Grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, anche se il contratto di locazione è in collegamento negoziale con un contratto di cessione di ramo d’azienda […].
[...] Con la conseguenza che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, e quindi ad esercitare l’attività in cui vuole subentrare, il contratto di locazione rimane valido ed il conduttore è tenuto a corrispondere i canoni pattuiti. Il caso Il locatore di un immobile contestava al conduttore l’inadempimento dell’obbligo di pagamento dei canoni di locazione e agiva per ottenere lo sfratto per morosità e il pagamento dei canoni non riscossi. Il conduttore si opponeva in virtù del fatto che il contratto di locazione era collegato ad un contratto di cessione di ramo d’azienda che si sarebbe dovuta svolgere nei locali oggetto della locazione. Tuttavia, l’amministrazione locale non aveva rilasciato al conduttore le autorizzazioni necessarie al subingresso nell’attività. Conseguentemente, il conduttore deduceva la nullità del contratto di locazione per mancanza di causa e impossibilità sopravvenuta dell’oggetto. Oneri del conduttore Il giudice di merito riconosce che tra il contratto di locazione e quello di affitto d’azienda vi è collegamento negoziale, poiché i negozi sono connessi e causalmente orientati al conseguimento dell’unico scopo comune (esercitare l’attività d’impresa oggetto del complesso aziendale acquisito). Tuttavia, il giudice di primo grado conferma il consolidato orientamento della Suprema Corte per cui spetta al conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative (cfr. ex multis Cass. n. 8303 del 31/03/2008; n. 1735 del 25/01/2011; n. 17986 del 14/08/2014, n. 14731 del 07/06/2018; n. 14067 del 22/05/2023). Collegamento tra locazione e cessione del ramo d’azienda Il Tribunale rileva che tale onere non viene meno neanche nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato in collegamento negoziale con un contratto di affitto d’azienda. Non rientra tra gli obblighi del locatore, in assenza di espressa pattuizione in tal senso, di adeguare i beni locati alle esigenze ricollegabili all'attività che intende esercitare il conduttore; conseguentemente non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore nel caso in cui il conduttore non riesca a svolgere nell’immobile locato l’attività che mira ad esercitare. Il contratto di locazione stipulato, quindi, rimane valido ed il conduttore è obbligato a corrispondere i canoni pattuiti, con conseguente risoluzione dello stesso per grave inadempimento in caso di morosità del conduttore.
Svolgimento del processo Parte_2 , deduceva di avere concesso in locazione ad uso commerciale l’immobile sito in Siracusa alla Via Nizza 50/52, censito al catasto fabbricati del comune di Siracusa al foglio 167, particella 5422, sub.28, cat. c/1 cl.7, al sig. Pt_1 , pattuendo tramite il contratto stipulato in data 25.01.2024 e registrato al n. 000903 serie 3T, un canone di locazione pari ad € 25.000,00 l’anno, da corrispondersi in n. 10 rate mensili da € 2.500,00. Avendo convenuto che i canoni fossero dovuti anticipatamente nei mesi da aprile a gennaio di ogni anno, restando invece escluso ogni pagamento nei mesi di febbraio e marzo, contestava l’inadempimento del conduttore rispetto al pagamento dei canoni di aprile e maggio 2024. Pertanto, intimava sfratto per morosità del conduttore, chiedendo altresì ingiungersi il pagamento dei canoni non riscossi. Si costituiva il conduttore opponendosi alla convalida di sfratto. Segnatamente, rilevava che la sig.ra Parte_2 n.q di amministratrice e legale rappresentante della CP_1 ebbe a cedere all’intimato/opponente, con atto di notaio rogato in data 25.01.2024, il ramo d’azienda di <<bar e ristorante con somministrazione di alimenti e bevande denominato “il Blu” ubicata in Siracusa via Nizza 50. Tale rogito prevedeva, inoltre, la stipula di un autonomo contratto di locazione per i locali in cui era esercitato il ramo d’azienda, ed oggetto dell’intimato sfratto. Lamentava che a seguito della richiesta di sub ingresso nelle autorizzazioni del ramo d’azienda ceduto e