Qualora il condomino non sia destinatario effettivo della comunicazione, né abbia eletto domicilio presso il parente che ha ritirato l’avviso di convocazione, non si può presumere la conoscenza dell’atto, con conseguente inizio del termine decadenziale di impugnazione solo dal momento della effettiva presa visione della delibera.
Èquanto precisa il Tribunale di Palermo con sentenza n. 2147 pubblicata il 16 maggio 2025. Il caso L'odierna decisione offre lo spunto per riflettere sull'equilibrio tra forma e sostanza nella comunicazione tra amministrazione e condòmini e sull'onere di diligenza che incombe sull'amministratore nella tenuta dei rapporti con i partecipanti al condominio. Un condomino impugnava la delibera assembleare nella parte in cui erano stati approvati rendiconto e bilancio preventivo. Lamentava di non aver mai ricevuto l'avviso di convocazione, né alcun verbale d'assemblea circa i deliberati adottati. La conoscenza delle decisioni assembleari era avvenuta solo in occasione della notifica di un decreto ingiuntivo con cui veniva intimato il pagamento degli oneri condominiali decisi in assemblea (in séguito alla notifica, il condomino accedeva al fascicolo monitorio e visionava la delibera impugnata). Il condominio si costituiva eccependo l'inammissibilità dell'impugnazione e sostenendo che la convocazione era stata regolarmente spedita all'indirizzo dell'attore e una sua parente aveva sottoscritto la ricezione della raccomandata. Secondo tale tesi, la delibera doveva ritenersi efficace e inoppugnabile poiché era spirato il ristretto termine decadenziale previsto dall'articolo 1137, comma 2, c.c. La decisione Il decidente ha chiarito che l'omessa convocazione di un condomino all'assemblea non determina la nullità, ma l'annullabilità della delibera: tanto in linea con l'indirizzo espresso dalle Sezioni Unite (Cass. n. 4806/2005). La delibera permane valida e spiega ogni effetto sino a quando non viene impugnata. Il nocciolo della questione si sposta sulla decorrenza del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione. A tal riguardo, il giudice ha asserito che tale termine non decorre dalla data della delibera, né dalla spedizione della comunicazione, ma dal momento in cui il condomino ne ha effettiva contezza. Ciò vale soprattutto nei casi in cui la comunicazione risulti viziata o priva di efficacia, come avvenuto nel caso di specie. L'elemento centrale della decisione poggia sulla valutazione della comunicazione trasmessa al condominio. La raccomandata era stata recapitata presso una abitazione dove il condomino non risiedeva più da diversi anni (avendo trasferito la propria residenza in altra città). A ricevere la comunicazione era stata la sorella dell'attore, persona non convivente, non delegata e non indicata ufficialmente come domiciliataria. Quindi, non legittimata a ricevere atti per conto del fratello. Il giudicante sottolinea che l'amministratore ha il dovere di accertare la residenza attuale del condomino. Tale dovere discende dall'articolo 1130 c.c. e impone al gestore di curare il registro anagrafico condominiale aggiornandolo con i dati forniti dai condòmini. In assenza di comunicazioni volontarie, l'amministratore può (e deve), nell'àmbito della ordinaria diligenza richiesta dal suo incarico fiduciario, effettuare verifiche tramite i pubblici registri o chiedere informazioni. Nella fattispecie, l'amministratore non aveva effettuato alcuna richiesta di aggiornamento dei dati anagrafici. Né l'attore aveva eletto domicilio presso la sorella, né quest'ultima era stata formalmente incaricata a ricevere comunicazioni per suo conto. Di conseguenza, la comunicazione dell'avviso di convocazione è stata ritenuta inesistente sicché non può farsi valere la presunzione di conoscenza normalmente applicabile per gli atti ritirati da persona convivente o delegata. In definitiva, il mancato rispetto degli obblighi comunicativi ha determinato l'annullamento della delibera nella parte impugnata. Conclusione La sentenza lancia un chiaro monito: essendo la funzione dell'amministratore fiduciaria, implica un dovere di attenzione e aggiornamento costante, soprattutto in una epoca in cui è molto frequente il cambio di residenza, la cessione della nuda proprietà o il mutamento nella titolarità dei diritti reali sulle unità immobiliari. Se, da un lato, la tutela delle delibere assembleari richiede termini certi per l'impugnazione, dall'altro, non può sacrificarsi il diritto del condomino a partecipare ed essere informato delle decisioni. La pronuncia esorta l'amministratore ad un esercizio attivo e diligente del proprio ruolo ribadendo che la comunicazione valida è quella effettivamente ricevuta e conoscibile dal legittimo destinatario.
