate, ci si oppone alla loro ammissione per tutte le ragioni indicate nella memoria ex articolo 171-ter, n. 3) c.p.c. IN OGNI CASO: con vittoria di spese e competenze professionali relative al presente giudizio, oltre al rimborso spese generali del 15% ex articolo 2, D.M. n. 55 del 2014 . All'udienza del 17.6.2025 in esito alla discussione viene data lettura della sentenza, mediante deposito. Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria per entrambe le delibere, concluse con verbali negativi, è stata assolta la condizione di procedibilità prevista dalla legge. Nel merito parte attrice lamenta la invalidità della Delib. del 20 febbraio 2024 per eccesso di potere. In particolare parte attrice deduce che l'assemblea ha approvato a maggioranza la nomina del nuovo amministratore con compenso sproporzionato (euro 2.500,00 annui) rispetto all'amministratore uscente (600,00 annui) e rispetto alla consistenza delle spese ordinarie sostenute dai condominio pari ad euro 12.000,00. Deve darsi preliminare atto che: - l'impugnativa riguarda il punto 2 dell'odg della Delib. del 20 febbraio 2024, - non rilevano ai fini della decisione né le vicende sottese alla cessione di porzione della nuda proprietà di (omissis), né l'incidenza della morosità della sig.ra Negri rispetto alla delibera impugnata relativa alla nomina dell'amministratore né la validità o meno della transazione intercorsa tra la (omissis) il condominio. Ciò che rileva ai fini della presente sentenza è solo la valutazione della legittimità della delibera atteso che come noto il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito e ai controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma tale sindacato del Giudice deve anche riguardare il riscontro della legittimità: tale riscontro, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, trattandosi, in tal caso, di stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea deliberante (Cass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005). La attrice lamenta come detto che l'assemblea ha deliberato il compenso dell'amministratore in misura del tutto abnorme, irragionevole e sproporzionata. Il motivo è fondato. L'impugnativa della delibera assembleare per vizio di eccesso di potere, vizio che si caratterizza per il perseguimento da parte della maggioranza di interessi non aderenti a quelli del condominio e vantaggiosi solo per alcuni dei partecipanti o di terzi, impone al giudice di verificare se la volontà assembleare si sia formata per finalità estranee al condominio, deviando dall'interesse della compagine condominiale, arrecando pregiudizio ai suoi partecipanti. Sul punto la Suprema Corte ha stabilito che Nel caso in cui alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell'amministratore da parte dell'assemblea, il giudice non può limitarsi a ricondurre la determinazione adottata nell'ambito della discrezionalità di merito spettate all'organo deliberativo, ma deve valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine, ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni, se, ne! determinare la misura del compenso, la delibera abbia effettivamente perseguito l'interesse dei partecipanti del condominio ovvero sia stata ispirata dall'intento di recare vantaggi all'amministratore in carica (Cass. n. 15492 del 2007, e Cass. 7615/2023). Ciò posto e tenuto conto che nel caso in esame non è contestato e quindi risulta provato: - che il Condominio abbia deliberato bilanci di esercizio per spese non superiori ai 12.000,00 euro annui - Che il precedente amministratore ha sempre percepito compensi per euro 600,00. Consegue che la delibera risulta ispirata dall'intento di recare vantaggi al nuovo amministratore nominato con conseguente eccesso di potere. Va quindi accolta la domanda di parte attrice e dichiarata nulla la Delib. del 20 febbraio 2024 punto 2 dell'odg Con assorbimento infine di ogni altra domanda ed eccezione in applicazione del principio processuale della ragione più liquida (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008). In considerazione dell'esito del presente giudizio, le spese e competenze di lite e della procedura di mediazione, seguono il criterio della soccombenza e vanno poste a carico del Convenuto ed a favore di parte attrice e vengono liquidate in dispositivo sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia n. 55 del 10 marzo 2014, n. 140 e del valore della domanda. P.Q.M. Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione: - dichiara nulla la Delib. del 20 febbraio 2024 punto 2 dell'odg - rigetta le domande di parte attrice come in motivazione. - Condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese e competenze di lite e della procedura di mediazione, liquidate in euro 4.000,00 per compensi di lite ed euro 2000,00 per competenze di mediazione, oltre a spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a c.p.a. e Iva di legge ed alle anticipazioni liquidate in euro 288,53 per la mediazione ed euro 545,00 per il giudizio ordinario.