giusta il contratto di locazione, lo sportello unico attività produttive (SUAP) del Comune di Siracusa vietava la prosecuzione dell’attività con la seguente motivazione: “non può essere effettuato un sub ingresso con diversa tipologia Amministrativa e pertanto la ditta dovrà procedere all’invio di una S.C.IA. per apertura di nuova attività”. Sulla scorta dei fatti appena esposti, deduceva la nullità del contratto di locazione per mancanza di causa e contestualmente l’impossibilità sopravvenuta dell’oggetto, ritenendo che i negozi di cessione del ramo di azienda e di locazione fossero, nella reciproca intenzione delle parti, avvinti da un inscindibile legame causale, tanto che il divieto di mutare la destinazione dell’immobile locato (svolgimento dell’attività di vendita al minuto di prodotti alimentari e affini) avrebbe reso impossibile l’esercizio dell’attività aziendale (attività di somministrazione di alimenti e bevande), come infine attestato dall’ufficio SUAP che avrebbe appunto negato il sub ingresso nel ramo di azienda. Evidenziava in ogni caso che la validità del contratto sarebbe comunque stata inficiata, con conseguente nullità dello stesso, viste le difformità catastali emerse tra la consistenza dichiarata dalla locatrice in sede di stipula e la metratura risultante dalle visure catastali. In subordine, invocava l’annullamento del contratto, per essere il conduttore incorso in errore essenziale nella stipulazione del contratto di locazione e, in via ulteriormente gradata, rilevava l’impossibilità sopravvenuta del contratto di locazione, non avendo la locatrice reso effettivamente l’immobile disponibile per l’esercizio dell’attività d’azienda. Eccepiva, alla luce delle superiori argomentazioni, l’inammissibilità della domanda avversa. In ogni caso, contestava la sussistenza di qualsiasi morosità, essendo in contratto previsto che “per espressa e concorde volontà delle parti i canoni di locazione sono dovuti nei mesi da Aprile a Gennaio dell’anno successivo con espressa esclusione dei mesi di Febbraio e Marzo”, con la conseguenza che il primo canone dovuto sarebbe stato quello maturato ad aprile 2025. Non avendo tuttavia interesse a mantenere la detenzione dell’immobile, ne offriva formalmente la restituzione. Infine, instava per il risarcimento di € 5.000,00 a titolo di esborsi effettuati per l’approntamento dei locali in vista del subentro nell’attività aziendale. Con note, parte opposta rappresentava di avere manifestato alla parte conduttrice/opponente la propria disponibilità a modificare il contratto di locazione, in modo conformare la destinazione d’uso dello stesso in senso compatibile allo svolgimento dell’attività correlata al ramo d’azienda ceduto. All’udienza del 1.07.2024 le parti comparivano innanzi al giudice e insistevano nelle rispettive difese, specificando l’intimante il permanere della morosità, chiedendo dunque convalidarsi lo sfratto per morosità ed ingiungersi il pagamento al conduttore. Il Giudice, con ordinanza resa nel procedimento di convalida di sfratto 1817/2024 r.g., disponeva il rilascio dell’immobile ed il mutamento del rito, fissando l’udienza di discussione del 20.01.2025 ed assegnando termine fino a 10 giorni prima per il deposito di memoria integrativa e documenti, nonché esperirsi il procedimento di mediazione. Veniva quindi esperito procedimento di mediazione con l’Organismo Controparte_2 conclusosi con verbale negativo del 24.09.2024 per mancato accordo delle parti. All’udienza del 31.03.2025, le parti rassegnavano le proprie conclusioni riportandosi agli atti ed alle difese svolte, precisando la parte intimata la formale rinuncia alla domanda di risarcimento delle spese anticipate per il miglioramento dei locali. La causa viene quindi decisa con sentenza a verbale. Motivi della decisione Dando preliminarmente atto dell’avvenuto rilascio dell’immobile, si rileva che la decisione dei fatti oggetto di giudizio rende necessario ricostruire l’intento negoziale perseguito dalle parti e accertare se il negozio di cessione del ramo d’azienda e la locazione dell’immobile de qua fossero da intendersi, secondo