Giudice Sciortino Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione notificato in data 8.02.2024 Parte_1 citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo il Controparte_2 sito in CP_1, via dei CP_1, in persona dell'amministratore pro-tempore, e, premesso che con delibera adottata dal predetto condominio, riunitosi in seconda convocazione in data 10.10.2022, era stato approvato il bilancio consuntivo relativo all'anno 2021 e la previsione di spesa dell'anno 2023, dedotto di non aver ricevuto l'avviso di convocazione a partecipare all'adunanza assembleare, né alcuna comunicazione all'esito dell'assemblea, dedotto di aver ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo n. 6705/23, emesso dal Giudice di Pace di Palermo in data 21.12.2023, con il quale gli era stato ingiunto il pagamento di oneri condominiali in favore del CP_1 istante in forza della delibera del 10.10.2022, di aver preso visione della delibera accedendo al fascicolo del monitorio, proponeva impugnazione della delibera del 10.10.2022 nella parte in cui veniva approvato il rendiconto consuntivo relativo all'anno 2021 e preventivo per l'anno 2023, allegando la violazione dell'articolo 66, comma 3, disp. att. c.c. e chiedeva, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata, l'annullamento della stessa, con vittoria di spese del giudizio. Si costituiva il condominio dell'edificio sito in CP_1, Controparte_1, in persona dell'amministratore pro-tempore, contestando le ragioni della domanda e chiedendone il rigetto. Allegava di aver regolarmente comunicato a mezzo posta al Parte_1 l' avviso di convocazione per l'assemblea del 10.10.2022 ed il verbale di assemblea presso la residenza di viale (omissis) e il successivo verbale di assemblea. Eccepiva l'inammissibilità dell'impugnazione per inutile decorso del termine di trenta giorni dalla ricezione del verbale avvenuta in data 18.10.2022 e chiedeva la condanna di parte attrice alle spese del giudizio. Con ordinanza del 28.06.2024 veniva concessa la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera del 10.10.2022 nella parte impugnata. Acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa e decisa all'udienza del 16.05.2025. La domanda di parte attrice è fondata e va accolta. Giova in proposito ricordare che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al CP_1. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005 (Rv. 579439 - 01). Nel caso in esame il vizio di mancata convocazione, qualora, accertato darebbe luogo ad annullamento della delibera nella parte impugnata. Parte attrice, infatti, si duole della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione all'adunanza assembleare del 10.10.2022 ed allega di aver avuto conoscenza della delibera impugnata in data 22.01.2024 quando ha avuto formale accesso al fascicolo contenete la predetta delibera, in seguito alla notifica del decreto ingiuntivo n. 6705/23 emesso dal Giudice di Pace di CP_1 con il quale gli era stato intimato il pagamento di oneri condominiali sulla scorta del bilancio consuntivo relativo all'anno 2021 approvato in seno all'assemblea del 10.10.2022. Parte convenuta costituendosi ha prodotto la distinta rilasciata dal servizio postale e regolarmente vidimata in data 26.9.2022, ove si attesta che è stato a questa affidato la consegna ai vari condomini, tra cui il signor Parte_1, dell'avviso di convocazione dell'assemblea del 10.10.2022 (all.3) e l'avviso di ricevimento della raccomandata indirizzata al Parte_1 presso il domicilio di Viale (omissis) (all.4). Ha, dunque, eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione, essendo parte attrice decaduto dalla stessa per non aver proposto l'impugnazione nel termine di trenta giorni. Orbene, dall'esame della produzione allegata alla comparsa di costituzione si evince che sia la ricevuta dell'avviso di convocazione sia la ricevuta della comunicazione del verbale di assemblea oggetto di impugnazione indicano la dicitura “Destinatario Controparte_3 (omissis) - Persona_1 B Sc. D** (Persona_2)** - 