Il risarcimento del danno da lucro cessante che spetta al promittente venditore, nel caso di risoluzione del preliminare di vendita immobiliare, per fatto del promissario acquirente, è pari alla differenza tra il prezzo pattuito ed il valore dell’immobile al momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo.
È questo il principio di diritto espresso dalla Suprema Corte con la sentenza in commento, con il quale è stato altresì specificato che è possibile tener conto di ulteriori circostanze che possano incrementare o diminuire l'ammontare del danno, solo laddove allegate e provate. I fatti La questione aveva ad oggetto una promessa di vendita effettuata con scritture private del 22 e 23 maggio 1992, con le quali le parti si erano impegnate a trasferire la proprietà di un immobile. Innanzi al Tribunale di Brescia, il promissario acquirente aveva chiesto, tra le altre, la risoluzione per inadempimento dei venditori, non risultati proprietari del bene per rinuncia all'aggiudicazione, e per nullità del decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione, con condanna alla restituzione della caparra. In subordine, era stata domandata la condanna al trasferimento della sola quota parte del cespite legittimamente detenuta, con risarcimento per inesatto adempimento, ed in via ulteriormente gradata la declaratoria di estinzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, rilevando che nelle more i promissari venditori avevano realizzato, in loco, un complesso alberghiero. Questi ultimi avevano contestato gli assunti attorei e dedotto di aver ripetutamente sollecitato controparte alla stipula ma che l'acquirente si era sempre rifiutato sostenendo l'altruità del bene: per spirito di cooperazione essi avevano acquistato, all'incanto, un'ulteriore porzione di fabbricato attiguo, regolarmente trasferito in proprietà dal giudice dell'esecuzione, ma anche a seguito di ciò l'acquirente aveva continuato a rifiutare di addivenire alla compravendita. In ragione di ciò, avevano invocato la risoluzione di diritto ex articolo 1454 c.c. e, in subordine, la risoluzione del rapporto per inadempimento dell'acquirente, con condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva dichiarato lo scioglimento del rapporto per mutuo consenso, con condanna dei convenuti alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre interessi, mentre la Corte di Appello – nel successivo grado di merito – era giunta a disporre lo scioglimento del rapporto in esito al recesso unilaterale esercitato dai venditori, per inadempimento del promissario acquirente, con diritto alla ritenzione della caparra. Adita la Corte di Cassazione, veniva accolto il motivo di ricorso formulato dal promissario acquirente con il quale era stato lamentato che la domanda di accertamento della legittimità del recesso era stata avanzata, in primo grado, solo in sede di udienza di precisazione delle conclusioni, con rinvio alla Corte di Appello. Quest'ultima, all'esito del giudizio di riassunzione, dichiarava la risoluzione di diritto ex articolo 1454 c.c. del preliminare, per inadempimento del promissario acquirente, lo condannava al risarcimento dei danni, stabilendo che il termine per la stipula del definitivo era scaduto al compimento della pubblicità legale relativa alle formalità di trascrizione del titolo, in ordine all'aggiudicazione dell'ulteriore area acquisita, e che il risarcimento andava commisurato all'incremento patrimoniale che il venditore avrebbe conseguito mediante la stipula del definitivo. Esso, a dire della Corte, era pari al maggior prezzo offerto dall'acquirente, rispetto a quello di aggiudicazione, e rappresentava il lucro cessante derivante dalla vendita, mentre non era dovuto il danno emergente. La decisione della Corte Proprio su questo aspetto è intervenuta la pronuncia in commento: la Suprema Corte, nuovamente adita dal promissario acquirente, in ordine al X motivo di ricorso sollevato, avente ad oggetto la violazione degli articolo 1218,1223 e 1453 c.c., per erronea quantificazione del risarcimento, ha chiarito che, nelle ipotesi di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio legato alla non commerciabilità dell'immobile, nella vigenza del preliminare. Tale danno è in re ipsa e non necessita di prova; con riferimento al quantum, invece, il lucro cessante avrebbe dovuto essere parametrato al c.d. deprezzamento, ovvero, alla differenza tra il prezzo pattuito e il valore commerciale al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo. Tale momento, di norma, coincide con quello di proposizione della domanda di risoluzione, ovvero, altro anteriore ove accertato in concreto e, nel caso di specie, esso corrispondeva alla data in cui il contratto si era risolto per decorso del termine concesso con la diffida ad adempiere. All'esito, il prezzo doveva essere confrontato con quello stabilito nel preliminare, tenendo conto che dopo la risoluzione i promittenti alienanti avevano mantenuto la titolarità del bene, traendone i relativi vantaggi. Ciò premesso, la Corte di Cassazione ha accolto il suddetto motivo di ricorso e rinviato la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, emanando il seguente principio di diritto: «in tema di preliminare di vendita immobiliare, il danno da lucro cessante spettante al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, in ragione dell'inadempimento del promissario acquirente, danno derivante dalla sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, deve essere parametrato alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate».
Presidente Di Virgilio – Relatore Trapuzzano Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.