la comune volontà del locatore e del conduttore, come negozi connessi e causalmente orientati al conseguimento di un unico scopo comune. Sul punto, non è superfluo richiamare il dispositivo dell’articolo 1362 c.c. a mente del quale, nell’interpretare il contratto, si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole, valutando il comportamento tenuto dalle parti stesse anche posteriormente alla conclusione del contratto. Nel caso in esame, secondo l’assunto di parte opposta e stando alla lettera del contratto di locazione, il negozio venne stipulato “solo” per lo svolgimento dell’attività di vendita al minuto di prodotti alimentari e affini. Non può, tuttavia, sottacersi che Il contratto di locazione e la cessione del ramo di azienda, vennero stipulati in maniera contestuale, il 25 gennaio 2024. Inoltre, dalla lettura del rogito si evince che “la presente cessione viene fatta ed accettata ai seguenti patti e condizioni … III°) I locali ove viene esercitata l’attività sono di proprietà della signora Parte_2 sopra indicata, con la quale verrà sottoscritto un autonomo contratto di locazione”. Tali circostanze lasciano dunque trasparire un collegamento negoziale, voluto da entrambe le parti, tra cessione dell’azienda e locazione dei locali ove la stessa veniva esercitata. Appare dunque ragionevole e verosimile che le parti intendessero concludere due negozi collegati, ossia la cessione del ramo d’azienda e contestualmente la locazione dell’immobile ad uso commerciale, affinché il conduttore potesse al contempo ivi esercitare l’attività d’impresa oggetto del complesso aziendale acquisito, o che quanto meno, l’intento complesso e determinante la volontà negoziale del sig. Pt_1 , fosse sufficientemente riconoscibile alla controparte contrattuale. ... ). Cionondimeno al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, sebbene le parti siano comunque libere di pattuire - individuando nel contempo su chi grava il relativo onere economico - tanto l'effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che quest'ultimo presenti ( o sia in potenziale condizione di acquisire ) le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative stesse ( v. Cass. civ. sez. III, 27/52008, n. 13761; Cass. civ. sez. III, 31/3/2008, n. 8303; civ. sez. III, 30/4/2005, n. 9019). In altri termini, se non specificamente pattuito, il locatore non è tenuto ad adeguare i beni locati alle esigenze ricollegabili all'attività che intende esercitare il conduttore, anche se quest'ultima è stata indicata nel contratto, limitando ad essa l'uso consentito per l'immobile oggetto del rapporto, il che è lo stesso che dire che, pur se l'immobile sia effettivamente inidoneo, nessun inadempimento e nessuna responsabilità possono nella fattispecie essere imputati alla parte locatrice. Vale in proposito “il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie commerciale), grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per l'attività ripromessasi, ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative” (Cass. civ. sez. III, 27/5/2008, n. 13761; Cass. civ. III, 31/3/2008, n. 8303; Cass. civ., 30/4/2005, n. 9019). Inoltre “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” ( cfr. civ. sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cass. civ. sez. III, 16/6/2014, n. 13651). Infine, “In un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo spetta al locatario verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l'attività preposta. Parimenti “Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso, non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, quando il bene è stato comunque utilizzato dal conduttore secondo l'uso convenuto” (cfr. Cass. civ. sez. III, 3/3/2020, n. 5968). Nel caso che ci occupa, generato da un procedimento di sfratto per morosità, i soggetti dell’attività negoziale non erano identici, in quanto la cessione del ramo d’azienda venne stipulato da una società di cui la Parte_2 era legale rappresentante, mentre il contratto di locazione venne della stessa stipulato come persona fisica. In ogni caso, ciò che va preso in