Un contratto di locazione può venire dichiarato nullo per contrarietà a norma imperativa ove ispirato a finalità distrattive. Se però il giudice di merito non ravvisa nel fatto gli estremi della nullità, il credito per l'imposta di registro versata dalla locatrice in sostituzione della conduttrice è prededucibile nella procedura di Amministrazione Straordinaria di quest'ultima anche in assenza di subentro.
Il caso Nel contesto della procedura di amministrazione straordinaria di una nota azienda commerciale, la società proprietaria di alcuni immobili locati a quest'ultima chiedeva l'ammissione in prededuzione per la somma versata come imposta di registro in sostituzione della conduttrice, in relazione a contratti di locazione eseguiti fino al 2020. In sede di verifica del passivo i commissari straordinari eccepivano però l'invalidità del contratto, ritenendolo nullo in quanto parte di un disegno distrattivo volto a sottrarre il patrimonio immobiliare del gruppo societario coinvolto nell'A.S. alle garanzie creditorie. Il Tribunale di Bologna, in sede di opposizione allo stato passivo, accoglieva invece la domanda di ammissione, ritenendo insussistenti gli estremi della nullità per violazione di norma imperativa: il contratto di locazione, pur collegato a operazioni societarie complesse e oggetto di censure penali e civili, non era stato in sé lo strumento della distrazione, ponendosi “a valle” di delibere assembleari in contrasto con nome imperative ma non debitamente impugnate. Il chiarimento della Cassazione: decisione condivisibile, motivazione da correggere Con ordinanza numero 9357/2025, la Corte di Cassazione ha condiviso le conclusioni del Tribunale di Bologna, ma ha ritenuto necessario correggerne il ragionamento giuridico, ritenuto non conforme ai principi di diritto in tema di nullità contrattuale, offrendo nel contempo una significativa precisazione sistematica sul tema della nullità per causa illecita o per violazione di norme imperative nei contratti legati ad operazioni distrattive. La Corte chiarisce infatti che: l'intento distrattivo o il pregiudizio ai creditori non determinano automaticamente la nullità di un contratto (Cass. numero 23159/2014; Cass. numero 19196/2016), salvo che la sua stipulazione costituisca essa stessa violazione di norma imperativa (Cass. numero 18016/2018; Cass. numero 14234/2003; Cass. numero 21434/2023); anche in presenza di operazioni societarie distrattive, è necessario valutare se il singolo atto negoziale (nel caso, il contratto di locazione) sia stato strumento diretto del reato (Cass. penumero numero 28941/2024). Il Tribunale di Bologna aveva escluso la nullità ritenendo che le violazioni di legge fossero riferibili solo alle delibere assembleari, ormai definitive. La Cassazione, come accennato, segnala che si tratta di una motivazione giuridicamente errata: anche in presenza di delibere definitive, infatti, può sussistere la nullità del contratto se vi è violazione di norme imperative al momento della stipula. Tuttavia, nel caso concreto, il contratto di locazione non era stato ritenuto funzionalmente collegato alle operazioni distrattive, né emergevano indizi concreti di causa illecita, sicché la decisione di ammettere il credito risulta corretta. L'accertamento di fatto e i limiti del sindacato di legittimità La Corte sottolinea come la decisione del Tribunale si fondi su un apprezzamento di fatto, in particolare circa: la mancanza di collegamento funzionale tra contratto e operazioni distrattive; la non abnormità delle clausole contrattuali; l'effettiva esecuzione del contratto fino alla risoluzione consensuale. Trattandosi di una valutazione di merito, essa è insindacabile in Cassazione, se non per omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell'articolo 360, numero 5, c.p.c. (Cass. SU numero 8053/2014) - motivo però non dedotto dal ricorrente. La prededuzione e il mancato subentro: sviluppi fondamentali Nel prosieguo dell'ordinanza, la Corte si sofferma sull'altro argomento centrale del ricorso: il mancato subentro del commissario nei contratti. Viene ribadito il principio, già affermato (Cass. numero 19146/2022; Cass. numero 28797/2018), secondo cui: nella procedura di amministrazione straordinaria, i contratti in corso proseguono fino a scioglimento espressamente dichiarato (articolo 50 d.lgs. 270/1999); anche in assenza di dichiarazione formale, la prosecuzione dell'esecuzione comporta per la Procedura l'obbligo di pagamento delle prestazioni ricevute. Ciò vale anche per obbligazioni indirette sorte nel corso dell'esecuzione, come il rimborso dell'imposta di registro sostenuta dal locatore. Non è quindi necessario che il commissario manifesti volontà di subentro: la mera prosecuzione del contratto è sufficiente a radicare l'obbligo restitutorio e, conseguentemente, la prededucibilità del credito. Conclusioni: una decisione di Cassazione tecnica e sistematica L'ordinanza si caratterizza per la sua chiarezza analitica e ricostruttiva: corregge un'impostazione giuridica erronea, circa la nullità automatica dei contratti inseriti in operazioni distrattive; ribadisce i limiti del controllo di legittimità sull'accertamento di fatto; valorizza una lettura funzionalistica dell'articolo 50 d.lgs. numero 270/1999, estendendo la prededuzione anche a rapporti non formalmente assunti, ma effettivamente eseguiti.
Presidente Pazzi – Relatore Dongiacomo Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.