La procedura esecutiva avviata dal creditore con iscrizione ipotecaria anteriore può proseguire malgrado, successivamente, l’immobile sia stato acquisito al patrimonio del Comune in quanto abusivo e individuano, da un lato, i controlli che deve effettuare il giudice dell’esecuzione e, dall’altro, gli obblighi che incombono sull’eventuale aggiudicatario.
I fatti di causa La pronuncia in rassegna fa seguito alla sentenza con cui la Corte Costituzionale (n. 160/2024): ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'articolo 7, comma 3, l. n. 47/1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell'abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell'atto di accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire; ha dichiarato, in via consequenziale, l'illegittimità costituzionale dell'articolo 31 comma 3 primo e secondo periodo d.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell'abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell'atto di accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire. Innanzi al Tribunale di Palermo, una società con credito garantito da ipoteca iscritta nel 1994, avviava nel 2013 una procedura esecutiva immobiliare che veniva dichiarata “improseguibile” sul rilievo che, nel 1994, circa otto mesi dopo l'iscrizione ipotecaria di cui sopra, il Comune di Agrigento aveva trascritto un provvedimento di acquisizione del bene abusivo al patrimonio disponibile del Comune. Avverso tale provvedimento il creditore promuoveva opposizione agli atti esecutivi, che veniva rigettata; in sede di impugnazione della pronuncia, la III Sezione civile della Corte di Cassazione rimetteva la questione alle Sezioni Unite; queste ultime, a loro volta, sollevavano la questione di legittimità costituzionale della disposizione sopra di cui all'articolo 7, l. n. 47/1985, anche evidenziando il relativo contrasto con la CEDU. Le questioni Come evidenziato in premessa, il Giudice delle leggi ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'articolo 7, cit., nonché, in via consequenziale, quella dell'articolo 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 (TUE). Nella giurisprudenza tradizionale, il provvedimento di acquisizione dell'immobile abusivo al patrimonio disponibile del Comune è stato inteso come la reazione dell'ordinamento alla duplice inottemperanza del privato che, dopo aver costruito in assenza del titolo edilizio o in totale difformità dallo stesso, si rifiuti di eseguire l'ordine di demolizione a lui impartito (Corte Cost. n. 345/1991). La giurisprudenza di legittimità aveva ritenuto che tale provvedimento determinasse un acquisto a titolo gratuito (Cass. n. 1693/2006), i cui effetti erano assimilabili, quanto alla sorte della garanzia ipotecaria, al perimento del bene ai sensi dell'articolo 2878 c.c. Tale ultima conclusione era stata seguita anche dalla giurisprudenza amministrativa, che, tenuto conto della natura “dichiarativa” del provvedimento di acquisizione, aveva ritenuto irrilevante la questione relativa alla anteriorità o posteriorità della sua trascrizione ai fini sopra evidenziati (Cons. St., n. 220/1997 e, più di recente, Cons. St., n. 16/2023). Nella recente pronuncia richiamata in precedenza, la Corte Costituzionale osserva: - che la garanzia ipotecaria rappresenta un bene ai fini dell'articolo 1, prot. add. CEDU; che la tutela esecutiva rappresenta una componente essenziale di una tutela giurisdizionale che voglia essere “effettiva”; che il contemperamento tra i vari interessi in gioco non deve risolversi in uno sproporzionato pregiudizio di quello particolare del creditore ipotecario. Sulla scorta di questi argomenti (e di vari altri che non è possibile in questa sede approfondire), si è giunti alla pronuncia n. 160 del 2024. Le soluzioni A seguito di tale pronuncia, preso atto della sua incidenza sulla controversia in questione, le Sezioni Unite hanno scrutinato i motivi di ricorso avanzati avverso la sentenza del Tribunale di Agrigento. La S.C. afferma esplicitamente che, alla luce della declaratoria di incostituzionalità dell'articolo 7 cit. (e in via consequenziale del “corrispondente” articolo 31 TUE), si palesa come «erronea l'affermazione secondo cui la procedura esecutiva intrapresa dal creditore ipotecario – il cui diritto sia anteriore all'acquisizione del bene al patrimonio comunale – sarebbe [im]proseguibile». Tuttavia, nel restituire gli atti al Tribunale, la Suprema Corte individua (sempre muovendo dalla pronuncia della Corte Costituzionale) quali linee direttive dovrà adottare il giudice dell'esecuzione. È necessario, nel dettaglio, che il bene sia acquisito al patrimonio disponibile del Comune e cioè che non ricorra l'ipotesi, divenuta eccezionale, del mantenimento dell'opera per prevalenti interessi pubblici, ai sensi dell'articolo 7, comma 5, l. n. 47/1985 (cui corrisponde, mutatis mutandis, la disposizione di cui all'articolo 31, comma 5, TUE). La conseguenza è che «la prima verifica che si impone come doverosa al giudice di rinvio sarà quella di riscontrare se nelle more non sia intervenuta una manifestazione di volontà dell'Ente dichiarativa della sussistenza di prevalenti interessi pubblici». In caso di esito negativo di tale verifica (e quindi ove risulti che il bene fa parte del patrimonio disponibile del Comune), dovrà ritenersi: a) che l'Ente sia “terzo proprietario” dell'immobile, ai sensi dell'articolo 602 c.p.c.; b) che l'aggiudicatario, ove ricorrano le condizioni, sia tenuto a presentare l'istanza di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento; c) che, in caso contrario, ossia ove non ricorrano i presupposti della sanabilità dell'abuso, e non possano trovare applicazione eventuali condoni, il bene sia da reputarsi trasferito all'aggiudicatario unitamente all'obbligazione proper rem di provvedere alla sua demolizione, con ogni conseguenza del caso a fronte della eventuale inottemperanza.
Presidente D’Ascola – Relatore Criscuolo Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.