Dal punto di vista fiscale, il trasferimento simultaneo e distinto dei due diritti reali relativi allo stesso immobile non può essere considerato come una cessione unitaria.
Una coppia di coniugi che intende vendere separatamente e simultaneamente l'usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con cantina a due diversi acquirenti deve considerare il corrispettivo per la vendita dell'usufrutto come reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera h, TUIR; il corrispettivo ricevuto per la cessione della nuda proprietà , invece, sarà considerato come una plusvalenza soggetta a tassazione separata , in conformità ai sensi dell' articolo 67, comma 1, lettera b, e dell'articolo 68 TUIR , nel caso in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall'acquisto. È quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 133 del 14 maggio 2025. Nello specifico, l'Agenzia richiama le modifiche apportate al TUIR dalla legge di Bilancio del 2024: l' articolo 67, comma 1, TUIR , modificando l'articolo 9, comma 5, stabilisce che «sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: b) [...] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni , esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante; [...] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto , dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento [...] di beni immobili [...]». Ne deriva che l'usufrutto e la nuda proprietà sono due negozi che riguardano due diritti distinti . A riguardo, l'Agenzia richiama una pronuncia della Corte di Cassazione relativa a un caso in cui un solo atto trasferiva la nuda proprietà e l'usufrutto di un unico cespite a soggetti diversi: la Suprema Corte ha chiarito che «non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione » ( Cass. n. 7154/2021 ). Un'altra pronuncia della Cassazione ha stabilito che il trasferimento, tramite un unico atto, a soggetti differenti, della nuda proprietà e dell'usufrutto di un unico cespite dà luogo a un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione dei due negozi , «dovendosi individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti» ( Cass. n. 11922/2021 ). L'Agenzia, pertanto, alla luce delle normative e della giurisprudenza citate, ritiene che i due negozi siano indipendenti dal punto di vista del diritto civile e debbano quindi essere tassati autonomamente ; di conseguenza, il corrispettivo ottenuto dalla costituzione onerosa dell'usufrutto sarà considerato come reddito diverso ai sensi dell' articolo 67, comma 1, lettera h, TUIR , mentre la plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà sarà soggetta a tassazione secondo l' articolo 67, comma 1, lettera b, TUIR , secondo i criteri indicati dall' articolo 68 TUIR se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto.
Risp. AE 14 maggio 2025, n. 133