considerazione è il solo contratto di locazione e non il contestuale contratto di cessione di ramo d’azienda, che prevedeva la locazione “solo” per lo svolgimento dell’attività di vendita al minuto di prodotti alimentari e affini. Tale attività non risulta preclusa al conduttore, quanto piuttosto quella relativa alla contestuale cessione del ramo d’azienda ma che non può essere opposta in questa sede come motivo di inadempimento nei confronti del locatore, perché non oggetto del contratto di locazione ed in ogni caso per quanto sopra esplicitato non essendo obbligo del locatore di far ottenere le relative concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative al conduttore che piuttosto, doveva accertarsi, prima di locare l’immobile, la fattibilità delle stesse al fine di realizzare nell’immobile l’attività commerciale che lo stesso intendeva esercitare. Era quindi preciso onere del conduttore verificare, preventivamente, se in virtù del sottoscritto contratto di locazione avrebbe effettivamente potuto ottenere il sub ingresso nell’attività di somministrazione, non potendo addossare il relativo onere in capo al locatore. Allo stesso modo, era obbligo del conduttore verificare che l’oggetto del contratto di locazione fosse identico a quello per il quale aveva acquistato il ramo d’azienda, per cui non può parlarsi di malafede del contraente-locatore, ma di poca diligenza e sicuramente superficialità del conduttore nel non verificare la corrispondenza tra quanto rilevato con il contratto di cessione d’azienda e l’oggetto del contratto di locazione. Va evidenziato, poi, come in corso di causa la locatrice si sia espressamente offerta di adeguare la destinazione d’uso dell’immobile locato rispetto all’oggetto dell’attività aziendale, senza però che il conduttore desse alcun riscontro alla proposta di modifica contrattuale. Tra le ulteriori cause di asserita nullità del contratto di locazione, parte intimata rilevava le difformità catastali emerse tra la consistenza dichiarata dalla locatrice in sede di stipula e la effettiva metratura risultante dalle visure catastali. La causa di nullità invocata dall’opponente si riconduce al disposto di cui all’articolo 29 della L. 52/1985, il quale prevede una specifica comminatoria di nullità nei confronti degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti. In particolare, si individua come causa di nullità la mancante o non veritiera dichiarazione rilasciata dall’intestatario circa conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Tale nullità si manifesta non conferente al caso di specie, atteso che attraverso il contratto di locazione viene costituito un diritto personale di godimento e non un diritto reale sul fabbricato. Inoltre, la nullità tipicizzata dalla norma emerge solo a fronte di difformità tra lo stato di fatto dei luoghi e le risultanze catastali, non invece in caso di non corrispondenza tra la dichiarazione di consistenza resa dall’intestatario (locatore) e le risultanze catastali. La dichiarazione rilasciata dal locatore, per quanto erronea, non implica necessariamente la difformità tra lo stato di fatto dei luoghi ed i corrispondenti dati catastali e planimetrie. Per le ragioni appena esposte, deve essere rigettata la domanda, formulata da parte conduttrice, di risoluzione/accertamento della nullità del contratto. Va quindi esaminata la domanda svolta da parte intimante. In tema di locazione, deve ritenersi che, con l'opposizione dell'intimato, il procedimento speciale per convalida di licenza o di sfratto si trasformi in un ordinario processo di cognizione (il tutto, pur sempre in seno ad un unico procedimento), introdotto con l'azione di condanna nella forma speciale della citazione, e destinato a svolgersi nella diversa fase della cognizione piena, con la conseguenza che le memorie integrative delle parti, pur risultando affatto inidonee a contenere domande nuove (la cui inammissibilità è rilevabile d'ufficio e non è sanabile neppure in virtù dell'accettazione del contraddittorio sul punto, salvo il limite della formazione del giudicato), sono pur sempre idonee ad