90100 - V.le (omissis) CP_1 , e che al predetto indirizzo risiede la signora Parte_2 (All. 07 atto di citazione ), sorella (e non figlia) dell'odierno opponente e terza estranea alla vicenda, la quale ha ritirato le comunicazioni senza dichiarare di essere convivente o addetta al ritiro della posta per conto del Parte_1. Inoltre, dalla visura depositata si evince che la sig.ra Pt_3 dal 2020 è usufruttuaria dell'immobile situato nel condominio per aver donato la nuda proprietà all'odierno attore in data 29.05.2020, mentre dal certificato di residenza storico emerge che parte attrice risiede a Parma dal 25.09.2020. Di contro, non è stato nemmeno allegato che il Parte_1 abbia eletto domicilio ai fini delle comunicazioni effettuate dal condominio presso la residenza della sorella [...] Parte_2 o l'abbia autorizzata a ricevere la posta per suo conto, comunicando tale intenzione al condominio, che senza alcun accertamento o richiesta al condomino ha indirizzato genericamente le comunicazioni a Parte_1 Pt_3. Ne consegue che la circostanza che le comunicazioni effettuate a mezzo posta dal CP_1 e ritirate da Parte_2 non provano che parte attrice era a onoscenza del loro contenuto, né soddisfano la presunzione di conoscenza delle stesse e dunque non soddisfano l'onere probatorio posto in capo al CP_1 convenuto. In proposito va ricordato che “all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'articolo 1136, comma 6 c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'articolo 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni” (Cassazione civile sez. II, 24/04/2023, n.10824; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824). Obbligo dell'amministratore del condominio è dunque accertarsi della residenza del condomino presso cui effettuare le comunicazioni nell'ambito della diligenza ordinaria richiesta dal mandato ad amministrare, tanto più che la comunicazione del verbale contenente la delibera e dell'avviso di comunicazione era stata inviata indicando genericamente come destinatario Controparte_3, nonostante il Parte_1 fosse nudo proprietario dal 29.05.2020. Mette conto ricordare che l'articolo 1130 c.c. co.1 n. 6, come novellato dalla Legge del 2012, prevede che l'amministratore richieda la collaborazione dei condomini nel fornire i dati per la compilazione del registro anagrafico, ma ciò non esime l'amministratore dalla verifica della residenza o sede del condomino di norma facilmente individuabile, recandosi presso gli uffici pubblici di riferimento. Ciò detto, non è stato nemmeno allegato, né tantomeno provato che l'amministratore, assolvendo agli obblighi di diligenza previsti dal mandato, abbia quantomeno chiesto ai condomini di comunicare i propri dati anagrafici al fine di redigere e aggiornare il registro di anagrafe condominiale. Alla luce di quanto detto, deve dunque ritenersi che l'avviso di convocazione dell'assemblea del 10.10.2022 non sia stato comunicato a parte attrice e che la delibera nella parte impugnata va annullata. Le ulteriori doglianze sono assorbite dalla suddetta pronuncia. Le spese seguono la soccombenza e, secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 (valore € 967,70, scaglione di valore fino ad euro 1.100,00: parametri medi per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata) vanno liquidate in € 1701,00 per compensi, € 75,87 per spese, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, e vanno poste a carico di parte convenuta che dovrà rifonderle in favore di parte attrice. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: annulla la delibera adottata in data 10.10.2022 dal Controparte_2 sito in CP_1 Controparte_1 nella parte in cui viene approvato il bilancio consuntivo relativo all'anno 2021 ed il preventivo per l'anno 2023; rigetta l'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione; condanna altresì il CP_1 convenuto a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 1701,00 per compensi, € 75,87 per spese, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00% per spese generali.