Dal punto di vista fiscale, il trasferimento simultaneo e distinto dei due diritti reali relativi allo stesso immobile non può essere considerato come una cessione unitaria.
Una coppia di coniugi che intende vendere separatamente e simultaneamente l'usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con cantina a due diversi acquirenti deve considerare il corrispettivo per la vendita dell'usufrutto come reddito diversoex articolo 67, comma 1, lettera h, TUIR; il corrispettivo ricevuto per la cessione della nuda proprietà, invece, sarà considerato come una plusvalenza soggetta a tassazione separata, in conformità ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b, e dell'articolo 68 TUIR, nel caso in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall'acquisto. È quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 133 del 14 maggio 2025. Nello specifico, l'Agenzia richiama le modifiche apportate al TUIR dalla legge di Bilancio del 2024: l'articolo 67, comma 1, TUIR, modificando l'articolo 9, comma 5, stabilisce che «sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: b) [...] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante; [...] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento [...] di beni immobili [...]». Ne deriva che l'usufrutto e la nuda proprietà sono due negozi che riguardano due diritti distinti. A riguardo, l'Agenzia richiama una pronuncia della Corte di Cassazione relativa a un caso in cui un solo atto trasferiva la nuda proprietà e l'usufrutto di un unico cespite a soggetti diversi: la Suprema Corte ha chiarito che «non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione» (Cass. n. 7154/2021). Un'altra pronuncia della Cassazione ha stabilito che il trasferimento, tramite un unico atto, a soggetti differenti, della nuda proprietà e dell'usufrutto di un unico cespite dà luogo a un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione dei due negozi, «dovendosi individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti» (Cass. n. 11922/2021). L'Agenzia, pertanto, alla luce delle normative e della giurisprudenza citate, ritiene che i due negozi siano indipendenti dal punto di vista del diritto civile e debbano quindi essere tassati autonomamente; di conseguenza, il corrispettivo ottenuto dalla costituzione onerosa dell'usufrutto sarà considerato come reddito diverso ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h, TUIR, mentre la plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà sarà soggetta a tassazione secondo l'articolo 67, comma 1, lettera b, TUIR, secondo i criteri indicati dall'articolo 68 TUIR se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto.
Risp. AE 14 maggio 2025, n. 133