introdurre tutte le consentite modificazioni del petitum (vertendosi in tema di domande autodeterminate ), mercé l'allegazione di fatti secondari costitutivi del diritto o, comunque, la prospettazione di una diversa strategia difensiva. In tale contesto, in cui è parimenti consentito anche la rinuncia a far valere eccezioni o difese prospettate nella fase della convalida, non sussiste, peraltro, alcuna preclusione per l'operatività delle difese avanzate nel procedimento speciale di convalida nel caso in cui esse non vengano espressamente riproposte nel procedimento ordinario di cognizione, a meno che la parte interessata non vi abbia inequivocabilmente rinunciato. Pur non avendo parte intimante depositato memorie integrative volte a chiarire, o, meglio determinare, le proprie domande, possono essere validamente prese in esame le domande effettuate in sede di procedimento di convalida di sfratto. Venendo, dunque, alla morosità contestata dal locatore, si è già escluso, alla luce delle argomentazioni sopra esposte, che il conduttore possa eccepire il fatto estintivo ricollegato alla asserita nullità del contratto. In via subordinata, parte intimata ha suggerito una interpretazione delle clausole relative al pagamento dei canoni, tale per cui, il primo canone sarebbe venuto in scadenza ad aprile 2025, restando esclusa ogni morosità. Anche tale eccezione deve risolversi, alla luce dei principi generali dettati in materia di interpretazione del contratto, indagando l’intento negoziale racchiuso nella formula “per espressa e concorde volontà delle parti i canoni di locazione sono dovuti nei mesi da Aprile a Gennaio dell’anno successivo con espressa esclusione dei mesi di Febbraio e Marzo”. Considerato che il contratto veniva stipulato a gennaio 2024, prevedendo il pagamento anticipato di n.10 mensilità, pare che le parti abbiano inteso cadenzare i pagamenti escludendo i mesi di febbraio e marzo 2024, pattuendo invece il pagamento delle restanti dieci mensilità da aprile 2024 a gennaio 2025. L’interpretazione propugnata da parte intimata non trova dunque efficace e immediata orrispondenza nella formula contrattuale, non potendo in definitiva essere condivisa. Per tali ragioni, va accertata la persistenza della morosità per le mensilità di aprile, maggio e giugno 2024 e dichiarato risolto il contratto di locazione relativo all’immobile ad uso commerciale, per grave inadempimento del conduttore Parte_1 , con la condanna di Parte_1 al pagamento in favore di Parte_2 della somma di € 7.500,00 dovuti a titolo di canoni di locazione per i corrispondenti mesi, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze di pagamento sino al soddisfo. Va, invece, dichiarata cessata la materia del contendere sia sulla domanda di rilascio di immobile, stante la avvenuta riconsegna del 4 luglio 2024, sia in ordine alla domanda di risarcimento, espressamente rinunziata in udienza. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo. P.Q.M. Il Giudice onorario del Tribunale di Siracusa, dott. Gianfranco Todaro, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 2322/2024 R.G., così provvede: 1)Dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 25.01.2024 e registrato al n. 000903 serie 3T relativo all’immobile ad uso commerciale sito in Siracusa alla Via Nizza 50/52, censito al catasto fabbricati del comune di Siracusa al foglio 167, particella 5422, sub.28, cat. c/1 cl.7, 2)Condanna Parte_1 al pagamento in favore di Parte_2 della somma di € 7.500,00 dovuti a titolo di canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio giugno 2024, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze di pagamento sino al soddisfo; 3)Dichiara cessata la materia del contendere in merito al rilascio dell’immobile, essendo lo stato già stato rilasciato spontaneamente dal conduttore in corso di causa; 4)Rigetta le domande formulate da parte opponente; 5)Condanna Pt_1 Parte_1 al pagamento in favore di Parte_2 delle spese e compensi di giudizio che si liquidano in € 1.500 per compensi, oltre € 150,00 per spese, oltre 15% rimborso spese forfettarie, iva e cpa come per legge.